不動産売買の基礎知識！流れや仲介手数料と個人間売買の注意点も解説！

不動産売買と聞いて、どのような流れで進むのかイメージがつく方は少ないのではないでしょうか。

購入する場合にどうすれば良いのか？売却する場合だれに頼めばいいのか？不動産会社はどうやって探せば良いのか？など向き合ってみると疑問がたくさん浮かんできます。

この記事を読むことで、不動産売買の基礎知識を学び、どのようなステップで不動産取引が行われるのかを理解することができます。

また、不動産売買にまつわるトラブルを把握しておくことで、不動産売買を検討している皆様の不安を少しでも解消した上で売買に取り組めるようにしましょう。

不動産売買の基礎知識

不動産を売買したいと考えたとき、売買に関する知識をどの程度持っているでしょうか？

たとえば、このような質問に答えられる知識はお持ちでしょうか。

このような質問に対し、答えられる知識を持っていないと正しく売買を行うことができず、最終的に関係者が被害を被る可能性が出てきてしまいます。

まずはこの項目で基礎知識を身につけておきましょう。

不動産売買は一般的には仲介で行う

不動産売買は仲介会社を介して行うのが一般的です。

不動産仲介業者を通すと、仲介手数料がかかるため高額になってしまうと考え、個人間での売買取引を行いたいと考える方もいらっしゃると思いますが、仲介会社を通すことで安全に取引を成立させることが可能です。

そもそも不動産売買には法律や契約手続きや物件自体の調査など知識も動きも煩雑になっており、一般の方が個人間で取引を行うにはハードルがかなり高い内容になっています。

仮に不動産会社を通さずに売買を完了させるためには以下のステップを踏む必要があります。

個人で行う場合、多岐に渡るステップを踏まなければならないため、現実的に難しい部分もありますが、しっかりとした知識を身に着けた上で臨むのであれば実現は可能です。

よく検討した上で、個人で売買を行うのか仲介に依頼をするのかを判断しましょう。

個人間の不動産売買は危険？

個人間での不動産売買は可能です。

仲介業者を介す場合は、宅地建物取引士という国家資格が必要となりますが、個人間では必要なく、売買を行うことはできます。

ですが、個人間の売買ではリスクも伴います。

不動産売買には契約書の作成など専門知識が求められる側面が強く、知識があまりない状態での取引は難しいのが実情です。

特に個人間の取引で難しいのが、売買後のトラブルの対応です。

物件の売買では、瑕疵担保責任を負わなければならず、売買契約書の締結時にしっかりとした調査をし、欠陥があった場合にはどちらが対応をするのかを明記しておかなければ、「聞いていなかった！」などと後々トラブルに発展する可能性が高いです。

そのようなリスクを避けるためにも不動産仲介会社を利用して、売買を行った方が長い目で見たときの労力などが少なく済みます。

不動産売買で必要な書類など

不動産売買において、準備をしておく書類などは多岐に渡ります。

売買契約時に必要なもの、決済時に必要なものは異なりますが、下記の書類が必要になるので抜け漏れが起きないように早めに準備をしておきましょう。

書類名	内容
建築確認済書、検査済書	建築基準法で定められた建物として工事が完了していることを証明する書類。
印紙	売買契約の金額によって必要額は変動。 10,000円～100,000円程度が相場。
登記済書または登記識別情報	法務局より発行される書類。 物件の所有者を証明できる。 現在は登記識別情報に統一されている。
印鑑証明書	発行してから3カ月以内のものが一般的。 共有名義の場合は共有名義者全員分の印鑑証明書が必要になる点に注意。
本人確認書	運転免許書、パスポート、マイナンバーカード、健康保険書などの自己を証明できる本人確認書類。
管理規約や修繕契約書	マンションのルールが記載されている書類全般。マンション契約時に配布されている書類を引き渡す。
固定資産税納付書	固定資産税や都市計画税の納付書

不動産売買で不動産会社に仲介してもらうメリット・デメリット

個人間での売買は危険が伴うため、不動産会社に仲介を依頼することが望ましいですが、仲介会社を利用することは必ずしも良いことのみではありません。

ここでは不動産売買で不動産会社に仲介をしてもらうことによる代表的なメリットとデメリットを解説します。

大きなメリットとしては、「トラブルが回避できる」可能性が高いことであり、デメリットは「仲介手数料がかかる」ことになります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット：トラブル回避のため

動産仲介会社を用いる最大のメリットはトラブルが回避できることです。

不動産売買のトラブルを避けるためには、売買契約書および重要事項説明書を漏れなく作成することが重要です。

売買契約書では、物件の価格や引き渡し日などを記載し、重要事項説明書では取引する物件に関する情報を記載し、トラブルが起きないように両者が納得した上で売買を行えるようにいたします。

特に契約不適合責任（瑕疵担保責任）の部分をある程度担保できることは重要です。

契約不適合責任とは、取引後に発覚した瑕疵について売主側が法的に責任を負担する制度となっています。

事前調査が足りず、取引後に瑕疵が発覚してしまうことがあり、結果的に責任を負う形になってしまいかねません。

そのリスクを最大限減らすためには、不動産仲介会社を挟み、物件調査をしてもらうこともそうですが、その調査で見つかった瑕疵や、今後出てきてしまう可能性のある瑕疵について、どちらがどのように負担をしていくのかをしっかりと明記した契約書を作成できるようにすることが重要です。

