不動産クラウドファンディングのデメリットを徹底解説！他の投資手法とのリスク比較やメリットもご紹介

不動産クラウドファンディングは不動産投資の中でも人気があり応募額は増加傾向にありますが、投資である以上はリスクやデメリットを把握した上で取り扱う必要があります。

この記事では不動産クラウドファンディングのデメリットと特徴、さらに他の投資手法との違いについて詳しく解説します。

これから不動産投資を検討する人は参考にしてください。

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不動産クラウドファンディングは2種類

不動産クラウドファンディングとは投資家から出資された費用を使って運用会社が不動産を購入し、得られた利益を出資者に分配する投資手法です。

一般的な不動産投資よりもリスクが低い投資とされていますが、運用会社が匿名組合型と任意組合型のどちらを採用しているのかでリスクの内容が変わります。

この記事ではこの2種類について詳しく解説します。

リスクを抑えやすく手間もかからない『匿名組合型』

匿名組合型は事業主体が運用会社となり、投資家から金銭の出資を受けることで不動産投資を実現する方法です。

投資家は出資をするだけで運営の手間を省くことができ、数万円という少額取引が可能であるためリスクが抑えられるという特徴があります。

そのため初心者にもおすすめであることから、ほとんどの不動産クラウドファンディング会社が匿名組合型を採用しています。

リターンを追求しやすいが手間もリスクも大きい『任意組合型』

匿名組合型は事業を運用会社が主体となり取り組むことになりますが、任意組合型は投資家が運用することになります。

これによりハイリターンを追及した投資が可能となりますが、その分リスクも高く運用・管理の手間もかかります。

実際の運用内容は現物の不動産を購入し賃貸経営するのに近いことから、不動産投資のノウハウがある人に向いている投資といえるでしょう。

【匿名組合型】不動産クラウドファンディングのデメリット

匿名組合型は不動産クラウドファンディングの中で圧倒的に多いことから、気になる案件を取り扱う運用会社が匿名組合型であるケースは多いです。

しかし任意組合型よりもリスクが抑えられるからといっても注意すべきデメリットがあり、知らずに投資をして失敗してしまう人もいます。

このような失敗を避けるためにも、この章で解説する匿名組合型のデメリットを押さえておきましょう。

流動性が低くすぐに換金できない

どの不動産投資にも共通するデメリットといえますが、匿名組合型は流動性が低く換金までに時間がかかるというデメリットがあります。

匿名組合型は一度投資をスタートすると途中が解約できないケースが多く、さらに金銭でしか出資できないためより良い条件の案件に資金を移動させられません。

そのためリスクが低い初心者向けの投資とはいいながらも、案件を見定めるスキルが必要になるといえるでしょう。

融資を受けられずレバレッジを掛けられない

不動産そのものを自分で購入し投資をする現物不動産投資とは違って、匿名組合型の不動産クラウドファンディングは融資を受けることができません。

つまりレバレッジをかけた投資ができないことになり、短期間で大きな利益を生み出せないという点がデメリットとなってしまいます。

このことからも、ハイリターンの投資をしたい人にはおすすめできない手法です。

好案件ほど参加が難しい

人気がある案件は多くの投資家が集中するため、すぐに予算到達し募集終了となってしまいます。

そのため常に動かせる資金をある程度保有しておく必要があるでしょう。

なお、募集には先着順だけでなく抽選タイプもあり、必ずしも希望の案件に投資できるわけではないのもデメリットといえます。

中途解約ができない

匿名組合型は短期運用が可能である一方で中途解約ができず、運用期間中に不動産価値の下落や好案件が公開されても満期まで資金を移動させることができません。

また経験と資金が十分ではない初心者の時期は投資する案件を見誤ることも多いことから、中途契約できない投資は大きなリスクといえるでしょう。

そのため運用期間が短い案件に限定することになり、自由に選定できないというデメリットもあります。

元本割れして失敗することもある

投資である以上リスクはつきものですが、匿名組合型は出資額よりも利益が少なくなる「元本割れ」が発生するデメリットがあり注意が必要です。

運用会社によってはリターンが大きい一方で元本割れ対策をせず、価値下落の負担を出資者が負う運用を採用しているケースもあります。

このことからも、匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは必ず元本割れ対策を実施している運用会社を選ぶのがおすすめです。

