不動産売却の流れを図解で解説！必要書類から決済までを徹底解説！

不動産売却をしようと思った時に、最初にどんなことをして、どんな流れで進むのかわからないですよね。

事前にある程度把握することで、不安を解消でき、スムーズな取引が可能になります。

この記事では、不動産売却の流れを図解付きで初心者でもわかりやすく解説します。

不動産売却の流れを把握して、安心して取引ができるようになりますよ。

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不動産売却の全体の流れを図解で解説

不動産売却は上記のような流れで行います。

売主であるあなたは、特に最初と最後が重要になり、必要書類やどんなことをやるのか把握するようにしましょう。

それぞれで重要なポイントや注意点を解説してきますので、気になる点だけでもご確認ください。

不動産売却の流れ①：査定

まず初めに、不動産を売却するためには、所有している不動産がいくらで売却できるのか査定してもらう必要があります。

あなたの言い値でも決められますが、「本当はもっと高く売れた」・「高すぎて買い手が全然付かない」ということも起こり得るため、しっかりと査定してもらうようにしましょう。

ちなみに、不動産の査定では「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定は過去の取引事例を元に算出する方法で、この査定方法では概算となるため目安として受け取るようにしましょう。

メリットとしては、短時間で査定が完了しますので、とりあえずどれくらいで売却できそうかを知るためにおすすめです。

一方、訪問査定では物件状況を実際に営業マンが見にきて査定し、過去の取引事例と合わせて、建物の外装・内容、土地の広さや形などを目視で確認します。

実際に現地に足を運ぶ分、時間はかかりますが比較的正確な査定が可能です。

最終的にはこの訪問査定を行うことが多いため、売却意思が固まっていれば訪問査定から依頼すると良いでしょう。

査定時の必要書類

査定時には特に必要な書類はありません。

ただ、建物の図面や、土地の測量図などがあると、正確な数字から査定ができるので、下記のものがあれば用意しておくと良いでしょう。

査定は不動産一括査定がおすすめ

不動産の査定では近くの不動産会社に依頼することが多いですが、その前におすすめの不動産一括査定を利用することをおすすめします。

不動産一括査定を利用すると、厳選された不動産会社が同時に査定を行ってくれるため、少しでも高く売却できる可能性が高くなります。

不動産会社によって、査定額が変わるのは、販売力や持っている顧客数などが理由です。

販売に自信がある不動産会社は少し高めに査定してくれるかもしれません。

ただ、注意点として高すぎる査定額に飛びつかないようにしましょう。

あなたの物件を取り扱いたいがために、売れない価格を提示してくる可能性があり、売れない期間が長くなる可能性があります。

売れない期間が長くなるとその分、固定資産税や維持・管理費がかかり、あなたにとってマイナスに働きます。

適正価格を知るためにも、一括査定で調査するようにしましょう。

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不動産売却の流れ②：媒介契約

査定から信頼できる不動産会社が見つかったら、その不動産会社と媒介契約というものを締結します。

媒介契約とは売主が不動産会社に売却を依頼する契約で、下記の3つの契約形態があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、詳しく確認しましょう。

一般媒介

一般媒介は複数の不動産会社に販売の依頼ができる契約で、その分、露出が増える可能性がありますが、不動産会社が閲覧できる「レインズ（不動産流通機構会員専用の情報交換サービス）」への登録義務や販売活動報告の義務がありません。

また、複数に依頼する場合は販売条件（価格・引き渡し条件など）を統一する必要があるため、1社を変更すると、依頼している他の不動産会社にも連絡する必要があります。

そのため、窓口が増えてしまうため管理がしにくい状況となってしまいます。

複数社に依頼できるメリット以外はそこまで大きくないため、次の「専任媒介」をおすすめしています。

専任媒介

専任媒介は1社の不動産会社のみと契約でき「レインズ」への登録義務、販売活動の報告義務が発生します。

販売活動の報告では問い合わせ状況や内覧件数などを知らせてくれるため、その内容に応じて、不動産会社と販売活動の相談が可能です。

また、この報告をしないといけない不動産会社としても、良い報告ができるように積極的に販売を行ってくれる可能性が高いです。

窓口も1つとなるので、鍵の管理や相談のしやすさからおすすめの契約形態です。

専属専任媒介

最後に専属専任媒介は専任媒介の内容と似ており、販売活動の報告頻度が増え、自己発見取引も禁止されています。

自己発見取引は個人売買となるため、いずれにしてもおすすめしませんが、販売活動の報告が頻繁すぎても煩わしさを感じる売主が多いです。

そのため、先ほどの専任媒介をおすすめしています。

不動産売却の流れ③：販売開始

不動産会社と媒介契約が締結されれば、あなたの物件を購入してくれる買主にアプローチすべく、不動産会社が販売活動を開始します。

大まかな活動内容としては下記の2つ。

ポータルサイトとは、「アットホーム」「SUUMO」「ホームズ」のような、不動産を探す時に利用するサイトで、どこに登録するかは、契約した不動産会社によって異なります。

