新築を建てて後悔？すぐに売りたい理由や家の売却方法についても解説

新築を建て夢のマイホーム生活をスタートしたものの、すぐに売却してしまうオーナーもいます。

不動産一括査定サイトのすまいステップが実施したアンケートによると、売却した物件の築年数は5年以内が最も多く、全体の17.69%となりました。

このことから、多くの新築が建築された数年内に売却されていることになりますが、どのような理由からでしょうか。

この記事では、新築を建ててすぐに売ってしまう理由と、築浅物件の売却方法について解説します。

新築を建てて後悔！すぐに売却する主な理由5つ

新築を建てて後悔しないためにも、すぐに売却してしまう理由について知っておくべきです。

そこで、この章では新築を建ててすぐに売却する主な理由について、解説します。

住宅ローンが支払えない

前述したすまいステップの調査でも、住宅ローンが払えずに家を売却するという理由はトップ10に入っており、多いといえます。

このケースでは、そもそも家を建てる際の資金計画が甘かった、という可能性もありますが、経済力が変化したのが原因であることが多いです。

新型コロナウィルスによる影響を受け、多くの会社が減益、もしくは倒産となりました。

その結果、年収が下がってしまう、リストラに遭うなどの収入減により、住宅ローンの返済が難しくなることで家を手放す人が増えたとされています。

本来、こういった経済事情の変化によって生活が困窮した場合、金融機関は一時的に返済額を減額したり利息を後回しにするといった救済措置を提案してくれます。

しかし、それらの措置は全て応急対策となるため、返済する総額は変わりません。

そのため、住宅ローンの支払いが困難になることで将来が不安になり、家を売却するケースは多いです。

生活の変化

転勤や転職、離婚、家族との死別など、新築を建てた後に生活が劇的に変化することもあります。

この場合は思い描いていた生活ができなくなるため、家の売却を検討するオーナーもいるでしょう。

なお、住宅ローンを支払っている状態で家を賃貸にだしてしまうと、金融機関との契約違反となってしまいます。

つまり、生活が変化したことで居住地が変わった場合には空き家にしたまま住宅ローンを支払い続けることになるため、売却せざるを得なくなるでしょう。

想像よりも住みにくい

新築の間取りを検討している段階では理想の間取りだと思っても、住んでみると使い勝手が悪いことに気づくケースもあります。

たとえば、開放的なリビングを設計したもののエアコンの利きが悪く、キッチンの環境が悪くなることがあります。

このような場合には理想の生活が送れない可能性が高くなるでしょう。

その他にも、現地確認時には気づかなかった騒音や振動があり、ストレスが溜まるようになったという失敗事例もあります。

隣人トラブル

新築を建てる際には土地を購入する必要がありますが、その際に隣人と土地所有者との関係が悪化し、新所有者にも悪い印象が継続してしまうことがあります。

土地は境界を確定する確定測量を行い、建物が残存していれば建物を解体することになりますが、その際には少なからず隣地の協力が必要です。

しかし、境界の位置や建物解体の騒音やホコリなどで隣地とトラブルになり、トラブルが解消されないまま所有権が移転されてしまうと、新所有者との関係に支障をきたす場合も。

こういったトラブルは根深く残り、その結果生活しにくくなるケースはあります。

なお、この理由が原因で家を売却する場合、買主も購入を避ける傾向があることから、売却が長期化するリスクを抱えることにもなります。

築浅の方が高く売れる

レアケースではありますが、新築を建てて数年後に売却しようとした際に、建てた時よりも高くなることがあります。

たとえば、2021年に起きたウッドショックやその後のアイアンショック、メタルショックによる影響で価格が高騰したため、数年前と今では家の価格が大きく違います。

その結果、2021年よりも前に建てた新築を売却する場合、現在の建築価格に合わせた資産価値で査定することで売却価格を高く設定することができるでしょう。

これ以外にも、家を建てた後に急激な土地価格高騰の煽りを受けることで、高値売却できるケースもあります。

ローンの残っている家を売って住み替えることはできるのか

家を建ててすぐに売却する場合、住宅ローンが残っているケースが多いですが、家の売却価格よりも住宅ローン残債の方が高くなる「オーバーローン状態」には注意が必要です。

なぜなら、この状態では家の売却益を使って住宅ローンを完済することができず、別の方法で資金を捻出することになるからです。

また、そもそもオーバーローン状態での売却を、抵当権者である金融機関が認めないこともあります。

しかし、家を建ててすぐに売却する場合には、オーバーローン状態になることもあります。

そこで、オーバーローンの場合に取れる対処法を知っておきましょう。

オーバーローンの場合に取れる対処法は3つ

オーバーローン状態で家を売却する場合、不足分の確保がポイントとなりますが、ポピュラーな対処法は自己資金で補填するという方法でしょう。

この方法であれば他から借入をすることもなく、金融機関の許可もおりやすいです。

また、家を売却した後の転居先が賃貸ではなく、購入した家であれば住み替えローンという選択もあります。

住み替えローンは新旧の家で組むローンを1つにまとめられる住宅ローンのことで、審査基準は厳しいものの、オーバーローン状態であっても自己資金を使うことなく、売却可能です。

