築30年のマンションはあと何年住める？後悔せずに売買するための全知識！

築30年のマンションは経年劣化に加え、地域によっては震災や洪水などの災害を受けることで、耐久性に問題があるケースが多いです。

しかし、国土交通省の「分譲マンションストック戸数」の調査によると、マンションの新築着工棟数は減少しながらもストック棟数※1が増加していることから、築30年のマンションに居住している人は非常に多いといえるでしょう。

そのため、築30年のマンションが実際にあと何年住めるのかは、安全に暮らすためにも重要な問題だといえます。

そこで、この記事では築30年のマンションに住める年数について、解説します。

※1ストック棟数(戸数)：現存する中古マンション数のこと

築30年のマンションは何年住める？

築30年のマンションには、あと何年住めるのでしょうか。
この章では耐久年数と建て替えという点から、居住可能年数について解説します。

平均寿命は68年・最長150年が耐用年数

国土交通省土地・建設産業局不動産業課が公開しているデータによると、宅建業者や金融機関が査定する際に使用する取引事例法よりも、築年数の古いマンションには価値が担保されているという結果になりました。

この結果によると、RC造(鉄筋コンクリート構造)のマンションは平均寿命が68年となり、構造体としての耐用年数は外装仕上をすることで150年まで伸ばすことができることが分かりました。

つまり、管理さえしっかりしていれば、築30年のマンションはあと40年以上住むことができるといえます。

過去の建て替え事例

築年数が古いマンションは建て替えをすることで耐久性が復活し、安全に暮らすことが可能となります。

また、区分所有法によると、建て替えは住民の8割以上が承諾する必要があり、協議が難航することも多いです。

しかし、築年数が30年を超えるマンションが増加したことから、建て替えの実例も増えてきました。

そのため、どのような建て替え事例があるのかを、この章で解説します。

宮益坂ビルディング

2016年に解体がスタートした、宮益坂ビルディングは築63年となっており、当時日本最古の分譲マンションでした。

このマンションは老朽化が酷く、建て替えを計画することになりましたが、住民には高齢者が多く計画は難航し、実際に計画してから解体スタートまでは25年の月日を要しました。

