土地売買の流れは？費用・税金やトラブルを防ぐために気を付けることも解説！

土地の売買は戸建てやマンションに比べて難易度が高いとされており、さらに売買後のトラブルも多いです。

そのため、正しい手順と注意点を事前に把握し、トラブルを回避する準備を進めておくことが重要です。

そこで、この記事では土地売買の流れとトラブル事例、かかる税金や費用について、解説します。

土地売買の手続きの流れ【購入時】

土地を購入する際には次のような手順があり、正しく手順を踏まなかったり飛ばしたりしてしまうと、後から大きなトラブルに巻き込まれることもあるため、注意が必要です。

そのような失敗をしないためにも、事前に土地購入の手順をチェックすることをおすすめします。

手順①：家づくりの要望を家族で話し合う

土地を購入し理想の家を建てるためには、土地の立地やエリア、家の好みを家族で話し合う必要があります。

そして、要望を洗い出した後は優先順位をつけることが、おすすめです。

なぜなら、要望に順位付けをすることで「必ず必要な要望」と「できれば盛り込みたい要望」に分けることができ、その結果スムーズに土地と建物を決めることができるからです。

そこで、家族で要望の話し合いをする際には紙とペンを用意し、要望を確認しながら順位付けを進めることが、ポイントです。

手順②：ハウスメーカーに相談し、FPを実施する

土地を失敗せずに購入するためには、正しく資金計画を立てる必要があり、そのためにはハウスメーカーからファイナンシャルプランナーを紹介してもらうことが、重要です。

ファイナンシャルプランナーからは人生の支出を見える化するライフプランの提案を受けることができ、住宅資金の上限を把握することができます。

こうすることで家を建てた後の支出を事前に用意することができ、経済的に困窮するリスクを下げることができます。

手順③：建物の予算と大きさを決め、その後土地を捜索する

家を建てるためには「建物」と「土地」の両方を検討することになりますが、建物の検討が先になることを、知っておく必要があります。

なぜなら、ハウスメーカーによって建物の価格は大きく変わり、土地を先に決めてしまうと予算オーバーになる可能性が高くなるからです。

さらに、土地によっては建築できないハウスメーカーもあるため、注意が必要です。

このような失敗をしないためにも、ある程度ハウスメーカーは絞り込んでおき、建物予算と大きさが決まった時点で、土地探しをスタートすることが、重要です。

なお、ここまで検討が進めば土地の予算と最低限必要な坪数も決まるため、土地探しをスムーズに進めることができます。

手順④：建物プランの確認を行い、土地購入の判断をする

候補の土地が見つかれば現地を確認し、周辺環境をチェックします。

その際には土日だけでなく、平日の朝や夜の状況も確認することを、おすすめします。

そして、予算と現地確認に問題ない土地が見つかれば、検討しているハウスメーカーに建物プランの作成を依頼することになります。

なぜなら、土地だけを見ても購入すべきか判断することが難しいからです。

そのため、購入しても良い土地かどうかを見極めるためにも建物プランを確認し、間取りや資金に問題がなければ、購入して良い土地といえます。

手順⑤：土地の売買契約を締結する

土地の購入申込書を提出し、売主が受領すれば売買契約に進むことになります。

売買契約では手付金や印紙代を用意する必要がありますが、手付金には相場があり、印紙代は売買金額によって変わります。

そのため、事前にハウスメーカーか不動産会社に確認しておくことが、重要です。

土地売買の手続きの流れ【売却時】

土地を売却する際にも土地売却の流れがあり、売主は必要書類の準備ややるべき作業があります。

そこで、土地を売却する際には、次の手順を事前に把握しておくことを、おすすめします。

土地売買でよくあるトラブル・気を付けること

土地売買は権利関係の問題や買主の住宅ローン否決など、トラブルが起きやすい取引とされています。

そのため、事前にどのようなトラブルが想定されるのかを知っておくことで、対策することができるようになります。

そこで、この章では土地売買でよくあるトラブルと気を付けることについて、解説します。

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借地権・底地権に関するトラブル

借地権とは、土地を借りる賃貸借契約を締結することで、土地上に建物を建てることができる権利のことです。

一方、底地権は借地権が付与された土地の所有権となり、借地権と底地権は対になっています。

このような建物を建築するための賃貸借契約は、地代が支払われなかったり世代交代によって約束事がうやむやになったり等、トラブルが多い権利関係です。

そのため、借地権によって土地を利用する場合には、契約内容をしっかり確認し紛失しないよう気を付けるべきといえます。

境界線に関するトラブル

購入した土地は昔からある土地を分筆、もしくは合筆することで今の形になっていることがほとんどです。

そのため、区画整理地のような開発分譲された土地でない限り、隣地との境界線が不明瞭な状態で取引することになります。

その結果、契約後に行う確定測量において隣地との合意が得られず、契約自体が白紙解除となってしまうこともあり得ます。

また、境界線が不明瞭ということは面積も正しくない可能性があります。

つまり、確定測量によって面積が増減し、計画していたプランが成立しないこともあるため、注意が必要です。

このように、境界線に関するトラブルは土地取引の成立に大きく影響してしまうため、トラブルが起きないよう対策することが、重要です。

契約不適合責任に関するトラブル

契約不適合とは、「目的を達成できない状態」を示しています。

そして、土地売買においての目的とは「安全に家を建築する」ということになり、土地を引渡した後に建築を阻害するような地中埋設物が発見された場合には、売主の費用負担で撤去することになります。