また、不動産会社の多くは、一度問い合わせがきた顧客をリストとして保有しているため、似たような条件で探している顧客への紹介も可能です。

ポータルサイトへの登録を依頼

ポータルサイトへは不動産会社の裁量で掲載されるため、大手のポータルサイトに登録がない場合には、契約した不動産会社に依頼してみましょう。

買主が直接見つける可能性が一番高いのがポータルサイトであるため、そこに登録していないとなると、その分、売れるタイミングが先延ばしになってしまう可能性が高いです。

また、他の不動産会社もレインズやポータルサイトから自分たちの顧客のための物件探しを行うため、積極的に依頼してみてください。

不動産売却の流れ④：内覧・交渉

次にあなたの物件に興味を持った人が内覧に来ます。

土地の場合はそのまま現地を確認できますが、マンションや一戸建てのように上物がある場合には、売主の許可を得て内覧します。

すでに空室の場合は、鍵を不動産会社に預けて、任意に内覧してもらうことも可能です。

内覧中に購入を決定する人は少ないですが、内覧後に不動産会社を通して値引き・条件の交渉が行われます。

ここでは、内覧・交渉におけるポイントとして、

の2点を詳しく解説します。

内覧しやすい環境にする

居住中・空室の両方の場合でも、「買いたい！」と思ってもらえるように、最低限、清掃は済ませておくと良いです。

不動産会社は物件の管理までは行わないことが多いため、売主が行うようにしましょう。

リフォームをしていない場合は、水回りや窓、床、壁など、目につきやすい箇所を掃除すると印象が良くなります。

最初にやってしまえば、その後はしばらく放置でも問題ないので、売り出す前（できれば査定前）に完了しておくと良いです。

また、居住中での内覧は売主が立ち会うことになりますが、買主がリラックスして内覧できるように、物を片付けておいたり、後をついて一緒に回らないよう、リビングや別室で待機することをおすすめします。

買主からすると売りたいという押し付けを感じてしまう可能性があるため、質問された時のみ回答する程度が好ましいです。

また、少しお話しできるタイミングがあれば、不動産会社も知らないような周辺情報やメリットとなるポイントを軽く伝えてあげると良いですね！

交渉時は買付証明書でもらう

交渉は高確率で発生するのですが、購入意思が固まっていない状態で交渉してくる可能性もあります。

基本的には不動産会社側でそこまで対応してくれますが、売主側もある程度の妥協点を決めておくとスムーズに進むでしょう。

交渉時は購入意思を書面にした「買付証明書」でもらうようにします。

契約ではないので絶対ではないですが、買付証明書は「この物件を買います」という意思なので、売主側がOKをし、銀行の審査（買主が借入をする場合）が通れば契約となります。

例えば、2,000万円の一戸建てを売りに出している時に、下記のような条件で買付証明書が届くイメージです。

	パターン1	パターン2
購入金額	1,950万円	2,000万円
条件	現状渡し	庭木の伐採

このような条件が提示された時にどうするか決めておくと良いでしょう。

あらかじめ、不動産会社にも落とし所を伝えておくと交渉もスムーズに進みますよ。

不動産売却の流れ⑤：不動産売買の契約締結

買付証明書が提示され、銀行の借入審査なども問題なければ、いよいよ不動産売買の契約に進みます。

売主・買主で持ち物も異なり、どこで契約するかもまちまちです。

ここでは、実際に不動産売買に携わってきた私が経験したことも踏まえて契約締結の流れを解説します。

契約時の必要書類・持ち物

契約時にはさまざまな必要書類や持ち物が必要となり、普段使わない物も多いため、売却を決めた時点である程度は確保しておくと良いでしょう。

また、中には不動産会社側で取得してくれる書類もあるため、最終確認は仲介に入ってくれた不動産会社に確認してください。

一般的には上記書類や持ち物が必要となります。

土地の売買の場合は「測量図」が必要になったり、登記と住所が違う場合は「住民票」が必要だったりします。

契約提携時のやることや流れ

不動産売買の契約では多くは売主が依頼している不動産会社で行うことが多いです。

また、買主と日時の都合がつかない場合やどちらかが遠方にいる場合は売主・買主で2回に分けて行う場合もあります。

契約当日の流れとしては下記のようになります。

重要事項の説明は「宅建士」の資格を持った人が行うため、担当が資格を持っていない場合は説明時・契約時に会社の資格所有者が担当する場合もあります。

重要事項の説明は基本的に買主向けの内容になっているため、売主側が省略される場合もあり、先に買主と不動産会社で済ませて、終わるタイミングくらいに売主が来社する時間を提示されることもあります。

