マンションを売るか貸すか？どっちがどれくらいお得か徹底解説！

住んでいるマンションに住まなくなった場合、売るのか貸すのかを選択する人は多いですが、どちらがおすすめでしょうか。

売る場合であれば売却益をすぐに得ることができますが、所有権を手放すことになります。

一方、貸すのであれば所有権は残りますが、売る場合よりも大きな資金をすぐに入手することはできません。

このように、売る場合と貸す場合のどちらにおいてもメリットとデメリットがあるため、失敗のない選択をする方法を知る必要があるでしょう。

そこで、この記事ではマンションを売る場合と貸す場合、どちらが得になるかを解説します。

マンションを売るか貸すかの収益性の違い

マンションを売るか貸すかを決める際には、それぞれどのようにして収益を得るのかを知る必要があります。

そこで、この章ではマンションの収益モデルについて、解説します。

収益モデル内訳	売る場合	貸す場合
収益形態	売却益	賃料＋将来の売却益
ランニングコスト	不要	管理修繕費＋維持費
諸費用	印紙代 売買仲介手数料 所有権移転登記費用 引っ越し費用（場合による 残地物撤去費用（場合による） 譲渡所得税（場合による）	賃貸仲介手数料

マンションを売る際の収益

マンション売却する場合には一度だけの収益となり、売却価格から諸費用を指し引いた額が全て手残り額となります。

そのため、売却価格をより高くし、諸費用をより安くすることで高い収益を得ることができるでしょう。

ただし、マンションの所有権は放棄することになるため、マンション自体の資産価値を換金することになります。

マンションを貸す際の収益

マンションを貸す場合は売る場合とは違い、所有権を残したまま収益を得ることができます。

この場合の収益は家賃だけでなく、将来売却する際の売却益も重要なポイントとなります。

つまり、マンションを貸す場合には下図のような収益イメージとなるため、将来いくらで売れるのかをある程度予測する必要があるでしょう。

マンションを売買・賃貸した時の収益シミュレーション

マンションを売買、もしくは賃貸した場合の収益をそれぞれ把握することで、納得のいく選択ができます。

そのため、マンションを売るのか貸すのかで悩む場合には、この章で解説するシミュレーションを参考にしましょう。

尚、シミュレーションの条件は次の通りです。

売買の場合はその時の相場前後が収益となる

マンションを売買する場合、一般的な売却期間であれば現在価格がそのまま売却価格となります。

そのため、マンションを売却した場合には次のような収益となるでしょう。

売却に関連する項目	費用
売却価格	3,000万円
印紙代	‐1万円
仲介手数料	‐105.6万円
所有権移転登記費用	‐20万円
残置物撤去＋引っ越し費用	‐20万円
収益（上記合計）	＋2,853.4万円

なお、住宅ローン残債が残っている場合には上記収益から引かれることになるため、残債が残っているマンションを売却する際には必ず残債額を把握しましょう。

マンションを10年賃貸した場合の収益

マンションを賃貸する場合には、所有権を保有しながら賃料を得るという収益モデルとなり、10年間賃貸に出した場合は次のようなシミュレーションとなります。

賃貸に関連する項目	費用
賃料（10年間満室条件）	1,200万円
管理修繕費	‐240万円
仲介手数料（オーナー負担の場合）	‐10万円
固定資産税	‐120万円
10年後の売却益	＋α万円
収益（上記合計）	＋830＋α万円