上記2つの対処法であれば住宅ローンが残っている家であっても売却することが可能ですが、自己資金がなく転居先も賃貸の場合には使用できない方法となります。

そのため、どうしてもオーバーローン状態に対処できない場合には、残債が十分に減るまで売却を延期することも検討すべきでしょう。

家を売る手順や必要書類

家をスムーズに売却するためには、次の必要書類を用意しましょう。

書類がない場合には事前に不動産会社へ相談し、問題ないか確認する必要があるからです。

必要書類	書類の内容
登記識別情報通知書（権利証書）	物件の所有者を確認するための書類
購入時の不動産売買契約書	購入価格を把握するための書類 譲渡所得税の課税額を下げるために必要
購入時の諸費用領収書	仲介手数料や登記費用などの領収書 譲渡所得税の課税額を下げるために必要
住宅ローン残債明細書	住宅ローン残債を確認するための書類 売却価格設定のために必要
建物図面	家の間取りが分かる書類 物件資料を作成するために必要
遺産分割協議書（相続取得の場合）	相続関連が分かる書類 相続登記する人を確認するために必要

また、家を売却する手順についてもあらかじめ知っておくことで、スムーズに売却を進めることができます。

この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

売却は以下の7ステップで進めていきます。

それぞれの手順について解説していきます。

手順①：家の売却相場を調査する

家を売却する際には売却相場を知る必要がありますが、不動産会社に査定をしてもらう前に自分で調べることが重要です。

なぜなら、事前に売却相場を調査することで不動産会社の査定額を精査することができ、より精度の高い売却価格を設定できるからです。

つまり、納得のいく価格で売却するためには、家の売却相場の調査は重要なポイントだといえます。

家の売却相場を調べる際はレインズマーケットインフォメーションと不動産情報サイトがおすすめです。

レインズマーケットインフォメーションは国土交通省が公開しているサイトで、戸建てやマンションの成約事例を確認することができます。

この情報に加え、SUUMOやアットホームといった不動産情報サイトで実際に売られている物件価格を知ることで、不動産会社と変わらない精度で売却相場を調べられるでしょう。

手順②：不動産を査定してもらう

自分で売却相場を調べた後は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

依頼方法は、一括査定サイトの利用が一般的です。

HOME4Uやマンションナビといった一括査定サイトは一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を同時依頼することができ、さらに費用もかかりません。

また、「平日の18時以降、メール」というように、連絡方法や連絡時間を指定することも可能です。

このような仕組みから、効率良く査定を依頼するためにも、おすすめの不動産一括査定サイトを上手に活用してみてください。

手順③：不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社から査定額と売却プランの提案を受け、売却を依頼する不動産会社を選定します。

不動産査定サイトのすまいステップが調査したアンケートによると、不動産の査定依頼をした件数は3社、売却を依頼した不動産会社は1社が最も多いという結果になっています。

この理由として、家の売却を複数の不動産会社に依頼した場合には売主が反響管理や内覧日程調整をしなければならない、という点があるからです。

ただし、売却プランによっては複数の不動産会社に依頼する方が有利となるケースもあるため、慎重に判断しましょう。

なお、不動産会社に売却依頼をする際には媒介契約を締結する必要がありますが、次のような特徴の違いがありますので、事前に確認しましょう。

	専属専任媒介契約	専任媒介	一般媒介
依頼可能社数	1社	1社	複数可能
自己発見取引	不可	可能	可能
販売報告頻度	1週間に1度	2週間に1度	原則なし
更新頻度	最大3ヶ月に1度	最大3ヶ月に1度	原則なし

