マンション売却相場の調べ方！査定のポイントやおすすめのサイトも紹介

マンション売却する際には、どのくらいの価格で売れるのか把握する必要があります。

しかし、どのようにして調べれば良いのでしょうか。

不動産会社に質問するのが確実ですが、自分で調べる方法があれば知っておくべきです。

そこで、この記事ではマンションの売却相場を調べる方法や、不動産会社に査定を依頼する際のポイントについて、解説します。

中古マンションの売却相場は上昇傾向

住宅金融支援機構の小林正宏氏が公開しているレポートによると、2010年～2021年の不動産価格において、住宅地や戸建て住宅の価格は横這いになっている一方、マンションは堅調に上昇していることが分かります。

また、首都圏でマンションを購入した理由で最も多いのが、「立地が良かった」という意見でした。

このように、中古マンションのマーケットは拡張しており、売主からすると「マンションが売りやすい状況」だといえるでしょう。

新築マンションや中古住宅より需要が高い

新築マンションや中古住宅よりもマンションの需要は高く、その理由として「安く買って好きにリノベーションできる」という点が挙げられます。

また、マンションが持つ「戸建てよりも好立地な場所に住むことができる」というメリットも、マンションを選択する大きな理由となるでしょう。

このことから、新築マンションよりもコストがかからず、中古住宅よりも立地が良い中古マンションの人気は今後も高い状態を維持すると思われます。

中古マンションの売却相場を決めるポイント

中古マンションを売却するためには相場を知る必要がありますが、そもそも相場はどのようにして決まるのでしょうか。

中古マンションの売却相場は以下のような条件のバランスによって決まります。

この章では中古マンションの価格相場を決めるポイントについて、それぞれ詳しく解説します。

マンションの立地やエリア

マンションの資産価値は、「立地のよさ」と「エリアの人気度」によって決まります。

たとえば神奈川県にある鎌倉駅は山と海が近いリゾートエリアですが、横須賀線を使うことで東京駅まで1時間で行けます。

また、東京都港区にある青山は、ハイステータスな暮らしができる街として非常に人気のエリアです。

このような場所は常に需要が高く、人口の流入も多いことからマンションの相場も上昇傾向にあります。

つまり、マンションの売却相場は、マンションが建っている場所に大きく左右されることになるため、「立地」と「エリア」は相場を決める重要なポイントだといえるでしょう。

マンションの築年数

マンションの築年数を確認する際には、建築年月日が昭和56年5月31日以前であるかどうかで大きく相場が変わることを知っておきましょう。

なぜなら、この日よりも後に建築されたマンションは「新耐震基準」となり、それ以前は「旧耐震基準」に分類されるからです。

旧耐震のマンションは築年数が40年以上経過しており、さらに現行の建築基準を満たした建造物ではありません。

そのため、安全性の観点から需要が少なく、住宅ローン審査がおりない金融機関も多くなります。

このような理由から、売却しようとしているマンションの築年数は重要です。

なお、一般的には築年数が5～10年であれば資産価値もしっかり残っているため、高値で売却できるとされています。

マンションの間取りや広さ

マンションの購入を検討している買主は、ファミリー層であることが多いです。

そのため、3LDK～4LDKの間取りで70㎡以上の専有面積があるマンションであれば、ファミリー層をターゲット層として売却プランを立てることができるでしょう。

つまり、ファミリー層が気に入る可能性が高い間取りや広さかどうかは、売却相場を決めるポイントといえます。

マンションの固定費

マンションの固定費には、「管理費」と「修繕積立費」、「駐車場代」、「固定資産税」があります。

これらの固定費は安い方が売却相場は高くなりますが、管理費と修繕積立費が安すぎると大規模修繕工事や突発の耐震補強を実施する際に資金ショートし、特別徴収されることもあります。

このようなリスクを抱えたままマンションを売却した場合、買主は大きな不安を感じることになり、購買意欲は低くなるでしょう。

そこで、管理費や修繕積立金が低い場合は、費用が適正かどうかをマンション組合に確認することをおすすめします。

確認した結果、将来の出費に対応できる管理状況だと判明した場合は売却相場も高くなるでしょう。

このことからも、固定費の適正さは売却相場を決めるために重要です。

マンションの売却相場の調べ方

マンションの売却相場を調べるには、不動産会社に依頼するのが一般的です。

しかし、不動産会社に査定をせずとも、自分でも売却相場を調べることができます。

そこで、この章ではマンションの売却相場を調べる方法について、解説します。

レインズマーケットインフォメーションで調べる

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省が指定する機関が管理するREINSのデータを一部閲覧できるシステムです。

