不動産クラウドファンディングの失敗例7つ！対策や元本割れリスクを抑える方法も解説

不動産クラウドファンディングは最近の投資ブームもあり多くの人が検討していますが、想定していた利益がでなかったりマイナスになってしまうなど、失敗する人もいます。

このような失敗は投資である以上リスクとして考えておくべきですが、どのような失敗が起きやすいのかを知っておくことで対策できるケースもあります。

この章では不動産クラウドファンディングの失敗事例とリスクを最小限に抑える方法について、解説します。

初心者におすすめの不動産クラウドファンディング会社も紹介しますので、参考にしてください。

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不動産クラウドファンディングの失敗例7つと対策

不動産クラウドファンディングには失敗するパターンがあり、この章では代表的な7つの事例を紹介します。

万が一忘れると追徴課税が発生し税金が支払えないケースもあることから、日ごろから収支を管理する表を作成しておくことが重要。

失敗例①：元本割れで損失が出る

元本割れとは投入した不動産の価値が下落し、その結果資金よりも価値が下回ってしまう状態のことです。

この状態のまま放置していると損失額が増加するリスクを抱えることになり、投資によって資産を増やすという目的が達成できなくなってしまいます。

また初心者の時期に元本割れの経験をしてしまうと投資に対して後ろ向きになってしまうこともあるため、注意が必要です。

対策：元本割れ実績ゼロの運用会社を選ぶ

元本割れが起きる原因は運営会社の運用方法が悪いという点にあります。

そのため元本割れがこれまで一度もない会社を選び、投下した資金分は回収できる安心材料を持ちながら不動産クラウドファンディングをスタートするのがおすすめです。

また匿名組合型や運用期間が短い案件など元本割れ対策はいくつかあるので、リターンとリスクのバランスを取りながら納得のいく投資計画を立てましょう。

失敗例②：事業者の倒産で出資金を失う

不動産クラウドファンディングにおいて出資金を失うケースは案件の状態が悪化するケース以外にも、運営会社が倒産するというパターンもあります。

この場合は事前に告知されることなく突然運用を打ち切られてしまうケースがほとんどで、出資金の多くは回収することができません。

過去には大規模な集団訴訟にも発展していることから、事業者の見極めは安全に投資をする上で重要といえるでしょう。

対策：大手や上場企業の運営会社を選ぶ

運営会社や親会社が大手不動産会社であったり上場企業であると倒産のリスクを心配することなく、安心して投資をすることができます。

このことからも不動産クラウドファンディングをする際には利回りや手数料だけでなく、事業者の規模や経営状態もチェックしましょう。

失敗例③：途中で解約したくてもできない

たとえば元本割れになってしまうと損失額が増加するリスクを抱えることになるため傷が浅い内に売却してしまうのが得策ですが、簡単に中途解約できないのが不動産クラウドファンディングのデメリットです。

