家の価値を調べる方法は？評価額の種類や具体的な計算方法も解説

家を売却する際には、どのくらいの価値が家にあるのかを調べる必要がありますが、不動産会社に依頼する前に自分で調べることも可能です。

そこで、この記事では家の価値を調べる具体的な方法について、解説します。

家の価値をはかる評価額の種類

「家の価値」は、1種類ではなく、大きく分けて次の4種類の評価額を価値としています。

それぞれの評価額は利用用途があり、どの評価額を家の価値として扱うのかによって、売却価格は大きく変わるでしょう。

そのため、家を売却する際には、この章で解説する4種類の評価額について知っておく必要があります。

実勢価格

実績価格とは、実際に成約となった価格、もしくは現在公開されている周辺物件の価格です。

他の3種類は複雑な計算によって算出された評価額ですが、実勢価格は「売れた金額」か「売っている金額」となるため、非常にシンプルな価格といえるでしょう。

そのため、おおまかな相場を知るためには、実勢価格を調べるのがおすすめです。

なお、成約価格は後述するレインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムで調べることができ、現在販売中の価格を知りたい場合には、SUUMOやアットホームで家の近くを検索することで閲覧できます。

ただし、家の売却はオーナーの個別要因が大きく価格に影響しますが、そういった要因を読み取ることは難しく、正確な相場を掴むのには向いていない評価額、といえるでしょう。

公示価格

公示価格は国と都道府県が毎年1月1日の時点で評価し、同年3月に公開される指標のことです。

この評価額は各都道府県の都市計画区域内で任意の標準値を選定し、流動性などを不動産鑑定士が鑑定することで算出されます。

そして、決定された公示価格は不動産取引の目安として利用されることになり、不動産会社の査定でもこの指標を使用します。

つまり、公示価格は不動産の査定額を算出する上で、最もベースになりやすい評価額、といえるでしょう。

基準地価

公示価格によく似た評価額に、基準地価があります。

この指標は公示価格を補完するために算出され、都道府県が任意に設定した7月時点の基準地を不動産鑑定士が鑑定し、9月頃に発表されます。

評価額は公示価格とほぼ同じになる傾向がありますが、市街化区域外にも基準値を設けることができるため、より平準化した指標となるでしょう。

固定資産税評価額

固定資産税は各市区町村が徴収する地方税となっており、固定資産税評価額によって税額が決定されます。

また、固定資産税評価額は相続税や贈与税など算出基準としても利用され、不動産会社だけでなく司法書士や弁護士といった士業も使用します。

なお、固定資産税評価額については毎年5月頃に送付される納付書に記入されているため、正確な金額を把握することができます。

そのため、固定資産税評価額や公示価格をベースに、ある程度家の価値をイメージすることが可能です。

家の価値を調べる方法

家の価値を自分で調べるためには、前述した評価額をベースにすることが重要です。

そこで、この章では家の価値を調べるための具体的な方法について、解説します。

レインズマーケットインフォメーションで売却相場を調べる

レインズマーケットインフォメーションは、国都交通省が成約事例を公開しているサイトで、宅地建物取引業者が成約登録するレインズからデータを抽出することができます。

このサイトでは中古マンションと中古戸建ての成約事例について、成約年月日や成約価格、エリアなどで検索することができ、家の周辺相場を調べることができるでしょう。

ただし、調べることができるのは中古マンションと中古戸建ての成約事例のみとなり、販売情報や土地については調べられません。

そのため、販売情報を調べるためには、不動産のポータルサイト、土地については土地総合情報システムをそれぞれ利用しましょう。

これらについては後述します。

土地総合情報システムで土地の公示価格を調べる

土地総合情報システムでは、土地の公示価格や取引価格、標準価格、固定資産税評価額などを調べることができ、土地の評価額を全て網羅したサイトです。

一般のオーナーだけでなく、司法書士や弁護士、宅建士といった士業も頻繁に閲覧するサイトとなっているため、正確な情報を基に家の資産価値を調べたいオーナーには、おすすめです。

不動産のポータルサイトで調べる

SUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトでは、現在販売中の物件が多く公開されています。

また、どちらのサイトも毎日更新しているため、新着物件があればすぐに閲覧することができます。

そこで、これらのポータルサイトを新着メール登録し、新しい物件をチェックすることで競合となる物件の情報をスピーディーに把握することができるでしょう。

ただし、家の売却価格はオーナーが決めるため、必ずしも相場通りの金額ではないことが多いです。

たとえば、相場では3000万円だったとしても住宅ローンが3500万円残っている場合、売却価格は3500万円以上となるでしょう。

これ以外にも、引渡し後の責任を一切負担しない「契約不適合免責」を売却条件とする場合には、逆に相場よりも安くなります。

このことからも、不動産ポータルサイトの閲覧は販売価格の確認を目的とし、販売価格のイメージをつけるための参考に留めるのが、おすすめです。

不動産会社に査定してもらう

前述した家の価値を調べる方法を総動員したのが、不動産会社が提示する査定額です。

つまり、不動産会社に依頼することが、最も精度の高い資産価値の調べ方といえるでしょう。

しかし、不動産会社に依頼するだけでなく、自分で資産価値を調べることで提示される査定額を精査することができます。

こうすることで、査定額をより深く理解することができ、納得した上で家の売却をスタートすることができるでしょう。

なお、不動産会社の選定には不動産一括査定がおすすめですので、自分に合った不動産一括査定サイトを知りたい方はぜひ参考にしてください。

家の価値を算出する計算方法

家の価値は次のような3種類の方法によって計算することができます。

これらの方法は不動産会社が査定額の算出にも使用するため、知っておきましょう。

取引事例比較法

前述したレインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを使い、実際の取引事例から家の資産価値を計算するのが、取引事例比較法です。

