築40年のマンションは売れない？売るコツや資産価値の調べ方も解説

マンションを所有しているオーナーにとって、マンションが売れるかどうかは重要なポイントといえます。

その中でも、築40年のマンションは売りにくいとされていますが、様々な理由があります。

そこで、この記事では築40年のマンションが売れない理由と、売るためのコツについて解説します。

マンションに特化した一括査定サイト！

築40年のマンションは売れない？

公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」に関する発表によると、もっとも売れやすいマンションの築年数は築31年以上となり全体の29.7%となりました。

また、新規登録数も44.7%と最も多いことから、築40年のマンションも決して売れないわけではないといえます。

このことからも、マンションの築年数が40年を超えているからといって、売却を諦める必要はありません。

築40年のマンションが売れない理由

前述したように、築31年以上のマンションは成約実績と新規登録数が多いですが、それでも築40年のマンションが売れないとされるには、理由があります。

この章で詳しく解説しますので、マンションの売却を検討しているオーナーは参考にしてください。

売れない理由	内容
老朽化により 外観が悪い	外観が汚いと見映えが悪く、 人を呼びにくい
設備が古く、 劣化している	給湯器や間取りが旧タイプ であることが多い
住宅ローンが 通りにくい	担保評価が低く、審査が通りにくい
新耐震基準に基づく 建築ではない	耐震性に問題があることが多い
修繕積立金が高い	維持管理する箇所が多く、 修繕積立金が高くなる

老朽化により外観が悪い

築40年を超えると外観にヒビなどが目立つようになり、塗装が日焼けしてしまっていることがほとんどです。

そのため、友人や家族を呼ぶのに抵抗を感じてしまうオーナーも多いと思われます。

また、ヒビや塗装の剥がれが多いと地震で倒壊するイメージがついてしまい、その結果マンションが売れない原因にもなってしまいます。

設備が古い

たとえば昔のエレベーターはサイズがコンパクトなため、引っ越し時に大型の荷物が入らないというトラブルが起きることもあります。

また、家屋内においては給湯機が古く劣化していることで不具合が起きたり、室内に段差がある間取りによって転倒してしまうこともあり得ます。

このように、築40年のマンションは設備が古いことで様々な問題を抱えており、その結果売りにくいマンションになっているといえます。

住宅ローンの審査が厳しい

築40年のマンションはそもそも住宅ローン審査が通りにくいとされていますが、その理由として担保評価の低さが挙げられます。

担保評価は住宅ローンを審査する上で重要な判断基準になるため、担保評価が低いマンションは融資額が低くなってしまいます。

また、最悪の場合は融資自体が不可と判断されてしまい、その場合は現金でマンションを購入することになります。

つまり、担保評価が低い築40年のマンションは、買主は現金購入しなければならないケースが多くなることから、購入を躊躇する買主も珍しくありません。

新しい耐震基準に対応していない

建築基準法の改正により、昭和56年5月31日よりも前に建築された建物は旧耐震基準と呼ばれ、現行法令と建築基準が異なります。

つまり、築40年のマンションは新しい耐震基準に対応していないことになるため、地震による倒壊のリスクは現行法令基準に沿ったマンションよりも高いといえます。

このような印象は買主を不安にさせることが多いため、マンションが売れない原因になってしまいます。

修繕積立金が高い

マンションは共用部の修繕費用を住民の支払う修繕積立金によって賄っており、築年数が浅いマンションは修繕箇所が少ないことから、修繕積立金は安くなります。

しかし、築40年のマンションは多くの場所が劣化しており、損傷部分が多いです。

そのため、マンションを維持するためのランニングコストが高くなってしまうことから、検討物件から外れるケースが増えてしまいます。

売れない築40年のマンションを売るコツ

築40年のマンションは経年劣化による損傷や耐震基準の問題から、買主に避けられることがあります。

そのため、築40年のマンションを売るためにはしっかり準備をしておくことが、ポイントです。

そこで、この記事では売れない築40年のマンションを売るためのコツについて、解説します。

売るためのコツ	内容
室内をキレイ にしておく	清潔なイメージを買主に与えることができる
リフォームせず、 現況で売る	リフォームは買主の好みがあるため
仲介ではなく、 買取を検討する	買取であれば、確実に売ることができる
投資用物件 として公開する	投資家を購入ターゲットにする

清掃やハウスクリーニングで綺麗な状態にする

どのマンションにも共通するポイントですが、室内をキレイな状態にしておくことは重要です。

そのためにもこまめに掃除し、汚れが酷い場合はハウスクリーニングを利用することをおすすめします。

このような準備をすることで買主に清潔なイメージを与えることができ、築40年のマンションであっても売ることができます。

リフォームやリノベーションをしないで売る

リフォームやリノベーションは室内を新しい状態にすることができますが、費用を先に支払うことになる上に、確実に売れるかどうか分かりません。

なぜなら、リフォームやリノベーションの内容は買主の好みとマッチしないことがあり、自分で仕様を決めたいと考える買主も多いからです。

また、リフォームやリノベーションをすることでマンションの販売価格が高くなってしまう点も、反響が減ってしまう要因となってしまいます。

つまり、築40年のマンションは設備が古い状態であっても、リフォームやリノベーションをせずに販売することが、コツです。

買取を検討する

マンションを売る方法には、一般人が買主となる「仲介」と、不動産会社が買主となる「買取」があり、買取であれば築40年のマンションであっても確実に売ることができます。

