マンションが売れない理由は？売却に関する基礎知識や売れない場合の対策も解説

人気のあったマンションだからといって、売りたいときにいつでもスムーズに売却できるとは限りません。

それどころか、なかなか買い手が現れず、いつまでたっても「マンションが売れない」ということも珍しくありません。

そこで今回は、売れないマンションのさまざまな理由について、詳しく解説していきます。

あわせて、マンションが売れない場合の対策も紹介しているので、マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却に関する基礎知識

下記では、マンション売却に関する基礎知識について詳しく解説します。

はじめてのマンション売却で、何から手を付ければよいのか分からない方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売却する方法

マンションを売却する方法には、大きく分けて「仲介」「個人売買」「買取」の3つの方法があります。

仲介とは、不動産会社へ仲介を依頼して買主を探してもらう方法です。

3つの売却方法のなかで、相場に近い価格で売却できる可能性が高いものの、ケースによっては売却までに時間がかかる傾向があります。

そのため、売却金額を重視したい方に向いている売却方法です。

個人売買は、不動産会社に依頼せず、自分で買主を探して売却する方法です。

ただし、不動産売却には専門的な知識や経験が必要な場面があるため、初心者には難易度が高くおすすめできません。

一方、買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

買い手を探す手間が省けるため、比較的短期間で売却できる可能性が高くなりますが、売却価格は相場の7割程度と安くなる傾向があります。

そのため、短期間で売却したい方におすすめです。

実際にマンションを売却する際は、仲介もしくは買取を利用する方がほとんどです。

これからマンションを売却する予定のある方は、自分に最適な売却方法を決めたら、その流れもしっかり把握し、売却後に後悔しないようにしましょう。

また、はじめてのマンション売却で、どの不動産会社を利用すればよいのか分からないという場合は、不動産一括査定サイトのHOME4Uがおすすめです。

マンションを売却する流れ

マンションを売却する際は、全体の流れを把握しておくことでスケジュールが立てやすく、スムーズに売却できます。

下記では、マンションを売却する流れを紹介します。

マンションの売却には3〜6か月の期間が必要です。

売り急いで後悔しないためにも、引き渡し希望日の半年ほど前から動き出せるように準備することがおすすめです。

マンションの売却を見直す時期

一般的にマンションは3〜6か月で売却できるといわれています。

そのため、3か月でマンションが売却できなければ、多くの方が売り出し条件を見直し、再度マンションを売りに出します。

マンション売却は3か月が1サイクルといわれているため、この2回目のサイクルで売却できることがほとんどです。

そのため、売却を急ぐ事情がないのであれば、まずは3か月様子を見て、当初の売却価格で売れそうになければ、3か月後の媒介契約更新のタイミングで値下げをおこないましょう。

ただし、価格変更は一発勝負かつインパクトが大事。

例えば、3,980万円で売りに出しているマンションの価格の見直しで、80万円値下げして3,900万円で売りに出しても、売却できない可能性が高いです。

小刻みに値下げをしても効果があまりないので、思い切って3,700万円〜3,500万円までの値下げを検討することをおすすめします。

なぜなら、購入しようかどうか迷っている購入検討者に、「こんなに安くなったら、ほかの人が購入してしまうかも」と思わせ、焦燥感をあおることができるからです。

反対に、数十万円程度の値下げを繰り返していると、買い手から「定期的に値下げしているから、待っていたらもっと値下げされるかも」など、積極的に購入する気持ちが薄れてしまう可能性があります。