トラブルを避けるためには、不動産仲介会社を利用し売買を行うことが最もおすすめです。

デメリット：仲介手数料がかかる

不動産仲介会社を利用することで、トラブルの回避や多様な書類の作成、物件調査といった専門知識が求められること、また手間がかかることを行わなくて良くなります。

その反面、多くの仕事量を不動産仲介会社に委託することになるので、報酬が必要になります。

不動産仲介会社を利用するデメリットはこの報酬と呼ばれる仲介手数料がかかってくることでしょう。

仲介手数料とは、売却が成立したタイミングで不動産仲介会社に支払う手数料を指しており、取引する物件の売買金額に応じて、仲介手数料の上限が決まっています。

売買金額	上限額
200万円以下	物件売買金額の5％＋消費税
200万円以上400万円以下	物件売買金額の4％＋消費税
400万円以上	物件売買金額の3％＋消費税

上記の上限は国土交通省によって定められているものになりますが、簡易的にどの程度の仲介手数料が発生するのかを確認したいときは以下の式を利用することで算出することができます。

売買金額	上限額
200万円以下	物件売買金額の5％＋消費税
200万円以上400万円以下	物件売買金額の4％＋3万円＋消費税
400万円以上	物件売買金額の3％＋6万円＋消費税

どの程度の仲介手数料がかかるのかを把握した上で、自己取引を行うのか、不動産仲介会社に任せるのかを検討するほうが良いでしょう。

不動産売買を個人間で行うメリット・デメリット

不動産売買を個人で行う場合、不動産仲介会社を利用する際のメリット・デメリットと対比する形でメリット・デメリットがあります。

最大のメリットとしては、仲介手数料といった「費用を抑えられる」点になります。

デメリットとしては、費用を抑えた反動でもありますが「トラブルに発展するリスクが高まる」ことが挙げられます。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

メリット：費用を抑えられる

不動産売買を不動産売買会社を利用して行うと、仲介手数料が発生しますが、個人間で取引を行う場合はこの仲介手数料を削ることができます。

物件価格の約3％～5％ほどの手数料がかかるため、安くはない金額を浮かすことができ、結果的に売却益を多く受け取ることができるのが最大の利点でしょう。

例えば物件価格が4000万円の場合、仲介手数料は、

【4000万円×3％＋6万円＋消費税（10%）】で求めることができ、金額は【1,386,000円（税込）】となります。

かなり大きな金額を浮かすことができるため、費用面で大きなメリットを享受できます。

デメリット：トラブルに発展しやすい

個人で不動産売買を行うデメリットには、専門性の高い書類を作成しなければならないことや、販売活動を自身で行わなければならないことなど多様なデメリットがあります。

その中でも最大のデメリットは売買後にトラブルに発展してしまうリスクが高いことでしょう。

売買後に買主より契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われてしまうケースです。

なぜこのような問題が起こるのかというと大きくは2点あります。

どちらも不動産仲介会社を用いることで解決できる内容にはなっているものの、個人での売買では行わなければならないことが多く、抜け漏れが発生してしまう可能性があります。

物件調査を売買前にしっかりと行った上で、物件に瑕疵がないかどうかを確かめる。

その上でいつまでに見つかった瑕疵については責任を負うのか、またどの程度の瑕疵であれば売主の責任で対応するのかなどしっかりとしたルールを売買契約時に設けておかなければトラブルに発展してしまい、最悪の場合には損害賠償を求められる事態に発展してしまいます。

不動産売買経験が少ないとこのあたりに抜け漏れが起きてしまう可能性があり、結果的にトラブルを引き起こしてしまいます。

不動産売買を仲介してもらう時の流れ

不動産を仲介してもらうときの流れは、売却してもらうときと購入するときで少々異なります。

ここでは、それぞれどのような流れになるのかを説明します。

流れを確認し、円滑に進められるようにしておきましょう。

不動産を売却する時の流れ

不動産を売却する際には、以下の流れを踏んでいくことが一般的です。

売却では、①～③の部分が特に重要で良い不動産仲介会社を見つけ、適正価格で早期に買主を見つけられる会社と協業できることが重要です。

それぞれのステップごとの内容を簡単に見ていきましょう。

不動産の査定

まず行うべきは不動産の査定になります。

査定の方法は多くありますが、ここでおすすめしたいのは一括査定サイトを利用することです。

一括査定サイトを利用することで、数社より物件の査定結果を得ることができ、物件の相場感を把握することができます。

また、相場感の把握のみではなく、自身が希望している売買金額に近い査定結果を送ってくれた仲介会社とそのまま具体的な話にも入っていけるため、自身で仲介会社を探す手間が省けます。