こうした地中埋設物の発見は、土地取引では頻繁に発生するため、売主もある程度準備をしておくのが一般的です。

しかし、想定外に費用がかかってしまう場合には土地の契約を白紙に戻すケースもあり、その場合は土地探しをやり直すことになってしまいます。

この場合、進めていた家づくりの契約を全てやり直すことになってしまうため、土地購入の際には過去に建築された建造物についても調べておくことが、トラブル回避として重要なポイントといえます。

土地の所有権に関するトラブル

土地の所有者が宅建業者ではなく一般人の場合、厳密には所有権を保持していなくても土地を売買することは可能です。

「他人物売買」と呼ばれるこの方法は、相続登記前の法定相続人や成年後見人が使用することが多く、土地の契約自体は問題なく締結可能です。

しかし、成年後見人以外のケースでは、所有権を移転する引渡しまでに契約者が所有権を保有する必要があり、保有できなければ白紙解除、もしくは違約解除となります。

そのため、土地の所有者と売買契約者が異なる場合には、注意が必要です。

引き渡しや決済に関するトラブル

引渡し時までに測量や解体が終わらなかったり、買主の住宅ローンが否決となり資金が用意できなかったりと、引渡しに関するトラブルもよく起きます。

特に、最近ではコロナ感染によって確定測量が延期されたり、引渡し日当日に売主もしくは買主が感染し、延期となるケースもあります。

このような場合は土地の引き渡しを再設定するのが一般的ですが、トラブルに発展しないようコロナやインフルエンザに感染した場合の約束事を、契約書の特約に盛り込んでおくのが、おすすめです。

しかし、全てのケースに対策することはできず、契約書に記載も難しいことから、引渡しの準備は早めに進めていくことが、トラブル防止に繋がるといえます。

土地売買にかかる費用・税金

土地を売買する際には、売主と買主のどちらにも諸費用と税金がかかることを、知っておくことが重要です。

そこで、この章では土地売買にかかる諸費用と税金について、売り手と買い手に分けて解説します。

	諸費用	税金
売り手	仲介手数料 確定測量費 解体費用 遺産分割費用 農地転用費用	印紙税 抵当権抹消費用 滅失登記費用 譲渡所得税
買い手	仲介手数料 手付金 固定資産税等清算金 住宅ローン事務手数料 住宅ローン保証料 つなぎ融資の金利	印紙税 不動産取得税 固定資産税及び都市計画税 登録免許税

売り手の費用・税金

売り手の諸費用と税金は、次のようになります。

諸費用	税金
仲介手数料 確定測量費 解体費用 遺産分割費用 農地転用費用	印紙税 抵当権抹消費用 滅失登記費用 譲渡所得税

諸費用

土地の売買契約が締結された際、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うことになりますが、手数料の上限は国土交通省によって定められています。

また、計算式は次のようになり、売買契約金額によって変わることを知っておく必要があります。

なお、売り手が必ず必要となる諸費用はこの仲介手数料だけですが、契約内容によっては確定測量や家屋の解体費用、土地の相続人を決めるための遺産分割協議書作成費用、農地を宅地に変更する農地転用費用などがかかります。

そのため、契約内容を確認し、売り手としてやるべきことを把握しておくことが、重要となります。

また、それぞれの費用イメージは次のようになるため、諸費用を把握するための参考にしてください。

税金

売り手が支払う税金と支払うタイミングについては、次のようになります。

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上記の税金は納税義務が必ず発生するわけではなく、工夫次第で免税にすることも可能です。

たとえば、売買契約書がコピーで良ければ印紙税の負担はなくなり、建物がある場合は「現況渡し」で販売することで滅失登記する必要もなくなります。

さらに、様々な特例を利用することで譲渡所得課税額をゼロにできる可能性もあるため、どのような工夫ができるのかを不動産会社に確認し、対処することをおすすめします。

買い手の費用・税金

買い手の諸費用と税金は、次のようになります。

諸費用	税金
仲介手数料 手付金 固定資産税等清算金 住宅ローン事務手数料 住宅ローン保証料 つなぎ融資の金利支払い分	印紙税 不動産取得税 固定資産税及び都市計画税 登録免許税

諸費用

買い手も売り手と同様の仲介手数料がかかり、引渡し時に不動産会社へ支払うことになります。

また、買い手は売り手に対して手付金を支払うことになり、支払いタイミングは契約時で相場は100万円です。

この手付金は売買契約の一部を前払いすることになり、たとえば3,000万円の売買契約では100万円を契約時、2,900万円と固定資産税等清算金を引渡し時に支払います。