そして、仲介と買取は同時に利用することもできるため、仲介で売れなかった場合に買取を選択するのがコツです。

そのため、築40年のマンションを売る際には、買取を検討した状態でスタートすることが、ポイントです。

ただし、買取は仲介よりも売却価格が安くなってしまうため、準備段階で把握しておく必要があります。

賃貸物件として募集する

築40年のマンションは居住用としてだけでなく、賃貸物件としても募集することで投資家を購入ターゲットにすることができます。

このような販売方法は反響数の少なさをカバーすることができ、売れるチャンスを増やすことができます。

こうした販売の工夫は築40年のマンションを売るために必要となるため、売却スタート時に不動産会社に相談し決めておく必要があるといえます。

築40年のマンションの資産価値を調べる方法

築40年のマンションを売るためには、どのくらいの資産価値があるのかを知っておくべきです。

そのためにも、マンションの資産価値を調べる方法は押さえておくことをおすすめします。

そこで、この章では築40年のマンションの資産価値を調べる方法を紹介します。

調べ方	内容
土地総合情報システムを利用する	国都交通省が公開しているデータベース
不動産ポータルサイトを利用する	SUUMOやアットホームといったサイト
不動産一括査定サイト利用する	複数の不動産会社に、査定依頼を同時に依頼することができる

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が公開しているデータベースです。

このデータベースでは固定資産税や相続税、贈与税などの計算に使われる公示価格を把握することができ、さらに価格推移を確認することも可能です。

こうした情報はマンションの資産価値を知る上で重要な情報となるため、築40年のマンションを売る前にチェックすべきといえます。

不動産のポータルサイトを利用する

SUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトでは、現在公開されているマンションの価格を調べることができます。

つまり、現在保有しているマンションが公開されていた場合、販売価格がそのまま参考になるといえます。

ただし、マンションの資産価値と販売価格は必ずしも同じになるわけではないため、注意が必要です。

そこで、不動産ポータルサイトの情報は参考材料と見なし、適切な販売価格を不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

不動産会社による一括査定を受ける

築40年のマンションを売る際には、不動産一括査定がおすすめです。

このサイトは一度の情報入力で複数の不動産会社にマンション査定を同時依頼することができ、さらに費用はかかりません。

また、任意で不動産会社を選択することができ、連絡時間や方法も指定可能です。

このように、効率良くマンションの資産価値を調べ、不動産会社を決めることができるのが、不動産一括査定サイトの特徴といえます。

たとえば『マンションナビ』はマンションに強く実績も豊富な一括査定サイトの一つですので、マンション売却を考えている方は候補に入れておきましょう！

マンションに特化した一括査定サイト！

築40年のマンションを購入するメリット

築40年のマンションは売りにくいですが、積極的に購入する買主もいます。

そこで、この章では築40年のマンションを購入する際のメリットについて、解説します。

マンションを売る際の大きなポイントにもなるため、参考にしてください。

安く購入できる

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、中古マンションの成約価格は新築～5年目が6,136万円に対し、築31年以上のマンションは2,040万円となりました。

このことからも、マンションの購入費用を抑えることができるため、大きなメリットといえます。

つまり、築40年のマンションを検討している買主は、価格の安さにメリットを感じていることになるため、販売価格の設定は重要となります。

立地が良いマンションが購入できる

40年以上前に建築されたマンションは現在よりも土地購入価格が安いため、同じ建築資金でもより立地が良い場所に建築することができました。

そのため、築年数が古いマンションは立地が良いことが多く、利便性が良い生活ができるという点が、メリットといえます。

こうした理由から、築40年のマンションは投資家が資産運用を目的として購入することが多く、居住用財産以外にも投資用物件としての価値もあります。

管理や近隣の状況を知った上で購入できる

新築や築浅のマンションは管理方法のノウハウがなく、周辺環境の情報も少ないですが、築40年のマンションには多くの情報が蓄積されています。

そのため、何か問題があってもすぐに対処できる管理状態にあるといえます。

さらに、マンションの周辺環境についても、地域のルールや町内会イベントといった情報が収集しやすいという点も、メリットです。

自分の好みでリフォームやリノベーションができる

販売価格が安い築40年のマンションを購入し、リフォームやリノベーション費用を多めに用意することで、好きな室内に改装することができます。

こうしたリフォーム＋中古マンションという選択は多くの買主に指示されていることから、築40年のマンションを販売する際には、リフォームプランをセットにして提案することがおすすめといえます。

築40年のマンションに関するよくある質問

この章では、築40年のマンションに関するよくある質問について、解説します。

よくある質問	回答
築40年のマンションの固定資産税は？	一般的に約7～8万円であることが多い
築40年のマンションは何年住める？	築年数が68年になるまでは住むことが可能
築40年の戸建て住宅で注意すべき点は？	住宅の管理を自分でしなければならない、という注意点がある

築40年のマンションの固定資産税はいくらくらい？

一般的に、築40年を超えるマンションの固定資産税は約7～8万円となることが多いため、ランニングコストの一部として把握しておくことが、重要です。

築40年のマンションはいつまで住める？

国土交通省が公開している「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新
による価値向上について」によると、鉄骨造の建造物は平均寿命は68年、物理的な寿命は117年と推定されています。

そのため、築40年のマンションだと最低でも約30年は住むことができるといえます。

築40年の戸建て住宅で注意することは？

管理会社が管理するマンションと違い、築40年の戸建て住宅は雨漏りや白蟻対策といった管理を自分で実施する必要があり、注意点といえます。

また、草むしりなどの日常的な手入れ等の工数がかかることも、知っておくべきといえます。

築40年のマンション売れないまとめ

築40年のマンションは売りにくく、販売が長期化してしまうことも多いですが、実際には多く買主が検討するマンションとなっています。

そのため需要は高いといえ、売るためのコツを押さえておくことで、スピーディーに売却することが可能です。

そこで、買主がイメージする築40年のマンションが持つメリットを活かした販売プランを立て、マンションの資産価値を事前に調べた上で売りにだすことを、おすすめします。

マンションに特化した一括査定サイト！