建て替えの流れをやること別に解説！費用や必要な事前準備もご紹介

地震や洪水、台風といった自然災害によるリスクから家を守るため、築年数が古くなった家を建て替えするオーナーは増えています。

しかし住んでいる家を建て替えするためには一度解体する必要があることから、生活拠点が一時的になくなってしまうことになります。

そのため居住地で困らないためにも正しい流れを理解しておくことが大切です。

この記事では家を建て替えするための基礎知識と流れ、おおまかな費用について解説します。

家の建て替えを検討する人は参考にしてください。

建て替えの基礎知識

建て替えには「解体」「仮住まい探し」「建て替え」という3つのステップがあり、それぞれに重要なポイントがあります。

また今住んでいる家が建っている土地が再建築可能かどうか調べておくことも重要であり、再建築不可だと知らないまま進めて後悔するケースもあります。

こうした失敗を避けるためにも、この章で解説する「建て替えの基礎知識」を押さえておくことをおすすめします。

大まかに「解体・仮住まい探し・建て替え」の3つが必要

家を建て替えするためにはまず現存している建物を解体する必要があり、解体する前には必要な家具や家電を移動させることになります。

つまり、解体する前には仮住まい先を見つけておくことがポイントといえます。

また建て替えを依頼するハウスメーカーについても十分な時間を使って比較検討すべきであり、同居する家族全員が快適に暮らす家を建ててくれるハウスメーカーに依頼することが大切です。

またハウスメーカーによっては解体業者の手配と費用を負担してくれたり、仮住まい先を探してくれるサービスもあります。

このように「解体・仮住まい探し・建て替え」を効率よく進めるためにも要望について家族で話し合い、ある程度建て替えの計画を立てた上でスタートすることが重要といえます。

再建築不可物件に該当しないか確認しておく

建て替えで注意すべきポイントとして、建て替えを予定している土地が再建築可能かどうかという点があります。

なぜなら現在建物が建っているからといって新築が建てられるわけではなく、建て替えするためには都市計画法や建築基準法などをクリアしている必要があるからです。

たとえば前面道路と敷地の接道幅が2m未満の場合、現行の建築基準法では「再建築不可」とみなされてしまいます。

この場合隣地の土地を購入するなどの対策が必要となるため実質建て替え不可といえ、さらに接道幅が狭すぎると重機が入らないため技術的に建て替えできないという可能性もあります。

また市街化調整区域の場合は昭和45年11月23日よりも前に宅地になっていなければ再建築はできません。

このように再建築不可となるケースは多いため、必ず建て替えを検討する前にチェックすべきです。

なお、接道幅は地積測量図で確認でき、地目は全部事項証明書で確認できます。

どちらも法務局で取得でき費用も数百円ですむため、早めに取得し確認することをおすすめします。

解体の流れ【準備開始：解体着工の2ヶ月前が目安】

建て替えをするためには家屋を解体して更地にする必要がありますが、解体を依頼する業者を選定してから解体完了までの目安は2ヶ月間です。

この間に解体業者とオーナーそれぞれがやっておくべきことがあり、スムーズに解体するためにも押さえておくべきポイントとなります。

この章では解体の流れについて解説します。

1.依頼する会社を決める

解体を依頼する業者を決める際には「解体実績の多さ」と「口コミ」が重要な判断材料となります。

解体実績が多い業者は重機の保有数や残土を保管しておく土場が多いためスムーズに解体するための準備が整っているといえ、さらに解体費用の見積が安くなる可能性もあります。