不動産会社と媒介契約を締結する

査定を通じて、売却活動を行ってもらいたい会社を選定できたら媒介契約を締結します。

媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

媒介の種類	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
媒介契約可能社数	1社のみ	1社のみ	複数社
自己発見取引可否	できない	できる	できる
依頼主への報告義務	1週間に1度	2週間に1度	なし
指定流通機構（レインズ）への登録義務	あり	あり	なし

中でも早期売買を目指している方は一般媒介契約がおすすめです。

何社かと契約を締結する形にはなりますが、その分SUUMOなどの媒体への掲載やポスティングなど購入希望者への認知度を高めやすくなるからです。

また、信頼できる仲介会社と出会えた場合には専任媒介契約を締結し、その会社とどのように販売していくのか戦略を練って、早期に販売していく方法もあります。

なにが自身に適している媒介契約なのかは、不動産仲介会社とも話し合った上で決めていくと良いです。

不動産の売却活動を開始する

媒介契約を締結した後は、販売活動に移っていきます。

主な販売活動は以下の方法が挙げられます。

どの会社でも用いる戦略としては広告であり、検討者へのアプローチとしては最も影響力のある方法になります。

また、不動産会社が抱える休眠顧客に対してアプローチしてもらうことで、購入検討者が現れる可能性もあるため、アプローチしてもらえるように働きかけてみましょう。

購入希望者の物件内覧

購入希望者が出てきた場合には、実際に物件を見てもらいましょう。

内覧は購入を決める最後の決め手になるため、しっかりと準備をした上で臨みましょう。

購入希望者が特に気になるのは下記の点になるので、しっかりと話せる準備をしておきましょう。

購入希望者の不安を取り払い、今後の生活をイメージさせることができれば購入確度は格段に上がりますので、どんな情報が必要なのか他にも考えておくことが重要です。

不動産の売買契約の締結

内覧を通じ、買付をもらったらいよいよ売買契約を締結します。

売買契約書を作成し、買主との間で文言の合意を経て締結する形になるので事前の擦り合わせはしっかりと行いましょう。

不動産仲介会社を利用する場合、売買契約書の作成は仲介会社が担いますので作成後の内容をしっかりと確認できるように準備しておきましょう。

特に確認をしておきたいのは以下の2点です。

物件売買情報とは、物件金額の総額や手付金、残代金の支払い日や引き渡し日などの売買契約の詳細が記されている内容になります。

合わせて違約金の定義なども記載されているため、どのようなケースで違約金が発生するのかは確認しておきましょう。

契約不適合責任とは、引き渡した物件に万が一欠陥があった場合にどのように対処をするのかを記した内容になります。

この内容をしっかりと記載しておかなければ、トラブルに発展する可能性が高まってしまうためどのような内容になっているかは必ず確認しましょう。

特に気を付けたいのは、どの程度の期間保証する形になっているのかであり、期間の保証がない場合は売主負担での修繕を求められる年数が増えてしまうため必ず定義するようにしましょう。

不動産の決済・引き渡し

引き渡しは平日の銀行で実施されます。

手付金以外の残代金の金銭の支払いが行われ、晴れて引き渡しとなります。

不動産仲介会社を利用している場合は、一般的にここで仲介手数料の清算も行われるのでしっかりと準備しておきましょう。

また、決済時には下記の書類が必要になるので準備をしておきましょう。

確定申告

不動産売買後には、確定申告が必要になります。

厳密には不動産を売却して売却益が出た場合になりますが、売却益が出ていない場合でも税金の緩和や還付金の受け取りなど享受できるものはあるため基本的には確定申告を行いましょう。

確定申告は、売却を行った翌年の2月16日～3月15日の1か月間で行います。

必要な書類の準備はさることながら、期間内での確定申告を確実に行えるようにスケジュールを立てておきましょう。

また売却益がどの程度出たのかは把握しておく必要があり、それは下記の式で求めることができます。

ここで記載した特別控除とは3000万円特別控除というものになり、要件を満たしている場合が3000万円までの譲渡所得が控除される内容になっているので必ず押さえておきましょう。

