不動産売却の必要書類一覧！契約・引き渡し・相続時に必要なものまとめ

相続した不動産を有効活用しないのであれば売却するのがおすすめですが、売却するためには様々な書類を準備する必要があります。

また、不動産を売却するためには必要書類がありますが、売主しか用意できない書類も多いです。

そのため、事前に必要書類を把握しておかなければ、慌てて用意することにもなりかねません。

そこで、この記事では不動産売却の必要書類を一覧で解説します。

相続した不動産売却の必要書類

相続した不動産を売却するには、まず相続登記による名義変更をしましょう。

なぜなら、誰が所有者か分からなければ売却することができず、安全に不動産取引を行う上で相続登記は必須だからです。

また、令和6年4月1日からは相続登記が義務化されるため、今すぐに売却する予定がなくても早めの名義変更がおすすめです。

不動産の分割方法は4つ

不動産は個人の財産において資産割合が多く、単純な相続ができないケースも多いです。

そこで、不動産は次に挙げる4つの分割方法によって、公平に分けられることになります。

それぞれの分割方法について、簡潔に解説していきます。

不動産売却の必要書類・必要なもの一覧

この章では、不動産売却をする上で必要な書類や必要なものについて、解説します。

用意するタイミングは「査定時」と「決済時」になります。

査定時には以下のような書類が必要です。

また、決済時には以下の書類が必要になります。

どのような書類であるかを詳しく解説しますので、不動産会社に売却の相談をする前にあらかじめ書類があるか確認しましょう。

査定時｜登記簿謄本

登記簿謄本は正しくは「全部事項証明書」という書類で、不動産に関する情報が記載されています。

登記簿謄本は土地と建物に分かれているのが通常ですが、敷地権が設定されているマンションの場合は土地を建物が一体の書類となります。

また、この書類には不動産に関する情報以外にも、差し押さえや抵当権、地役権設定の有無を確認することができ、不動産取引を阻害する要素を確認するための重要な書類です。

登記簿謄本は相続登記による名義変更をしていれば、手元に必ずありますが、万が一紛失していたとしても不動産会社が取得することが可能です。

そのため、紛失したとしてもそれほど慌てる必要はないでしょう。

査定時｜登記済権利書・登記識別情報

登記簿謄本とは違い、登記済権利書や登記識別情報通知と呼ばれる書類は再発行できないため、紛失しないよう保管しましょう。

この書類はいわゆる「権利証」のことで、所有権が誰にいつ移転したかが記載されています。

つまり、この書類によって現在の所有者を特定できることになります。

また、2004年以降に所有権移転した不動産については、登記識別情報通知のみが発行されますが、この書類には16桁のナンバーが記載され、シールによって隠されています。

このナンバーを他人に知られた場合、権利証を盗まれたのと同じ状態になるため注意しましょう。

査定時｜土地測量図・境界確認書

土地の形状や面積、隣地と合意した境界の位置が分かる書類は「確定測量図」と「境界確認書」と呼ばれます。

これらの書類は土地家屋調査士が測量し、隣人との合意を持って作成されることになります。

通常、不動産会社は土地形状を確認する際には地積測量図を閲覧しますが、地積測量図は確定測量図を登記しなければ発行されません。

そのため、相続直前もしくは直後に測量した場合は、必ず査定時に用意し不動産会社に提示しましょう。

査定時｜固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書には固定資産税額が記載されていますが、算出基準となる固定資産税評価額も記載されています。

