山林を売買する方法は？売買それぞれの流れや注意点を解説

近年のキャンプブームで一気に需要が高まり、土地活用の方法としても注目されている山林ですが、売買を行う時には注意しなければならない点が数多くあります。

需要があるからと言って購入をした結果、管理が追い付かない、さらには売ろうとしても買い手が見つからない、とならないように山林の売買の特徴についてしっかりと把握しておきましょう。

山林の売買には一般の住宅の売買とは異なる点があるので、違いや売買時の注意点、ポイントを解説していきます。

山林とは

山林と聞くと、木々が生い茂っており山のような地形をされている土地をイメージされる方が多いのではないでしょうか。

日本国土の約70％が山林と言われるほど、山林は多く存在し、皆様が抱かれているイメージ通りに通常の住居から離れた山々や林などはほとんどが山林とみなされます。

ただ、山林での土地活用や住居の建築はハードルが高く、森林法や建築基準法など乗り越えなければならないものが多々あります。

山林の定義

そもそも山林とはどのような土地を指すのでしょうか。

不動産登記上における山林の定義[1]は、「耕作によらないで竹林の育成する土地」と定義されています。

つまり、人の管理が入っておらず、自然な状態で放置されている地目を指しており、植林した土地は山林には該当しないものとなります。

地形や自然林なのかまたは、人工林なのかという部分には特段フォーカスされず、上記の要件を満たしているものが山林として扱われる形になります。

この特性上から地目が山林かどうかを自身で判断するのが難しいため、山林なのかどうかを知りたい場合は土地の登記事項証明書で知ることができるので、役所で確認するようにしましょう。

[1]不動産登記事務取扱手続準則第68条9号

キャンプのブームで注目されている山林の購入

新型コロナウイルスが急速に広がったことで、密を避けることのできる場として近年キャンプがブーム化しています。

山林であれば土地の広さの割に安価で土地を取得できるケースが多いため、プライベートなキャンプ地を持ちたい方や、キャンプ場運営目的での購入を検討される方が増えています。

キャンプと一口に言っても活用の仕方は様々ですし、個人利用なのか、投資目的なのかによって購入する坪数も変わってくる山林ですが、やはり金額の面から住宅購入よりもハードルが低く、手を出せる部分が魅力的なのではないでしょうか。

山林を売買する方法

近年、キャンプブームをきっかけに注目の集まっている山林ですが、売買をする方法はどのようなものがあるのでしょうか。

山林の売買には、大きく3つの方法があります。

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産を売買する方法として一般的なのは、不動産会社に依頼をすることです。

一般の住宅同様に山林の取り扱いも不動産会社は行うことができるので、山林の売買を希望される方は不動産会社に問い合わせてみるのも良い方法です。

ただし、不動産会社の顧客は一般住宅を探されている方が圧倒的に多いため、通常の方法では買い手や売り手が見つからない可能性があります。

もし不動産会社に頼むのであれば、山林売買の実績のあり・なしを確認した上で進めるようにしましょう。

山林の取り扱いは法が絡み難解な部分も多いため、専門知識を持った方に取引を援助していただいた方が安心です。

そのため不動産会社の利用時には実績を確認した上で、実績のある会社を選定できると安心して取引を進めることができるのではないでしょうか。

森林組合に相談する

山林の売買を行うのであれば、森林組合に相談してみるのも一つの手段です。

森林組合とは、森林組合法によって設立された森林所有者が集まっている協同組合を指しており、全国に約610組合ほど存在します。（2021年3月時点）

組合の構成案は森林所有者というのが条件になりますので、売りたい、買いたいという人が見つかる可能性もあります。

また山林の取り扱いという観点では不動産会社よりも知識が豊富な可能性が高いので、どのように山林を扱うべきなのかなども踏まえて上で相談に乗ってくれるかもしれません。

山林売買の専門サイトを利用する

山林売買を本格的に進めたいのであれば、山林売買の専門サイトを活用することも視野に入れましょう。

主に顧客同士のマッチング型のサイト形態になっていることが多く、「売却をしたい」という方や「購入をしたい」と考えられている方々を結ぶことのできるサービスのため、利用することで目的が達成できるかもしれません。

不動産会社に依頼するよりも、購入意欲の高い方々が集まっている可能性が高いためこのような専門サイトを利用することで売買を早められる可能性があります。

山林の売買に役立つサイト

山林の売買について役立つサイトとして有力なものを紹介します。

「餅は餅屋」と言いますが、山林売買については専門知識を持った方の支援や、需要のあるコミュニティを利用するほうが上手くいく可能性が高いので、専門サイトは積極的に利用しましょう。

