リフォームと建て替えの違いは？それぞれのメリット・デメリットを解説

家の老朽化が目立ってきた・設備が古くなって使いづらい・家族構成が変化したときの選択肢に上げられるのがリフォームもしくは建て替えです。

どちらも住まいの現状を解消してくれますが「どちらを選択すればよいのか迷ってしまう」という方は多いのではないでしょうか？

そこで今回は、リフォームと建て替えの違いやメリット・デメリット、判断基準についてまとめました。

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リフォームと建て替えの違い

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リフォームと建て替えのどちらを選択すべきかは、居住している住宅の状態や将来の計画によっても異なります。

リフォームの定義

リフォームとは、建物の主要構造部分を残したまま大部分を作り直すこと。

ただし、住宅全体の改築や増築、間取りの変更、キッチン・バス・トイレなどの水回りの修繕など、リフォームには幅広い範囲が含まれるため、部分リフォームとスケルトンリフォームの2つに分けることが可能です。

部分リフォームとは、家の一部を改修する工事のこと。

キッチンやバス・トイレなどの水回りの改修、壁の新装、外壁塗装など、限定された部分を修繕・新調します。

部分的に修繕・改築するだけで、住み心地を大幅に改善できるので、どこからどこまでをリフォームしたいのか、コストと効果を考慮して検討することをおすすめします。

一方、スケルトンリフォームとは、既存住宅を全面的に改修することで、多くのリフォーム会社では、スケルトンリフォーム＝フルリフォームと、同義語として使用されています。

スケルトンとは建築用語で「骨格」を意味し、スケルトンリフォームとは「梁」「柱」「床」など、家の骨組みの部分だけを残して全面的に改修すること。

家のイメージを一新できる上、新築の約1/3〜2/3のコストで抑えられる点がメリットです。

また、マンション内部をすべて解体撤去してコンクリートむき出しの状態にし、新しく内部を作り直す「リノベーション」もリフォームの一種とされることがあります。

建て替えの定義

建て替えとは、建物の基礎部分を含めて家を解体・撤去し、更地の状態に戻してから家を建て直すこと。

基礎部分が老朽化して修復できない場合や大幅な間取りの変更を行いたい場合には、建て替えが向いています。

ただし、建築基準法により「再建築不可物件」とされた建物は建て替えできないため注意が必要です。

再建築不可物件とは、更地にすると新たに家を建てられない土地のこと。

都市計画区域・準都市計画区域内の建物には、緊急車両がスムーズに入れるように「敷地が建築基準法（第43条第2項）による道路に2m以上接していなければいけない」という接道義務があります。

そのため、接道義務を満たしていない物件は「再建築不可物件」となります。

また、建築基準法ができた1950年もしくは都市計画法が制定前に建てられた物件は、「再建築不可物件」に当てはまる可能性があるので、建て替えを検討している方は事前にチェックしておきましょう。

リフォームのメリット・デメリット

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リフォームは、コストパフォーマンスを重視する方、なるべく予算を抑えたい方におすすめです。

また、既存住宅に長く住む確証が持てない場合や家を受け継ぐ人がいないケースなどは、コスト削減のためにもリフォームを選択した方が良いかもしれません。

下記では、リフォームのメリットとデメリットについてまとめています。

リフォームのメリット

工事の優先順位を決められるため、必要な部分を改築することで、コストをかけず、短い工期で住まいに関する問題を解消できます。

リフォームの坪単価の目安は10〜73万円/坪、費用相場は300万円〜2,500万円程度となりますが、建て替えでは、坪単価40〜90万円/坪、費用相場1,500万円～4,500万円程度必要です。