新築・中古マンションが売れない理由

マンションが売れない場合、ほとんどのケースで下記の6つのどれかに該当します。

売れない理由を詳しく解説しているので、これからマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

価格設定が適正でない

売り出し価格が高すぎると売れなくなってしまうため、適正な売り出し価格を設定することが重要です。

中古マンションの購入を検討している方の場合、できるだけ築浅の物件を探しています。

そのため、築年数が10年を超える物件では、売り出し価格に対して「高い」と思われてしまうと敬遠されることもあるようです。

実際、どんなに外観や内装がきれいでも、どんなに築浅でも「誰かが住んでいた」ということで、価値が下がるのが現実。

さらに、築年数が10年を超えてしまうと「耐震性は大丈夫か」「近い将来建て替えがあるかもしれない」など、買い手の側もさまざまな思いをめぐらせます。

「いつまでたってもマンションが売れない」という事態にならないためにも、売り出し価格を決定する際はマンション査定を活用し、適正な価格を設定するようにしましょう。

売却の時期が悪い

中古マンションが売れやすくなる時期	2月～3月
中古マンションが売りにくくなる時期	12月・8月

上記の表は、不動産流通機構が公表している「首都圏の中古マンション成約状況」です。

この表から年末年始などは中古マンションを購入する人が少なく、春に向かってマンションの成約件数が伸びていて、3月が最も多い「4,228件」です。

一方、成約件数が減少しているのは、12月・8月で、どちらの月も3,000件未満となっています。

マンションの売却を検討している場合は、売り出し期間である3〜6か月が、成約件数が伸びる時期にかかるようにスケジュールを調整しましょう。

マンションの管理状態が悪い

管理状態の悪いマンションは、内覧までこぎつけても売れないことが多々あります。

下記のポイントをチェックすると、管理状態の悪さがわかります。

住民にとっては慣れっこになっていてあまり気にしていないこともあるようですが、買い手は複数の中古マンションを内覧しているので、管理の良いマンションと比較しています。

管理費を支払う以上、適切に管理されていないマンションが成約されるケースは少ないので要注意です。

築年数が古い

築年数が古い物件は、老朽化していて外観や内装が時代のニーズに合わなかったり、汚く見えたり、設備自体が古く使いづらいケースがあります。

高いお金を出してまで購入したいとは思えず、よほど安くなっている場合でなければ購入しないという方が多いはずです。

また、築年数が25年を超えると住宅ローン控除の適用条件が厳しくなることから、これも購入者が少ない理由の１つです。

そのため、物権的価値の低下と購入のハードルがやや高くなってしまうことから、築年数の古いマンションを選択肢から外す方が多いと考えられます。

下記のグラフは、税法上で定められているマンションの価値と築年数を表しています。

築年数が30年を超えた物件は、新築時と比べると1割程度になるのが一般的です。

フルリノベーションを前提に購入される方もいらっしゃいますが、その場合は価格が安いことが前提といえます。

近隣に競合となるマンションがある

近隣に同じような間取り・築年数のマンションがある場合、比較対象の方が魅力的と思われてしまうとなかなか売れません。

特に、ニーズの高い高層階や陽当たりの良い角部屋、エレベーターから近い部屋などに人気が集中しやすいです。

このようなマンションが売りに出されていると、保有しているマンションが売れにくくなってしまいます。

さらに、同じマンション内で販売価格を安く設定している部屋があると、その部屋の状態が悪くても比較され、買い手に割高と受け取られてしまう可能性があるので注意しましょう。

仲介する不動産会社に問題がある

マンションが売れない理由の1つとして、不動産会社の販売活動が足りていないことがあります。

不動産会社は自社の利益を上げるために、高く売れやすい物件を優先的に対応する傾向があるため、「なかなかマンションが売れない」と感じる場合は、優先順位が低く積極的に宣伝をおこなっていない可能性があります。

マンションが売れない場合の対策

なかなかマンションが売れないという場合も、売れにくい理由を踏まえしっかり対策することで、スムーズに売却できるようになります。

下記では、マンションを売却するためのコツを詳しく解説します。

マンションがなかなか売却できないという方は、ぜひチェックしてみてください。

相場価格を調べ、適切なタイミングで値下げする

マンションがなかなか売れない原因が価格設定の場合、まずは近隣の同じような物件の売却相場を調べてみましょう。

売り出し価格が相場よりも高めに設定されていると、いつまでたっても買い手が見つからないということになりかねません。

相場次第では、思い切って売り出し価格を下げることも検討してみてください。

ただし、不動産会社の担当から「値下げ」の提案を受けても、下記のポイントをすべてやり切っているのかをチェックしてから、値下げを判断するようにしましょう。

上記の対応をすべておこなっても売れない場合は値下げを検討してみてください。

売却のタイミングをずらす

売り出し状況によっては売りやすいかどうかが異なるため、適切な時期を見極めて売り出すのが重要です。

4月の新生活に向けた時期が売却しやすいため、2月ごろから売り出し物件が増える傾向があります。

そのため、1か月程度売り出し時期をずらし、1月までには売り出すのがおすすめです。

ハウスクリーニングやリフォームを行う

内覧の際に部屋の状態が悪いと購入希望者の心証を損ねる可能性があります。

そのため、内覧時の対応策としてハウスクリーニングがおすすめです。

比較的安価なので、水回りや目立つ傷などを重点的に対応すると良いでしょう。

ハウスクリーニングをおこなうと、売り出し広告に「ハウスクリーニング済」と掲載できるため、業者に依頼したら不動産会社に連絡してアピールしてください。

また、築年数が原因で購入者が見つからない場合は、リフォームを検討するのもおすすめです。

フルリフォームしてしまうと費用がかさんでしまうため、直したほうがよい設備や劣化が一目でわかるような部分のみをリフォームするようにしましょう。

ただし、リフォームしたからと言って売却価格が上がるというわけではありません。

そのため、なるべく不要なコストをかけないためにも、不動産会社の担当とよく相談してリフォーム箇所をチェックするようにしてください。

不動産会社との契約を見直す

『不動産会社との媒介契約の種類』

	一般媒介 契約	専任媒介 契約	専属専任媒介 契約
レインズへの 登録義務	なし	契約から 7日以内	契約から 5日以内
依頼主への 報告義務	なし	2週間に 1個以上	1週間に 1回以上
他社への依頼	自由	禁止	禁止
契約の有効期限	なし	3か月 以内	3か月
自己発見は取引	可	可	不可