3000万円特別控除の要件は、

となっているので、当てはまる方は必ず利用するようにしましょう。

不動産を買う時の流れ

不動産を購入するときの流れは大きくは以下の流れを踏みます。

どのようなライフスタイルを送りたいのか、どんな場所に住みたいのかをしっかりと洗い出した上で、資金計画を立てることで自身に適した物件を見つけることができます。

不動産は一生に一度の買い物と言われるほど高価な買い物になるため、後悔しないように条件は家族と擦り合わせておきましょう。

希望条件の洗い出し・予算の確定

まずは予算と希望条件の洗い出しを行います。

どんな場所に住みたいのか、どういう生活を送りたいのかなど未来のライフスタイルをしっかりと想像し、条件を洗い出すことが重要です。

また、洗い出す際には以下のポイントは確実に抑えるようにしておきましょう。

洗い出した情報に優先度をつけることで物件探しがよりしやすくなるので、参考にしてみてください。

物件探し

希望条件が出揃ったらいよいよ物件探しです。

物件探しには大きく2通りあります。

まずは、SUUMOなどを見てどのような物件があるのか自身で探される方が大半だと思います。

価格やエリア、駅徒歩の所要時間など自身の条件に当てはまる物件をピックアップし、物件を取り扱っている仲介会社へコンタクトを取ります。

不動産会社は物件紹介のプロなので、お問い合わせをいただいた物件に似た条件の物件も紹介してくれるので、その形で自身に合う物件を探していくのが一番良いです。

物件内覧

住みたいと思える物件を見つけたら現地に足を運んでみましょう。

物件が完成していれば、中をしっかりと見ることができるため事前に目を通していた資料と照らし合わせる形で物件を吟味していきます。

中でもしっかりと見ていただきたいのは、以下の点になります。

特に見ておきたいのは周辺環境です。

周りにトラブルが起きそうな住宅はないか、お子さまがいるご家庭であれば目の前の道路の交通量がどうかなどしっかりと見ておかないと住んだ後に「こんなはずではなかった」と感じてしまうため、入念に確認をしておきましょう。

資金計画の策定

物件の選定が終わったら、資金計画を立てていきます。

資金契約を立てるとは、不動産購入の資金をどう調達するかになります。

現金一括で買えるのであれば問題はないと思いますが、大半の方は住宅ローンを利用されるでしょう。

住宅ローンを利用するにあたり、無理のない返済契約を立てていくことを資金計画を立てると言います。

買付（購入申し込み）

物件の選定と資金計画を立て終えたら、買付を提出します。

買付とは別称、不動産購入申込書と言い購入する意思表示をするものになります。

決まったテンプレートはなく、各不動産仲介会社が用意をしているためそこに名前と物件名と希望金額を記載して提出します。

これが受理されれば売買契約へと進んでいくのですが、売買契約を締結するまではキャンセルができるので、もし購入を見送りたくなった場合はキャンセルを早めに行いましょう。

重要事項説明・売買契約の締結

買付が受理されると重要事項説明を受けて、売買契約の締結となります。

重要事項説明とは、購入する物件について詳細な説明を受けることであり、この内容を確認して初めて売買契約を締結することができます。

重要事項説明は宅地建物取引士によって説明が行われます。

物件の所在地や、登記簿の項目、法令上の制限や土地・道路の関係や建物の状態などが記されているため、今後のトラブルを避ける意味でも重要な説明となりますので、不明点がなくなるまでしっかりと確認するようにしましょう。

重要事項説明が完了すると売買契約の締結となります。

売買契約では物件の金額や引き渡し日が設定されているため、事前に決めていて金額や引き渡し日と相違がないか確認しておきましょう。

また、売買契約時には以下のものが必要となります。

手付金は物件の5％～10％が相場のため、事前に準備をしておきましょう。

頭金として支払う形になりますので、残代金を決済時に支払うことになります。

住宅ローンの契約

売買契約の締結が完了したら住宅ローンの審査を進め、ローン契約を行います。

ローンの審査には必要な書類が多くなるので、事前に準備をしておきましょう。

本審査に通れば住宅ローンの契約となります。

正式名称は金銭消費賃借契約（金消契約）と言い、不動産に抵当権をつけ担保にすることで、引き渡し当日に契約した金額が振り込まれるようになります。

決済・引き渡し

住宅ローンの契約が完了すればいよいよ引き渡しです。

引き渡し日にローンの実行を経て、残代金の支払いを行います。

残代金を清算し終えると物件が引き渡されます。

ここでは、残代金の清算後に司法書士を介して登記の手続きも行います。

特に買主側がやることはないので、司法書士に任せて完了となります。

引き渡し後には物件を見に行き、傷がないかなど確認をしておきましょう。

気になる箇所があれば不動産仲介会社を通して、売主に問い合わせるようにしましょう。

不動産売買で実際にあったトラブル事例

不動産取引では、取引の額が大きいため小さなことから大きなトラブルに発展することも珍しくありません。

専門性が求められる領域のため、不動産仲介会社を通じ売買をすることによって、トラブルの可能性を最小限にすることはできるものの、個人間取引を選択される場合はその限りではありません。

不動産取引にはどのようなトラブルがあるのかを見ておくことで、トラブルを未然に防ぎつつ納得のいく売買取引を実現しましょう。

中古マンションの瑕疵担保責任についてのトラブル

瑕疵担保責任のよくある事例となっています。

程度問題になってしまうため、判明してからの話し合い次第でどこまで買主が守られるのか、売主が守られるのかは変わってきますが、事前調査をしっかりと行っていれば未然に防げたであろう内容については損害賠償が発生する可能性が極めて高いことがわかる事例となっています。

買主側も瑕疵担保責任で守られているからという気持ちを持つのではなく、事前に確認しておきたいことはしっかりと調査をしてもらい、安心した上で購入を進めていけるようにすべきです。

処分事例：住宅の建築ができない土地の売買

上記の例は、説明責任を怠ったことにより不動産会社が損害賠償を請求され、支払いを余儀なくされたものになります。

一見、買主側が守られているように見える例にはなるものの、2,700万円での購入をしたにも関わらず、1,300万円が損害賠償として支払われており、契約自体がなくなったことにはならない点には注意が必要です。

買主側にもしっかりとした知識があれば、建築不可である旨を記載しない限り契約に応じないことができたので、正しい知識を身に着けておくことが必要であると痛感する事例になっています。