【匿名組合型】と他の不動産投資の方法のリスクを比較

匿名組合型は比較的リスクを抑えた投資のため初心者におすすめですが、投資を始める際には他の投資手法との違いを知っておく必要があるでしょう。

この章では代表的な投資手法であるJ-REITと現物不動産投資との違いについて、解説します。

J-REITとの比較

REITとはReal Estate Investment Trustの略称であり、不動産投資信託のことです。

海外版と区別するため日本版には「J」がついており、不動産クラウドファンディングと同様に不特定多数の人から資金を調達しマンションや商業施設などの不動産を購入、運用することを目的とした投資手法です。

この2つの違いは次のようになります。

不動産クラウドファンディングは不動産そのものに対する投資ですが、J-REITは不動産投資会社に対して投資することになり、証券化することで運用しています。

そのため複数の証券が同時に下落すること損失額は大きくなり、さらに証券の選び方には経験が必要であることから投資自体の難易度は高いです。

その一方でJ-REITはリターンも高いうえに売りたいタイミングで確定し数日内に入金を受けられるという特徴があります。

このように不動産クラウドファンディングが持つ流動性の低さがJ-REITにはなく、スムーズに資金を動かしたい人に選ばれる投資手法といえるでしょう。

現物不動産投資との比較

少額投資し不動産を運用会社に購入してもらうのが不動産クラウドファンディングですが、自分で不動産そのものを購入する投資手法もあります。

不動産クラウドファンディングが生まれる前までは多くの投資家が実施していた投資手法ですが、度重なる自然災害や円安の影響により他の投資を選択する人も増えました。

とはいえ不動産投資として不動産クラウドファンディングとよく比較検討されることから、以下の違いを押さえておくことが大切です。

現物不動産投資は自己資金や融資を利用して動産を購入し、自分で運用・管理しながら数十年かけて家賃収入を得ることが収益源泉となります。

また将来売却する際に購入金額よりも高く売ることで売却益を生み出すことができ、このことからも「家賃収入＋売却益」で収益プラスを目指すことになります。

そのため現物不動産投資は不動産クラウドファンディングよりも初期投資が多く運用の手間もかかり、さらに価値が下落した際の立ち回りも全て自己判断です。

つまり、現物不動産投資はリターンが大きいものの運用リスクと難易度が高く、多額の資金を投下したものの回収できないという失敗も多いことが分かります。

その点、不動産クラウドファンディングはこうした初期投資面や運用面のリスクを分散させていることから、初心者だけでなくベテラン投資家も積極的に利用している投資手法として人気があります。

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【匿名組合型】不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングにおいて匿名組合型を採用している運用会社は大半であり、多くの人がメリットに感じるポイントがあります。

特に初心者は匿名組合型が推奨となっており、安全性に特化したメリットが多いです。

この章では匿名組合型のメリットについて詳しく解説しますので、前述したデメリットと合わせて確認してみましょう。

出資額以上の損失が出ることがない

匿名組合型が安全だと言われる理由の一つに出資額以上の損失が出ないという特徴があり、用意していた投資額を超えて損をしないという点は投資家にとって大きなメリットといえるでしょう。

このように安心かつ気軽に投資をスタートできることから、匿名組合型の利用者は増加しています。

出資した後は放置できる

一度出資してしまえば運用と管理を運用会社に一任できることから、放置したまま利益を得ることが可能です。

そのため副業にも向いており、スマホを使って休み時間に投資するなど手軽にエントリーできる点もメリットです。

このように手間をかけることなく利益を得られる投資を目指したい人に、匿名組合型は向いています。

1口1万円程度の低予算でも始められる

匿名組合型の最低出資額は1万円となっており、少額スタートできる点は大きなメリットです。

このメリットによって大金を用意することなく投資の知識を経験を習得することが可能となり、資金が増えた段階でより大きく投資できるようになります。

このように少額→大口という王道の投資戦略を立てられるのが、匿名組合型の強みでもあります。

1年以内の短期間で終わる案件が多い

匿名組合型の運用期間は短く、多くの案件は1年以内となっています。

これにより短期間の運用を繰り返すことができ、出資→運用→資金回収のサイクルが短くなることでより多くの案件に投資できるという点がメリットといえるでしょう。

ただし、運用期間はサービスや案件によって異なるため案件詳細は必ずチェックが必要です。

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『任意組合型』不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングには匿名組合型だけでなく任意組合型もあり、こちらにもリスクとデメリットがあります。

