住宅ローン借り入れの流れは？本審査に落ちる理由と対策も解説

住宅ローンを借りるためには審査を受ける必要がありますが、審査に落ちてしまい融資が受けられないこともあります。

その場合は、家づくりの計画を変更せざるを得ないでしょう。

そのような事態にならないためにも、住宅ローン審査の仕組みと審査を通すための方法を知っておくべきです。

そこで、この記事では住宅ローン審査の流れや本審査に落ちる理由と対策について、解説します。

住宅ローンとは

住宅ローンとは居住用の家を購入することを目的とした融資のことで、銀行や住宅金融支援機構など様々な金融機関から商品が提供されています。

金融機関が変わると審査ポイントや優先度は多少変わるものの、大まかな審査基準は同じです。

そのため、この章で解説する住宅ローンの仕組みと審査の種類を押さえておくことで、どの金融機関にも共通するポイントを把握することができるでしょう。

住宅ローンの仕組み

住宅ローンは金融機関に個人情報と資金計画を提出することで審査を受けることができ、金融機関は申請者の属性から「信用性」を判断し、資金計画から「借入額の妥当性」をチェックします。

つまり、住宅ローン審査を受けることで、「いくら借りられるのか」ではなく「希望額を借りられるかどうか」が分かることになります。

住宅ローンの仮審査と本審査

住宅ローン審査は仮審査と本審査の2段階審査となり、それぞれチェックする内容が異なります。

また、必要書類も大きく異なるため、各審査を受ける前には次に挙げる書類を用意しましょう。

審査の種類	審査内容	必要書類
仮審査	申込者の属性 申込者の個人信用情報 年収倍率と返済負担率	源泉徴収票 借入明細表（借り入れがある場合） 身分証明書
本審査	物件の担保評価 申込者の属性精査 申込者の健康状態	住民票（マイナンバー抜き） 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内） 所得証明書 完済証明書（借入の完済が融資条件の場合） 健康診断の結果（告知書に問題がある場合） 不動産売買契約書 購入する物件の全部事項証明書等 建築確認及び検査済証（新築の場合） その他物件の担保に関連する書類

仮審査と本審査については、後述する「事前審査（仮審査）を申し込む」と「本審査を申し込む」にて詳しく解説します。

住宅ローンの種類

住宅ローンには民間の銀行や、住宅金融支援機構という民間と公的機関が共同運営している金融機関があり、それぞれに特徴があります。

そのため、最も条件が良い金融機関に融資してもらうためにも、審査は金融機関を2～3行選んで依頼しましょう。

金融機関の特徴は、次のようになります。

種類	住宅ローン名称	特徴
公的	自治体融資	自治体が融資もしくは融資の一部を補助する。 自治体によって融資ルールが大きく異なる。
公的	財形住宅融資	サラリーマンが対象の融資制度。 給与天引きして貯蓄された額の10倍が借入限度額。
民間	提携ローン	不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携。 通常よりも優遇された条件が提示される。
民間	非提携ローン	上記以外の住宅ローン
半民間	住宅金融支援機構	民間と公的機関が共同経営するローン。 代表的なローンにフラット35がある。