そのため、手付金を支払わず引渡し時に全額を支払う形式でも問題ないように思えますが、手付金を支払うことで契約後でも手付金を放棄することで、解約できる権利を得ることになります。

つまり、前述した例の場合では、契約した後に100万円を放棄することで残りの2,900万円を白紙解除することができることになります。

このように、契約を履行しないという選択ができるのが、手付解除の特徴といえます。

ただし、この手付金については住宅ローンに組み込むことができないため、注意が必要です。

なお、買い手は仲介手数料と手付金以外にも次に挙げる諸費用がかかるため、参考にしてください。

税金

買い手が支払う税金と支払うタイミングについては、次のようになります。

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売り手とは違い、買い手は上記の税金を免税することは難しく、かかる前提で資金計画を組むことをおすすめします。

ただし、不動産取得税や登録免許税については軽減税率が設定されており、建築するハウスメーカーによっては税控除を受けられることもあります。

そのため、買い手はハウスメーカーもしくは不動産会社の担当者に相談し、税金を安く抑える方法について知っておくべきといえます。

土地売買に必要な書類一覧

土地売買をする際には、購入と売却のどちらにおいても準備する書類があります。

また、これらの書類は不動産会社や司法書士が代理で用意できるケースもありますが、中には本人でなければ取得できない書類もあるため、注意が必要です。

この章では土地売買に必要な書類について、解説します。

土地購入時/土地売却時	準備する書類
土地購入時	身分証明書 住民票 印鑑証明書 課税証明書（所得証明書）
土地売却時	身分証明書 登記識別情報通知（権利証） 遺産分割協議書

土地購入時に必要な書類

土地を購入する際には、次に挙げる書類を準備する必要があります。

土地売却時に必要な書類

土地を売却する際には、次に挙げる書類を準備する必要があります。

土地売買に関するよくある質問

この章では、土地売買に関するよくある質問について、解説します。

よくある質問	回答
土地売買の手付金は必要？	不要にすることもできるが、その場合は売主が契約を拒む可能性もある。
個人で土地を売却するときの流れは？	インターネット上で契約書の雛型をダウンロードし、契約書を作成する。 また、司法書士や土地家屋調査士の手配などを自分ですることになるため、土地の個人間取引はトラブルが起きやすいといえる。
不動産売買契約と土地売買契約書の違いは？	不動産売買契約書はどの不動産種別においても使用できる契約書で、土地売買契約書は土地のみに使用することができる。
土地売買は宅建業免許がなくても可能？	可能だが、重要事項説明書が作成できないことから、非常にリスクは高いといええる。

土地売買の手付金は必要ですか？

一般的に、土地を購入する際には手付金を用意することになりますが、法律で義務づけられているわけではないため、手付金ゼロで契約することも可能です。

しかし、このような契約は売主にとってリスクの高い契約になる可能性があります。

なぜなら、手付金が用意できないということは金銭的に余裕がないと思われてしまい、さらに住宅ローンが通らない可能性が高くなるからです。

そのため、手付金ゼロの申し出は売主から契約を断られることもあるため、注意が必要です。

個人で土地を売却するときの流れは？

不動産会社を通さず、個人間で土地の取引を行う場合には、当事者間で契約書を作成することになります。

なお、契約書の雛型はインターネットからダウンロードできるため、契約書の記載方法を勉強さえすれば、宅建業者ではない一般人でも、売買契約の締結は可能です。

しかし、契約後の段取りや引渡しの調整なども売主と買主が行う必要があるため、非常に工数がかかってしまいます。

場合によっては引き渡しができないトラブルが発生することもあるため、なるべく不動産会社を通すことがおすすめといえます。

不動産売買契約書と土地売買契約書のちがいは？

宅建協会からは「不動産売買契約書」と「土地売買契約書」が公開されていますが、「不動産全般」と「土地のみ」という利用用途で分かれています。

つまり、不動産売買契約書は土地を含めた全ての不動産種別に対応しているため、土地取引であっても使用することが可能です。

一方、土地売買契約書は土地の契約にしか使えないため、最近はあまり使われない書式といえます。

不動産売却の資格がなくても土地売買はできますか？

不動産売買をする際には宅建業の免許が必要ですが、「不特定多数の人に対し、継続した売却行為」でなければ、宅建免許がなくても取引可能です。

たとえば家族や友人に土地を1回だけ売却するのであれば、契約書の作成すら不要です。

しかし、土地の取引に関する重要事項説明書を作成することができないことから、非常にリスクの高い取引になってしまうことを、知っておくべきです。

まとめ

土地の売買を成功させるためには、正しい手順と諸費用、税金を知っておく必要があります。

そこで、売買をスタートする前には不動産会社に相談し、全体の資金計画と準備する書類やタイミングなど、細かく理解することが、おすすめです。