不動産投資で失敗しないためにも、この章で解説するポイントを押さえておきましょう。

損失が生じた場合は無限責任を負う

任意組合型は匿名組合型とは違って出資額以上の責任を負う可能性があり、責任負担の上限がないというデメリットがあります。

そのため想像以上のマイナス収支になるケースもあり、不動産運用に自信がなければおすすめしない投資だといえます。

これ以外にも、匿名組合型では不要となる不動産取得税がかかるという点にも注意が必要です。

自分も運用に加わるか他人に任せなければならない

任意組合型の場合は不動産の所有権は運用会社にあるものの、運用自体は出資者で行うことになります。

つまり運用に関する知識やノウハウを身に着ける必要があり、工数もかかってしまいます。

また他の出資者に任せることもできますが、プロではないため不安は残るでしょう。

このように安心して不動産を運用できるかどうかは出資者に委ねられてしまうという点が、大きなデメリットです。

最低出資金額が高く設定されている

匿名組合型の最低出資額は1万円ですが任意組合型は5万円や10万円が最低出資額となり、高いリターンを得る代わりに匿名組合型よりも多くの初期費用を用意する必要があります。

最低出資額が高くなるとその分他の案件に回す資金が減ることになり、投資の自由度は下がります。

このことからも、任意組合型の投資で成功するためには正しい知識と判断が不可欠といえるでしょう。

匿名組合型よりも案件数が少ない

ほとんどの不動産クラウドファンディングは匿名組合型となっており、任意組合型の運用会社は少ないです。

そのため運用会社の比較が難しく、さらに少ない案件から選定しなければならないというデメリットがあります。

『任意組合型』と他の不動産投資の方法とリスクを比較

任意組合型も匿名組合型と同様に他の不動産投資とリスクの違いがあるため、投資を始める前にポイントを把握しておきましょう。

この章では任意組合型とJ-REIT、現物不動産投資との違いについて解説します。

J-REITとの比較

任意組合型とJ-REITとでは、次のような違いがあります。

J-REITと任意組合型はリスクもリターンもよく似ていますが、流動性はJ-REITの方が高いです。

その一方で任意組合型は不動産の権利を一部保有したままにできる上に相続税評価額を削減できるなど、相続税対策として有効という側面もあります。

そのため投資の目的や運用期間を中心にどちらの投資を選択するのかを検討するのがおすすめといえるでしょう。

現物不動産投資との比較

任意組合型と現物不動産投資とでは、次のような違いがあります。

任意組合型は匿名組合型よりも初期投資費用が高くなるという特徴がありますが、現物不動産投資よりは少ないです。

また運用期間も比較的短いことから、現物不動産投資よりも任意組合型を選ぶ人は多いです。

ただし現物不動産投資は不動産の所有権を得られるというメリットがあり、売却ではなく自己利用や遺産相続として活用する選択肢があります。

このように投資だけでなく多角的な運用方法を検討し、その上で判断することが大切です。

『任意組合型』不動産クラウドファンディングのメリット

任意組合型は匿名組合型よりもリスクが高いというデメリットがありますが、その分メリットもあることから、根強い人気がある投資となっています。

この章では任意組合型不動産クラウドファンディングのメリットについて解説しますので、ポイントを押さえておきましょう。

最低出資金額が高くリターンを増やしやすい

最低出資金額が多いという点はデメリットではありますが、その分リターンが大きくなるというメリットにもなります。

たとえば同じ応募額、利回りであれば出資金額が多い方がリターンは大きくなります。

また一度に多く出資することで予算達成前に出資割合を増やすことができるため、後から追加融資するよりも効率は良くなります。

このように最低出資金額はデメリットだけでなくメリットにもなることを知っておきましょう。

節税効果が期待できる

任意組合型は出資割合に応じた権利を有することができますが、その権利は相続税の評価額削減などの減税優遇措置として利用できます。

また現金で相続するよりも格段に評価額を下げられることから、相続対策として任意組合型はおすすめです。

これ以外にも他の投資を合わせて損益通算に組み込むことで所得税と住民税を減税できる点が、大きなメリットといえるでしょう。

物件の共同所有者になれる

物件の所有権を獲得できる任意組合型は、共同所有者として不動産を保有することができます。

これにより不動産を運用するだけでなく担保にして融資を受けることもでき、投資資金を準備しやすくなります。

また共同所有者として不動産を運用・管理することは多くの知識と経験を得る機会になることから、投資家として成功するためのノウハウを効率よく集められるという点も魅力です。

