建ぺい率とは？計算方法や緩和されるケースも解説

「家を建てたい」と思ったら、「土地」と「建物」の広さを踏まえたうえで「どんな家を建てるのか」ということを考える必要があります。

ただし、土地の広さに対し、建築物の大きさを自由に決めてよいのかというとそうではありません。施主はもちろん周辺に住む人たちの快適さや安全性を考慮し、法律ではさまざまな規制が設けられています。

後々、後悔しないためにも「建ぺい率」と「容積率」については、しっかり理解しておかなければなりません。

そこでこの記事では、建ぺい率の意味や計算方法、緩和されるケースについて、簡単な計算例をもとに詳しく解説していきます。

建ぺい率とは

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、敷地に対し、どのくらいの大きさの家が建てられるのかを決める数値です。下記では、建ぺい率が何なのか、どのように計算するのかといったポイントをまとめています。

建ぺい率の意味

「土地に対してどのくらいの規模の建物を建築できるのか」を定めたものが建ぺい率で、敷地面積に対する建築面積の割合を指しています。

日照の確保や防火対策などの災害を防ぐ目的があり、用途地域※1に応じて制限が定められています。

建ぺい率は、建築基準法53条で規定された「建物の大きさを一定の割合に制限するためのルール」で、用途地域ごとに30〜80％に指定されています。用途地域により割合が大きく異なるため、土地を購入して家を建てる場合は、用途地域を確認して土地選びをすることが重要です。

また、建ぺい率をオーバーした物件を建てると、違法建築物となってしまうため注意しなければなりません。

建ぺい率の上限のことを「指定建ぺい率」といい、建築基準法に基づく「指定建ぺい率（建ぺい率の限度）」を超えるような過大な建物は建築できません。

指定建ぺい率は、行政庁が用途地域ごとに都市計画で定めています。インターネットで公開されている用途地域マップを使用すると、地域ごとの指定建ぺい率を簡単に調べられて便利です。

東京都の場合なら「東京都　都市計画」で検索すると下記のリンクが出てきます。

調べたい地番を入力すると、計画敷地の用途地域における「指定建ぺい率」が検索できます。

※1：用途地域とは、行政により土地の利用目的が定められているエリアのこと。都市計画法により、用途の混在を防ぐために定められ「住居地域」「商業地域」「工業地域」など、全13種類あります。そのなかで、「工業専用地域」には住宅が建てられません。

建ぺい率の計算方法

たとえば、敷地面積100㎡の土地で建築面積が35㎡の場合の建ぺい率は35％です。

また、建築面積とは、土地の建物を真上から見たときの面積（水平投影面積）のこと。そのため、2階建て以上の住宅の場合、一番面積が広い階の面積で計算します。

建ぺい率と容積率の違い

建ぺい率とセットで使用されることの多い容積率とは、「その土地に建築できる建物の延床面積」を定めたもの。

都市計画により、延床面積は用途地域ごとに50〜1300％の範囲で制限され、建物の前面道路の幅が狭い場合は、さらに制限されるので注意が必要です。

不動産会社の広告などでは「建ぺい率50％・容積率100％」と表記されるケースが多くあるため、「そのエリアや土地でどのような建物を建てられるのか」知る目安になります。

一般的に、容積率が高いほど延床面積も広くなり、高層階の建物を建てられます。

容積率の計算方法は下記の通りです。

上記の計算方法を利用すると、簡単に容積率を算出できます。敷地面積150㎡の土地に延床面積300㎡の建物を建てた場合の容積率は200％です。また、容積率150％、敷地面積100㎡の土地なら、延床面積150㎡までの建物を建てられます。

2階建ての建物なら、1Fが床面積80㎡、2階の床面積が70㎡というイメージです。ただし、容積率は、用途地域ごとに定められた割合がそのまま適用されるわけではありません。

土地に面している前面道路の幅により左右される「前面道路制限」があることも忘れないようにしましょう。

建ぺい率の調べ方

建ぺい率は、地域ごとに30〜80％の範囲で定められています。第一種低層住居専用地域などの用途地域も建ぺい率を知る手掛かりになりますが、用途地域が同じでも建ぺい率が同じとは限りません。