処分事例：預り金の不返還

上記の例は、身近でも起こりうるトラブル事例になっています。

手付金は契約時に物件の頭金として支払われるものであり、売買契約書および重要事項説明書にサインをした後に支払うものであることを覚えておきましょう。

特に口約束で手付金のみを渡してしまうなどによりトラブルに発展するケースがあるので、書面にサインをしない限りは支払はしないというように認識しておきましょう。

不動産売買でかかる仲介手数料や税金

不動産売買では、物件以外に以下の項目で金額が発生します。

• 仲介手数料
• 税金

仲介手数料は売買のどちらでも上限が定められているため概算で見積りがしやすいのですが、税金は売買のどちらかによってかかってくる税金と負担額が異なるためしっかりと覚えておきましょう。

仲介手数料の仕組みと金額

仲介手数料は売買を不動産仲介会社に依頼することで発生する金額のことであり、上限が定められています。

金額の上限や計算方法は別項目で解説をしているので、そちらをご参照ください。

ここでは実際の例を用いて、どのような物件の場合、どのくらいの仲介手数料が発生するのかを解説します。

仲介手数料は上限が定められているだけであり、交渉次第では値引きすることも可能なので、仲介会社とよく話し合って決めていくことをおすすめします。

不動産売買でかかる税金

不動産売買時にかかる税金は、【売却】と【購入】でそれぞれ異なります。

内容は大きく異ならないものの、かかる費用が売却と購入では相場が異なるため大枠の相場観を把握しておきましょう。

不動産売買でかかってくる税金の代表的なものを以下で紹介します。

【不動産売買でかかる税金】	【不動産購入でかかる税金】
・譲渡所得税 ・登録免許税 ・印紙税	・不動産取得税 ・消費税 ・印紙税 ・登録免許税

不動産売却にてかかる主な税金は以下の3つになります。

中には特例措置などにより、税額を緩和できるものもありますので、しっかりと押さえておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に出た売却益に対し発生する税金です。

譲渡所得税の金額を求める場合、以下の式を用います。

譲渡所得税＝（収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除）×税率

譲渡所得税の税額は物件を所有してから手放すまでの期間によって税率が変動してきます。

名目	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年以上	20.315％

5年以上所有しているかどうかにより税率が大きく異なるため、売却を検討される際には所有期間が5年を過ぎているかどうかを一つの目安にする方が良いでしょう。

譲渡所得が発生した場合には確定申告を行う点にも気を付けておきましょう。

その際に控除の制度もあるので、【3000万円特別控除】などの制度についても事前に確認をしておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更の際にかかる税金であり、基本的には司法書士を介して法務局に納税する形を取ります。

登録免許税の計算式は以下となっています。

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

税率は原則税率があり、土地、建物共に0.2％となっています。

印紙税

印紙税は取引金額に応じた金額の印紙を売買契約書に貼付することで納税する形を取ります。

不動産売買では売買契約書の原本にのみ貼付するため、基本的な納税者は買主になることがほとんどです。

ただし、売主側が売買契約書のコピーではなく、原本を必要とする場合は売主側も印紙税の費用負担が発生することになるので、売買契約書の原本が必要な場合は事前に準備をしておきましょう。

契約金額	税額（印紙税額）
500万円以上、1,000万円以下の場合	10,000円
1,000万円以上、5,000万円以下の場合	20,000円
5,000万円以上、1億円以下の場合	60,000円
1億円以上、5億円以下の場合	100,000円

不動産購入でかかる税金

不動産購入でかかる税金は不動産売却で発生する税金と異なるものがあります。

【不動産売買でかかる税金】	【不動産購入でかかる税金】
・譲渡所得税 ・登録免許税 ・印紙税	・不動産取得税 ・消費税 ・印紙税 ・登録免許税

特に購入となった際には、不動産取得税、消費税、登録免許税は買主の負担で大きな金額となりますので、相場感は掴んでおきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、名の通り不動産を取得した際にかかる税金です。

家を新築や改築した場合にもかかりますが、不動産を取得した場合に必ずかかる税金であることを押さえておきましょう。

不動産取得税の計算方法は下記の式になります。

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 4.0%

※2023年3月31日までは土地と住宅の取得税率は3.0%まで引き下げられています。

住宅購入の場合は、軽減措置が受けられる制度となっています。

軽減措置が受けられる建物の条件や控除額は新築と中途住宅で異なります。

【新築住宅】

新築住宅の場合は条件に当てはまれば控除が受けられるので、ぜひ利用してみてください。

【中古住宅】

中古住宅の場合は、新築と異なり新耐震基準を満たしているかどうかが重要になります。

新築住宅とは算出方法が異なるため、注意しておきましょう。

【土地】

新築住宅、中古住宅ともに同条件、同控除内容となっています。

まず、土地に対する不動産取得税の求め方の式から確認しておきましょう。

消費税

不動産購入では、消費税もかかります。

課税のタイミングは引き渡し時になりますので、課税時の消費税が適用される形になります。

ただし、土地に対しては消費税はかからないので、土地建物にて購入をする際には建物にのみ消費税がかかる形になります。

執筆時点での、税率は10.0％となります。

今後消費税の増額が発表された場合には、消費税の増額前に引き渡し日を設定できるようにすれば現在の税率が反映される形になりますが、消費税増額タイミングでの引き渡しになった場合には引き上げられた消費税が課税されるので気をつけましょう。