手順④：家の売却活動をスタートする

売却価格と売却プラン、不動産会社の選定が完了すればいよいよ売却スタートです。

売却活動は「仲介」と「買取」によって大きく変わり、仲介であれば買い手が見つかるまで販売活動は続き、買取の場合は不動産会社が直接購入するため早期売却が可能です。

ただし、仲介は希望の価格で販売できる一方、買取は仲介よりも安い金額での契約となるため、注意しましょう。

どちらの売却プランであっても、売主として金額と条件に合意することで売買契約の締結まで進めることができます。

手順⑤：購入者と売買契約を結ぶ

金額と条件に合意すれば、購入者と不動産売買契約を締結します。

契約はまず、購入者に対して重要事項説明書が説明され、次に物件状況確認書と付帯設備の説明、最後に売場契約書の読み合わせとなります。

重要事項説明書には売却する物件の重要な内容が全て記載されており、不動産会社が調査し作成します。

一方、物件状況確認書と付帯設備は不動産会社が物件と設備の状況について売主に聞き取り調査し、作成する書類です。

後のトラブルを防ぐためにも、聞き取り時には必ず正確な情報を伝えるようにしましょう。

間違っても売却するために都合の悪い事実を隠すことは避けてください。

購入者が内容に承諾した時点で双方が全ての書類に署名押印し、契約は締結となります。

なお、このタイミングでは売主は印紙代、購入者は印紙代と手付金の用意が必要となるため、あらかじめ金額を不動産会社に確認しましょう。

手順⑥：物件の引き渡しと決済を行う

売買契約が締結されると、契約内容に沿って売主は引渡しの準備を行い、買主は資金の用意をします。

そして、それぞれの準備が完了した時点で不動産決済を行い、手付金を除いた残代金の支払いを受けたタイミングで所有権移転登記を行い、完了となります。

なお、住宅ローンが残っている場合にはこのタイミングで抹消手続きをする必要があります。

このことから、売却益だけで住宅ローンを返済できないオーバーローン状態であれば、このタイミングまでに不足分の資金を補填しておく必要があるため、事前準備を間に合わせましょう。

手順⑦：確定申告する

家を売却完了した場合、翌年度に確定申告をする必要があります。

なぜなら、家を売却した際には譲渡所得税という税金が発生し、納税額を確定させる必要があるからです。

また、居住用財産を売却した場合には大きく減税できるため、税金の支払いで損をしないためにも確定申告は必ずしましょう。

家を売ると発生する税金

家を売却した場合、様々な税金が発生します。

そこで、この章で解説する税金をあらかじめ不動産会社に確認し、後から慌てて準備することがないようにしましょう。

発生する税金は、次のようになります。

印紙税

不動産売買契約を締結する際には印紙税が発生しますが、印紙税は売買契約書に印紙を貼付し消印することで納税とみなされます。

そのため、売主は契約時に印紙を用意する必要がありますが、売買契約書が原本ではなくコピーで良ければ、印紙代は不要です。

なお、印紙代は売買金額によって異なるため、あらかじめ次の表で確認しましょう。

売買価格	印紙税率 （軽減前）	印紙税率 （軽減後）
10万円を超え、50万円以下	400円	200円
50万円を超え、100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え、500万円以下	2,000円	1,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え、1億円以下	60,000円	30,000円
1億円を超え、5億円以下	100,000円	60,000円
5億円を超え、10億円以下	200,000円	160,000円
10億円を超え、50億円以下	400,000円	320,000円
50億円を超える	600,000円	480,000円

消費税

一般人である売主が不動産を売却する場合、売買自体に消費税は発生しません。

しかし、仲介手数料や解体費用、測量費については税込み価格となるため、注意しましょう。

登録免許税

売主から買主に所有権を移転する際には、登録免許税がかかります。

また、所有権移転自体は司法書士に依頼することが多く、住宅ローンの抵当権抹消も同タイミングで行う必要もあります。

このことから、登録免許税は次に挙げる他の費用と合わせて司法書士に支払いするケースが多いといえるでしょう。

費用項目	費用
登録免許税	評価額×0.15%
抵当権抹消費用	1,000円/物件
司法書士への報酬	5万円～10万円

譲渡所得税

家を売却した場合、譲渡所得税という税金がかかります。

この税金は「家を売却したことで得た利益」に対して課税されることになり、課税額の算出は次のようになります。

家の売却価格－売却時に支払った諸費用－家の購入価格－購入時に支払った諸費用

上の計算式で計算されることから、売却価格＞購入価格とならなければマイナスとなり、譲渡所得税はかからないことになります。

ただし、購入した価格を証明する不動産売買契約書がない場合、売却価格の5%が購入した価格となってしまいます。

この場合は課税額が大きく膨らんでしまうため、購入時の売買契約書は探しておきましょう。

また、譲渡所得税は課税額×税率で計算されることになりますが、税率は所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

つまり、譲渡所得税は「購入時の売買契約書有無」と「売却時点の所有期間」がポイントとなるでしょう。

新築を高く売るコツ

新築をなるべく高く売るには、どうすればいいでしょうか。

後から後悔しないためにも、この章で解説するコツを押さえておくことが重要です。

相場を知ってから売りに出す

前述したように、自分で売却相場を調べてから売りにだすことは重要です。

なぜなら、不動産会社の査定額が相場とズレている可能性があるからです。

ズレる原因として、査定額を相場よりも高く提示する不動産会社が中にはいる、という点があります。

こういった不動産会社はあたかも高値売却できるように見せかけて売却依頼をもらい、販売開始後に「買い手が付かなかった」などと理由をつけて価格低減の提案をすることが多いです。