不動産会社はこの評価額も査定額の根拠に加えるため、用意しておくことでスムーズに打合せを進めることができるでしょう。

また、固定資産税納税通知書には「地目」が記載されていますが、登記簿謄本と地目が異なるケースがあります。

この場合は決済直前になって農地転用が必要になるケースもあり、決済が延期になるなどのトラブルが起きる可能性があります。

そのようなことにならないためにも、固定資産税納税通知書は破棄せずに保管しましょう。

査定時｜物件の図面・設備仕様書

相続物件が戸建てもしくはマンションの場合、物件の図面が分かる書類を準備しましょう。

マンションの場合は建築時のパンフレットでも大丈夫です。

これらの書類は不動産会社が物件資料を作成する際に必要となります。

また、設備仕様書は使われている設備のスペックやメーカーが記載されており、この書類があると故障時の部品交換に役立ちます。

これらの書類を不動産会社がチェックすることで、増築や減築、リフォーム箇所を把握することができます。

相続物件は築何十年も経っている場合もあり、居住していた相続人であっても元々の家屋について覚えていないケースがほとんどです。

そのため、どのような修繕や改築をしたのかを知るためにも、重要な書類といえるでしょう。

査定時｜建築確認済証・検査済証

建築確認済証は市区町村が建築や増築、改築を許可した証となり、検査済証は許可通りの工事が完了した証です。

つまり、これらの書類があることで違法建築されていないことが証明され、ない状態よりも資産価値は高くなるでしょう。

査定時｜マンションの管理規約・使用細則

マンションの場合には管理規約と使用細則という重要な書類があり、管理会社によっては再発行できない書類となるため、注意が必要です。

管理規約には、運営や管理に関わる決め事が記載されており、使用細則には「楽器の演奏は朝9時から夜8時まで」というように日常生活の決め事が記載されています。

どちらの書類もマンションを売却する上で重要なポイントが記載されており、紛失した場合はルールを知らずに買主が購入することになります。

その場合は買主側から損害賠償請求されるケースもあるため、管理規約と使用細則の有無は不動産売却に大きな影響を与えることになるでしょう。

査定時｜耐震診断報告書・アスベスト調査報告書

耐震診断報告書とアスベスト調査報告書は、買主が安心して暮らす上で重要な書類です。

これらの書類がなければ不動産売却できない、というわけではありませんが、築年数が経過した物件を少しでも高く売りたい場合に役立つ書類です。

耐震診断報告書は家屋が保有する耐震性を第三者機関に調査してもらい、調査結果をまとめたものです。

この書類は買主にとって安心材料になるだけでなく、火災保険と地震保険料が安くなるというメリットもあります。

このことからも、耐震診断報告書があれば必ず準備することをおすすめします。

また、アスベストは平成7年以降の家屋では使われていませんが、それよりも前に建築されている場合は石膏ボードなどに含有しているリスクがあります。

アスベストの含有は家屋の耐久性や耐震性に影響しませんが、健康面で不安が残ってしまいます。

そのため、相続した不動産が築年数の古い家屋だった場合は、アスベスト調査報告書がないか探してみましょう。

決済時｜住民票・本人確認書類

不動産の販売を開始して買主が見つかり、無事に売買契約が締結されるといよいよ不動産決済に移行します。

このタイミングでも用意すべき書類として、所有権移転登記のために住民票が必要です。

昔であれば市役所に行き、窓口で発行してもらう方法しかありませんでしたが、今ではコンビニでも取得可能です。

なお、取得した住民票にマイナンバーがある場合は登記に使えないことがあるため、注意しましょう。

また、決済時には本人確認を司法書士から求められるため、身分証明書を用意する必要があります。

このタイミングで本人確認をするのは、本人確認法に基づいた決まりがあるからです。

また、本人確認に利用できる身分証明書は「顔写真付きの身分証明書1種類」か「顔写真なしの身分証明書2種類」と定められているため、保持している身分証明書を事前に確認しましょう。

決済時｜実印・印鑑証明

所有権移転登記をするためには、住民票とは別に印鑑証明が必要です。

つまり、印鑑証明していない場合は決済時までに実印登録し、実印と印鑑証明を用意することになります。

また、印鑑証明に記載される住所は必ず住民票と合致していることを確認しましょう。

万が一違った場合、登記費用が高くなるか最悪の場合決済できないこともあります。

そのようなトラブルを起こさないためにも、事前のチェックは重要です。

決済時｜銀行の通帳

書類の準備が終われば、売却代金を振込する銀行の通帳を用意しましょう。

決済時に振込の口座番号を確認するために使います。

通帳を用意する際の注意点として、必ず所有者と同じ口座名義人の通帳を用意する、という点です。

万が一別の名義人に振込した場合、振込を受けた人に対して贈与税が発生する可能性があります。

また、不動産取引などに関与せず高額な振込を受けた場合、犯罪を疑われることも珍しくありません。

このようなリスクがあるため、必ず通帳の名義人は確認しましょう。

不動産売却の必要書類・必要なものはどのタイミングで必要？

不動産売却に必要な書類や必要なものをまとめると、次のようになります。

売主しか用意できないもので纏めていますので、参考にしてください。

不動産査定時の必要書類・必要なもの

査定時に用意すべき書類は、次のようになります。

上記のなかでも、登記済権利証（登記識別情報通知）を紛失すると再発行できず、司法書士と事前面談が必要になるなど、手間も費用もかかります。

それ以外の書類については紛失による費用負担はありませんが、不動産の売却価格や販売方法に大きな影響を与えてしまうため、注意しましょう。

不動産売買契約時の必要書類・必要なもの

売主として、不動産売買契約時に用意しなければならない書類は特にありません。

そのため、査定時に不動産会社がチェックした書類をしっかり保管しておくことに注力しましょう。

不動産決済・引き渡し時の必要書類・必要なもの

不動産決済の時期に用意すべき書類は、次のようになります。

住民票や印鑑証明はコンビニで取得できますが、住民票はマイナンバー無しとし、印鑑証明の住所が住民票と同じかどうかの確認は忘れずにしましょう。

また、銀行通帳の名義人が所有者と同じであることも確認が必要です。

不動産売却の必要書類でよくある質問

この章では、不動産売却の必要書類でよくある質問について、解説します。

必要書類は不動産会社に依頼できる？

必要書類の一部は不動産会社に依頼することができ、所有している書類が最新かどうか分からない場合は、不動産会社に取得を依頼しましょう。

また、委任状を書くことで不動産会社に取得依頼できる書類もあります。

不動産会社が取得できる書類は、次の通りです。

必要書類があれば登記は自分でできる？

所有権移転登記は売主でも可能となるため、不動産売却に慣れている地主が法務局で登記申請するケースも多いです。

ただし、慣れていない売主の場合は何度もやり直しをすることになり、全てが完了しない限り買主に登記識別情報通知が発行されることはありません。

また、登記識別情報通知が発行されないことで買主側に不利益がでることもあり、その場合は責任追及されることもあるでしょう。

このようなトラブルを起こさないためにも、登記は司法書士に依頼することをおすすめします。

必要書類を紛失した場合はどうなる？

紛失することで不動産売却ができなくなる書類はありませんが、登記済権利証や登記識別情報通知を紛失すると余分に費用がかかってしまいます。

また、物件の図面や管理規約、使用細則を紛失した場合は公開情報が正確ではないことになり、買主が購入した後にトラブルが起きる可能性があります。

このように、どの書類も不動産売却において、重要な役割を担っているといえます。

不動産売却の必要書類まとめ

不動産を相続し売却する際には、まず相続登記による名義変更をする必要があります。

その上で、査定時と決済時に合わせて必要書類を準備し、紛失している書類があればすぐに不動産会社に相談しましょう。