都市計画をもとに作成されるため、不動産会社で販売されていない土地の建ぺい率は、市区町村の都市計画や街づくりを担う部署に問い合わせることで調べられます。

また、不動産会社で取り扱っている土地に関しては、チラシやwebサイトに記載されているため、直接問い合わせてみてください。

下記のような方法でも建ぺい率をチェックできます。

都市計画図を調べる

決定済みの都市計画を示した都市計画図は、縮尺2,500分の1以上の平面図で表されることが多いようです。地域によりさまざまな事情があるため自治体ごとに作成されます。

市街化区域・市街化調整区域・用途地域などが示されている都市計画図は、土地の権利者が簡単に判断できるものでなければならないと定められています。

そのため、誰でも閲覧でき、自治体により紙媒体・電子データ・インターネットなど、さまざまなスタイルで提供されています。

市役所に問い合わせる

確実な方法のひとつが、各市町村の役所の都市計画課または建築指導課に問い合わせることです。

用途地域を調べる

建ぺい率は用途地域ごとに指定され、30％〜80％と用途地域により割合が異なります。土地を購入して家を建てる場合は、事前に用途地域を確認して土地選びをすることが重要です。

用途地域は、各自治体の窓口もしくはインターネットで閲覧できます。詳しくは家を建てる予定の地域の自治体の公式サイトをチェックしてみてください。

建ぺい率と容積率を使った具体的な計算方法

住宅金融支援機構の調査によると、2020年度に戸建て住宅を購入した方の全国平均坪数は下記の通りでした。

	平米数	坪数
注文住宅	124.4㎡	約38坪
土地付き注文住宅	111.1㎡	約34坪
建売住宅	101.1㎡	約30坪
中古建売住宅	113.2㎡	約34坪

ここでは、建ぺい率と容積率の具体的な数字を挙げ、建築面積と延床面積を計算しています。

30坪の土地に建ぺい率60％、容積率200％の家を建てる場合

1坪＝約3.3㎡のため、30坪の土地面積は約99㎡です。30坪の土地で建ぺい率が60％、容積率が200％の場合、最大で18坪の建築面積を確保できます。

上記のように、延床面積は60坪となりますが、実際には60坪の家が建てられるわけではありません。

なぜなら、建ぺい率の制限があるため、今回の場合は各階18坪以下という制限があるからです。

建ぺい率と容積率を満たす範囲で30坪の土地に延床面積の上限の家を建てるなら、3階建ての54坪（18坪×3階）の家ということになります。

また、容積率の上限内であれば、2階もしくは3階建ての家を建てられますが、平屋の場合は、容積率が何％でも延床面積は59.5㎡（18坪）となります。

50坪の土地に建ぺい率50％、容積率100％の家を建てる場合

50坪の広さは、1坪3.3㎡で計算すると約165㎡、50坪の土地で建ぺい率が50％の場合、建築面積は最大で25坪です。

容積率は、土地面積に対する延床面積の割合のことなので、50坪の土地で容積率100％なら、2階や3階を合わせると合計50坪の広さの家を建てられます。

50坪の土地に25坪の家を建てた場合、25坪の土地が余るため、駐車場3台分（車1台分で18㎡/約5.5坪）を確保したうえで、ちょっとした庭を造ることも可能です。

建ぺい率が緩和されるケース

特定の条件を満たす場合に限り、建ぺい率の制限が緩和されます。ここでは、緩和規制のポイントをまとめました。

角地による緩和

各住宅区画の角地は道路に接している面が大きいことから、通気や防火の面から規制が10％緩和される場合があります。

ただし、各自治体により条件が異なるため、角地の購入を検討している方は、必ず確認するようにしてください。

2つの道路に挟まれた敷地の緩和

2本以上の道路にはさまれている土地も建ぺい率が10％緩和される傾向があります。

地域の建ぺい率が60％であれば、角地の建ぺい率は70％になります。

防火地域による緩和

土地や建物の防火構造を満たす場合、指定の建ぺい率が緩和されます。

建物同士の距離に影響を与える建ぺい率は、火災の際にほかの建物への炎症を防ぐ役割があります。

下記が建ぺい率緩和の条件です。

定められた建ぺい率が80％の用途地域で、防火地域内にある耐火建築物は建ぺい率が100％に緩和されます。