現物不動産投資より開始のハードルが低い

現物不動産投資は多額の費用を初期費用として準備しなければならない上に、利益回収まで十数年かかるケースがほとんどです。

その点任意組合型の不動産クラウドファンディングは現物不動産投資よりも初期費用は安くなり、さらに運用期間も短いです。

このことからも現物不動産投資よりもスタートのハードルが低いという点がメリットといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングで儲からないのはどういう時？

不動産クラウドファンディングについてインターネットで調べると「儲からない」という意見を見かけることもあります。

リスクが低い不動産クラウドファンディングとはいっても、投資である以上100%利益を得られるわけではありません。

しかし不動産クラウドファンディングで儲からないケースにはパターンがあるため、あらかじめ知っておくことで失敗するパターンを回避することができるでしょう。

この章では不動産クラウドファンディングで儲からないパターンについて、解説します。

儲かる仕組みは主に運用益と売却益

そもそも不動産投資は家賃収入などの「運用益」と売却時の「売却益」によって収益計画を立てることになり、不動産クラウドファンディングも同様です。

つまり、不動産価値が下落し運用益や売却益が下がった場合は出資額を回収できないことも考えられるでしょう。

逆に再開発事業が発表されたりオリンピックなどの世界的イベントが投資物件付近で開催されることが決まり、想定以上の利益が生まれることもあります。

1.自然災害等による修繕が発生した時

地震や洪水によって不動産が破損すると住民の安全が損なわれるため、早急に修繕する必要があります。

その結果支出が増え利回りが悪化し、分配金が減るケースは多いです。

修繕費用によっては元本割れや分配金が支払われないといったリスクも起きるため、元本割れ対策をしている運用会社を選択することが不動産クラウドファンディングにおいて重要なポイントといえるでしょう。

2.計画よりも賃料収入が減少した時

前述した自然災害以外にも、周辺の競合物件が値下げをしたり街自体の人気が下落すると家賃を下げざるをえなくなり、その結果運用益が減少することもあります。

さらに空室が発生すると賃料収入は大きく減少することから、プロが管理していない任意組合型の場合は儲からない大きな要因となるでしょう。

そのため任意組合型は出資した後に放置するのではなく近隣調査やトレンドのチェックが必要不可欠です。

3.物件価値の低下で売却益が伸びなかった時

よほど立地が良くない限り、不動産投資は運用益＋売却益の合計で目標収支をクリアするように計画を立てます。

しかし予想外の不動産下落によって売却益が伸びず、計画通りの利益を得られないこともあり得ます。

プロが管理する匿名組合型であれば数年かけて家賃操作し対策することも可能ですが、知識やノウハウがない出資者が管理する任意組合型の場合はうまく対策できないことの方が多いです。

その結果投資自体が失敗に終わるケースもあるため、想定通りの売却益を得られるか定期的に不動産会社へ相談するなど、情報収集する必要があるでしょう。

不動産クラウドファンディングに向いている人

この章では不動産クラウドファンディングを検討している人向けに、匿名組合型と任意組合型それぞれに向いている人の特徴を紹介します。

どちらの投資もメリットデメリットがありますが、目的によって選択が変わります。

そのため正しい投資を選択するためのコツを知っておくことが大切です。

匿名組合型と任意組合型で投資を始める場合のポイントについても解説しますので、参考にしてください。

匿名組合型の案件で投資を始める場合

匿名組合型の案件は次のような特徴を持つ人が向いています。

匿名組合型の特徴を一言でいうと「ローリスクローリターン」となっており、失敗しても問題ないと納得できる少額でスタートでき、元本割れが発生しても出資金以上の負担を回避できるという安心感を持つことができます。

また匿名組合型を選ぶ投資家の中には実体験を通じて投資に必要な情報を収集することを目的とするケースもあります。

このように安全を重視したい人に匿名組合型は向いています。

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任意組合型の案件で投資を始める場合

任意組合型の案件は次のような特徴を持つ人が向いています。

任意組合型の特徴はハイリスクハイリターンです。

そのため一定のリスクを抱えることになる一方、大きなリターンを得ることも可能です。

また自ら不動産を運用・管理することになるため運用の知識を短期間で習得することができ、現物不動産投資の基礎知識を投資を通じて勉強することが可能です。

これ以外にも相続税や贈与税といった節税対策にも有効であることから、ある程度資金がある上に投資を勉強したい人におすすめの投資手法といえるでしょう。

不動産クラウドファンディングのおすすめ運営会社

この章では初心者にもおすすめの不動産クラウドファンディング運営会社を紹介します。

これから不動産クラウドファンディングを始める人は、是非参考にしてください。

匿名組合型のおすすめ厳選2社

匿名組合型の運用会社としてはCOZUCHIとCREALがおすすめです。

COZUCHI

COZUCHIは2024年6月時点で元本割れがゼロという実績があることから、初心者でも安心してスタートすることができます。

また2024年4月時点の市場調査では不動産投資クラウドファンディング累計調達額No1となったことから、初心者だけでなく多くの投資家が利用していることが分かります。