住宅ローン借り入れの流れ

住宅ローンを借りるための流れを知っておくことで、スムーズに審査を進めることができます。

そこで、この章で解説する流れをチェックし、必要書類を早めに準備することをおすすめします。

購入する物件を探す

まずは、購入する物件を探しましょう。

物件を捜索する際にはまず資金計画を立て、想定される金利と借入条件から月々の支払額を算出し、支払い可能な額を割り出します。

そして、支払いが十分に可能な返済額から資金計画上の総額を逆算し、諸費用を指し引いた金額が捜索する物件価格となります。

このようにして設定した希望物件価格と、希望エリアや間取りの条件があてはまる物件を全て確認し、イメージと合致する物件を見つけることが重要です。

借りたい住宅ローンを探す

物件を探すと同時に、金融機関の選定も行いましょう。

金融機関は民間の銀行やネット銀行などがあり、審査の厳しさも大きく変わります。

そこで、金融機関を選ぶ際には不動産会社に相談しながら選定することをおすすめします。

事前審査（仮審査）を申し込む

物件と金融機関が決まれば、事前審査を申し込みましょう。

事前審査は次に挙げる書類を用意し、所定の申請書類を提出することで受けることができます。

源泉徴収票は会社員であれば発行されますが、個人事業主は発行されません。

そこで、直近3期分の確定申告書を提出することで審査を受けることができます。

また、他の借り入れがある人は借入明細表が必要になるなど、人によって必要な書類が変わります。

そのため、不動産会社にあらかじめ書類を確認し、抜けがないようにしましょう。

事前審査では、提出された情報から申込者の「属性」をチェックし、個人信用情報を開示することで滞納などの履歴がないかを確認します。

さらに、年収と借入金額の割合となる「年収倍率」と、年収と年間返済額の割合となる「返済負担率」をチェックすることで、適切な借入内容かどうかを審査します。

このような審査を行い、問題なければ審査通過の回答書が送付される流れです。

なお、事前審査は提出してから1週間以内に回答がありますが、早ければ提出した当日に回答があるケースもあります。

本審査を申し込む

事前審査が通れば本審査を受けることができますが、一般的に事前審査の後に不動産売買契約を締結します。

つまり、本審査を受ける前には購入する物件が既に決まっていることになります。

そのため、次に挙げる必要書類にも不動産売買契約書があるため、紛失しないよう保管しましょう。

本審査では多くの書類を準備する必要があり、入念にチェックしましょう。

また、本審査では主に購入する物件の担保評価と申込者の健康状態をチェックします。

金融機関は融資をする代わりに物件に対して抵当権を設定し、万が一返済困難となった場合には物件を売却することで資金回収します。

しかし、融資額と物件の価値が釣り合っていない場合、金融機関は大きなリスクを背負うことになるでしょう。

そのため、金融機関は物件の担保評価を精査し、融資額とのバランスをチェックします。

本審査では物件の担保評価以外にも、申請者に病名が記載されている告知書をチェックしてもらい、健康に問題がないことを確認します。

この申告をもって団体信用生命保険の加入条件を満たすことができ、物件の担保評価と共に問題なければ、本審査は承認となるでしょう。

住宅ローン契約を結ぶ

事前審査、本審査が通ればいよいよ住宅ローン契約です。

金利や金利タイプ、返済方式などが記載されている契約書について金融機関から説明を受け、問題なければ署名押印しましょう。

この契約書は難しい専門用語が羅列されているため、読み飛ばしてしまう人も多いです。

しかし、何十年と支払い続ける住宅ローンの根幹となる契約であるため、疑問点や不安点がなくなるまで金融機関の担当者に質問しましょう。

融資が実行される

住宅ローン契約が締結されると、不動産決済のタイミングで実行となります。

なお、銀行や保証会社に支払う事務手数料や保証料は借入額から差し引かれて実行されるため、実際の融資額と実行額は異なることを知っておきましょう。

住宅ローンの本審査に落ちる理由と対策

ここまで、住宅ローン借り入れの流れについて解説してきましたが、残念ながら審査に落ちる人は一定数います。

そして、審査に落ちる人にはこの章で解説する特徴があるため、審査を受ける前に該当していないかチェックしましょう。

万が一該当している場合には、早めの対策をすることで審査に通りやすくなります。

信用情報に傷がある

事前審査の審査基準には個人信用情報のチェックがあり、過去に借入の滞納がある人は審査に通らない可能性が高いでしょう。

こういった個人情報の傷は7～10年間残ってしまうため、注意が必要です。

なお、JICCやCICに個人情報開示請求をすることで、滞納となっている内容を確認することができます。

そのため、信用情報が原因で住宅ローンが通らなかった場合には、個人情報を開示し原因を特定するのがおすすめです。

書類に不備がある

書類に不備がある場合は審査が進まず、一定期間提出がなければ審査自体が否決となってしまいます。

よくある例として、個人事業主の場合は確定申告書の提出が必要ですが、提出の依頼をしてから時間がかかると不正を疑われてしまうケースがあります。