契約の読み合わせは、基本的に宅建士が順番に読んでいきますが、重要な部分にフォーカスして行うこともあるため、一通り目を通すようにしましょう。

手付金は売買代金の10%が相場となっており、この時に受け渡しを受けます。

売買代金が大きいと大金を持ち歩くことになる可能性もあるため、すぐに銀行に預けられるようにしましょう。

スムーズに進めば売主側は30分、買主側は1時間くらいで完了します。

不動産売却の流れ⑥：決済と引き渡し

最後に決済と引き渡しを行います。

不動産の購入の多くは銀行から借入を行うため、決済は買主が依頼した銀行で行うことがほとんどで、下記の人物が集まり、決済・引き渡しをします。

• 売主
• 買主
• 不動産会社の担当
• 司法書士の先生
• 銀行のローン担当

司法書士の先生は登記を行ってくれるため、必要書類と委任状・依頼費用を渡したら登記をしに居なくなる場合が多いです。

また、お金の流れとしては「銀行→買主→売主」となるため、銀行側に買主・売主の通帳や振込依頼書をまとめて渡すので、あっという間に完了します。

お金の受け渡しが完了したら、必要書類や鍵などを渡して完了となります。

決済時の必要書類と持ち物

決済時には下記の書類や持ち物を持参します。

契約時と似た書類・持ち物もあり、そのまま同じ物を持ってくればOKです。

印鑑証明書は取得時に何枚必要か教えてくれるはずなので、必要枚数を予め取得しておくと楽ですね。

司法書士や仲介手数料の費用は売買代金からも支払いできますが、予め用意しておくとスムーズな場合が多いです。

こちらも予め不動産会社に相談しておきましょう。

不動産の移転登記は司法書士に依頼

不動産の売買では所有権を売主から買主に移転する必要があり、その手続きを司法書士に依頼します。

司法書士は多くの場合、不動産会社がよく利用するところにお願いしてくれますので、特に手配の必要はありません。

移転登記はかなり重要な役割であり、プロである司法書士に依頼するようにしましょう。

不動産の個人売買には注意

ここまで不動産売却の流れを解説してきましたが、仲介や司法書士などが出てくるため、そこに費用が発生してしまいます。

全体の数％しかその費用にならないとは言え、3000万円の販売価格であれば、約100万円はかかります。

その費用を節約しようとして、個人間売買をしようと考える人もいますが、個人売買はおすすめしません。

その理由として下記の3つについて解説します。

費用を支払う以上のデメリットがあるため、しっかりとデメリットを把握して個人売買は行わないようにしましょう。

ちなみに、不動産会社は開業時に「供託金」を納めます。

これは不動産取引でトラブルが起こり、損害賠償を請求されたときに利用できるものです。

不動産取引のプロでさえ、このような保険をかけるほど難易度が高い・重要な取引であることがわかるため、個人売買はおすすめしません。

個人間売買はトラブルが多い

個人売買は先ほどもお伝えしたように、仲介手数料や司法書士への費用が発生しないため、節約して取引を行えますが、上記までに説明した内容を売主・買主の双方だけで行わなければなりません。

特に多いトラブルとしては、取引後の水掛論と適正価格とかけ離れた取引です。

取引後の水掛論とは、契約書に明記すべき事項が抜けていて、どっちが負担するのか明確になっていない場合です。

特に不動産では見えない瑕疵（キズや欠陥など）があることもあるため、取引後に発覚した瑕疵の責任所在が重要になります。

また、適正価格とかけ離れた取引とは、家族間で行う場合に起こりうることで、身内だからと安く設定した取引では、贈与とみなされ、思わぬ税金が発生してしまう場合があります。

住宅ローンが組みにくい

不動産は大きな買い物となるため、買主側は住宅ローンを組むことが多いです。

そこでお金を貸す側の銀行としては、その不動産取引が正しく行われ、確実に移転登記される内容でないと困ってしまいます。

住宅ローンのほとんどは、抵当権という不動産を担保にして貸すことがほとんどですが、正しく行われない可能性があると万が一の時に担保がなくなってしまう可能性があるからです。