3か月たってもマンションが売れない場合は、不動産会社を見直すことを検討するのも選択肢の1つ。

なぜなら、1社と契約できない専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、3か月が契約が切れるタイミングだからです。

1サイクルで成果が出ない場合は、契約を継続しても結果が出る可能性は低いので、契約の見直しを検討しましょう。

買取を検討する

買取とは、不動産会社が直接買い取る売却方法のこと。

なかなかマンションが売れないときは、不動産会社の買取もおすすめです。

マンションを所有していると、毎月の管理費・修繕積立金・毎年の固定資産税・都市計画税などのランニングコストがかかってしまいます。

買取の際の売却価格は仲介よりも低くなる傾向がありますが、買主を探す手間がなく、最短1週間で現金化できる点が魅力です。

売却期限があるものの、時間に比較的余裕がある場合は「買取保証付き仲介」も検討してみてください。

買取保証付き仲介とは、一定期間仲介で売却を試み、売却できなかった場合に買取をおこないます。

売却できずに困っている場合は、不動産会社の担当に相談してみましょう。

賃貸物件として募集する

マンションが売却できない場合、賃貸を検討するのも選択肢の1つです。

ただし、マンションに住宅ローンが残っている場合は、賃貸に出すことはできません。

なぜなら、住宅ローンは借り入れた本人が住むことが条件となっているからです。

また、賃貸に出す場合、管理費や修繕積立金などのランニングコストはオーナーが負担するのが一般的です。

空室リスクや経年劣化による修繕費の負担なども考慮し、不動産会社の担当と相談しながら注意深く検討するようにしましょう。

マンションの価格推移

下記では、全国のマンション価格の推移と新築マンションの価格の推移、マンションの価格が下がる時期について、詳しく解説しています。

全国のマンション価格推移

国土交通省が公表しているデータをチェックすると、全国のマンションにおける不動産価格指数は上記のようになりました。

また、不動産価格指数とは、不動産価格の動向を示すために指数化した統計データのことで、国際基準に基づき、2012年8月から公表しています。

下記の表は、2010年の指数を100とした場合の推移です。

不動産種別	2023年1月	伸び率
住宅地	109.8％	＋9.8％
戸建て住宅	117.6％	＋17.6％
マンション	189.4％	＋89.4％

データをチェックすると、2010年からの伸び率は13年間で、住宅地は+ 9.8％、戸建て住宅は+ 17.6％となりました。

一方、マンションは倍近い+ 89.4％と大幅な伸びとなっています。

新築マンションの価格推移

株式会社不動産経済研究所が公表しているデータをチェックすると、70,000戸台をキープしてはいるものの、2年ぶりに4,585戸減少し72,967戸になりました。

ただし、販売戸数は減少したものの需要自体は維持されているため、1㎡あたりの価格は上昇しています。

同データでは、価格上昇のトレンドを過去10年間においてもチェックすることが可能です。

▽横にスクロール可能です▽

新築マンションの過去10年の価格の推移をチェックすると、各都市部で上昇傾向にあり、全国平均でも5,000万円を超える結果となっています。

マンション価格はいつ下がる？

国土交通省が公表している不動産価格指数をチェックすると、およそ10年間でマンションの価格が1.9倍以上に上昇したことが分かります。

マンションの価格が上昇する理由には、下記のようなことが要因と考えられます。

ウクライナ侵攻によるウッドショックをはじめ、マンション建設費の高騰や高級マンションの増加、共働き世帯が増加し、住宅ローンの上限額が上がったことによる購買力の上昇などが、主な要因と予測されます。

