不動産買取とは？仲介との違いや注意点と業者の選び方を徹底解説！

不動産を売却する際には、不動産会社に販売を依頼し一般公開する「仲介」が一般的です。

その一方で、仲介ではなく「買取」を選択する売主も多いですが、不動産買取にはどのような特徴があるのでしょうか。

不動産売却は仲介だけでなく買取も一緒に検討することで、多くの売却プランから選択することができます。

売却プランが多い方が、より納得のいく不動産売却ができる可能性を高められるでしょう。

そこで、この記事では不動産買取の特徴と注意点、業者選びのポイントについて、解説します。

不動産買取とは？

そもそも不動産買取とは、どのような売却方法なのでしょうか。

また、即時買取と買取保証の違いについても、知っておきたいポイントです。

そこで、この章では不動産買取の特徴を、仲介との違いを踏まえて解説します。

　

仲介と買取の違い

仲介と買取の違いは、次のようになります。

項目	仲介	買取
買主	一般顧客	不動産会社
物件の公開	必要	不要
販売期間	平均3ヶ月～半年※1	なし
成約の可能性	キャンセルとなる可能性 がある	キャンセルとなる可能性 がほとんどない
売却価格	オーナーが自由に設定可能	不動産会社の提示額
仲介手数料の支払い義務	必要	原則不要

※1 すまいステップの公開データに基づく

仲介と買取で違う点は多いですが、「物件を公開しない」という違いは大きいでしょう。

物件を公開し一般公開することで反響を得る仲介に対し、公開しない買取は内覧の調整がなく、その結果オーナーの手間を大きく減らすことができます。

また、仲介は販売期間が平均3ヶ月～半年かかるのに対し、買取は即時合意となるため販売期間がありません。

これによりオーナーの工数を大きく減らすことができ、さらに買取はキャンセルとなる可能性がほとんどないことから、「いつ売れるか分からない」というストレスを感じることがないでしょう。

ただし、買取額はオーナーの自由に設定できず不動産会社の提示額となり、仲介よりも安くなるという特徴があることを知っておきましょう。

　

即時買取と買取保証の違い

「即時買取」は仲介によって一般公開することなく、不動産会社が提示した買取額で合意することで成立となる方法です。

一般的に不動産買取はこの「即時買取」を指し、それに対して「買取保証」は一度仲介で販売開始し、一定期間売れなかった場合に買取を選択する二段構えの売却方法です。

つまり、買取保証とは不動産会社が提示する、仲介の売却プランということになります。

　

買取だと仲介手数料はかからない

不動産の販売を不動産会社に依頼した場合、成約時には仲介手数料の支払いが必要です。

一方、買取は不動産会社自体が買主となるため、仲介をしていません。

そのため、買取は仲介手数料がかからないというメリットがあります。

ただし、不動産会社によっては販売委託会社を間に入れることで仲介手数料がかかるケースもあるため、必ず仲介手数料がかかるかどうかを確認しましょう。

不動産買取の注意点やデメリット

不動産買取は一般公開することなく不動産会社に買取をしてもらうため、仲介にはない注意点やデメリットがあります。

そこで、不動産買取を検討する際には、この章で解説するポイントを参考にしましょう。

　

売買価格が仲介よりも安くなる

不動産買取のデメリットとして、売買価格が仲介よりも安くなるという点があるでしょう。

不動産会社は買取し再販売をすることで利益を得ますが、買取額と再販売額の関係は次のようになります。

条件：築年数20年の中古戸建てを2,000万円で買取した場合
内訳	費用
買取額	2,000万円
諸費用	約40万円
修繕費用	約300万円
利益	260万円
再販売価格（上記合計）	2,600万円
利益率	約10%

上記シミュレーションでは再販売価格が2,600万円となりますが、この価格が物件の相場となります。

つまり、相場が2,600万円の物件を2,000万円で売却したことになり、買取額は相場の約7割となってしまいます。

このように、一般顧客が居住用目的で購入する仲介とは違い、買取は不動産会社の再販売が目的となることで買取額が安くなることを知っておきましょう。

　