工事の内容にもよりますが、骨組みや基礎部分をそのまま利用できる上、廃材が少なく処分費用を抑えられることから、建て替えよりもコストを抑えられるメリットがあります。

また、骨組みを再利用することで工期を短縮できるのもリフォームならでは。

建て替えの工期は3〜8か月程度かかりますが、リフォームは1〜5か月程度と半年以内で工事を完了できます。

さらに、耐震やバリアフリー、省エネを目的としたリフォームは減税されるケースもあります。

リフォームのやり方によっては、居住しながらリフォームできることもあるので、仮住まいを確保したり、引っ越しの手間がないのもうれしいポイントです。

骨組みだけとはいえ、長年住み続けた想いでのある家の一部を残せるのもリフォームの魅力。

リフォームのデメリット

基礎部分や骨組みを残すことはリフォームのメリットである一方、根本的な構造の変更ができない原因となり、建て替えに比べ間取りの自由度が低くなってしまいます。

壁を取り払い間取りを変更することは可能ですが、基礎や骨組みが老朽化・劣化している場合は補修工事が必要になり、当初の予定よりも費用がかさんでしまう恐れがあります。

地盤や基礎に問題が発生すると、リフォームでは対応できず、建て替えざるを得ないケースもあるので注意してください。

また、工事費用に利用可能なローンも、金利や返済期間などの条件が厳しくなるので、事前にチェックしておきましょう。

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建て替えのメリット・デメリット

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家の老朽化が目立ってきた・耐震性・断熱性を高めたい場合などは、リフォームよりも建て替えがおすすめです。

メンテナンス不足で基礎部分や骨組みに問題が生じると、リフォームでは対応できません。

ここでは、建て替えのメリットとデメリットについて、詳しく解説していきます。

建て替えのメリット

ライフスタイルに合わせて間取りを大幅に見直すことができ、基礎や地盤に問題が発生しても、基礎工事から対応することで耐震工事をしっかり行えます。

さらに、断熱工事をすることで断熱性能に優れた家に生まれ変われるのも建て替えのメリット。

建て替えを検討している時に住宅ローンが残っていても、収入や勤続年数などの諸条件をクリアすれば、建て替えローンに切り替えることが可能です。

従来の家の構造にとらわれないため、最新の設備や機能を取り入れやすいのも建て替えならではメリットといえるでしょう。

また、リフォームよりも高額のローンを組みやすく、検査済証が交付されることで、家の安全性も保証される点もメリットといえます。

家に関する問題を根本的に解決したいなら、リフォームよりも建て替えがおすすめです。

建て替えのデメリット

基礎部分から工事がスタートするため、コストが高く工期が長くなる傾向があります。

建て替え工事中の仮住まいを確保し、二度引っ越ししなければならないため費用だけでなく手間もかかってしまいます。

また、廃材が出てしまうため廃材を処理する費用がかかる点もリフォームにはない、建て替えならではのデメリットといえるでしょう。

古い家の評価額よりも新しい家の評価額が高くなります。

そのため、建て替えで家が新しくなった場合、同じ規模で同じ構造だと固定資産税は上がることになります。

リフォームか建て替えかを選択する判断基準

リフォームか建て替えで迷っている場合は、明確な判断基準を持つことで将来的に後悔しない選択ができます。

下記では、リフォームか建て替えを判断する際のポイントを4つピックアップしています。

リフォームや建て替えの目的により、重視する基準が異なるので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数