このような損をしないためにも、事前に必要書類を確認し、準備できてから審査を受けることをおすすめします。

返済負担率に余裕がない

住宅金融支援機構の公開している資料によると、年間返済額と年収の割合である「返済負担率」は、25～30%であることが多いそうです。

また、一般的に金融機関が安全ラインとして設定する返済負担率も、やはり30%前後であることが多いとされています。

つまり、返済負担率が30%を超える資金計画で事前審査を受けた場合、減額回答もしくは否決回答となり、審査は通りません。

たとえば借入希望額が4,500万円で35年全期間固定の金利1.51%で借入した場合、月々支払いは約138,000円となります。

この場合だと返済負担率は年収550万円で30%となるため、それよりも低い年収だと金融機関の審査は厳しくなるでしょう。

事前審査と本審査の申告内容が異なる

事前審査の後に、転職や退職、多額の借入をした場合、本審査と申告内容が大きく異なってしまいます。

この場合は「申込者の属性不信」という扱いになり、審査は厳しくなります。

通常、家を購入することは人生の一大イベントです。

それにも関わらず、事前審査から本審査までの短期間で申告内容が変わる人は、計画性がないと判断されてしまいます。

その結果、審査が厳しくなり、本審査が通らなくなってしまうでしょう。

なお、本審査を受けているタイミングでは既に不動産売買契約が締結されているため、このような買主責任による契約不履行は損害賠償請求対象となります。

この場合は融資を受けられないばかりか損害賠償金と仲介手数料を支払うことになるため、住宅ローンの実行を受けるまでは大きな変化がないようにすることが重要です。

住宅ローンの本審査に関するよくある質問

この章では、住宅ローンの本審査に関するよくある質問について、解説します。

住宅ローンの本審査に落ちる確率はどのくらい？ほぼ通じる？

事前審査が通過し本審査に落ちる確率は、一般的に5%程度だといわれています。

そのため、事前審査が通ればほとんど本審査は通りますが、確実に通すためにも書類の準備などは怠らないようにしましょう。

住宅ローンは本審査が通ったらもう大丈夫？

住宅ローンの本審査に通ることは「本承認受理」と呼ばれ、住宅ローン契約を問題なく締結できる状態になります。

ここまでくるとほとんど融資を受けることはできますが、会社の経営や申込者の体調が急激悪化した場合には、本審査やり直しとなることもあります。

このことから、本審査が通っても住宅ローン契約までは100%安心とはいえません。

住宅ローンの本審査から融資の実行までの期間はどのくらい？

一般的に本審査の審査期間は2週間前後となり、本審査から住宅ローン契約までは3日～1週間の期間があります。

つまり、本審査を受けてから融資の実行までは、2週間～3週間程度かかることを知っておきましょう。

住宅ローンの本審査は複数申し込みできる？

住宅ローンの本審査は原則1行だけですが、複数に申込みすることは可能です。

ただし、準備する書類は本審査の数だけ用意する必要があるため、おすすめとはいえません。

そのため、金融機関を選定するのは事前審査までで完了させましょう。

住宅ローン借り入れの流れに関するよくある質問

住宅ローンの借り入れの流れについては、次のような質問がよくあります。

新築と中古で住宅ローン借り入れの流れは違う？

基本的に新築と中古では住宅ローンの流れは変わりませんが、審査をする上での担保評価が変わります。

前述したように、金融機関は借入希望額と物件の担保評価を確認します。

つまり、新築と中古は担保評価が異なることから、同じ借入希望額であれば中古の方が金融機関のリスクが高くなり、審査が厳しくなるといえます。

また、中古物件はリフォーム費用を借入できるかどうかがポイントとなるため、希望通りの借り入れができる金融機関を選定しましょう。

住宅ローンの契約日はいつ？

住宅ローンの契約日は、不動産実行日よりも前もしくは同日となります。

一般的には平日に設定されることが多い住宅ローン契約ですが、金融機関によっては土日の夜でも締結可能です。

ただし、必ず融資実行よりも前になることを覚えておきましょう。

住宅ローンはどこに振り込まれる？

住宅ローンは通常、融資を受ける金融機関の通帳に振り込まれますが、フラット35やネット銀行の場合は口座を持たないため、任意の銀行口座を指定できます。

そのため、不動産決済は振込される口座がある銀行で行うことになります。

住宅ローンの申し込みをすべきタイミングはいつ？

住宅ローンの審査を申し込むタイミングは、物件選定と同時か少し前が最適です。

なぜなら、事前審査を受けることで、借入の可否や借入可能額、金利、保証料を確認することができ、その後の家探しがスムーズになるからです。

また、事前審査は費用がかからないという特徴があるため、物件を探し始める前には事前審査を受けるのが、おすすめです。

住宅ローン流れ まとめ

住宅ローンの審査には仮審査と本審査があり、それぞれ必要な書類が揃った時点で審査がスタートします。

そのため、必要書類を抜けがないよう用意し、スムーズに住宅ローン審査を進められるようにすることが重要です。

また、確実に住宅ローン審査を通すためにも転職や退職といった大きな変化は避け、融資の実行を受けるまでは住宅ローン審査を優先しましょう。