REINSは宅地建物取引業者しか閲覧することができず、不動産売買に関する情報が日々アップされています。

そして、レインズマーケットインフォメーションはREINSのデータから成約事例を確認することができ、エリアや専有面積、築年数、成約時期、間取りといった細かい検索条件も設定可能です。

そのため、不動産会社に査定をする前に自分で売却相場を把握するという意味では、十分役立つサイトといえるでしょう。

ただし、REINSとは違い現在販売中の物件は確認できませんので、注意しましょう。

土地総合情報システムで調べる

土地総合情報システムは国土交通省が公開しているデータベースですが、こちらは固定資産税の基となる「公示価格」を調べることができるサイトです。

公示価格は、不動産鑑定士が全国にある4万点以上の観測地点で土地の流動性や価値推移を鑑定し、指標にした価格です。

この価格は実際に売却される実勢価格よりも低くなる傾向がありますが、価値が変動しやすい不動産において、裏付けのある価値としては有効な情報といえるでしょう。

しかし、このサイトではあくまでも土地だけの公示価格となります。

そのため、マンションの価値を直接調べることはできず、あくまで参考程度の情報として扱いましょう。

不動産情報サイトで調べる

SUUMOやat-homeなど、インターネット上には多くの不動産情報サイトがあります。

これらのサイトは日々多くのマンション情報が公開されており、売主は簡単に相場を知ることができます。

また、写真の撮り方やアピールポイントの参考にもなるため、必ず売却前には不動産情報サイトで売り出されているマンションをチェックしましょう。

不動産会社に査定を依頼する

ここまでマンションの売却相場を自分で調べる方法について、解説しました。

自分で調べることで相場の感覚を養うことができますが、最終的には不動産会社に販売を依頼する必要があります。

そこで、まずは自分で相場を調べ、その後に不動産会社へ査定の依頼をするのがおすすめです。

不動産会社は売主から査定依頼を受けると、REINSや各社が独自で保有する過去の成約事例をベースに、査定額を算出します。

この査定額が売却相場となり、売主が売却価格を決める目安となる指標です。

このように、最後はプロである不動産会社に査定を依頼するのがおすすめですが、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼するのは手間がかかります。

そのため、不動産会社に査定を依頼する場合は、不動産一括査定サイトを利用しましょう。

不動産一括査定のおすすめなポイントは無料で利用することができること、そして一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能なことにあります。

