不動産クラウドファンディングとは？REIT等との違いやデメリット、始め方まで徹底解説！

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資の手法の一つであり、対象とした事業に複数の人が出資するものです。

近年不動産クラウドファンディングが注目を集めてきているため、不動産クラウドファンディングが気になる方もいらっしゃると思います。

不動産クラウドファンディングに関心がある方は、ぜひ最後までお読みください。

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不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、ファンドの運営者がインターネットを通じて複数の人から資金を集め、不動産を対象とした事業に投資するというものです。

集めたお金で不動産の購入や開発といったプロジェクトを運用し、プロジェクトが成功すると出資者に利益が分配されます。

また、以下に挙げた不動産クラウドファンディングの特徴を紹介していきます。

少額からでも不動産投資できる仕組み

不動産クラウドファンディングは、1万円ほどの少額からでも不動産投資できる仕組みとなっています。

現物の不動産投資は不動産を購入する必要があるため多額の資金が必要ですが、不動産クラウドファンディングは1口1万円から始めることができるのです。

また、不動産クラウドファンディングはインターネットを活用しているため、広範な投資家層をターゲットにすることができるため、小口の資金を効率的に集めていますよ。

不動産特定共同事業法の改正で生まれた投資手法

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法の改正で生まれた投資手法です。

不動産特定共同事業法とは、日本での不動産を共同で所有・運営する事業に関する法律で、不動産を共同で購入・開発・運営する際に、投資家保護と事業の健全な発展を目的として制定されています。

不動産クラウドファンディングは2017年の不動産特定共同事業法の改正によって開始された投資方法です。

この改正によって不動産投資が一般の個人投資家にも広がりやすくなり、日本のみならず、海外でも不動産クラウドファンディングの普及が進んでいます。

不動産クラウドファンディングとREIT等の投資手法の違い

不動産投資には下記のように様々な種類があります。

以下にそれぞれの投資の比較を載せています。

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ここからは、不動産クラウドファンディングとREIT等の投資手法の違いを確認していきましょう。

投資対象の比較

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まずは、投資対象を比較してみましょう。

不動産クラウドファンディングの投資対象は不動産で、不動産小口化商品と現物不動産投資も同様に不動産に投資しています。

REITの投資対象は、投資証券です。

REITは投資家から集めた資金をもとに不動産に投資し、物件の賃料収入や売買益を投資家に分配しています。

ソーシャルレンディングの投資対象は、不動産事業者です。

インターネット上で運営事業者が投資家から出資金を集め、資金需要のある企業に貸付を行い、利息を収益としていますよ。

最低出資額の比較

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最低出資額も比較してみます。

不動産クラウドファンディングは多くの投資家から資金を集めるため、一口1万円からと少額で投資が可能です。

不動産小口化商品とソーシャルレンディングも1万円から投資できますよ。

最低出資額がもっとも大きいのは、現物不動産投資です。
現物不動産投資は物件を購入しますが、諸費用は現金での用意が必要となるため、数十万円〜100万円程度の初期費用がかかりますよ。

運用期間の比較

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不動産クラウドファンディングの運用期間は、3ヶ月〜3年で設定されていることがほとんどで、運用期間中の途中解約はできません。

ソーシャルレンディングの運用期間も数ヶ月〜3年で、数ヶ月の短期か1年以上の長期の運用期間を選べますよ。

長期で運用するのは不動産小口化商品と現物不動産投資で、数年〜数十年保有するのが前提です。

運用期間が長いため、金融市場の変動や不動産価格の影響を受ける可能性が高くなることにご留意ください。

不動産クラウドファンディング等は運用期間が決まっていますが、REITの運用期間は任意です。

REITは流動性が高く、証券取引所を通じていつでも売却可能となっています。

REITは価格が変動するため、投資証券の売却による利益が得られる可能性もありますよ。

平均利回りの比較

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平均利回りも比較してみましょう。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングでは、3〜8％程度の利回りで運用していることがほとんどです。

REITと現物不動産投資では4％程度、不動産小口化商品では2〜7％程度で運用しています。

不動産クラウドファンディングは不動産価格の下落や空室率が上がると平均利回りが低下することもあるため、ご留意ください。

リターンの源泉の比較

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最後に、リターンの源泉の比較をみてみましょう。

不動産クラウドファンディングのリターンの源泉は、賃料収入による収益と投資物件の売却益です。

不動産小口化商品・現物不動産投資も賃料による収益と投資物件の売却益で、REITはこれだけでなく投資証券の売却益もリターンの源泉となっていますよ。
唯一異なっているのが、ソーシャルレンディングは、リターンの源泉は利息です。