築年数でリフォームの内容が異なり、新築から築5〜10年のうちは小規模なリフォームにとどまることがほとんどです。

また、戸建て住宅では5〜10年程度でシロアリの防除が切れるため、定期的な再処理が必要になってきます。

築10年を過ぎると、トイレや洗面などの水回り設備を中心に故障が見られ、設備の交換を行うケースがあります。

同時にクッションフロアや壁紙などの内装、外壁や屋根の塗り替え時期なども、築10年前後のタイミング。

築15年を過ぎると、少し大掛かりなリフォームも検討しなければなりません。

現在、築40年・50年と築年数がある程度立った建物は、旧耐震基準の建物の可能性があります。

そのため、下記の要素を取り入れたい場合は、スケルトンリフォームもしくは建て替えがおすすめです。

築年数がある程度たった建物のリフォームか建て替えか迷った場合は、耐震性や断熱性に問題ないか、建物の構造に詳しいリフォーム業者に事前に確認しておくと安心です。

工事費用や坪単価

リフォームと建て替えかを判断する際の大きなポイントが費用です。

一般的にはリフォームより建て替えは費用が高くなる傾向があります。

ただし、スケルトンリフォームなら費用を抑えながら気になる部分を改修し、新築のようにイメージチェンジすることが可能です。

その一方で、建て替えには最新の技術を使用して家を建て替えることにより、今後のランニングコストを軽減できるメリットがあります。

建て替えをせずに、問題箇所をリフォームで済ませる場合は、問題が生じるたびにメンテナンス費用が発生する恐れがあります。

家の状態にもよりますが、将来的に発生する修繕費用や住み心地などを考慮し、費用に見合った工事なのかどうかを判断することが重要です。

全面リフォームの費用相場

一戸建てを全面的にリフォームする際の費用の目安は、総額350〜2,500万円になるケースが多いようです。

坪単価の目安は10〜73万円となりますが、1坪あたりの目安は40万円以上必要になると考えておきましょう。

ただし、建物の老朽化や劣化の状態によっては、工事の規模や価格が高額になる可能性があります。

特に、築40年や50年の建物は、耐震性や断熱性を高める工事が必要となりやすいので、あらかじめ余裕をもって資金計画を立てておくといざという時に安心です。

スケルトンリフォームの費用相場

家の基礎部分や骨組みを残し、スケルトンリフォームで建物全体のイメージをチェンジしたい場合は、1,000〜3,500万円程度の予算を用意しておきましょう。

「耐震補強がどのくらい必要なのか」など、既存住宅の状況により費用は大幅に異なります。

なお、上記の価格帯はあくまでも目安の金額に過ぎず、すべてのケースに当てはまるとは限りません。

リフォーム費用に関しては、事前にリフォーム会社に相談したうえで工事の内容を検討することをおすすめします。

建て替え費用の相場

国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査」によると、建て替え費用の全国平均は4,487万円となっているため、おおよそ1,500～4,500万円程度となる可能性が高いといえます。

坪単価は65〜125万円くらいですが、坪単価90万円以上を想定しておくと無難です。

ただし、解体する家と新しく建てる家の状態により変動するため、あくまでも目安の金額として参考にしてください。

また、新しく建てる住宅が木造であれば比較的費用も安くなりますが、鉄筋コンクリート（RC）造だと高くなる傾向があります。

一般的な30坪や40坪の家であれば、建て替え工事費の目安は下記の通りです。

坪数	建て替え費用の目安
30坪	1,500～3,000万円
40坪	2,000～4,500万円

※費用は坪数だけでなく、建物の構造や階数、採用する設備、資材のグレードにより異なる

また、古い家の解体にかかる費用の目安は下記の通りです。

家の解体費用の目安

	木造	鉄骨造	RC造
坪単価	3～5万円/坪	6～7万円/坪	6～8万円/坪
解体費用の目安
30坪	90～150万円	180～210万円	180～240万円
40坪	120～200万円	240～280万円	240～320万円

注意点としては、建て替え工事には、解体費のほかに、設計料・建築費・付帯工事費（新築工事費の2割程度）などもかかる上、地盤調査費・登記費用・各種税金なども別途必要になります。

くれぐれも予算管理に注意するようにしてください。

家族構成

家族構成もリフォームか建て替えの選択基準としてじゅうようなポイント。

ただし、家族構成は現在の家族だけでなく、将来的な家族構成も想定する必要があります。

出産・子供の成長・両親との同居など、さまざまな要素により家族の人数は変化します。

そのため、将来の家族構成において不確定要素が多い場合はリフォームがおすすめです。

建て替える際も、将来の変化に備えて間取りの変更に対応できるような構造の家を建てると、柔軟に対応できます。

住宅ローンや税金

リフォームを行う際は住宅ローンもしくはリフォームローン、建て替えは住宅ローンを利用するのが一般的です。

金利を比較すると住宅ローンの方が低い傾向があります。

リフォームでは、住宅の品質を維持するための「省エネリフォーム」「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」などを行うと、固定資産税が下がる減税制度が用意されています。