買取できない物件もある

物件によっては仲介で売ることができず、買取を選択する場合もありますが、どのような物件でも買取できるわけではありません。

たとえば再建築不可物件や事故物件などは、取り扱っている不動産会社が限定されます。

そのため、買取を検討する際には複数の不動産会社に買取査定を依頼し、最も条件が良い不動産会社を選択しましょう。

　

買取でも諸費用・税金がかかる

不動産買取は原則、仲介手数料はかかりません。

しかし、仲介手数料以外の諸費用や税金はかかることを知っておきましょう。

買取でかかる諸費用と税金は、次のようになります。

必ずかかる費用とケースバイケースでかかる費用があるため、あらかじめ不動産会社に確認することをおすすめします。

不動産買取のメリット

不動産買取にはデメリットもありますが、メリットもあります。

そこで、この章で解説するポイントを不動産売却スタート前には確認し、前述したデメリットと合わせて検討しましょう。

　

現金化がスムーズ

仲介は買主が一般顧客となるため、買主が資金を用意できるまで不動産決済をすることができません。

買主が資金確保として利用する住宅ローンは、一般的に事前審査→本審査→銀行との契約→実行（不動産決済）という流れで進みます。

このステップにおいて、事前審査は申込当日もしくは1週間以内で回答があるものの、本審査は約2週間、さらに銀行との契約から実行までは、金融機関によっては10日以上かかることもあります。

つまり、仲介では契約から一ヶ月ほど現金化まで時間がかかることになるでしょう。

また、買主によっては住宅ローンが通らず、契約が白紙解除となるケースもあります。

これに対し、買取であれば売主の引き渡し準備ができた段階で不動産決済となり、現金化が可能です。

不動産会社によっては契約と同時に決済できるケースもあるため、現金化を急ぎたい人には不動産買取がおすすめです。

　

買主がプロなのでトラブルになりにくい

売主が不動産売却の経験がなくとも、買主が不動産のプロになるため安心して商談を進めることができるでしょう。

不動産売買契約は売主と買主が合意することで進みますが、仲介では買主の合意を得られない要望も、買取であれば通る可能性があります。

たとえば売却する不動産が古い場合、売主は引渡し後に契約不適合責任を追及される可能性がありますが、買取であれば「契約不適合責任免責」の条件で契約することが可能です。

また、状況次第では契約内容を契約後に変更することもできるでしょう。

このように、買取は仲介よりも売主の希望に柔軟な対応が可能となる点が、メリットといえるでしょう。

　

内覧などの買主都合を省略できる

不動産売却を進める上で、内覧の調整は売主にとって必要不可欠でありながらも工数がかかるステップだといえます。

なぜなら内覧は買主と売主の予定を調整する必要があり、さらに突然キャンセルされることもあるからです。

さらに、内覧したからといって購入するわけでもないため、ストレスを感じる売主も多いでしょう。

買取はこの「内覧」というステップを省略することができ、査定訪問のタイミングが「内覧」を兼ねることになります。

また、売却する不動産がマンションの場合はネットアップしている写真だけで「査定」と「内覧」を完了させることもできるため、オンラインで商談を進めることも可能です。

このような、「内覧」の省略は買取において大きなメリットとなり、忙しい売主にはおすすめの売却方法といえます。

　

売却にかかる費用が抑えられる

前述したように、買取は仲介に比べて仲介手数料を抑えることができますが、これ以外にも不動産会社との協議によって軽減できる費用があります。

たとえば残置物を未撤去で合意した場合は残置物の撤去費用を抑えることができ、土地であれば確定測量や解体費も未実施で引き渡すことも可能です。

ただし、こういった交渉は買取額が提案時点よりも下がる可能性もあるため、最終的な手残り額を見据えながらどの費用を抑えるべきか、検討しましょう。

大手含む不動産買取業者の失敗しない選び方

「仲介」を選択し販売スタートした後に、「買取」を選択することは可能です。

しかし、「買取」を先に選んだ場合はそのまま契約となるため、「仲介」を後から選ぶことはできません。

そのため、買取を検討する際には不動産買取業者の選定が重要なポイントとなるでしょう。

そこで、この章では不動産買取業者の失敗しない選び方について、解説します。

　