ソーシャルレンディングは、企業が不特定多数の投資家から資金を調達します。

お金を借りることが目的であるため、企業は契約時に定めた利息を投資家に支払う必要があるのです。

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不動産クラウドファンディングのメリット

ここまで記事をお読みいただき、さらに不動産クラウドファンディングに興味をもっていただけたと思います。

この章では、不動産クラウドファンディングのメリットについて紹介します。

それぞれ詳しく説明しますね。

1万円程度の少ない資金でも投資を始められる

不動産投資というと、多額の資金が必要というイメージがありますよね。

ですが、不動産クラウドファンディングは、1口1万円程度の少ない資金でも投資を始められます。

不動産クラウドファンディングでは、複数の投資家から資金を集めるため、少ない資金で始めることができるのです。

現物不動産投資では不動産を購入する必要があるため、最低でも数十万円以上の費用がかかってきます。

不動産投資を始めたいけれど、費用を抑えたいという方に不動産クラウドファンディングはおすすめですよ。

元本割れが起こりにくい

不動産クラウドファンディングは、元本割れが起こりにくくなっています。

不動産クラウドファンディングでは、元本割れした時の対策が講じられているファンドが多いためです。

不動産クラウドファンディングは優先劣後構造という仕組みがあるため、損失が発生した場合の被害を最小限に抑えられます。

不動産クラウドファンディングは投資家だけでなく企業も出資しており、投資家の出資金を「優先出資」、企業の出資金を「劣後出資」といいます。

万が一損失が出た場合、劣後出資を優先的に損失の補填に当てる仕組みとなっているため、元本割れが起こりにくいのです。

ただし、すべてのファンドに優先劣後構造が採用されているわけではないため、しっかりファンドの詳細をご確認ください。

入金後は利益分配を待つだけでいい

不動産クラウドファンディングは入金後は利益分配を待つだけでいいため、誰でも始めることができます。

不動産クラウドファンディングは現物不動産と異なり、書類作成の手間や不動産の交渉等のトラブルに対応する必要がありません。

不動産の運営や管理は企業に任せることができますよ。

入金後は利益分配を待つだけですので、副業として始めるのもおすすめです。

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不動産クラウドファンディングのデメリット

簡単に始められる不動産クラウドファンディングですが、もちろんデメリットもあるためご紹介します。

メリットもデメリットも把握して、不動産クラウドファンディングを始めてくださいね。

元本が保証されない

不動産クラウドファンディングは元本割れをしてしまい、元本が保証されないリスクがあります。

元本割れの要因として、以下のものが挙げられます。

ですが、優先劣後方式を採用しているファンドを利用することで、元本割れのリスクを抑えることが可能です。

また、不動産クラウドファンディング事業者の倒産リスクを前もって確認しておきましょう。

途中解約できない

不動産クラウドファンディングは、一度投資を行うとそのプロジェクトが完了するまで原則として途中解約ができません。

急にまとまった資金が必要になった際に解約して現金化することができないため、余剰資金で投資しましょう。

また、短期ファンドを選んでリスクに備えるのもおすすめです。

人気プロジェクトは出資枠の争いが激しい

不動産クラウドファンディングは人気があり、人気プロジェクトは出資枠の争いが激しくなっています。

人気プロジェクトは募集開始してすぐに出資枠が埋まってしまったり、抽選制になっていたりして、出資できないことがよくあるのです。

出資できない状態が続くということは、金利が全くつかない状態です。

また、口座から資金を戻す際に手数料もかかるため、投資効率が下がってしまいます。

対策としては複数の不動産クラウドファンディングサービスに登録し、チャンスを逃さないようにすることをおすすめします。

運営会社で失敗しないために最低限チェックすべきこと3つ

投資を始めてみたいけれど、失敗するのが怖いと思いますよね。

ここからは、運営会社で失敗しないために最低限チェックすべきことを3つ紹介します。

ぜひ参考にして、不動産クラウドファンディング会社を検討してみてくださいね。

優先劣後の割合

不動産クラウドファンディングには「優先劣後構造」という仕組みがあり、損失が出た場合、企業の出資金である「劣後出資」を優先して損失の補填に当てます。

不動産クラウドファンディングに投資する時は、優先劣後出資の劣後出資割合をみましょう。

劣後出資割合が大きいほど元本割れしにくく、リスクが低いプロジェクトといえます。

すべての不動産クラウドファンディングに優先劣後構造が採用されていませんので、そのチェックもしましょう。

運用される不動産の種類

運用される不動産の種類も不動産クラウドファンディングの収益性に大きく関係するため、必ずチェックしましょう。

居住用不動産と宿泊施設・商業施設を例に挙げています。

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リスクを抑えたい場合は居住用不動産、リスクを受け入れることができて高い利回りを求める場合は、宿泊施設や商業施設を選びましょう。