登録免許税

登録免許税は上でも説明しましたが、以下の式で求めることができます。

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

登録免許税には軽減税率が多様にあるため、本章ではそちらを説明します。

下記の表を参考にし、計算していただくと購入の際の大枠の税金を掴むことができます。

登記の種類	課税標準	税率	軽減税率
所有権保存登記	課税標準価格	0.4％	0.15％
建物の購入による所有権移転登記	固定資産税評価額	2％	0.3％
土地の購入による所有権移転登記	固定資産税評価額	2％	1.5％

※軽減税率は2022年3月31日まで

不動産売買でおすすめの不動産会社

不動産売買を検討された際にどこの会社に頼めば良いかわからない方は多いのではないでしょうか。

不動産売買は大きく分けて以下の2通りの会社に依頼することで円滑に進めていくことができます。

それぞれの特徴を見ていきましょう。

大手不動産仲介業者ランキング

不動産流通機構が出している2022年3月度のデータを参考にTOP10を紹介します。

企業名	取引高	仲介件数	手数料収入	店舗数
三井不動産リアルティグループ	1,563,891	38,507	76,771	286
住友不動産販売	1,241,023	35,122	62,358	269
東急リバブル	1,226,485	25,635	57,899	215
野村不動産グループ	893,423	9,322	34,718	94
センチュリー21	641,745	26,515	29,794	989
三井住友トラスト不動産	412,462	7,202	17,475	72
みずほ不動産販売	369,778	3,601	15,161	50
三菱UFJ不動産販売	353,360	4,307	14,738	42
オープンハウス	293,482	7,232	13,387	52
積水ハウスグループ	234,596	8,078	11,144	115

※出典：公益社団法人不動産流通推進センター「不動産業統計集2021（2022年5月発表）」より

三井不動産リアルティグループ

三井のリハウスでおなじみの三井不動産リアルティグループ。

仲介件数、売上高は不動産仲介会社の中でもトップクラスとなっており、名実ともに不動の地位を築き上げている会社です。

会社創立53年と長い歴史を持っており、取扱件数も100万件を超える超大手仲介会社となっています。

また36年連続全国売買仲介取扱件数が№1となっており、安心感を得て売買を行いたい方にはおすすめの仲介会社になっています。

住友不動産販売

住友不動産販売は住友不動産の仲介販売グループです。

実績としては三井不動産に次ぐ2位となっており、業績も好調です。

また営業体制を「専任一貫体制」としており、営業スタッフがお客様に対して広告戦略からご案内、契約、引き渡しまでを一貫して行うようにしています。

ひとりの営業マンと信頼関係を築き上げた上で売買を成立させたい方におすすめな仲介会社となっています。

東急リバブル

東急リバブルは東急不動産グループの販売部門になります。

特に渋谷を中心とした東急沿線の仲介には強いイメージがある会社になっています。

実績も申し分なく、さらには社内の宅地建物取引士の取得割合が97％と高く、知識がしっかりとした営業マンと相対し、取引を進めることができます。

野村不動産グループ

野村不動産ソリューションズは野村不動産グループの仲介部門になります。

店舗数は94店舗と他の大手企業に比べると劣っているように思われますが、売上高はTOP5と大手の中でも実績が十分な会社になります。

野村不動産ソリューションズとのお取引満足度93.3%、営業担当者とのとしの総合的な満足度94.5%と高水準を保っている形になっています。

少数精鋭のイメージがありますので、レベルの高い営業を望む方はぜひ利用を検討してみてください。

センチュリー21

センチュリー21は全国に993店舗と店舗数が多いのが特徴の不動産仲介会社です。

店舗数が多い背景にはフランチャイズ経営を行っていることが挙げられます。

そのため全国展開しているものの、会社共通の強みがあるわけではなく個人経営の不動産会社それぞれで強みは異なりますので、一度足を運び話を聞いてみてから相談の判断をした方が良いでしょう。