また他に良い案件が公開されてもタイミングが悪く、歯がゆい思いをしながら投資を継続することになる失敗事例も多いです。

このように、不動産クラウドファンディングをスタートする際には「途中で解約できない」というルールを常に意識しておく必要があります。

対策：運用期間が短い案件を選択する

中途解約ができないリスクは運用期間が長くなるほど大きくなることから、1から3ヶ月の短期運用を中心に投資をするのがリスク対策となります。

特に初心者の時期は案件の内容を十分に理解しないまま投資することもあり、長期運用はおすすめの案件とはいえません。

投資によって大事な資金を損失しないためにも、運用期間のチェックは大切といえるでしょう。

失敗例④：人気のあまり一向に投資を始められない

人気の案件は公開されると同時に応募が殺到し、一気に予算を達成してしまうことも少なくありません。

そのため投資家登録したものの中々投資をスタートすることができず、資産運用が滞ってしまう失敗事例もあります。

対策：複数の運営会社に登録し投資機会を増やす

このような失敗を避けるためにも運営会社は複数社登録し、サイトを回遊するルーティンを組んでおくのがおすすめです。

こうすることで投資のチャンスを増やすことができるだけでなく、多くの案件をチェックすることで知識を蓄えることにも繋がります。

このことからも、不動産クラウドファンディングで投資をしている多くの投資家は3〜4社登録しているケースが多いです。

失敗例⑤：案件の募集頻度が少なく応募できない

運営会社に投資家登録したものの案件があまり公開されず、投資がスタートできない失敗事例も多いです。

特にハイリターンの案件を取り扱う運営会社は全体の案件数自体が少ないことから、資産が増えないという点だけでなく経験を積むという点においても効率は悪いといえるでしょう。

対策：ハイリターンとローリターンの運営会社を複数社登録する

多くの投資家はこうした案件減少の対策として、案件が少ないハイリターン会社と案件が多いローリターン会社を複数社登録しています。

この対策をすることで様々な案件にエントリーすることができ、資産運用を健全な状態に保つことが可能となります。

不動産投資の基本的戦略でもあることから、不動産クラウドファンディングを検討する人は覚えておきましょう。

失敗例⑥：運用成績が悪く分配金が得られない

運用会社は資産運用のプロですが想定通りの運用成績を100%だせるわけではなく、周辺環境や経済情勢、金融情勢の変化によって思わぬ損失がでてしまうこともあります。

その結果分配金を受け取ることができず、出資金と変わらない投資結果になってしまう失敗事例も多いです。

特に自然災害や急激な人件費高騰などは不動産投資に想定外の影響を与えることも少なくありません。

対策：過去の案件結果をチェックする

運営会社によっては過去に募集した案件がどのように着地したのかを公開しており、運用成績をチェックすることが可能です。

こうした情報は運営会社を判断する上でも必要なポイントとなることから、運用結果を公開している場合は必ず確認しましょう。

失敗例⑦：確定申告を忘れた／納税のお金が残ってない

不動産クラウドファンディングによって20万円を超える所得を得た場合、雑所得もしくは不動産所得として確定申告する必要があります。

そして雑所得の場合は20.315%、不動産所得の場合は20.42%の税率で税額計算されることになり、投資をする際にはこうした税金も考慮しておくことが重要です。

もし確定申告が必要であるにもかかわらず申告をしないまま放置すると追徴課税が発生し、余計な税金を支払うことにもなりかねません。

場合によっては確定申告する費用が工面できないという失敗にも繋がりますので、不動産投資の注意点といえるでしょう。

対策：運用管理シートを作成しておく

運用管理シートとは継続している投資の収益状況をまとめた表のことで、損益のバランスを把握する上で多くの投資家が独自に作成しています。

こうした表に想定される税額を組み込んでおくことで確定申告忘れと支払い漏れを防ぐことができ、正しい収益額をイメージできるようになります。

不動産クラウドファンディングの元本割れはどんな時に起きる？

不動産クラウドファンディングにおいて元本割れは非常に大きな損失となることから、最優先で避けるべきリスクといえるでしょう。

そのため元本割れが発生するパターンを投資家は知っておく必要があります。

この章では不動産クラウドファンディングの元本割れが発生する要因について、解説します。

自然災害等で不動産の修繕費が増大

洪水や台風、地震など日本は自然災害が多い国ですが、こうした災害によって不動産が損傷し、住民の安全を担保するための修繕費が発生することがあります。

こうした費用発生によって想定していた以上に修繕費が必要になってしまい、その結果元本割れに繋がることも少なくなりません。

そのため投資する不動産が建っているエリアや築年数は、元本割れを避ける上でも重要な判断材料といえるでしょう。

金融政策等で不動産価格が低下し売却損が出る

たとえば長期的運用の案件に投資をした場合、運用期間の多くは家賃収入が収益源となり終了間際は売却益が分配金のベースとなります。

つまり運用益と売却益が想定通りに進むことが長期運用案件のリターンベースといえますが、利上げの影響など運用益が悪化しさらに想定よりも売却額が少なくなることもあります。