買取実績・販売実績が豊富な業者を選ぶ

不動産買取業者を選ぶ際には、まず買取実績や販売実績を調べましょう。

どちらもHP上で確認することができますが、販売実績についてはSUUMOやat-homeで実際に公開されている物件を閲覧することも可能です。

可能であれば、売却予定の不動産付近での実績を確認しましょう。

不動産買取業者において、買取や販売の実績は経験豊富であることを裏付ける指標となります。

たとえば多くの買取案件を経験することで、買取額をより早く提示できます。

また、販売実績の多さは正しく市場に物件を供給できている裏付けになるため、より適正な買取額を提示できるでしょう。

このように、適切な買取額をスピーディーに提案してもらうためにも、買取実績と販売実績は重要です。

　

複数業者に査定依頼して高額な業者を選ぶ

不動産買取業者は大手から個人で経営している事務所まで様々ですが、それぞれの会社に特徴があります。

そこで、高額な買取額の提示を受けるためにも、複数の不動産買取業者に査定依頼をしましょう。

また、同時に引渡し条件の確認も重要です。

たとえばA社は買取額が3,000万円で通常の引渡し条件で、B社は2,800万円で残置物未撤去での提示だった場合、どちらが得になるのかをしっかり協議する必要があるでしょう。

つまり、複数の不動産会社に査定依頼することで、買取額と引渡し条件を整理することができ、その上で高額な業者を選択することができるといえます。

不動産買取で少しでも高く売る流れ

不動産買取は仲介の売却価格よりも安い買取額となるのが一般的ですが、少しでも高く売る方法はあるのでしょうか。

買取額を高くするためには、売主として事前にやっておくべきことや売却全体の流れを知る必要があります。

そこで、この章では不動産買取で少しでも高く売るための流れについて、解説します。

　

自分で相場を調べる

不動産会社に査定を依頼して提示を受けるだけでなく、自分で相場を調べることも重要です。

なぜなら、相場を知ることで買取額の精査をすることができ、不動産会社の説明も納得できる部分が増えるからです。

そこで、REINS Market InformationやSUUMOの相場ページを利用して、あらかじめ売却する不動産の周辺相場を確認しましょう。

　

不動産一括査定で複数社に同時依頼

不動産を高く買取してもらうためには、複数の不動産会社への査定依頼が必須です。

しかし、売主が不動産会社に直接電話しコンタクトを取るのは工数がかかってしまうため、おすすめではありません。

そこで、査定依頼は不動産一括査定を利用し、複数の不動産会社に査定を同時依頼しましょう。

おすすめの不動産一括査定はインターネット上で査定依頼することができ、HOME4UやすまいValueといったサイトがあります。

これらの査定サイトは一度の情報入力で任意に選択した不動産会社に査定依頼をすることができ、さらに電話やメールなどの連絡手段や、「平日の18時以降」といった売主の都合に合わせた時間帯に連絡を受けるよう指示できます。

また、費用がかからないというメリットもあるため、不動産会社を選ぶ際には不動産一括査定の利用がおすすめです。

　

訪問査定で詳しく査定

不動産一括査定ではまず「机上査定」を選択し、売主が提供した情報だけで買取額を提示してもらいます。

その中で条件が良い複数社を選択し、今度は「訪問査定」を依頼しましょう。

訪問査定は実際に不動産会社の担当者が家を訪問し、家屋の状況をチェックします。

その際に担当者は売主と面談し、周辺環境や設備の故障有無、家の売却理由、必要な手残り額、購入時の書類などをチェックすることで、買取額の精度を高めます。

このように、「机上査定」で不動産会社を選別することで「訪問査定」に対応工数を最小限に抑え、さらに訪問査定によってベストな不動産会社1社に絞ることができます。

　

買取条件の確認

訪問査定が完了すると、即日もしくは数日内に買取条件が「取り纏め書」という書面によって提示されます。

この書面には買取額以外にも引渡し条件が記載されており、「残置物未撤去」や「契約不適合責任免責」といった、売主に有利となる条件が記載されているケースもあります。

そのため、買取額だけでなく引渡し条件とセットで不動産会社を選ぶことが重要です。

　