三井住友トラスト不動産

三菱信託銀行グループの不動産仲介部門である三井住友トラスト不動産。

銀行系グループの不動産会社のため、自社提携会社のローンを通しやすいなどの強みがあります。

銀行系グループの安心感を得たい人にはおすすめです。

みずほ不動産販売

みずほ銀行グループの不動産仲介部門です。

営業部の平均営業経験年数が約12年とその道のプロフェッショナルが多いのが特徴。

また銀行系のため安心感もあり、信頼のおける取引を行えます。

「また取引をしたい」と感じているユーザーは約97％になっており、取引のレベルが高いこともうかがえます。

三菱UFJ不動産販売

三菱UFJ信託銀行グループの不動産仲介部門です。

銀行系グループのネットワークを駆使し、お客様のサポートに当たれる点に強みを持っています。

また、首都圏、名古屋圏、関西圏を中心に店舗を持っており、そのエリアでの売買を検討されている方には心強いパートナーになるかと思います。

オープンハウス

オープンハウスは近年、一気に伸びてきた不動産会社であり最も勢いのある会社です。

自社建築の新築物件の売買はさることながら、他社物件の売買にも積極的に協力していただける会社です。

特に関東圏（1都3県）での販売力には定評があり、関東にお住まいで売買を検討されている方にはぜひご検討いただきたい会社となっています。

積水ハウスグループ

積水ハウスと聞くと注文住宅のイメージを持つ方が多いと思いますが、不動産仲介業も行っている会社になります。

各エリアで異なる会社を構え、お客様のサポートを行っています。

• 積水ハウス不動産東京
• 積水ハウス不動産東北
• 積水ハウス不動産中部
• 積水ハウス不動産関西
• 積水ハウス不動産中国四国
• 積水ハウス不動産九州

不動産の購入なら地元密着の不動産会社もおすすめ

大手不動産会社は信頼や実績があるため安心して取引ができるという共通したメリットがありますが、地元密着（地域密着）型の不動産会社には大手不動産会社とは異なるメリットがあります。

地元密着の不動産会社を利用するメリットは以下の2点です。

いわゆる地場業者と呼ばれる地域密着型の不動産会社は、地域の情報に精通しており最新の土地価格の推移やトレンドなどを抑えていることがほとんどです。

反対にその地域以外の情報には疎いという側面があるものの、対象エリアにはめっぽう強いため、エリア限定で探される方は一度足を運んでみましょう。

また、取引の内容によっては地域密着型で長く経営されている場合は地主さんや大家さんと関係値が築けている会社が多いと思いますので、金額の相談などが行える可能性が上がります。

中々入りづらい店舗も多いと思いますが、対象エリアの決まっている方であれば享受できるメリットは大きいため、積極的に足を運んでみましょう。

不動産売買サイトのおすすめは？

不動産売買サイトの活用を考える時にはケースに応じて使い方を考えると良いと思います。

どのようなサイトがおすすめになるのか詳しく見ていきましょう。

ポータルサイトのおすすめ

ポータルサイトのおすすめを3サイトピックアップしてお伝えいたします。

本記事内で紹介するサイトは誰もが一度は耳にしたことのあるサイトとなります。

特に取り扱い件数の多いサイトを紹介しますが、その理由は母数が多ければ多いほど自身に適した物件を探しやすいからです。

・SUUMO
・HOME’s
・at-home

SUUMO

株式会社リクルートが運営する国内最大規模の不動産物件ポータルサイトになっています。

物件掲載数は同形態サイトの中ではダントツに多く、たくさんの物件の中から自身に適した物件を探した出したいと考えている方にはおすすめのサイトとなっています。

また、お役立ちノウハウの記事も充実しており、物件購入にあたり懸念や不安を解消しながら進めていくことができるサイトになっています。

HOME’s

HOME’ｓはSUUMOと双璧をなす大型不動産ポータルサイトです。

SUUMO同様にテレビCMも多く行っており、耳にしたことのある方は多いのではないでしょうか。

物件掲載数もかなり多く、多くの選択肢から絞り込みを行い適した物件を探したいという方に向いているサイトとなります。

「情報精度№1を目指して」という理念を掲げており、掲載している物件の情報精度も確かなためしっかりと物件検索をして、比較検討ができるるのも心強い面です。

at-home

紹介したサイト内では最古参のat-home。

不動産加盟店舗数が多いのが特徴になっているサイトで、地域に根差した不動産会社との結びつきが強いのも特徴の一つになっています。

そのため大型都市圏での情報網羅性はSUUMOやHOME’ｓに軍配が上がってしまうものの、地方物件の掲載数や業者との結びつきという観点では優位性を持っているため、地方での物件を探されている方は思わぬ掘り出しものに出会える可能性があります。

売却なら不動産一括査定サイトもおすすめ

売却を考えている方におすすめのサイトは、一括査定サイトになります。

一括査定サイトを利用することで、不動産会社に何度も足を運ぶ必要がなく会社探しをできるため、忙しい方や色々な会社の意見を聞いた上で売り出しをお願いする会社を選びたいと考えている人には適したサービスとなっています。

また、一括査定サイトの最大の魅力は問い合わせをすることにより複数社より査定結果が届く仕組みとなっているため、物件の相場価格を把握し、実際の売却価格の参考にすることができます。

楽に情報収集をしながら会社選びができる一括査定サイトは売却時に利用必須と言えるでしょう。

一括査定サイトのおすすめ3社をご紹介します。

サイト名	提携社数	同時依頼件数	対象エリア	運営会社
HOME4U	2,100社以上	6件	全国	NTTデータ・スマートソーシング
イエウール	2,000社以上	6件	全国	Speee
すまいValue	6社	6件	全国	大手合同6社

HOME4U

サイト名	HOME4U
提携社数	2,100社以上
同時最大依頼件数	6社まで
対応エリア	全国
運営会社	NTTデータ・スマートソーシング
おすすめポイント	提携社数は業界最大規模の2,100社以上 21年の業界最古参実績 全国エリア対応 売却査定数最大規模の累計50万件（2022年11月時点） NTTグループが運営しているためセキュリティ対策も万全 完全無料