また解体前の挨拶や解体中の騒音・振動対策については口コミを調べることである程度イメージすることができ、近所トラブルを防止するためにも重要です。

このようなポイントを押さえながら複数社検討し、解体業者を選ぶのがおすすめです。

なお、ハウスメーカーが解体業者を斡旋してくれる場合であっても解体業者は比較検討すべきといえます。

2.ライフラインの停止・解約をする

ライフラインとは水道と電気、インターネット回線のことです。

この中で電気とインターネット回線は工事着工前に停止し、工事による感電事故が起きないようにする必要があります。

その一方、水道は工事によってホコリが飛散するのを防ぐために解体業者が使用するため、開栓したままにしておくことが多いです。

これ以外にも浄化槽エリアの場合は解体業者から汲み取りを依頼されるため、工事前にタンク内を空にするよう管理会社に依頼することが大切です。

3.申請書類の提出をする

建物の解体にはリサイクルに関連する法が適用され、工事計画や現地マップ、配置図、工程表を申請書に添付して各自治体に提出します。

これらの書類提出は全て解体業者が行いますが、解体した家屋の登記を抹消するための書類に解体状況の画像が必要となります。

そのため解体業者には解体前と解体中、解体後の写真撮影を依頼しておくことが重要です。

4.近隣の方に挨拶して回る

近隣挨拶は両隣と前後には必ず行い、必要に応じてさらに数世帯に対して実施するのがおすすめです。

解体業者が代行して挨拶回りするケースもありますが、騒音や振動で近隣トラブルを起こさないためにもオーナー自ら挨拶するのが大切といえます。

なお、挨拶回りの際には工事期間が分かる書類とタオルや洗剤を用意し配布するのが一般的です。

5.不用品の処分

解体の着工日が決まった段階で解体業者と打ち合わせした内容に従い、不用品の整理を進めます。

不用品を自分で処分した分だけ解体費用を抑えることができるため、見積時には何をオーナーが撤去するのかを決めておきます。

そのためオーナーは解体がスタートする前に決められた不用品を敷地外に撤去することになりますが、残置物がある状態で解体がスタートしてしまうと処分費が加算されることもあります。

こうした失敗をしないためにも、不用品の処分は余裕を持って早めにスタートすることが大切です。

6.解体工事の開始

挨拶回りと不用品の処分が完了すれば解体工事が開始となります。

解体は足場を組み養生シートで家屋を覆い、作業員の安全と騒音・塵埃対策をすることでスピーディーに解体することができます。

木造2階建ての一般的な住宅であれば10日から2週間で解体完了となり、整地を含めて3週間あれば工事は完了となります。

解体が終われば建物の登記を滅失するための滅失登記を行い、建て替えするための準備が整います。

仮住まい探しの流れ【準備開始：解体工事の2ヶ月前が目安】

解体工事の前には仮住まい先に引っ越ししておく必要があり、そのためには解体工事の2ヶ月前くらいから仮住まい先を探しておくべきです。

2ヶ月以上前から移住先を契約しておくこともできますが、早すぎても物件を押さえておくのに賃料が発生してしまいます。

そのため2ヶ月を目途に物件を探し、決定しておくのが理想です。

この章では仮住まい探しの流れについて解説しますので、参考にしてください。

1.物件を探す

仮住まい先はSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトを利用したり地元の不動産会社に相談して情報収集しますが、その際には大きすぎない物件を借りるのがコツです。

なぜなら仮住まいは通常の賃貸探しとは違って短期間で退去することになるため、多少窮屈でも賃料を抑えた方が得になるからです。

ただし家具や家電以外にも普段クローゼットなどに収納している物も仮住まい先に移動させることになるため、広めの部屋が1つあると便利です。

2.複数候補を出して内覧&決定

候補の物件が見つかれば内覧し借りるかどうかを判断することになりますが、複数の物件を比較検討することで最適な部屋を借りることができます。

また、内覧時には不動産会社に短期間で退去する仮住まいであることを伝え、賃貸借契約上の問題がないかもチェックすべきです。

荷物が多い場合は近くにレンタルコンテナがないかもヒアリングしておくのがおすすめです。

3.新築工事完了まで入居

仮住まいが完了すれば新築工事完了時まで入居し普段通りの生活を送ることになりますが、1年もたたずに新築へ移住することになるため荷ほどきは最低限にしておくのがポイントです。