このように、建て替えが必要であっても現実的に実施できないことが多いのが、現状といえるでしょう。

桜上水ガーデンズ

桜上水ガーデンズは築年数50年の時点で建て替えをし、計画から完了まで21年の月日を要しましたが、住民の費用負担がゼロという珍しい事例となりました。

この成功要因として、多くの住民が建て替えに対して前向きだったという点と、居住戸数を474戸増やし、売却することで費用を捻出したという点があります。

全ての建替えがこのような資金計画を建てられるわけではないですが、住民の負担を軽減する方法として、大きな注目を浴びた事例です。

ブランシエラ池田石澄

大阪府池田市に建築されたブランシエラ池田石澄の建て替えは、敷地の半分を戸建て用の土地として売却することで、資金を捻出することに成功した事例となりました。

このマンションは計画当初、桜上水ガーデンズのようにマンションの戸数を増やすことで資金を捻出する予定でした。

しかし、近くに伊丹空港があるため高さ制限に抵触してしまい、高層マンションの建築が不可能ということが分かりました。

また、駅から遠いという立地のため、マンションの買い手が見つからないのではという懸念があり、資金の捻出は困難を極めたようです。

そこで、敷地の半分を土地として売却することで、駅から遠くても問題ない買い手を募集し、資金の捻出に成功しました。

このように、建て替えを成功させるためには、様々なプランを同時並行して検討することが重要、といえるでしょう。

メンテナンスを行えば20年以上は住める

マンションが住めなくなる要因の多くは、老朽化による劣化です。

つまり、正しいメンテナンスを実施することで、築30年を超えても20年以上住むことは可能になるでしょう。

ただし、街の再開発事業などにより、マンション自体が買収され立ち退きになるケースもあります。

このような場合には、住み替え先や資金を国が準備してくれるものの、同じマンションに住み続けることは難しいでしょう。

築30年のマンションを買った人の口コミ

築30年を超えるマンションであってもまだまだ住むことができますが、実際に購入するとなると少し不安が残ってしまいます。

そこで、この章では築30年のマンションを買った人の口コミを紹介します。

このまま住み続けるか買い替えるか悩んでいる

こちらの口コミでは、現在築30年のマンションに住んでいるものの、住み替えするかどうかを悩んでいる、という内容でした。

投稿者の年収や貯蓄からはこのまま住み続けても問題ない経済状況でしたが、将来の取り壊しや建て替えのことを考えると最善の方法が分からなくなっているようです。

また、住み替えをするにしても新しく住宅ローンを組むことや教育資金のことを考えると、簡単に結論はだせないでしょう。

このように、現状では問題ないけれども、将来の建て替えリスクを考えると住み替えすべきか悩む人や、住み替えした後の生活に不安を感じる人も多いです。

築30年から20年住んで売却したい

こちらの口コミは、あと20年住んだあとに売却することについての相談でした。

この投稿者は将来売却することを前提にした上で、マンションに住み続けることを選択しているようです。

ただし、将来売却できるのかという点と、マンションの建て替え時期に疑問点があり、質問を投稿したとのことです。

確実に売れるかどうかはマンションのオーナーにとって、大きな悩みとなりますが、将来の価値を正確に判断することはできません。

また、建て替え時期は管理会社が住民と相談の上で決定されます。

このことからも、築年数が古いマンションに住み続けるか売却するのかは、早い段階で不動産のプロに相談し、方針を立てるべきでしょう。

築100年を管理組合で目指している

「築30年のマンションを買う人はいくつぐらいの人が多いですか？」という投稿に対し、次のような回答がありました。

この回答者は現在住んでいるマンションの状況から、メンテナンス頻度が多く老朽化対策できているマンションであれば、若い層でも購入することを回答していました。

また、都心の新築マンションとの価格ギャップが大きいことも、若い層が購入する後押しにもなっているようです。

築30年で買った後にマンションはどうなる？

この投稿者は、築30年のマンションを買った場合、将来どうなるのかを質問していました。

この投稿に対し、「マンションの立地や建物の状況次第では50年でも売却することができ、建て替えは必ずしも費用が発生するわけではない」という回答がありました。

中古マンションは築年数が浅い方が売れやすいですが、その理由は耐久性や耐震性が十分に残っているからです。

つまり、適切にメンテナンスし築年数以上の耐久性・耐震性を維持することができれば、築年数が古くとも売却は可能です。

また、建て替えは管理組合が住民と相談しながら計画を立てることになり、費用負担については住民の承諾を得た上で決定されます。

そのため、費用負担が発生するにしても、納得いくまで協議する必要があるでしょう。

築30年のマンションのメリット

築30年のマンションには注意点もありますが、以下のようなメリットもあります。

そこで、この章では築30年のマンションに住むメリットについて、解説します。

物件価格が安くなる

前述したように、都心のマンションは価格が高騰しているため、中古マンションを購入する買い手が増えています。

これに伴い、築年数が古い中古マンションは価格が安いことから、売却しやすい物件といえます。

つまり、築30年のマンションを購入して住んだ場合であっても同様に売却しやすく、住み替えが容易だといえるでしょう。

固定資産税が安くなる

固定資産税は3年に1度、不動産鑑定士が評価額を算出することで、税額が決定されますが、マンションの場合は築年数経過と共に評価額が安くなります。

そのため、固定資産税を安く押さえたい人には、築年数が経過した中古マンションがおすすめといえるでしょう。

ただし、周辺の地価が変動し流通頻度が多くなった場合には、固定資産税は高くなる可能性があるため、注意が必要です。

新耐震基準適用で今後も住める

新耐震基準適用とは昭和56年6月1日に施工された基準で、震度6以上の大規模地震で建物が倒壊や崩壊しない建物であることが適用要件です。

つまり、2024年時点で築30年のマンションはこの基準をクリアしていることになるため、十分な耐震性を備えているといえます。

このように、今後は築年数が古いマンションも増えることも踏まえると、新耐震基準適用の有無は中古マンション売買において、重要なポイントになるでしょう。

好立地のマンションである可能性が高い

築30年のマンションは今よりも地価が安い時代に建築されているため、駅や商業施設の近くなどの開発地域に建築されているケースが多いです。

このようなマンションは築年数に関わらず人気があり、その結果高く売れるというメリットがあるでしょう。