また、一般的には移転登記は司法書士に依頼することを条件にしていることも多いため、せっかく買おうと住宅ローンの申請をしても審査が通らないこともあります。

書類作成や所有権移転登記などの手間がかかる

仮に住宅ローンが組める、もしくは現金で購入するとなった場合でも、契約書類や所有権移転登記を行う必要があります。

契約書は他のを参考にすればある程度は作成できるかもしれませんが、移転登記はかなり専門性の高い手続きとなるため、調べてもかなりの手間となり、何度も役所に足を運び、長時間の待ち時間を過ごすことも。

このように、個人売買ではデメリットの方が多いため、不動産会社の仲介・司法書士への依頼を行い、気持ちの良い取引をするようにしましょう。

不動産売却の期間

実際に不動産を売りに出してから売却が完了するまではどれくらいの期間がかかるも把握しておきましょう。

期間が変動するとすれば、販売開始から契約までの期間です。

契約から決済の期間は引き渡し前にリフォームが入ったり、住宅ローンの手続きが長引かなければ、おおよそ1ヶ月で完了となります。

ここからはシチュエーション別に売却期間について詳しく見ていきましょう。

早ければ3ヶ月前後

不動産売却は不動産会社に依頼して販売を開始しますが、その不動産会社が顧客を持っていたり、タイミングよく買主が見つかれば3ヶ月前後で売却も可能です。

実際に、私が勤めていたときにあった最短の売却期間は1ヶ月半くらいでした。

自社ですでに顧客がおり、その人にぴったりの物件だったため、市場に出回る前に購入が決定したため、手続きだけに時間がかかったという事例です。

人気が集まる物件であれば、販売開始から1ヶ月で相当な問い合わせがくるため、売却期間も短くなるでしょう。

土地や一戸建ては期間が長くなる可能性がある

人気の物件であっても、土地や一戸建て、一棟売りは土地の測量があるため、売却期間が長くなる可能性があります。

土地の測量は不動産売買の取引で義務ではないものの、明確で安心な取引を行う上で行なった方が良いとされています。

ただ、この測量は一般的に3ヶ月ほどかかると言われています。

さらに、費用も40〜50万円ほどと、高額な費用になってしまうため、万が一売却を止めることを考えると、契約が決まる前に測量を行うのをためらってしまいます。

そのため、土地が絡む不動産については、売却期間が長引く可能性があることを覚えておきましょう。

不動産売却の流れに関するよくある質問

最後に不動産売却によくある質問をまとめました。

この3点について解説しますので、是非ご確認ください。

不動産売却で最初に何をすればいい？

所有している不動産を売却する際に、一番最初に行うことは情報収集がおすすめです。

この記事を読んでくれたことが第一歩であり、実際に査定してもらう前に、どうすれば売りやすいのか、どんな流れで取引が行われるのかを把握することが大切です。

査定の時から必要な書類もあるため、どういうタイミングでどんなものが必要かを把握してから「不動産一括査定」で査定を始めましょう。

家の売却でやってはいけないことはある？

一番は隠し事と嘘です。

バレなければと思うかもしれませんが、万が一、取引後に発覚してしまうと裁判や損害賠償を負う可能性があります。

金額も大きな取引となるため、伝えるべきことはマイナス面も含めて伝えるようにしましょう。

現金決済の流れは違う？

不動産の購入ではローンを組むことが多いですが、中には現金で取引する場合もあります。

基本的な流れは変わりませんが、決済を銀行で行わずに不動産会社で行う場合があります。

銀行はローンを組むという付き合いがあるからブースを貸してくれるため、何のメリットもないと断られるでしょう。

条件によっては貸してくれる可能性もあるので、可能なら銀行で行うことをおすすめします。

現金決済の場合はキャッシュを持参して決済を行うため、売主側はその場で金額確認をする必要があり、金額が大きいのでかなり面倒になります。

不動産売却の流れを知ってスムーズな取引をしよう

以上が、不動産売却の一連の流れになります。

よほどイレギュラーなことがなければ、このような流れで取引が完了します。

スムーズな取引をするためにも、事前に不動産売却の流れを把握し、必要書類や持ち物を確認しておきましょう。

売却後の翌年には確定申告が必要になるので、詳細は税務署・税理士に確認して手続きをしてみてください。

安心・安全な取引ができることを願っています。

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