このように、不動産クラウドファンディング会社を選定する際には元本割れや調達額の実績数をチェックすることが一つの判断材料になることを知っておく必要があるでしょう。

CREAL

クリアル株式会社が運営するCREALもCOZUCHIと同様に元本割れゼロという実績がありますが、それに加えて運営会社が上場企業という安心感もあります。

運用会社が倒産してしまうと出資金を回収できない可能性があることから、大手であることは安心して任せられる大きなポイントといえます。

そのため不動産クラウドファンディングの運用会社がどのような規模であるのかも、重要な判断材料となります。

なお、今であれば投資家登録だけで1,000円、最大5万円のAmazonギフトカードがもらえるというサービスが実施されているようです。

任意組合型のおすすめ厳選2社

任意組合型の運用会社としては、SOLSとTSON FUNDINGがおすすめです。

SOLS

名古屋の大手不動産会社不二興産が運営する不動産小口投資SOLSには、「SOLSα」という任意組合型の投資商品があります。

この商品は5万円から投資することができ、自由に資金を出し入れ可能という特徴があります。

これにより余剰金をとりあえず投資して良い案件が出れば資金を移し替えることができ、効率よく資金を回転させることができます。

これ以外にも匿名組合型のSOLSやSOLSWALLETという商品もあるため、任意組合型の運用会社を検討したい人は必ずチェックしておきたい会社といえるでしょう。

TSON FUNDING

TSON FUNDINGは中部地方を中心に不動産クラウドファンディングを展開している運用会社で案件も東海三県が多く、この会社では取り扱っていないようなレア案件に投資することもできます。

そのため多くの投資家が利用しており、この地方では運用数、取扱ファンド総額、平均利回りが一位という実績となっています。

利回りも5.5%から7%と比較的高い水準を維持していることから、短期間で多くの利益を得たい人に向いています。

不動産クラウドファンディングに関するよくある質問

不動産クラウドファンディングに関するよくある質問をまとめました。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは不特定多数の投資家から出資を受けて不動産を購入し、運用会社は運用益と売却益を出資者に分配するという投資手法のことです。

これにより運用会社は多額の費用を用意することなく不動産を購入することができ、投資家は不動産の運用・管理の手間をすることなく分配金を受けとることができます。

そのため投資がうまく進むかは不動産クラウドファンディング会社に委ねられるため、運用会社の選定は重要といえます。

ただし任意組合型の場合は出資者が運用するため、自分で運用スキルを身に着ける必要があります。

不動産クラウドファンディングの失敗例は？

不動産クラウドファンディングの代表的な失敗事例として、運用益、売却益が想定よりも少なかったという事例があります。

こうした利益は市況の影響を大きく受けることからプロでも正確に読み取ることは難しく、不動産投資のリスクとして受け入れるべきポイントといえるでしょう。

ただし、匿名組合型ではなく任意組合型を選択した結果出資額以上の支出が発生することもあります。

こうした失敗は不動産クラウドファンディングの特徴を正しく理解することで回避することができることから、失敗事例と仕組み、メリットとデメリットを事前に押さえておきましょう。

不動産クラウドファンディングは確定申告が必要？

匿名組合型の場合は利益が20万円を超えると雑所得となり、任意組合型の場合は不動産所得として確定申告が必要です。

それぞれ20.42%、20.315%という税率になっているため、あらかじめ税金と計算しておくこともできます。

まとめ

不動産クラウドファンディングは不動産投資の中でもリスクが低く、初心者におすすめの投資手法として注目されています。

しかし投資である以上リスクとデメリットがあり、正しく理解することで失敗のない安全な投資にすることができます。

また、不動産クラウドファンディングには匿名組合型と任意組合型があり、どちらにもメリットとデメリットがあります。

これ以外にも他の投資との違いも知っておくべきであることから、不動産クラウドファンディングを始める前にはそれぞれの投資が持つ特徴やリスクなどを徹底的に調べておくことをおすすめします。

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