つまり、家の売却で失敗をしないためにはまず自分で相場を調査し、売却可能な範囲で高値に設定することが重要だといえます。

また、複数の不動産会社に査定依頼をすることで、査定額の精査をすることも可能ですが、その場合は、HOME4Uやマンションナビがおすすめです。

なるべく早期に売却する

不動産は販売が長期化するにつれ家は劣化し、築年数も経過していきます。

つまり、販売期間が長期化すると価格を下げざるを得なくなり、結果的に高値売却は難しくなるでしょう。

このような理由から、家を売る際にはなるべく早期に売却するのがコツとなりますが、そのためにはある程度価格や条件の交渉を受ける用意をしておくことが重要です。

そうすることで買い手が見つかりやすくなり、早期売却に繋がるでしょう。

正直に売却理由を伝える

買い手にとっては、売主が家を売る理由は重要な判断材料です。

たとえば転勤などの理由によって手放すのであれば問題ありませんが、近所トラブルが原因の場合は購入を躊躇する人もいるでしょう。

つまり、売却理由が不明な物件は売りにくくなってしまうため、売却理由を買い手に聞かれた際には正直に伝えることが重要といえます。

3000万円特別控除で譲渡所得を税を抑える方法も

前述した譲渡所得税ですが、次に挙げる3つの制度を利用することで、課税額を大きく減らすことができます。

制度名	制度概要
居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円の特別控除の特例[1]	マイホームを売却した際に、譲渡所得税 の課税額から3,000万円の控除が可能
被相続人の居住用財産（空き家）に係る 譲渡所得の特別控除の特例[2]	特定の条件を満たす空き家を相続し、 売却した場合の課税額を控除できる
特定の居住用財産の買換えの特例[3]	特定の条件を満たすことで、売却した 家の譲渡所得税を買換え物件の売却まで 繰越すことができる

上記3つの制度は併用することができず、適用条件についても「一度でも賃貸に出したらNG」など、事前に知っておかなければ使用できない内容が多いです。

そのため、各制度の利用条件は売却前に必ず確認し、特例を最大限受けられる売却プランを立てましょう。

[1]No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
[2]No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
[3]No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

家を買うか迷っている人によくある質問

この章では、家を買うか迷っている人によくある質問について、解説します。

住宅ローンを組む際に気を付けることは？

住宅ローンを組む際には、資金計画で手を抜かないようにする、というポイントがあります。

なぜなら、住宅ローンを組んだ後に返済が苦しくなるというケースの多くは、そもそも借りてはいけない借入額で家づくりを進めているという失敗が原因になっているケースが多いからです。

つまり、資金計画の内容次第で、住宅ローンで失敗するかどうかが決まるといえます。

なお、資金計画は自分で立てることもできますが、おすすめはファイナンシャルプランナーによるライフプランの作成です。

ライフプランは家族計画や教育費、老後資産といった、人生の支出をシミュレーションしたもので、支出と収入の仮説を立てることができます。

そのため、ライフプランに基づいた資金計画であれば「住宅ローンの安全ライン」を見定めることができ、最適な借入額で住宅ローンを組むことができるでしょう。

新築で売れ残った家はどうなる？

新築は家の資産価値が高く住宅ローンも残っているため、売却価格はどうしても高くなってしまいます。

そのためうまく売却できずに売れ残ってしまうこともありますが、その際には不動産買取や賃貸に切り替えるなど、売却プランを変更しましょう。

前述したすまいステップのアンケートでは、売却開始から完了までは3ヶ月が最も多いそうです。

このことからも、3ヶ月を目安に売却プランの見直しがポイントだといえます。

家を買わないメリットは？

家を買わず賃貸暮らしを継続するメリットには、「住環境を気軽に変更できる」という点と「ランニングコストが安い」という2点が挙げられます。

家を買った後に転勤や転職、住環境の変化があっても簡単に引っ越しすることはできませんが、賃貸暮らしであれば比較的容易に引っ越しできます。

また、家賃が高いと感じた場合には安い賃貸に拠点を変えることができ、固定資産税や修繕費といったランニングコストもかかりません。

このように、ライフスタイルの変化に柔軟な対応ができるのが、家を買わないメリットといえるでしょう。

まとめ

新築を建ててすぐに売却する理由には、住宅ローンの返済困難や家庭環境の変化、隣人とのトラブルなど様々です。

そのため、全てのリスクに対策を用意することは難しいですが、住宅ローンについては綿密な資金計画をすることで、ある程度防ぐことができるでしょう。

また、どうしても売却となってしまう場合には、売却の流れと必要書類を確認し、事前に利用できる特例を把握しておくことが重要です。

このように、家を建てる際には将来の変化を見据えた計画を立てることで、後悔のない新生活を送ることができるでしょう。