NTTデータグループが運営している国内最古参の一括査定サイトのHOME4U。

全国を網羅しているのは然ることながら、各エリアにしっかりとした実績を持っている不動産会社を独自のAIが判断をし、最大6社まで自動的に抽出されるAIの不動産査定を受けることができます。

提携している不動産会社数も2100社以上と国内でも最大規模となっており、実績も十分なサイトになっています。

不動産という商品の特性上、個人情報の保護が最も重要になってきますが、NTTグループという通信系最大規模の企業がバックにあるため、セキュリティ問題でも安心して依頼をできるサイトとなっているので、「どの一括査定サイトを使えば良いか分からない」という方は、まずはHOME4Uでの一括査定を使用してみましょう。

簡単30秒で今すぐ査定！

イエウール

サイト名	イエウール
提携社数	2,000社以上
同時最大依頼件数	6社まで
対応エリア	全国
運営会社	Speee
おすすめポイント	提携社数は2,000社以上 全国エリア対応 完全無料 コラムが充実しており、学べる内容が幅広い

株式会社Speeeが運営しているイエウールは直近伸びてきている一括査定サイトになります。

提携社数も2,000社以上と国内最大規模に近しい数値となっており、全国を網羅しているためどこの物件でも査定を依頼する価値はあるでしょう。

イエウールの最大の特徴は査定だけではなく、情報発信力が優れている点になります。

自身で簡易査定を行いたい場合などは路線価などを利用して算出する形になりますが、その知識を体系的に学べるコラムが充実しているため、査定だけではなく不動産全般の知識をつけながら売却を行いたい方におすすめなサイトになっています。

年間20万円以上のサポート実績！

すまいValue

サイト名	すまいValue
提携社数	6社（875店舗以上）
同時最大依頼件数	6社まで
対応エリア	全国
運営会社	大手合同6社
おすすめポイント	業界大手6社のみのハイクラスな査定サイト 顧客安心度95.5％ 成約件数11万件以上（2022年度） 全国エリア対応 完全無料

すまいValueは不動産業界を代表する大手6社が合同で運営しているサイトになります。

参画企業は三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所の住まいリレー、住友不動産販売、野村の仲介＋、小田急不動産といった誰しもが一度は耳にしたことのある企業が揃っており、店舗数で見ても加盟店は875店舗を超える形となっています。

大手の不動産会社と安心感を持って取引を行いたいと考えている方には適した一括査定サイトになっているので、大手としか取引を考えられないという方にはぜひご利用いただきたいサイトになっています。

安心と実績の大手6社が査定！

不動産売買に関するよくある質問

不動産売買を検討された際によくいただく質問をまとめています。

皆様がよく感じられる疑問としては以下の4つが多いのではないでしょうか。

仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料の値引きを行うことは可能です。

仲介手数料は物件価格に応じて上限が決まっているため、その上限を超えない範囲であれば各不動産仲介会社とのやり取りによって金額を増減することは可能です。

もし仲介手数料の支払いを減らしたい場合は、仲介手数料の値引きキャンペーンなどを行っている会社があるので、話しを聞いてみましょう。

不動産売買でトラブルが多いのはなぜ？

不動産売買でトラブルが多い原因は売買契約書の内容が不適切なケースが多いです。

特に契約不適合責任欄において、どのような事象を誰がいつまで担保するのかという記載を曖昧にしてしまった結果、引き渡し後に瑕疵が見つかり、最悪のケースですと損害賠償責任を売主が問われる事態に発展してしまいます。

売買契約書にしっかりと明記しておくことでトラブルを避けることができるので、どのような内容とするかは、買主、仲介会社としっかりと話し合った上で記載をするようにしましょう。

不動産売買はどれくらいで契約・引き渡しの期間はどれくらい？

不動産売買の完了までは3カ月～6ヶ月かかるのが平均になります。

対象物件によって前後することはありますが、概ね上記の期間を目安として問題ないでしょう。

各ステップでどのくらいの時間がかかるのかを表にしていますので、参考にしてみてください。

査定・仲介会社の選定	1週間～1カ月
媒介契約～販売開始	1カ月～2カ月
販売活動～売買契約	2カ月～5ヶ月
引き渡し	3カ月～6ヶ月

不動産売買で土地・マンション・戸建で取引の流れは変わる？

どのような種別でも基本的には売買の流れは変わりません。

ただし土地を購入する際は、その土地に対して建物を建てるための請負契約を締結する必要があるため、土地と建物を別にして2回契約を締結する必要があります。

まとめ

不動産売買における流れや基礎知識を見てきましたが、いかがだったでしょうか。

不動産売買は専門知識が求められるほか、書類の用意など煩雑な作業が多いため個人間での売買はおすすめできず、プロである不動産仲介会社を利用することをおすすめします。

また、不動産売買では購入と売却で流れやかかる税金なども変わってくるためしっかりとおさらいをした上で後悔のない不動産売買を行えるようにしましょう。