また、建ぺい率が80％以外のエリアの場合は、以下の要件のどちらかを満たすことで建ぺい率がプラス10％、いずれも満たすことでプラス20％の緩和を受けられます。

簡潔にいうと、角地と防災地域の2つの条件を満たし、なおかつ耐火建築物だと建ぺい率はプラス20％に緩和される可能性が高いです。

建ぺい率以外に知っておきたい規制

家を建てる場合、建ぺい率や容積率以外に、さまざまな建築制限や緩和措置があります。

絶対高さ制限

特定の地域のみで適用される建物の高さ制限を「絶対高さ制限」といい、適用されるのは以下の地域です。

「絶対高さ制限」の目的として、低層住居の環境保護（日照や通風の確保）が挙げられます。

そのため、原則として10mもしくは12mのうち、都市計画で定められた高さの限度を超えることはできません。

さらに、建物の外壁またはこれに代わる柱の面と敷地の境界線との間に、都市計画で定める交代距離（1mまたは1.5ｍを限度）を確保する必要があります。

ただし、下記のような条件に当てはまる建築物は、例外的に「絶対高さ制限」が緩和されます。

高度地区制限

高度地区とは、特定行政庁（各自治体）がさまざまな用途地域に対し定めた高さ制限のこと。「絶対高さ制限」とは異なり、北側に「斜線制限」が伴っていることが多く、特定行政庁により制限の内容が異なります。

一般的には、下記のような形で、高度地区が設定されています。（特定行政庁により制限の内容は異なる）

万が一、該当する敷地に高度地区と北側斜線※2の両方の制限がかかっている場合は、厳しいほうの制限が適用されます。なお、北側斜線制限より高度地区制限の方が厳しくなっているのが一般的です。

「高度地区」は、各市町村の役所の「都市計画課」に問い合わせるのが確実ですが、ネットで、「自治体名＋用途地域」を入力すると、各自治体の都市計画図を閲覧できるため、簡単に検索できます。

※2：北側斜線制限とは、北側の隣人の日当たりを考慮し、南からの日照の確保のために建築物の高さを規制したルール

斜線制限

建築物の各部分の高さに関する制限のひとつです。建築物を真横から見た場合に、空間を斜線で切り取った形に制限することから「斜線制限」と呼ばれています。

道路境界線または隣接境界線からの距離に応じ、建築部分の各部分の高さを制限することにより、道路や隣接地の採光や通風を確保し、圧迫感を和らげる目的があります。

斜線制限には、「道路斜線制限」「隣接斜線制限」「北側斜線制限」の3種類あります。

道路斜線制限	前面道路の採光や通風を確保するための制限
隣地斜線制限	隣の敷地の採光や通風を確保するための制限
北側斜線制限	前面道路の採光や通風を確保するための制限

『道路斜線制限』

制限の内容は、その部分から隣地境界線までの距離に1.25または1.5乗じて得た数値以下となっています。

『建築物の各部分の高さ』

住居用の用途地域（8地域）	1.25
非住居用用途地域（5地域）	1.5
用途地域の指定のない区域	1.25もしくは1.5のうち特定行政庁が 都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの

『隣接斜線制限』

制限の内容は、その部分から隣地境界線までの距離に「20m加えたもの」「2.5乗じて得た数値に31mを加えたもの」

『北側斜線制限』

制限内容は、前面道路の反対側の境界線もしくは隣地境界線までの真北方向の水平距離に1.25乗じて得た数値に5mまたは10mを加えたもの以下。

第一種・第二種低層住居専用地域・田園居住地域が5m、第一種・第二種中高層住居専用地域が10mとなり、北側斜線制限のすべての住居系の用途地域のすべてに適用されるのではなく、住居専用地域・田園居住地域の5地域に限り適用されます。

日陰制限

ある建築物の建築によって周辺地域に日影が生じ、日照の十分な確保が不可能となることを防ぐために、建築物が周囲に落とす日陰の時間について制限を設けるものです。

また、日影制限の基準は、太陽の位置が最も低くなる冬至の日とされています。

具体的には、都市計画法上の用途地域を基準とした対象区域が定められ、これらの地域ごとに制限を受ける建築物が定められています。

建築物が、建築基準法第56条の2の定める制限を受ける場合には、その建築物が建っている敷地の境界線から5mを超える地域について、冬至日の真太陽時※3で午前8時から午後4時までの日影になる時間の長さが短くなるように制限しています。