また、2023年4月におこなわれた日銀総裁の就任会見でも、金融緩和を継続するとの考えを示しています。

ただし、急に金融政策が変わってしまい、金利が上昇し返済に耐えられない人が売却し始めると、供給数が増えるため、マンションの価格低下が予想されます。

このことからも、金融緩和の今後の動きがマンション価格下落の起点と考えられるため、どの時期にマンションを購入するかで価格が大きく変わる可能性があります。

これから、マンションの購入を検討している場合は、金融緩和や政界の動向などに加え、複数の意見を参考に判断することが重要です。

売れないマンションに関するよくある質問

下記では、売れないマンションに関するよくある質問をピックアップしています。

など、疑問点をピックアップしているので、ぜひ参考にしてみてください。

売れないマンションを手放す方法はある？

売れないマンションを手放すには、以下の方法があります。

下記では、それぞれがどのような方法なのか、費用がどれくらいかかるのかなどを解説します。

なかなか売れないマンションを仲介で売却する工夫

仲介にかかる費用

マンションを仲介で売却する場合、下記のような費用が必要です。

物件の売却価格の4％ほどを目安にしておきましょう。

仲介手数料	売却価格の3％＋6万円＋消費税（上限）
抵当権の抹消費用	自分で手続きをする場合：2,000円 司法書士に依頼する場合：20,000円程度
売却契約の印紙税	20,000円 （売却価格が1,000万円超え5,000万円以下の場合）
譲渡所得が出た場合の税金	所有期間5年以下：売却益39.63% 所有期間5年超：売却益の20.315％

買取に切り替える

仲介で売れない場合は「買取」で早めに売却するのがおすすめです。

買取とは、マンションを買い取って手を加え、再販することを目的としている業者に売却すること。

業者にとってマンションを購入するということは仕入れであり、手を加えたうえでの再販を前提とするため、基本的にはどのようなマンションでも買取の対象になるケースが多いです。（会社によっては取り扱いできない物件もある）

売却価格が仲介の7〜8割程度と安くなるケースが多いものの、契約が完了すれば数日から数週間で物件を売却できます。

たとえば、築年数が古い物件や立地が悪い物件など、個人の買い手がつかなさそうな物件が買取に向いています。

買取にかかる費用

抵当権の抹消費用	自分で手続きをする場合：2,000円 司法書士に依頼する場合：20,000円程度
売却契約の印紙税	20,000円 （売却価格が1,000万円超え5,000万円以下の場合）
譲渡所得が出た場合の税金	所有期間5年以下：売却益の39.63% 所有期間5年越え：売却益の20.315％

マンションを買取で売却すると、上記のような費用が必要になりますが、仲介手数料はかかりません。

売却価格は下がってしまいますが、仲介手数料を節約できるため、実際には手残り金額に差が出ないこともあるようです。

無償譲渡

買取で売却できないケースなら「無償譲渡」も選択肢の1つです。

無償譲渡とは、所有物を無償（無料・タダ）で他者に譲り渡すことなので、タダで譲り渡すことができれば、「所有権」を相手に移転でき、法的にマンションを手放せます。

ただし、無償譲渡の実現にはいくつかクリアしなければならない条件があります。

上記の余蘊、無償譲渡とはいっても手間や費用がかかるため、相手は嫌がって譲渡を受けてくれないこともあるようです。

売れないマンションとはどういうマンション？

マンションを売却する際、売れるマンションと売れないマンションがあります。

下記では、売れないマンションの特徴と理由をまとめました。

マンションの特徴	売れない理由
ライトコート	窓を開けると他の住戸から音やにおいが直撃する
雁行設計	隣の張り出している住戸の日影がかかる
メゾネット	部屋の内部に階段があり、居住スペースが狭くなる
スキップフロア型	エレベーター不停止階の居住者は階段での移動が必要になる
水害リスク	近くに川や水路が流れている 過去に大雨などによる浸水があるエリアは今後も浸水の恐れがある
治安リスク	街灯が少ない 袋小路や狭い路地が多い
近所に高圧線・送電線・鉄塔	景観上のデメリットはもちろん、健康上の被害も懸念される
近所にごみ処理場などの嫌悪施設	騒音・振動・悪臭などの直接的・心理的要因がある
管理費・修繕積立金が高い	ランニングコストが高い

上記のような理由から、なかなか売却できないマンションの場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「直接買取」がおすすめです。

h3>管理費や修繕積立金が高いと売れない？

いくらマンションの価格が予算内であっても、固定資産税や都市計画税、税金、修繕積立金などのランニングコストが高ければ、購入しないと考えている方も多いようです。

築年数が古いマンションや小規模で住戸が少ないマンションほど、管理費と修繕積立金が高くなる傾向にあります。

また、マンションによっては駐車場代や火災・地震保険、インターネット料金などが発生するケースもあるようです。

マンション売れないまとめ

マンションが売れない場合の理由と対策を解説しました。

マンションがなかなか売却できない場合は、「売れない理由」をしっかり把握しておかなければ、的確な対策を講じることができず、いつまでたってもマンションを売却できません。

万が一、マンションの売却がスムーズにおこなえないと悩んでいる場合は、上記で解説した対策方法をぜひ試してみてください。