そのため、マンションの資産価値を好立地に求めるのであれば、築30年のマンションはおすすめです。

修繕計画や管理体制がわかる

新築や築浅のマンションは修繕する箇所が少ないため、修繕計画がしっかり立てられていないことがあります。

また、管理組合も管理が不慣れな部分が多いため、管理内容に不満を持つことも少なくないでしょう。

その点、築30年のマンションは長年の実績から今後の修繕箇所が明確になっているため、将来の費用負担を把握することができ、大きなメリットとなるでしょう。

築30年のマンション購入後の流れ

築30年のマンションを購入した場合、そのまま住み続けるか売却するのかで悩む人は多いです。

そこで、この章では築30年のマンションを購入した後の流れについて、解説します。

十数年住むには問題ない可能性が高い

築年数が経過したマンションでは、管理組合から建て替えに関する協議が提案されます。

そのため、築30年のマンションを購入した直後にそのような提案があった場合には、すぐに建て替えとなる可能性はあります。

ただし、建て替え協議は数十年かかるケースがほとんどのため、購入直後に建て替えとなるリスクは低いといえるでしょう。

このことからも、築30年のマンションを購入した場合であっても、十数年は問題なく住むことができるといえます。

室内をリフォームする

マンションの建て替え協議は長期間かかるとしても、実際に生活する空間が劣悪であれば、快適に暮らすことは難しいでしょう。

特に、水回りや壁紙が劣化すると湿気が高くなり、その結果カビやダニの原因になってしまいます。

そこで、築30年のマンションはリフォーム前提で購入するようにしましょう。

そうすることで入居時からキレイな空間で暮らすことができ、健康寿命を伸ばすことにも繋げることができます。

また、その際にはリフォームについては予算や修繕箇所をあらかじめチェックし、複数のリフォーム会社を比較検討することが、おすすめです。

買い替えや賃貸にする

築30年のマンションであっても、好立地であれば買い替えや賃貸にだすことは可能です。

ただし、両方ともメリットとデメリットがあり、特に賃貸については住宅ローンの有無がポイントとなるため、注意が必要です。

住宅ローンは通常、「居住用」として融資を受けることになります。

つまり、賃貸にだした時点で居住用から「投資用」となってしまうため、住宅ローンを投資ローンに切り替える必要があります。

この場合は一般的に金利が高くなってしまい、住宅ローンのまま賃貸にだした場合には金融機関から住宅ローン残債の一括返済を請求されるリスクを抱えることになるでしょう。

また、そもそも借り手が見つからなければ収益を得ることができず、家屋内の設備はオーナーが修繕しなければなりません。

このように、賃貸にだす場合にはオーナーとして様々なリスクがあることを、知っておきましょう。

築30年のマンションは売れない？

築30年のマンションは新耐震基準をクリアしているため、しっかり修繕しているマンションであれば売れる可能性は高いでしょう。

また、築30年を超えるマンションが人気の理由と売却方法を知っておくことで、より高値で売却することが可能となります。

そこで、この章では中古マンションの需要が高い理由とおすすめの売却方法について、解説します。

築30年以上の分譲マンションは増える

国土交通省の調査によると、築30年～50年のマンション戸数は、次のように推移すると予測されています。

	築30年	築40年	築50年
2021年	133.5万戸	94.5万戸	21.1万戸
2026年	161.9万戸	109.3万戸	60.4万戸
2031年	176.3万戸	133.5万戸	115.6万戸
2041年	163.0万戸	176.3万戸	249.1万戸

上記のように、築30～50年のマンションは増加の一途を辿り、中古マンションの築年数割合も築30～50年が増えることになります。

つまり、この中でも比較的築年数が浅い築30年のマンションは需要が高くなる、といえます。

中古マンションの需要は高まっている

国土交通省が発表した不動産価格指数によると、マンションの指数は2013年から増加しているとのことです。

これは中古マンションの需要が高まっていることを示しており、居住用・投資用共に今後も取引が活発に行われる不動産だといえるでしょう。

売却なら無料の一括査定がおすすめ

マンションを高く売却するのであれば、無料の不動産一括査定がおすすめです。

この査定はインターネット上で複数の不動産会社に同時依頼することができ、効率良く査定額を調査することができます。

また、査定サイトはそれぞれに特徴があり、おすすめのサイトも解説していますので、是非ご覧になってみてください。

築30年のマンションに関するよくある質問

この章では、築30年のマンションに関するよくある質問について、解説します。

築30年のマンションは何年住める？

国土交通省土地・建設産業局不動産業課が公開しているデータによると、適切な修繕をすることで平均寿命は68年となり、大規模修繕などのメンテナンスを実施することで150年まで耐用年数を伸ばすことができます。

築30年のマンション購入で後悔することはある？

築30年のマンションを購入する際には、家屋内をリフォームすることで快適な暮らしを送ることができますが、廊下やエレベーター、エントランスといった共用部は自分で修繕することができません。

また、共用部が損傷し、突発的に費用が発生するケースもあります。

このように、築30年のマンションは共用部に関するトラブルが発生しやすいという点に、注意しましょう。

築30年のマンションは売れない？

築30年以降のマンションは全体の割合が増加するため、需要は増えると思われます。

そのため、築30年のマンションは今後売れやすくなると思われます。

築30年のマンションの賃貸にデメリットはある？

築30年のマンションを賃貸にだす場合、立地が良くなければ借り手がつかない可能性があるため、イメージした収益を得られない可能性があります。

さらに、家屋内の修繕もオーナー負担になるというデメリットもあるため、赤字になるリスクを抱えることになるでしょう。

また、住宅ローンが残っている場合には、金利が高い投資用ローンに変更する必要がある点も、大きなデメリットといえます。

築30年のマンションまとめ

築30年のマンションは一般的に「築年数が古い」とされていますが、今後は築30年以上のマンション数が増加することから、中古マンションとしての需要は高くなるでしょう。

そのため、マンションの購入を検討する際には築年数だけでなく、立地や修繕計画など資産価値を担保できる要素があるかどうかを確認する必要があります。

また、築年数が古いマンションは立地が良いケースも多いことから、しっかりメンテナンスされている築30年のマンションであれば、購入の検討はすべきでしょう。