また、サイトによっては不動産会社を任意で選択でき、電話やメールといった連絡手段も指定することが可能。

つまり、効率良く売却相場を調べるという意味で、不動産一括査定サイトの利用は有効だといえるでしょう。

マンション売却で買取相場を調べる際の注意点

マンションを売却する際には、不動産会社に販売を依頼する「仲介」と、不動産会社に直接マンションを購入してもらう「買取」があります。

不動産買取は仲介のように販売期間がないため、スピーディーに売却できる上に近隣住民にマンションを売っていることが知れ渡る心配もありません。

このように、不動産買取にはメリットがありますが、注意点もあります。

そこで、この章ではマンションを買取してもらう前に知っておくべき買取相場の注意点について、解説します。

仲介よりも安くなる可能性が高い

不動産会社はマンションを買取し、リフォームをした上で再販売し利益を得ることを目的としています。

そして、再販売する際の価格は公開されている仲介物件と大きな価格差が生まれない幅で設定されることになります。

このような仕組みから、買取価格は仲介よりも安くなります。

そのため、マンションの査定をしてもらう際には、買取と仲介の両方を査定してもらい、比較検討するのがおすすめです。

物件によって買い取れない場合もある

マンションは一般的に比較的買取がしやすい不動産といわれていますが、室内で自殺や事件があった場合には買取できないケースもあります。

また、マンション全体に影響する火事が起きた場合にも、耐久性の問題から買取不可となる可能性があるため、注意しましょう。

リフォームをしていると損する可能性がある

不動産会社は買取した後にリフォームをして再販売するわけですから、リフォームをしている物件は買取額が高くなるように思えます。

しかし、実際には買取額に大きな影響はなく、むしろリフォーム費用を無駄に支出することになりかねません。

リフォーム費用を買取額に上乗せできない理由として、リフォーム後に居住することで設備が劣化している、という点が挙げられます。

リフォーム物件は給湯器などの目に見えない設備を除き、「新品」であることに価値があります。

そのため、リフォームをした後に居住したのであれば、結局不動産会社はリフォームをすることになるでしょう。

また、リフォームをして居住せずに買取依頼をしたとしても、不動産会社が実施するリフォームの方が原価面で安いため、買取額を上げることができません。

このことからも、買取額を上げるためにリフォームするのは避けましょう。

マンション売却の相場を自分で調べるおすすめのサイト5選

マンションの売却相場を自分で調べる方法として、不動産情報サイトの利用について前述しました。

そこで、この章では不動産情報サイトについて、詳しく解説します。

SUUMO（スーモ）

SUUMOは大手リクルートが公開している不動産情報サイトで、物件公開数がもっとも多いサイトです。

また、SUUMOでは物件公開数だけでなく、売却ページで最新の売却実績を調べることができるという特徴もあります。

これにより、現在公開されている情報と最新の売却価格を調べることができ、非常に効率良く売却相場をイメージすることができるでしょう。

HOME’S

HOME’Sの大きな特徴として、「同じ物件が複数表示されない」という点があります。

マンション売却において、1戸の物件を複数の不動産会社が販売しているケースもあり、その場合は依頼した会社の数だけ不動産情報サイトに同じ物件が公開されます。

このような状況は売却相場を調べる際には手間がかかり、スピーディーに物件を閲覧することができないでしょう。

その点、HOME’Sに掲載される物件は、最も画像数が多く、広告費が高い会社が1社のみ表示される仕組みとなっています。

そのため、売却相場をスピーディーに調べたい場合は、HOME’Sがおすすめだといえるでしょう。

アットホーム

アットホームはマンションの売却相場を調べる上で、マンションの「種別」に合わせて検索できるという特徴が強みといえるでしょう。

アットホームのトップページから「マンション」をクリックすると、「マンション」「中古マンション」「リフォーム・リノベーションマンション」「オーナーチェンジマンション」という4種類から選択できます。

通常の不動産情報サイトではこのような選択はできず、全て混ざった状態で閲覧することになります。

その点、アットホームは売却しようとしているマンションにより近い条件で検索することができ、売却相場をイメージしやすくなるでしょう。

マンションナビ（一括査定）

マンションナビは一括査定サイトで、SUUMOやHOME’S、アットホームといった不動産情報サイトではありません。

また、マンションの売却に特化したサイトで、登録している不動産会社も厳選されているという特徴があります。

その他にも、マンションナビでは依頼前に売却相場と賃貸相場を調べることができるページや、実際に売却したオーナーの意見を閲覧することができます。

このように、売却相場を自分で調べ、さらにそのまま複数の不動産会社に査定を依頼したい場合には、マンションナビを利用してみましょう。

マンションに特化した一括査定サイト！

マンション売却相場に関するよくある質問

この章では、マンション売却相場に関するよくある質問について、解説します。

マンションの売却は相場と同じくらいが良い？

結論からいうと、マンションの売却をスタートしたタイミングは相場よりも少し高目に設定するのが、おすすめです。

なぜなら、売主は1円でも高く売りたいと思うのが当然なように、買主は1円でも安く買いたいと考えているからです。

つまり、マンションの売買を成立するためには買主にも「お得な買い物をした」と思ってもらう必要があり、そのためにも価格交渉幅を持っておくことが重要です。

また、運が良ければそのまま高値売却できるケースもあります。

ただし、何ヶ月も販売を継続しているにも関わらず相場以上の価格で公開し続けるのは、おすすめできません。

そのような場合は相場と同じくらいの価格に変更しましょう。

マンションの売却にかかる税金は？

マンションを売却する場合には、「印紙税」と「登録免許税」、「譲渡所得税」が課税されます。

それぞれの特徴は、次のようになります。

築40年のように古いマンションは通常の相場よりも安い？

築年数が経過したマンションは、老朽化による耐久性の低下が懸念され、買主の購入意欲が低下するというデメリットがあります。

また、築年数が40年を超えている場合は旧耐震基準となり、住宅ローン融資ができる金融機関も限定されてしまいます。

このような理由から、築年数が古いマンションは通常の売却相場よりも安くなるでしょう。

マンション売却相場まとめ

マンションの売却を検討する際には、まず「売れる価格の目安」を知ることが重要です。

そのためにも、売却相場を調べる必要がありますが、自分で調べることも不動産会社に依頼することもできます。

ただし、最終的には不動産会社を選定し販売を依頼することになるため、自分で売却相場を調べた後は一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。