また新築に近い場所で借りることで移住も楽になり、引っ越し費用を抑えられるという効果があります。

新築の建て替え工事の流れ【準備開始：1年〜1年半前が目安】

建て替えを計画しハウスメーカーを選定し新築の引渡しを受けるまでには1年から1年半かかりますが、新築の着工開始までにやっておくべきポイントは多いです。

この章では建て替えの全体的な流れについて解説しますので、慌てて準備することがないよう事前にチェックしてください。

1.建築を依頼する会社を探す

大手ハウスメーカーや地元工務店など、多くの建築会社から1社を選定することになります。

そのためには建て替えする家に求める性能やデザイン、アフターサービスなどを家族で決めておくことが重要です。

なぜなら要望の優先順位を付けておくことで建築会社の比較ポイントが明確になり、理想の新築を建ててくれる会社を見つけることができるからです。

またSNSやインターネットで建築事例をチェックし、外観デザインや間取りのイメージを持つこともポイントです。

このようにして建築会社を複数社ピックアップし、来場予約をします。

2.設計プラン決めで数回打ち合わせ

候補の会社が決まれば各社から会社の紹介を受け、具体的なプランの提案を受けます。

この際に土地の形状や地番、面積が分かる書類を持参することで効率よく面談することができるため、土地と建物の全部事項証明書を用意しておくのがポイントです。

各社と複数回の面談を行い、予算やプラン内容、担当者の対応などを総合的に判断し、1社に絞り込みます。

3.工事請負契約を結ぶ

建築会社が決まれば手付金を支払い、工事請負契約を締結します。

この契約は建て替えを依頼するハウスメーカーを決める書面であって、工事内容の詳細はこの時点では決まりません。

間取りや外観の詳細は設計契約を締結するタイミングで決まることになるため、請負契約書に記載されている金額は後から変更になるケースがほとんどであることを知っておくべきです。

4.住宅ローンを申し込む

請負契約後に間取りや外観、外構の詳細が決まると建て替えに必要な金額が明確になるため、このタイミングで住宅ローンの申し込みを行います。

そのため建築会社が決まったあたりから金融機関も比較検討を進めておくことが重要です。

なお、住宅ローン審査は個人で金融機関に依頼するよりも建築会社を通した方が条件面が良くなることがあるため、必ず建築会社から金融機関の斡旋を受けるのがポイントです。

5.仮住まい先を探す

住宅ローンの審査が通れば融資の心配は一旦なくなるため、仮住まい先を探して引っ越しの準備を進める段階になります。

仮住まい先は自分で探すだけでなく、建築会社に手伝ってもらうことも可能です。

そのためにも仮住まい先の条件をまとめ、建築会社に伝えられるよう家族で話し合っておく必要があります。

6.地盤調査・地盤改良をする

建物が解体され敷地を細かく調査できるようになると、地盤調査と地盤改良が実施できるようになります。

地盤調査によって地盤の強さを調べ、建築に問題のない強度に改良するのがこのステップです。

エリアによっては想定外の費用が発生することもあるため、地盤改良費は多めに予算取りしておくべきです。

7.新築工事の開始

解体工事、地盤調査、地盤改良が終わればいよいよ新築工事がスタートします。

建築会社によって工期は変わるものの、3ヶ月から半年間で完成するのが一般的です。

なお、子育てエコホーム支援事業などの制度は基礎が着工した時点で申請できることから、補助金を受けられるタイミングで着工できるよう準備することも大切です。

8.引き渡し・登記手続きをする

新築が完成すれば現場監督と一緒にキズや汚れ、注文通りの仕様になっているかをチェックしていきます。

このタイミングで発覚した問題の多くは無償で対応してくれることから、入念にチェックすることをおすすめします。

全てのチェックが完了し問題ない状態になれば引き渡し確認書にサインし建物の登記をして建て替え計画は完了となりますが、不動産取得税の控除などを受ける場合は翌年度に確定申告する必要があるため、忘れないよう注意が必要です。

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建て替えにかかる費用と内訳

建て替えをするためには建物だけでなく、解体や諸費用がかかります。

これらの費用をおおまかに把握した状態で計画を進めることで、費用面の不安を減らすことができます。

この章では建て替えをするためにかかる費用と内訳を解説します。

解体費用

解体費用は建物の構造によって相場が大きく変わり、延床面積100㎡で2階建ての住宅を解体する場合、構造別の相場は次のようになります。

ただし平成24年よりも前に建築された建物の場合はアスベストが含有している可能性があり、アスベストの除去には1㎡あたり5万円から10万円の追加費用が発生します。

このことからも、解体費用は正確に見積してもらうことが重要といえます。

新築の建て替え費用

建て替え費用は建築を依頼する建築会社によって異なり、ローコスト住宅であれば坪50万円前後で中堅メーカーでは70万円から100万円、大手ハウスメーカーだと120万円以上するケースもあります。

ただしこれらの坪単価は本体価格のみとなっており付帯設備は別途発生することから、2,000万円から4,500万円の間で予算取りするオーナーが多いです。

その他の費用

解体費用と建て替え費用以外にも、次のような費用がかかります。
これらの費用も資金計画表に記載されているため、見落としがないようチェックすべきです。

まとめ

家を建て替えすることで生活エリアを変更することなく、安心して暮らすことができる住環境を手に入れることができます。

しかし建て替えは解体業者や建築会社の選定や仮住まい先探しなど、やるべきステップが多いです。

そのため全体の流れを把握しスケジュール通りに進んでいるかチェックすることで、失敗のない建て替え計画となります。

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