今回紹介するのは、以下の4サイトです。

山いちば｜利用者が多い山林売買の専門サイト

京都府を拠点にする株式会社山いちばが運営する【山いちば】は、利用者が多く、山林売買を考えたときにおすすめのサイトになります。

対象範囲も日本全国と幅広く仲介しており、全国のユーザーをつなげることができるのも魅力の一つです。

ドローンを運用して上空からの森林現況調査を実施しており、人材確保が難しい業界内でも幅広い範囲での対応を可能にしています。

山林売買だけではなく、山林売買についての情報発信をブログやYouTubeを通じて行っており、売買を検討しているもののまずは情報収集をしたいという方も利用することのできるサイトなので、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。

山林売買.net｜不動産会社が運営するマッチングサイト

すみれリビング株式会社の運営する【山林売買.net】は岐阜県を拠点にしています。

マッチング型サイトのため、購入を希望される方は情報の更新がされるのを自身で確認する必要があるのが少々面倒ですが土地の情報が整理されており、見易くなっているので自身が希望される条件での山林が出てくるのをウォッチすることができます。

ただ注意点として、電話での問い合わせには対応しておらず連絡手段がメールのみになる点については事前に理解しておく必要があります。

売却希望の際には個人情報の他に山林の所在地や特徴を伝え、サイト内に掲載してもらえるようにしましょう。

山林バンク｜山林の即査定ができる

株式会社マウンテンボイスが運営する【山林バンク】は和歌山県を拠点として活動している会社が運営するサイトになります。

山林バンクの特徴としては、山林の”買取”を行っている点であり、売り手にはかなり有力なサイトになるのではないでしょうか。

一方、買取の方法を取っていることもあり、「山林を購入したい」と考えている方には希望する山林が見つかりづらいという側面もあるため、希望する山林が見つからない可能性もあるので注意が必要です。

事前予約をすることで全国の山林の現地を案内していただくこともできるので、山林のプロと一緒に売買を進めていきたい方にはおすすめのサイトになっています。

ジモティー｜山林あげますの情報も検索できる

株式会社ジモティーが運営する掲示板サイトである【ジモティー】は山林売買の専門サイトではないものの、山林売買のマッチングを図ることが可能です。

必要なものを必要な人へというメッセージを掲げており、不要になったものを有料、無料で他の方に譲ることができるサービスになっています。

「山林あげます」というワードで検索される方も多く、数多くの山林情報が掲載されているので、売却を考えている方は利用してみるのも良いかもしれません。

ただし、不動産仲介会社ではないため、譲る時の取り扱いなどには注意が必要なため、山林売買についての知識を一定以上蓄えた状態で進めていくことをおすすめします。

山林を購入する流れ

山林購入については、一般住宅を購入するときと大きく変わらない流れを辿ることになります。

要所で気を付ける点はありますが、大枠としては下記の流れで進んでいきます。

購入したい山林を調べる

まずは山林の情報を手に入れることから始めましょう。

具体的な手法としては、不動産会社や森林組合に購入希望の山林の場所や土地の広さ、使用用途を伝えた上で問い合わせをし、希望に合致する物件があるかどうかを確認しましょう。