建て替えの場合は、新築になるので課税される固定資産税の減税措置や住宅ローン減税の優遇措置があり、リフォームよりも優遇される傾向があります。

たとえば、建て替えの住宅ローン減税の優遇措置では、借入限度額が最大5,000万円と高額に設定され、控除年数も3年長く13年に設定されています。

また、リフォームでは住宅ローンを利用する割合が低いので利用できない方も多いようです。

さらに、国土交通省の定めで、新築の戸建ては3年間固定資産税が1/2に減額され、リフォームの固定資産税の減額措置よりも期間が長く設定されています。

所定の要件を満たせば最大7年間まで延長可能です。

ただし、各市区町村により割合や期間が変わるため、事前に用件や対象をチェックしておきましょう。

また、建て替えは新築同様の手続きが必要なため、税金や登記費用など諸経費が発生し、固定資産税や不動産取得税など、各種税金がかかります。

ただし、リフォームに比べ税制の優遇や補助金は手厚いため、二世帯もしくは次の世代にも引き継がれる家を考えている場合は、建て替えでの優遇措置・補助金を上手に活用するようにしましょう。

リフォームでも、耐震リフォームやバリアフリーリフォームを行うと、補助金や減税措置が取られることもあります。

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築年数に応じて考えるリフォームか建て替えか

リフォームと建て替えで迷った場合、客観的な判断となるのが築年数。

築20年を過ぎたあたりから、将来的なリフォームや建て替えを考え始めるのが一般的ですが、築年数＝家の状態というわけではありません。

環境や土壌、住宅の状況によってもかなりの違いがあるので、下記では年数ごとにおおよその目安を解説します。

それぞれ見ていきましょう。

築30年の場合

建物の劣化状況により異なりますが、水回りなどの設備の交換、内装の張り替え、外壁塗装などは、リフォームで対応できます。

築30年程度の物件であれば構造部分の劣化も少なく、建て替えよりもリフォームのほうがはるかにお得といえるでしょう。

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築35年の場合

家の築年数が5年異なるだけで、必要な手入れや補修の内容も変わります。

築35年となると、家のさまざまな箇所に深刻な劣化が生じ、リフォームの規模にかかわらず費用が高額になりがちです。

また、大規模な工事を行う予定ではなかったのに、構造材や基礎の劣化が発覚し、想定外の工事が必要になるケースもあり、建て替えと同額もしくはそれ以上の費用が必要になる恐れがあります。