不動産売買契約の締結

不動産会社を選んだ時点で商談は成立となり、早ければ数日内に売買契約の締結に移行します。

この場合は買主である不動産会社が契約書類を準備するため、売主は「認印」と「印紙代」、「身分証明書」を準備しておくだけで問題ないでしょう。

また、契約書に署名押印する前には、引渡し条件に勘違いがないか再度確認するのがおすすめです。

　

決済・引き渡し

契約が締結されると売主は引渡しと書類の準備をし、準備が完了でき次第決済となります。

売主が準備する書類は次に挙げる内容となるため、なるべく早い段階で準備しましょう。

特に、登記識別情報通知を紛失している場合は、司法書士と事前面談が必要な上に費用がかかるため、注意が必要です。

そのため、あらかじめ必要書類が不足していないかを不動産会社に確認してもらいましょう。

不動産買取業者のおすすめランキング

不動産買取業者を選ぶ際には、有名な業者をあらかじめ知っておくことが重要です。

そこで、この章ではリフォーム産業新聞が公開している「買取再販年間販売戸数ランキング2022」のトップ3社について、解説します。

　

第1位：カチタス

カチタスは2022年度の年間販売戸数が4627戸となり、2位のリプライスに対し3倍以上の差をつける結果となりました。

また、同ランキングにおいても9年連続で1位という結果となっており、販売実績においてはダントツで信頼できる会社だといえるでしょう。

カチタスは会社の歴史は古く1978年創業となっており、ニトリホールディングスと資本提携を締結する大手不動産買取会社です。

そのため、不動産会社の決め手に「大手に安心して任せたい」というポイントがある売主は、おすすめの会社だといえるでしょう。

　

第2位：リプライス

リプライスは1996年に創業した会社になりますが、2016年に1位のカチタスを経営統合し、それに伴ってニトリホールディングスとも資本提携を締結しています。

そのため、全国にある14拠点での販売活動を、カチタスと共同で物件販売ができるという強みがあります。

また、リプライスは水回り部分をリフォームせず、現況のまま販売するという特徴がありま
す。

この特徴によってリフォーム費用を抑え、買取額を高くすることができます。

このことからも、カチタスとリプライスはセットで検討しましょう。

　

第3位：レジデンシャル不動産

レジデンシャル不動産は2012年設立と歴史はそれほど古くありませんが、物件を高く売るための工夫に特徴がある会社です。

物件をおしゃれな小物や間接照明、家具で装飾する「ホームステージング」を実施し、高値売却できる販売方法を実施しています。

高値で再販売できることで買取額も高値となり、その結果多くの売主に指示される会社となっています。

また、レジデンシャル不動産の買取は「マンション」に特化しており、専門的なノウハウが多いというのも大きな特徴といえるでしょう。

不動産買取に関するよくある質問

この章では、不動産買取に関するよくある質問について、解説します。

　

不動産買取でもトラブルはある？

仲介よりも柔軟に対応してくれる不動産買取ですが、それでも全くトラブルがないというわけではありません。

不動産トラブル事例データベースによると、次のようなトラブルが発生しているため、参考にしてください。

　

不動産買取と仲介はどっちがおすすめ

不動産買取と仲介に優劣はなく、売主の状況によってどちらもおすすめとなります。

そこで、次の特徴を参考に、不動産買取と仲介のどちらが良いかを検討しましょう。

不動産買取がおすすめな人の特徴	仲介がおすすめな人の特徴
早く現金化したい 有利な引渡し条件で売却を進めたい 内覧の手間を省きたい 誰にもばれずに売却したい 諸費用をなるべく抑えたい	時間がかかってもなるべく高く売りたい 自分で売却プランを立てたい

　

不動産買取は大手の方が安心？

ネームバリューや販売実績の多さから、大手の方が安心して依頼できるという売主は多いです。

ただし、大手で勤めている全ての担当者が優秀というわけではなく、中には残念な対応をする担当者もいます。

そのため、不動産会社選びは会社だけでなく、担当者も任せられる人かどうかを見極めることが重要といえるでしょう。

不動産買取まとめ

不動産買取は仲介よりもスピーディーに売却することができ、柔軟に引渡し条件の対応をしてくれるというメリットがあります。

その一方で、仲介よりも買取額は低くなるというデメリットがあるため、買取と仲介は並行して検討し、最適な売却プランとなる方を選びましょう。