本来こうした現象によって分配金の減少に繋がることはあっても原本割れすることはありませんが、極端な市況変動の影響を受けると原本割れになるまで資産価値が下落することもあり得ます。

運用成績がふるわずキャッシュフローが低下

アパートやマンションといった不動産への投資は空室が続いてしまうと収益源が減ってしまい、慢性的な収益悪化の原因となります。

また空室がなくても周辺の賃貸が値下げするとそれに対応する必要があり、結果的に計画よりも収支が悪化してしまいます。

このように賃貸系の不動産投資は想定家賃のまま経営でき、さらに満室である条件での収支計画であることを知っておきましょう。

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元本割れのリスクを最小限に抑える5つのポイント

元本割れが起きてしまうと投資用の資産が大きく減少してしまうことから、リスクヘッジの方法も大切です。

この章では、不動産クラウドファンディングの元本割れリスクを最小限に抑える方法を紹介します。

一つのサービス・案件に集中させずリスク分散

投資において100%元本割れを防ぐことはできず、不動産クラウドファンディングにおいても常にあるリスクです。

そこで投資額を一つのサービスや案件に投下するのではなく、分散することがポイントとなります。

なお、その際には高利回りと低利回り、短期運用と長期運用というように異なる種類の案件に投資することをおすすめします。

こうすることで一つの市況変化によって複数の案件が元本割れした場合であっても、トータル収支をプラスにできる可能性を高くすることができます。

そのため、投資している案件のポートフォリオは常にチェックしておくべきでしょう。

利回りの高さだけで投資先を選ばない

短期間で高収益を得るためには利回りの高い投資先を選ぶことになりますが、利回りが高い案件ほど元本割れリスクも同時に高くなるため、注意が必要です。

またハイレートで元本割れした場合は損失額も大きくなり、大失敗の投資に繋がりやすくなってしまいます。

このようなリスクを避けるためにも利回りの高さだけでなく、リスクが低く安定性が高い案件かどうかもチェックしましょう。

投資期間や途中解約のルールなどを事前チェック

運用期間が長くなるとその分景気変動の影響を受けやすくなり、その結果元本割れリスクは高くなります。

さらに元本割れの予兆を感じ取れたとしても途中で解約できなければ対応することができず、元本割れを受け入れることになってしまいます。

つまり、元本割れを避けるには運用期間が短く途中解約の有無がキーポイントになるといえます。

元本割れの履歴を確認

運用会社のHPを確認すると「元本割れ実績ゼロ」と謳っている会社がいくつかあります。

こうした会社は利益と同じくらい元本割れ対策に力を入れているといえることから、初心者にもおすすめできる会社といえるでしょう。

このことからも、不動産クラウドファンディング会社のHPをチェックする際には元本割れについての記載がないかを確認することをおすすめします。

投資することを目的にしない

「投資を勉強するためならある程度のマイナスは必要」という考え方もありますが、正しい知識と情報があれば長年収益プラスで不動産投資をすることも可能です。

しかし案件の見定めがうまくできない初心者の時期にハイリターンや長期運用の案件を選んでしまうと、大きな失敗に繋がる可能性があります。

そのためまずは少額の投資を繰り返して経験を積み、段階的にリターンとリスクが高い案件を増やしていくようにしましょう。

不動産クラウドファンディングはリスクもあるがメリットも大きい！

不動産クラウドファンディングは元本割れなどのリスクもありますが、他の投資に比べて低リスクで効率よく投資できるという魅力があります。

この章では不動産クラウドファンディングが持つ代表的なメリットについて、解説します。

出資した後はほったらかしでOK

匿名組合型の不動産クラウドファンディングであれば運営会社が事業主となるため、出資した後の運用・管理は全て任せることができます。

この点は証券や株式投資とは違う点といえ、大きなメリットといえるでしょう。

このように、投資した案件の運営状況を細かくチェックする手間を省きたい人におすすめです。

元本割れが起こりにくい

不動産クラウドファンディングの元本割れについて前述しましたが、不動産クラウドファンディングはそもそも元本割れが発生しにくいというメリットがあります。

なぜなら運営会社は出資者の資金を最優先で担保できる利回りや優先劣後方式を採用していることが多く、さらに元本割れゼロを「安心性の高さ」としてアピールしているからです。