そのため、解体や養生、廃材の処理など、重複する作業が一度で済む建て替えが最も良い選択になることもあるようです。

築40年の場合

築40年の建物は、定期的にメンテナンスをしていない、劣化が進みやすい環境にあるなど、住宅により劣化状態もさまざまです。

その結果、建物の基礎部分や骨組みの状態により、リフォームか建て替えかを選ばなければなりません。

状態が良く残せる部分が多い建物であればリフォームで費用も安く抑えられますが、そうでない場合は建て替えと変わらないぐらい費用が高額になってしまうこともあります。

そのため、住まいに関する問題を解決するためには、基礎や柱など躯体のみを残して立て直すスケルトンリフォームを検討しましょう。

このリフォーム方法なら、傷んだ屋根・床下・外壁などに手を加えられます。

また、築40年は建築基準法が改正される前の「旧耐震基準」の建物である可能性が高いため、耐震性能を高める工事が必要です。

万が一、新たに建て替えができない場合でも、スケルトンリフォームで耐震工事を行えば、安心して住み続けられます。

家の状態は、自分で判断せずリフォーム会社に確認してもらうことをおすすめします。

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築50年の場合

「旧耐震基準」の建物というだけでなく、梁や柱など構造躯体の老朽化が進んでいる可能性が高いため、建て替えが基本です。

ただし、構造躯体が良い状態であれば、スケルトンリフォームを行えます。

築50年の建物の場合、工事が始まった後で大幅な改修工事が必要となるケースがあるため、リフォーム費用が建て替え費用よりも高くなってしまうことがあります。

そのため、大規模なリフォームが必要な場合は、建物の寿命が延びる建て替えがおすすめです。

また、リフォーム費用の全国平均※1は206万円で、建て替え費用の全国平均は4,487万円です。

※1 国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

築30年はリフォームか建て替えか

建物タイプ	一戸建て
種類	複合リフォーム
家族構成	夫婦
築年数	30年
間取り	[ Before ] 3LDK ↓ [ After ]1LDK
目的	耐震補強 間取り変更・スケルトン 収納力UP
リフォーム箇所	外壁・屋根 リビング・ダイニング キッチン バス トイレ 寝室 玄関 など
新しくした設備	キッチン/ヤマハ トイレ/TOTO バス/TOTO 洗面/TOTO サッシ/YKKap 床材/大建工業 建具/大建工業 クロス/シンコール ほか
リフォーム費用	1,838万円
費用概算	標準仕様定価（20.9坪）： 7,330,000円 間取り等改造工事： 2,200,000円 グレードアップオプション： 8,850,000円
工期	100日間
リフォーム面積	69.09㎡

老朽化が進み、寒さや耐久性が課題だった築30年のお住まい。

建て替えを検討中に、リフォーム会社の手掛ける「まるごと再生」の工事現場を見つけたオーナー様は、再生されていく様子を見て、リフォームでここまで変えられると実感したとのこと。

早速、リフォーム会社に相談し、耐震工事で地震に備え、断熱工事で寒さを解消。

さらに、間取りも大胆に変更し、最新の設備に入れ替え、外観も一新することで、新築で希望していたことを「丸ごと再生」で実現しました。

オーナー様は、希望の家を建て替えの約2/3の金額で手に入れられたことに大満足とのこと。

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築35年はリフォームか建て替えか

建物タイプ	一戸建て
種類	複合リフォーム
家族構成	夫婦＋子ども2人
築年数	35年
間取り	[ Before ] 4DK ↓ [ After ] 3LDK
目的	間取り変更・スケルトン 耐震補強
リフォーム箇所	リビング ダイニング キッチン 和室 玄関 洗面所 その他
新しくした設備	キッチン/LIXIL 洗面/LIXIL トイレ/パナソニック バス/LIXIL
リフォーム費用	1,500万円
費用概算	仮設解体工事： 2,000,000円 基礎工事： 500,000円 外装工事： 1,500,000円 内装工事： 6,000,000円 設備工事： 3,000,000円 建具工事： 1,500,000円 その他工事： 500,000円
工期	3か月
リフォーム面積	74.25㎡

築35年のお父様から受け継いだ住まいは、間取りの使い勝手の悪さや老朽化などが気になっていたため、建て替えかリフォームを検討していたオーナー様。

以前のお住まいは、ダイニングキッチンが1階だったため陽当たりが悪く、空間も狭いものでした。

家族みんながくつろげるリビングもなく、家事動線も良くないことから、機能的かつ快適に暮らすためには、大幅な間取り変更が必要だと感じていたとのこと。

リフォーム会社から、陽当たりがよく、広々としたLDKを実現するために、LDKを2階にするプランが提案されたことから、バルコニーも広げて、明るく開放的な空間が誕生しました。

リフォーム後は、「耐震補強も行い、安心して暮らせるようになりました。」とは、オーナー様談です。

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築40年はリフォームか建て替えか

建物タイプ	一戸建て
種類	複合リフォーム
家族構成	夫婦＋子ども2人
築年数	42年
間取り	–
目的	耐震補強・デザイン重視
リフォーム箇所	リビング キッチン 浴室・トイレ 洗面 寝室 洋室 玄関 外壁・屋根 エクステリア その他
リフォーム費用	3,307万円
工期	90日間
リフォーム面積	193.3㎡

築42年の平屋と築25年の二階建て住宅はかなり老朽化が進み、雨漏りをする箇所も出てくるほど。

子供さんが成長されたことや建物が老朽化したことで、リフォームより建て替えを考えられていたオーナー様。

リフォーム会社の担当からのアドバイスもあり、気に入った素材や材料を積極的に活用できる今回の形のリフォームを選択したところ、建て替えとリフォームを絶妙なバランスでコーディネートし、新築同様の一軒家が完成しました。