日影制限の対象は、各自治体の条例で定められているため、建物を建築する場合は個別に確認が必要です。基本的には、一般的な2階建ての建物なら高さを日影制限の範囲内に収められる場合がほとんどです。

ただし、3階建て以上の建物を建てる場合は、制限を受ける可能性があります。

なお、建築物の敷地が、道路・川・または海、その他これに類する物に接している場合や建築物の敷地とこれに接する隣地との高低差が著しい場合などには、別途政令で緩和措置が適用されます。

※3：太陽が真南に北時間を正午とする時間を真太陽時と呼び、通常の時計とは異なる

建ぺい率に関するよくある質問

建ぺい率に関する疑問についてまとめています。ぜひ、参考にしてみてください。

建ぺい率や容積率をオーバーするとどうなる？

建ぺい率や容積率の基準は、建築基準法で定められているため、建ぺい率と容積率の基準を守らず建てられた建物は、違法建築物とみなされます。違法建築物では、検査済証が発行されません。

検査済証が発行されない住宅に対し、金融機関が住宅ローンを承認することはないため、住宅ローンは組めないということになります。

また、竣工時には要件を満たしていたとしても、中古で購入する場合の時点で建ぺい率・容積率を満たしていない物件（現存不適格建物）も同様に住宅ローンの借入が難しくなります。

建物を建てる場合はもちろん、中古で物件を購入する場合も、建ぺい率と容積率の基準をしっかり守るようにしましょう。

カーポートやガレージが建ぺい率に与える影響は？

車庫といっても、カーポートやコンクリートでできたもの、住宅内の車庫、擁壁（ようへき）に堀り込んだ車庫など、さまざまなものがあります。

カーポートは壁がなく柱と屋根だけで構成されていますが、ガレージは出入り口と屋根がついていて三方に壁があります。

建築基準法では、土地に定着し屋根と柱もしくは壁を有する建物が建築物と定められるため、壁がなくても屋根と柱のあるカーポートも建築物とみなされます。

つまり、カーポートだけでなく、ガレージの面積も建ぺい率や容積率に影響します。ただし、車庫の柱のそれぞれから車庫の中心に向かい1mまでの部分を除き、建築面積には算入されません。

また、カーポートも車庫も「敷地内における建築物の延床面積の5分の1を限度とし、延床面積に算入しない」という緩和措置を受けられます。

そのため、カーポートは、4m以上壁のないものを選ぶと建築面積に含まれません。緩和措置は各自治体により内容が異なることがあるので、住宅を建築する予定の自治体に問い合わせてみてください。

カーポートやガレージのどちらでも、意外に土地を必要とします。下記では、カーポートとガレージを建てる際の建ぺい率と容積率の計算方法を説明します。

建ぺい率60％・容積率80％の用途地域に200㎡の土地にカーポートを建てる場合、幅4m、奥行き6mのカーポートを設置すると建ぺい率・容積率のどちらにも影響しません。ただし、建ぺい率ではカーポートの柱の先端から1mの部分は建築面積となります。

建ぺい率や容積率がギリギリの住宅を建ててしまうと、カーポートでも建築基準法違反になってしまうことがあるため注意が必要です。

上記と同様に、建ぺい率60％容積率80％の制限が設けられている用途地域に200㎡の土地を購入し、住宅を建築する場合、200㎡×60％＝120㎡（約36坪）の土地を利用でき、延床面積は200㎡×80％＝160㎡、坪数にし48坪の建築物が建築可能です。

壁のあるガレージを建てる場合、車1台分で18㎡（約5.5坪）、2台分で36㎡（約11坪）の土地が必要になるため、住宅の建築面積は84〜102㎡となります。

また、容積率については、敷地内にある建築物の延床面積の5分の1までは緩和措置が取られるため、延床面積115㎡（約35坪）の家の場合、115㎡×5分の1＝23㎡（約7坪）までのガレージなら容積率に含まれません。

建ぺい率まとめ

建ぺい率の意味や計算方法、容積率との違いなどを解説しました。建ぺい率は「敷地面積に対する建物の建築面積の割合」のことです。容積率と合わせて確認することで、その地域や土地にどのような建物を建てられるのかがわかります。

また、住宅を建てる場合、さまざまな建築制限がある一方、緩和措置も定められています。建物を建てる際は、その土地の建ぺい率はもちろん、土地の建築制限や緩和措置、用途地域なども必ずチェックするようにしましょう。