問い合わせをすることで、自身の希望通りの山林があるのかどうかを確かめることができます。

また希望に合致する山林の資料がいくつか出てくれば、どのような山林が理想的なのかを比較検討することもできるので、まずは多くの情報を集めるようにしましょう。

現地調査を行う

資料を見て気になった山林が見つかれば、積極的に現地調査に行くようにしましょう。

現地調査で確認したい点としては主に下記になります。

特にキャンプ目的で購入される場合は、接道の有無は重点的に確認しましょう。

車でのアクセスのしやすさで大きく利便性が変わるため、現地調査で明らかにするようにしましょう。

また、山林の現地調査には危険も伴うので準備は入念にしていきましょう。

GPS付きの地図の用意や、登山用の靴を用意するなど万全な準備を行い、臨むようにしましょう。

契約手続きを交わす

現地調査が終わり、条件の整理が完了すると契約手続きに移行します。

契約の手続きは通常の不動産購入と同様に、売買契約を締結していきます。

住宅購入との違いとしては、特殊な書類提出が必要になる点です。

山林所有者となった場合、森林の土地の所有者届出や国土利用計画法の届出が必要になります。

基準としては、山林面積が10,000㎡以下であれば森林の土地の所有者届出が必要になり、それ以上であれば国土利用計画法の届出が必要になると覚えておきましょう。

山林を売却する流れ

山林を売却する流れについても住宅売却と変わりません。

ただし、用意する書類や手続きが少々異なりますので、詳細を押さえておきましょう。

大きな流れとしては下記のとおりです。

必要書類をそろえる

山林の売却に必要な書類は下記の5つです。

山林の査定を依頼する

情報や必要書類が揃ったら山林の査定を依頼しましょう。

不動産会社や山林売買を専門で行っている方に査定を依頼していきます。

ただ注意しなければならないのは、山林の売却について取り扱い実績がない場合は適正価格での査定結果が出てこないケースがあるので、なるべくノウハウを持っているところに依頼することをおすすめします。

査定については、机上査定で大枠を掴み、取引を進めてほしい業者に訪問査定を依頼すると良いです。

訪問査定時には、山林の境界や権利関係、山林の状態などをしっかりと見てもらうことができます。

売買契約を結ぶ

査定後に売却活動を始め、購入希望者が出てきたら売買契約を締結します。

売買契約～引き渡しまでについては住宅売却と同様の内容となっており、売買契約から約1ヶ月～2ヶ月後に引き渡しとなります。

必要書類についても物件査定時に用意した書類の他には、個人を特定できる書類を用意すれば良い形になるので、売買契約締結後に大きな準備の必要性は低いです。

山林売買の注意点

山林売買時に注意すべきことは多々ありますが、中でも以下の3つについては理解を深めておきましょう。

買い手を見つけるのは難しい

近年、キャンプブームをきっかけに需要が高まっているといえども、需要の母数は住宅に比べると遥かに劣ります。

そのため、購入希望の場合は希望条件での山林情報を得ることが難しいのは然ることながら、売却時の買い手を見つけることの方がハードルが高いです。

特に相続などで意図せず山林を取得し、早期に手放したいと思う方は注意が必要になります。

そんな中でも買い手を見つけるポイントとしては2点あります。

まずは、価格設定を安くすることです。

買い手が少ない中で競争に勝つためには価格を低く設定することが近道になります。

査定結果を踏まえ適正価格以下で売却金額を設定した上で、購入希望者が現れるのを気長に待ちましょう。

また、他のポイントとしては、活用できる手段をしっかりと訴求することです。

キャンプ地として利用できるというニーズだけではなく、発電事業や別荘建築を考えているユーザーも中にはいるため山林の状況を加味しつつ、どのように活用していくのがベストであるのかを訴求することでニーズにマッチしたユーザーの購買意欲を駆り立てることができます。

現地調査は必ず行う

山林売買の際には、現地調査は必ず実施しましょう。

特に購入を検討されている方は必ず行うべきです。

活用目的にもよりますが、山林の状態を把握しなければそもそも自身が希望している活用に適した山林なのかどうかも判断することができません。

山林売買を専門で扱っている業者であればドローンを活用し、航空写真を情報資料として共有してくれることも多く、全貌がわかった気になってしまいがちですが、現地調査は必ず実施しましょう。

接道有無や、立木の状態のチェックは必要性が高く、そもそものアクセス状況は現地に行ってみないとわからないことも多いため、活用目的から逆算して利用できる土地なのかどうかを確認しておきましょう。

また、不法投棄や動物の生存、土砂災害など住宅購入では気にならない点にも配慮する必要があるので、専門知識を持った方を同伴した上で現地調査に臨むことをおすすめします。

仲介手数料に定めがない

山林の売買は、住宅の売買と違い仲介手数料の上限が定められていません。

極端な例を挙げると、「売買金額の20％を仲介手数料に」と言われても違法行為ではないので、言い値での取引が行えてしまう形になります。

そのため悪徳業者に搾取されてしまう方も多いので注意が必要です。

反対に言えば、宅地建物取引業法で定められている範囲内での仲介手数料設定を行ってくれる業者は良心的であると言えますので、そのような業者との取引を行うことをおすすめします。

ここでいう地建物取引業法で定められている範囲内とは国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」になりますが、下記の簡易計算を参照しましょう。

売買金額	上限額
200万円以下	物件売買金額の5％＋消費税
200万円以上400万円以下	物件売買金額の4％＋3万円＋消費税
400万円以上	物件売買金額の3％＋6万円＋消費税