耐震診断と補強工事を施し安心をプラスし、ご家族の大切な思い出も残せたとお喜びです。

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築50年はリフォームか建て替えか

建物タイプ	一戸建て
種類	複合リフォーム
家族構成	夫婦
築年数	50年
間取り	[ Before ] 5LDK ↓ [ After ]3LDK
目的	耐震補強 間取り変更・スケルトン 収納力UP
リフォーム箇所	リビング ダイニング キッチン 和室 寝室 書斎 浴室 洗面所 トイレ 収納 玄関 外壁・屋根 他
新しくした設備	建具/パナソニック キッチン/パナソニック 洗面/パナソニック トイレ/TOTO
リフォーム費用	3,150万円
費用概算	まるごと再生工事一式： 31,500,000円
工期	150日間
リフォーム面積	149.0㎡

オーナー様が譲り受けた実家は夫婦二人で住むには広く、2階はほとんど使用していませんでした。

そのため、建て替えを検討していたところ、リフォーム会社から2階を取り払いワンフロアで生活できる平屋を提案されたとのこと。

標準仕様に含まれる耐震補強×制振装置で、耐震性は大幅にアップ。

使用していなかった2階を減築し、軽量屋根にすることで家への負担も軽減しました。

「建て替えに比べて費用が抑えられて、安心できる家になり大満足です」と、オーナー様も喜んでいらっしゃいます。

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リフォームと建て替えの違いに関するよくある質問

ここでは、リフォームと建て替えの違いに関するよくある質問を3つピックアップしています。

今後リフォームもしくは建て替えを検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。

リフォームと建て替えはどちらがお得？

解体費用や廃材処分費用がかからないリフォームのほうが、建て替えよりもコストを抑えられます。

リフォームは予算に合わせて優先順位を決められるため、箇所を絞って工事できる点がリフォームのメリットといえます。

一方、建て替えの場合は、各種税金や登記費用、諸経費なども発生し、新築同様の手続きをしなければならず、リフォームに比べ手間もお金もかかります。

そのため、短期的にみるとリフォームの方がお得に感じますが、リフォームする箇所が多い場合は1箇所ずつ修繕するよりも建て替えた方が手間を省け、費用を抑えられます。

結果、修繕を検討している建物の状態が良好な場合はリフォーム、建物の老朽化・劣化が激しい場合は建て替えがお得となるケースが多いようです。

いずれの場合も、建物の状況により異なるので、事前にしっかり検討することをおすすめします。

全面リフォームと建て替えの違いは？

前面リフォームと建て替えの違いは、住宅の基礎を残しておくのかどうかということ。

全面リフォームは、既存の住宅の基礎や骨組みなど、建物の構造体や基礎部分を残して解体し、その残った部分をベースに住宅の改修工事を行います。

建て替えは、リフォームで残した住宅の基礎部分も含めたすべてを解体・撤去し、新しい住宅を一から建てていきます。

リフォームや建て替えで固定資産税は上がる？

住宅の建て替えや大規模なリフォームの際に提出する「建築確認申請」が必要のないリフォームの場合は、固定資産税が上がることはほぼありません。

中古住宅や空き家をリフォームした場合でも、3年ごとの評価額見直しの際、一定の基準で固定資産税は下がります。

なぜなら、評価見直しの際に固定資産が増えたと評価することが困難なことから、リフォームは行っていないとみなして資産評価を行うことが一般的だからです。

ただし、下記のような場合は、固定資産税がアップする可能性があります。

大規模リフォームを中古住宅や空き家に行う場合は、市区町村役場に「建築確認申請」をしなければなりません。

この「建築確認申請」により、大規模リフォームがおこなわれたことが認識できるため、固定資産の資産評価を行います。

スケルトンリフォームや建て替え、改築、増築など、リフォームの固定資産の資産評価を行った場合、固定資産税が急激に上がることがあるので注意が必要です。

リフォームと建て替えの違いまとめ

快適な暮らしを維持するためには、ある程度築年数が経過したタイミングで、リフォームもしくは建て替えが必要です。

とはいっても、リフォームと建て替えにはそれぞれメリットとデメリットがあり、リフォームと建て替えのどちらであれ、施主や家族の希望がかなえられることが重要です。

この機会に、どちらの方法がベストなのかをじっくり検討し、快適に過ごせる家づくりを行いましょう。

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