あなたが選びたい不動産のプロジェクトがあるかどうか、チェックしてみてくださいね。

運営会社の実績・規模

運営会社の実績や規模をチェックするのも重要です。

取り扱う不動産が幅広いエリアに展開している場合、豊富なプロジェクト数が期待できます。

また、配当遅延や元本割れが発生していないかみるようにしましょう。

過去の運動実績を確認しての投資は、リスクヘッジにもつながるからです。

運営会社の規模をチェックすることも大切です。

運営会社が株式市場に上場しているかどうかは、投資先の信頼性を測るポイントとなります。

上場企業は公表されている決算書等をチェックして、企業の財務状況や経営状態を確認できるため、リスクヘッジにつながりますよ。

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不動産クラウドファンディングの始め方

ここまでお読みいただき、不動産クラウドファンディングを始めたい方もいらっしゃると思います。

この章では、不動産クラウドファンディングの始め方を解説します。

始め方の手順は以下のようになりますので、確認してくださいね。

それぞれ詳しくみていきましょう。

1.会員登録をする

投資したい案件を探したら、その案件を紹介している運営サイトに会員登録をしましょう。

運営サイトによっては会員登録後に詳細情報を確認できます。

投資を開始するまではお金はかからないため、会員登録をしてくださいね。

2.投資家登録に必要な情報を入力

会員登録後、投資家登録を行います。

必要な情報を順に入力していきましょう。

本人確認書類も必要となりますので、運転免許証・マイナンバーカード・在留カードの中から1点をご用意ください。

投資家登録をすると、運営会社による審査があります。

審査通過後、その運営サイトでの投資が可能となりますよ。

3.募集中の気になる案件に申し込む

早速、募集中の気になる案件に申し込みましょう。

注意点としては、応募したから必ず投資ができるというわけではないことです。

先着順であったり抽選であったりするため、投資する権利を獲得するまでは投資できませんので、ご注意ください。

4.契約が成立したら入金

契約が成立し、投資する権利を獲得したら必要な資金を入金しましょう。

運用はすべて企業側が行うため、入金後は投資家がすることは特にありません。

5.運用が開始される

入金後、運用が開始されます。

投資した不動産を運用後、利益が発生した場合、分配金の受け取りと出資金の払い戻しが行われますよ。

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不動産クラウドファンディングを始める前の注意点

ここからは、不動産クラウドファンディングを始める前の注意点を紹介します。

注意点を確認することで、リスクを低くして不動産クラウドファンディングを始めることができますよ。

以下の3つの注意点をご確認ください。

それぞれ詳しくみていきますね。

運用益は雑収入なので確定申告が必要

不動産クラウドファンディングの運用益は雑所得として扱われるため、税金がかかります。

分配金は不動産クラウドファンディング会社から受け取る際に源泉徴収されるため、所得税の確定申告は不要です。

ただし、収入額に関わらず住民税の確定申告は必要ですので、ご留意ください。

分配金にかかる源泉徴収の税率は20.42％（所得税：20％、復興特別所得税：0.42％）です。

運用益はいくらから確定申告が必要？

給与所得や年金所得を得ている場合は、雑所得が20万円を超えた時に確定申告が必要、

給与所得を得ていない場合（自営業者など）は、雑所得を含めた所得が48万円を超えた時は確定申告が必要となります。

一つの案件・サービス事業者に資金を集中させない

一つの案件・サービス事業者に資金を集中させないようにしましょう。

不動産クラウドファンディングは、優先劣後であるため元本割れのリスクは低いですが、元本保証ではありません。

自然災害などによって案件の不動産価格が下落したり、サービス事業者が倒産するリスクがあり、そうなれば資金のすべては戻ってきませんので、注意して投資を行うことをおすすめします。

投資は余剰資金で行う

投資は余剰資金で行いましょう。

不動産クラウドファンディングは、一度投資を行うとプロジェクトが完了するまでは資金を動かせません。

急にまとまった資金が必要になった場合でも途中解約ができないため、必ず余剰資金で投資を行ってくださいね。

リスクを軽減するために、数ヶ月の短期ファンドを選ぶのも良いでしょう。

まとめ

ここまで、不動産クラウドファンディングについてREIT等との違いやデメリット、始め方まで解説してきました。

不動産クラウドファンディングは一口1万円からと少額から投資が可能で、元本割れが起こりにくく、入金後は利益分配を待つだけという簡単な手順で行えることがお分かりいただけたと思います。

ですが、原則として途中解約ができなかったり、人気のプロジェクトは出資枠の争いが激しく投資ができない可能性もあります。

注意点をしっかり把握していただき、この記事があなたが不動産クラウドファンディングを始めるきっかけとなれば幸いです。

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

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