住宅売買だと400万円以上が一般的であり、仲介手数料のイメージを「3％でしょう？」と思われる方も多いのですが、山林の売買では400万円以下のものもあるため、4％～5％の仲介手数料を提示されたとしても常識の範囲内での提示であることを覚えておきましょう。

山林の売買に関するよくある質問

山林の売買について詳しく見てきましたが、売買でよくいただく質問について解説します。

よくある質問としては、以下のものになります。

山林を所有するメリットは？

山林を所有することにハードルの高さを感じる方もいらっしゃると思いますが、山林を所有するメリットは大きく2点あります。

まずは、近年ブームになっているキャンプ場として活用できることです。

プライベートでの利用も然ることながら、キャンプ場としてしっかりと整備してあげることでキャンプ場経営を行うことができます。

近年のブームにより特需的な側面もあるとは思いますが、安定的な収益の確保が期待できます。

また、税制面での優遇も大きなメリットのひとつになります。

山林は宅地などの地目に比べ、評価額が低いため固定資産税は安価になります。

他には山林所得の適用や相続税の緩和なども期待できますし、さらには補助金や維持管理の面でもメリットがあります。

環境を守る側面から補助金は充実しており、国や自治体から支援を受けられることや、林業向けの無利子貸し付け制度が使用できます。

維持管理の面でも山林の管理を森林組合に委託することができたり、植林や伐採などの整備については補助金の範囲内で十分に行うことができるため、管理コストも低く運営することができます。

10万円で買える山林はある？

結論からお伝えすると10万円以下で山林を手に入れることも十分に可能です。

土地面積が小さくなってしまうことや、かなり外れた郊外物件、条件が整っていない土地である可能性はありますが、希望条件として伝えれば物件を探すことができます。

また前段でも述べておりますが、山林は買い手が見つかりづらいのが特徴のため、売り出しを10万円以下で行っていない場合でも、売主が山林を手放したいと考えている場合には交渉次第で10万円以下で譲っていただけるケースも中にはあります。

山林の価格相場は？

山林の価格相場は極端に言ってしまえば、ほとんどが言い値になります。

理由としては、そもそもの取引件数が少ないため参考価格になる情報が足りていないことや、取引が公簿面積で行われることが多く、実測面積との乖離が生まれてしまうことから適正相場をつけるのが難しいのです。

売却を検討されている方は、不動産一括査定もおすすめなので利用を検討してみましょう。

依頼できる不動産会社がどの程度いるのかを確認しつつ、探す方法を取ることで一定の価格相場を知りつつも売却活動を効率的に進めることができます。

また、価格相場はあってないようなものです。

購入を検討されている方は、高いと感じた際には積極的に金額交渉をしてみても良いかもしれませんね。

言い値で販売をされるということは、その分差し引ける額も大きいということなので売主の状況も加味しつつ、双方が納得できる価格での売買取引が実施できるように努めてください。

「山林あげます」の情報はどこで調べられる？

「山林あげます」の情報は、掲示板系サイトで調べることが可能です。

有名どころであれば、家いちばやジモティーがおすすめです。

このような掲示板サイトでは「山林を手放したい」、「山林を譲りたい」という方が多く集まるため、マッチング時の交渉などがしやすい側面があります。

また、価格についてもほとんどが言い値のため、安価で取引希望を出されている方も多いです。

山林売買専門サイトを見たものの、希望に合う条件での山林が見つからないという方は、掲示板サイトを活用し、自身の希望に適した山林を探してみるのもおすすめです。

ただし、注意しなければならないのがこのような形態のサイトでの取引には山林の取り扱いに関する知識を持った方が運営しているとは限らないため、当事者間での自己責任で売買を成立させる必要があります。

それぞれメリットとデメリットがありますので、一定留意しつつ山林の売買にあたりましょう。

山林売買まとめ

近年のキャンプブームを皮切りに注目の集まっている山林の売買ですが、活用できるという側面以外にも税制面での優遇が受けられるなどメリットは充分にあると思います。

ただし、現地調査のハードルの高さや売却時の買い手の少なさなど売却の面においてはまだまだ成熟していない市場になるため、安易な気持ちで山林の購入に踏み切るのはやめたほうが良いでしょう。

また、売却を検討している方は需要の高まっている今だからこそ売りやすさもあると思いますので、積極的に売却活動を進めてみてはいかがでしょうか。