上記シミュレーションによると、10年間で830万円の利益を得ることができます。

このことから、10年後の売却益が2,170万円以上になれば賃貸の方が得になることが分かります。

ただし、マンションの賃貸は必ずしも満室状態が続くわけではなく、さらに設備の故障といった突発の支出が発生することもあります。

つまり、マンションの賃貸は売買とは違って確実性の高い収益モデルとはいえず、将来の売却益をどこまで正確に予測するのかがキーポイントとなります。

なお、住宅ローンが残ったまま賃貸にだすことはできませんので、その場合は金融機関に事前相談しましょう。

10年後のマンション売却価格の予測方法

10年後のマンション売却価格がどのくらいになるかを正確に予測することは難しいですが、賃貸を検討するための仮説を立てることは可能です。

日本不動産研究所が公開している「国際不動産価格賃料指数」によると、東京と大阪のオフィス賃料はコロナ前の2017年から上昇し続けています。

そして、オフィスや賃貸マンションに限らず、賃料の上昇は需要の上昇と相関関係にあります。

つまり、同データに沿って東京や大阪といった都心部がこのまま重要を維持できる都市として発展したと仮定した場合、家賃が大きく下落することはないでしょう。

また、マンションの価格は減価償却法によって推察することができ、10年後の資産価値は次のようになります。

このことから、この章で解説したシミュレーションの場合、満室状態で設備不良がなければ、賃貸の方が収益モデルとして優秀といえるでしょう。

マンションを賃貸した時の注意点やデメリット

マンションの賃貸でも収益が出るのであれば、所有権を維持できる分売買よりも優れた収益モデルのように思えます。

しかし、実際にはマンション賃貸には以下のような注意点やデメリットがあります。

そのため、マンションを賃貸する場合は、この章で解説する注意点やデメリットをあらかじめチェックすることをおすすめします。

常に満室になるとは限らない

そもそもマンションの収益は「満室状態」が前提となりますが、常に満室になる保証はありません。

たとえば月10万円で空き家の状態が1年続いた場合、120万円の損失となります。

このことからも、空き家と空き家の間をなるべくゼロにできる賃貸プランが重要となるでしょう。

修繕やリフォームなどの出費がかかる場合がある

マンション賃貸は所有者に対し「管理義務」が発生し、破損箇所を修繕しなければなりません。

また、クロスや床、水回りに劣化が見られる場合には、リフォームする必要もあるでしょう。

このように、マンションの賃貸はランニングコストに加え、突発的な支出を考慮しなければなりません。

売却時に空室とは限らない

賃貸を長期間継続し計画的に売却をするタイミングになった時に、都合良く空室になっているとは限りません。

この場合は居住者がいる状態での売却となるため、内覧が困難な状況での販売となります。

そのため、買主が購入するための判断材料が揃わず、売却が長期化する可能性があるでしょう。

こうした問題を解決するためにも、将来の売却タイミングに合わせて空室になるよう入居者募集の調整が必須となりますが、居住用物件ではなく投資用物件として募集することで入居者がいる状態でも売却することができます。