このように、元本割れが起こりにくい仕組みが盛り込まれているのが、不動産クラウドファンディングの特徴といえます。

ファンド運営者は国の登録があり一定の信頼がある

運営会社は国の認可がなければ事業展開することができない許認可制度があることから、どの運営会社を選んでも一定の信頼があります。

そのため投資詐欺を心配することなく会社や案件を選べるという点がメリットです。

最低額1万円ほどで不動産投資をスタートできる

証券や株式投資は数十万から数百万円の初期費用が必要ですが、不動産クラウドファンディングは最低1万円からスタートできるため初期投資が安くてすむというメリットがあります。

このような少額投資を繰り返すことで収益化のノウハウを蓄積できることから、投資に必要な基礎知識を実体験で習得したい人に向いています。

出資額以上の損失がでない（※匿名組合型の場合）

不動産クラウドファンディングには2種類あり、匿名組合型であれば出資額以上の損失はありません。

大半の運営会社は匿名組合型であることから、損失の最大額を想定しながら投資できるという点は大きな安心材料といえるでしょう。

ただし、任意組合型の場合は損失額の上限がなく、さらに自分で運用管理をすることになるため注意が必要です。

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不動産クラウドファンディング初心者でも失敗しにくいサービス3選

不動産クラウドファンディングを運営している会社は多く、初心者はどの会社を利用すべきか迷ってしまうこともあります。

そこで、この章では初心者でも失敗しにくい運営会社を3社、紹介します。

『COZUCHI』は数少ない中途解約が可能なサービス

COZUCHIは不動産クラウドファンディング会社の中でも人気があり、2024年4月時点の市場調査では不動産投資クラウドファンディング累計調達額No1となりました。

その理由として中途解約可能という特徴があり、中長期運用型であれば半年に一度売却のタイミングを選択することができます。

また、短期運用型では24時間365日申し込みできるという手軽さも忙しい人に支持されています。

このようにCOZUCHIは初心者が安心して利用できることから、これから不動産クラウドファンディングをスタートする人におすすめです。

『VERFUND』は3ヶ月程度の短期案件が多数

不動産クラウドファンディングは運用期間が長いと市況の影響を受けやすくなり、元本割れのリスクが高くなってしまいますがVERFUNDが公開している案件は最短3ヶ月が多くこうしたリスクを低くできるという特徴があります。

これにより案件の見極めに慣れていない初心者でも安心して投資することができ、経験や知識を失敗することなく蓄積しやすいといえるでしょう。

『Joint α』はプロジェクトごとの開示情報が充実

Joint αは運営会社が東証上場企業という安心感がありますが、案件の情報量が多くHPでしっかり検討できるという点も魅力です。

不動産クラウドファンディングにおいて投資すべきかどうかは運営会社の情報で判断するケースが大半ですが、Joint αは画像と物件概要だけでなく想定収支スキームやリスクなども公開されています。

これにより投資家はより慎重に案件を選択できることから、初心者だけでなくベテラン投資家からも注目されている会社です。

まとめ

不動産クラウドファンディングはリスクが低い投資手法とされていますが、元本割れなどが100%発生しないわけではありません。

そのため不動産クラウドファンディングで失敗するケースを事前にチェックし、対策した上で投資をスタートすることが大切です。

特に初心者の間は案件選びで失敗する可能性が高いことから、なるべく少額かつ運用期間が短い案件からスタートしましょう。

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