この方法では成約価格だけでなく、家の方位や前面道路の価値も計算に含めるため、納得のいく価格が算出されやすいという特徴があります。

また、多くの成約事例をベースにすることで精度を高められることから、一般のオーナーが資産価値を調べる際によく使われる方法といえるでしょう。

原価法

原価法は、国税庁が公表している耐用年数表をベースに、どのくらいの価値が家に残存しているのかを計算する方法です。

この方法を使って正確な資産価値を計算するためには、購入価格と構造を知っておく必要があります。

そのため、購入時の契約書などが残っている場合には、原価法を検討してみましょう。

原価法は、家の購入価格×残存年数÷耐用年数という計算式で算出することができ、耐用年数は木造で22年、重量鉄骨で34年というように、国税庁によって定められています。

このことから、築年数が新しい家ほど価値が高くなるのが、原価法の特徴といえるでしょう。

収益還元法

家の資産価値は成約事例や残存価値だけでなく、賃貸にだした場合の利益からも計算することができます。

収益還元法は、家を賃貸にだし、満室が続いた前提での収益をベースに資産価値を計算する方法です。

「1年間の収益想定額÷利回り」という計算式によって計算することができ、周辺の利回りを調べる必要があります。

利回りとは、1年間の収益を投資した金額で割り戻した指標のことで、エリアによって利回りの相場は異なります。

たとえば、年間240万円の収益を利回り8%で得た場合、家の資産価値は3000万円となります。

このように、収益還元法は取引事例比較法や原価法と違い、不動産投資目線での計算方法となることを知っておきましょう。

10年後の家の価値はどのくらい？

家を購入し10年後に売却を検討した場合、どのくらいの資産価値が残っているのでしょうか。

この章では、家を購入し、将来売却した場合を想定して、上記3つのパターンでシミュレーションします。

計算方法は原価法です。

なお、購入金額のうち1000万円は土地の価値とし、土地の資産価値は変動しないものとします。

3000万円の家の10年後の価値は？

3000万円の家を10年後に売却する場合、原価法によると残存価値は次のようになります。

このように、築10年の家では木造で約7割、重要鉄骨で約8割の資産価値が残存することになります。

3000万円の家の20年後の価値は？

3000万円の家を20年後に売却する場合には、残存価値は次のように変化します。

前述した築10年の時点よりも、木造は約900万円、重要鉄骨は約600万円の価値が減衰したことが分かります。

こういった価値の減衰はそのまま売却価格の下落にも繋がるため、家の売却は早い段階でスタートする方が、より高く売れるといえるでしょう。

2000万円の家の10年後の価値は？

2000万円の家を10年後に売却する場合、原価法によると残存価値は次のようになります。

前述した「3000万円の家の10年後の価値」と比較した所、家の価格が1000万円下がったのに対し、家の価値は木造で-544万円、重要鉄骨で-706万円に留まりました。

これは土地の資産割合が増えたことが影響しており、このことからも家の資産価値は土地の割合が大きい方が維持しやすい、ということが分かります。

家の資産価値に影響する3つの要因

家の資産価値は、主に次に挙げる3つの要因に影響されます。

そのため、家を売却する際にはこの章で解説する要因について、しっかり調べることが重要です。

築年数

築年数は家の資産価値に直結するため、重要なポイントです。

また、資産価値以外にも築年数が古い家は金融機関の融資を受けられない可能性があるため、需要が下がってしまいます。

そのため、売ろうとしている家の築年数は、早い段階で知っておく必要があるでしょう。

立地

駅近や公園が近くにある等、家の資産価値は周辺環境によっても変わります。

特に、国や都道府県が実施する区画整理事業や再開発事業はエリアの価値を大きく上昇させることになり、その結果家エリア内の家も資産価値が上昇するでしょう。

このことからも、周辺環境と事業政策はチェックしておくべきでしょう。

中古住宅市場の動向

国土交通省の発表によると、不動産の取引を示す不動産価格指数は全体的に上昇しており、中古住宅市場においても活性化しているといえます。

このようなトレンドは家が売れやすい状況が継続しやすくなるため、「売り時」と判断する大きな材料となります。

家の価値を調べる方法まとめ

家の資産価値を知ることで、家の売却を成功させる可能性が高くなるでしょう。

そのためにも、不動産会社が査定額を算出する方法を知り、家の価値を計算することが重要です。

ただし、家の資産価値は周辺環境の影響を大きく受けることになるため、最終的には不動産会社に相談し、納得のいく売却価格で販売することをおすすめします。