居住用物件と投資用物件のどちらが良いのかは、マンションが持つ価値によって大きく変わるため、不動産会社に相談しながら決めましょう。

入退去でトラブルになることがある

マンションを賃貸した場合、家賃の滞納や設備の突発的な故障など想定外のトラブルが発生することも多いです。

そして、管理会社に委託しない限りはこのようなトラブルを全てオーナーが解決しなければならず、非常に工数がかかることもあります。

また、入居者の使用状況が悪く、資産価値が著しく低下することもあります。

このようなトラブルはマンションの賃貸リスクとして常に抱えることになるため、注意が必要です。

住宅ローンを組んでいる場合は金利が上がる可能性がある

そもそも住宅ローンの残債が残っている状態で、賃貸にだすことはできません。

その場合は投資用ローンに組み替える必要があり、住宅ローンよりも金利が高くなる可能性があります。

もし金融機関に黙って住宅ローンのまま賃貸にだした場合、発覚時に住宅ローンの一括返済を請求されることになるでしょう。

このようなリスクを避けるためにも、住宅ローンが残っているマンションを賃貸にだす場合は必ず金融機関に相談し、金利を事前にチェックする必要があります。

マンションを賃貸した時のメリット

マンションを賃貸にだすことは、デメリットばかりではありません。

以下のようなメリットもあります。

この章ではマンションを賃貸した時のメリットについて解説しますので、前述したデメリットと合わせて確認しましょう。

家賃保証が付けば常に満室と同じ

管理会社にマンションの賃貸管理を依頼した場合に、管理会社が家賃保証をするというケースがあります。

この場合では常に満室状態となるため、収益計画が大きく変わるリスクは低くなるでしょう。

ただし、管理会社を通す事で管理委託料が発生し、さらに賃料も相場より安くなる可能性があることを知っておきましょう。

副収入として収益が安定しやすい

オーナーに本業がある場合は、副収入という扱いにすることで総収益を安定させることができます。

マンションの賃貸自体は、収益モデルとして将来の売却益が不透明な部分があります。

そのため、収益の確実性は低いと言えますが、そもそも本業がある場合はマンションの賃貸で大きな収益を得る必要がなく、生活の補填という位置づけになります。

この場合は将来の売却益について一旦無視できるため、安定した家賃収入だけをメリットとして取り扱うことができるでしょう。

エリアによっては数年後に売値が跳ね上がる

複数のマンションを保有して賃貸にだす投資家は多いですが、数年後に売却価格が跳ね上がる可能性を考慮する人は多いです。

たとえばオリンピックや万博といった世界的イベントの誘致決定や、駅前の再開発計画の発表などは数年後のマンション価値を上げるキッカケになるでしょう。

しかし、マンションを売却し所有権を放棄してしまうと、こういった価格高騰の恩恵を受けることができません。

このことからも、立地や良い場所にあるマンションは賃貸の方が有効となるケースがあります。

節税効果がある

マンションの所有者が会社員や公務員、会社経営者であれば、マンションの収益と本業の所得を組み合わせることで、所得税を軽減することができます。

これは、「損益通算」と「繰越控除」と呼ばれる方法で、賃貸にだしているマンションが空室になり赤字になった場合に有効な節税方法です。

この節税を利用することで、赤字になった分を本業の所得課税から3年間差し引くことができ、結果的に手元に残る資産を増やすことができます。

そのため、マンションの賃貸でうまく収益化できない場合には、こういった節税対策を利用しましょう。

マンションを売買した時のメリット・デメリット

マンションを売買した場合には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

この章で詳しく解説します。

メリット：まとまった資金が入る

マンションの賃貸と違い、売買のメリットはまとまった資金を入手できるという点が大きいでしょう。

賃貸は賃料を何年もかけて支払いを受け、最後にマンションを売った売却益を加算してトータル収益とします。

一方、売買は一度の取引で売却益を得ることができ、管理責任やランニングコストの支払いもありません。

このように、マンションという資産価値の処分において、売買は最も売主の手間がかからない方法といえるでしょう。

メリット：高額な時に売れる

保有しているマンションの周辺相場や市場の動向を日常的に確認し、高額売却できると判断したタイミングで売却できるのは、マンション売買ならではのメリットといえます。

つまり、マンションの売買は最適なタイミングで売却することで、手残り額を最大化し工数を最小化することができる方法といえるでしょう。

デメリット：資産がなくなる

マンションを売買した場合、所有権は買主に移転します。

その結果、固定資産税や管理修繕費の支払い義務を免れることができますが、売買後に価値が上昇した場合、結果的に損をすることになります。

そのため、すぐに売却する理由がなく、さらに需要が変動する兆候を掴めた時は様子を見る必要もあるでしょう。

デメリット：すぐに売却できるとは限らない

マンションの売買をする際、売却価格や引渡し条件を売主が自由に決めることができますが、公開後すぐに買主が見つかるとは限りません。

たとえば売却したタイミングで同じマンションや付近のマンションからも物件公開があり、競合が増えることもあります。

このような場合は買主が迷ってしまい、購入意欲が下がる要因になるでしょう。

また、エリア自体の需要が低下することでマンションの資産価値が下がり、その結果売却価格が高くイメージされることもあります。

こういった予想外の事態によって、マンションの売買が長引く可能性があることを知っておきましょう。

マンションを売るか貸すかおすすめな人

マンションは売るにしても貸すにしても、メリットとデメリットがあります。

そのため、どちらを選べばよいのか悩んでしまうオーナーも多いでしょう。

そこで、この章では「マンション売買」がおすすめな人と「賃貸」がおすすめな人、それぞれの特徴について解説します。

売買がおすすめな人の特徴

マンションの売買には、「すぐに大きな利益を得ることができる」というメリットがあります。

そこで、すぐにまとまった資金が必要な人や、マンションを管理する手間を省きたい人には、マンション売買がおすすめだと言えるでしょう。

また、相続財産を多く保有しており、少しでも遺産分割協議を簡単にしたい人も、売買を選択する傾向にあります。

なぜなら、遺産分割をする際にはマンションの資産価値を正確に把握する必要があり、それであればマンションを売買し換金した方が分割しやすいからです。

このように、「すぐに資金を得られる」という点と「相続対策」という点にメリットを感じる人は、売買を選択しましょう。

賃貸がおすすめな人の特徴

「マンションを利用する予定が数年先にある」という人は、賃貸がおすすめです。

その間を賃貸にだすことでランニングコストと相殺することができ、さらには損益通算による節税を実施することができます。

また、収入が多く今すぐに大きなお金が必要でないならば、不動産資産として保有しておき、必要なタイミングで売却するのもよいでしょう。

ただし、この場合はマンションの劣化によって資産価値が下がった状態での売却となり、売却価格は賃貸にだす前よりも下がります。

さらに、マンションから移住して3年以内に売却しなければ居住用財産の特例を受けることができないというデメリットもあるため、売却のタイミングには注意しましょう。

マンションを売るか貸すか悩む場合はマンションナビ

この章ではマンションを売るか貸すかを悩む場合に、おすすめのサイトである「マンションナビ」について解説します。

マンションナビの概要は、次のようになります。

マンション専門の不動産一括査定サイト

マンションナビは分譲マンションに特化した不動産一括査定サイトで、査定にかかる費用は無料となります。

トップページで市区町村まで入力すると次ページからはチャットボット方式となり、チャットの指示に合わせて必要事項を入力するだけで査定を依頼することができます。

また、依頼する不動産会社は最大9社となり、複数の不動産会社に査定を同時依頼することが可能です。

そのため、マンションナビを利用することで効率良く不動産会社に依頼することができるでしょう。

売買・賃貸を同時に査定できる

不動産一括査定はマンションナビ以外にも多くありますが、マンションナビならではの特徴として、売買と賃貸を同時に査定できるという点があります。

この仕組みによって、マンションのオーナーは売買と賃貸の収益比較を簡単に検討することが可能です。

会員登録前に自分で相場を調査できる

チャットボットの入力が完了すると、すぐに不動産会社へ査定情報が展開されてしまいます。

そこで、不動産会社に依頼する前に自分で相場を知りたい場合には、マンションナビの価格相場を調べるページを活用しましょう。

このページでは任意のエリアを選択すると主要な分譲マンションを閲覧することができ、クリックすることで売買と賃貸の査定額を確認することができます。

ここで表示される査定額は成約事例や周辺相場からの推移となるため、不動産会社の査定よりは精度が劣ります。

しかし、参考価格として把握する相場としては十分に役立つ情報といえるでしょう。

まとめ

マンションのオーナーにとって、マンションを売るか貸すかの判断は非常に悩ましい問題だといえます。

なぜならどちらを選択しても得になるケースも損になるケースもあり、現在のマンション市場を正確に把握しなければ適切な判断は難しいからです。

そこで、まずはこの記事で解説したそれぞれのメリットとデメリットをチェックし、自分で相場を調べた上で不動産会社に査定を依頼しましょう。

そうすることで売買と賃貸の判断をするための情報を揃えることができ、後悔のない選択ができます。