築40年のマンションはいつまで住める？マンションを売却する流れや後悔するポイントを解説

マンションを購入し住む際には、マンションの築年数は重要なポイントとなります。

なぜなら、築年数が古いマンションは老朽化が激しく、特に築40年を超えるマンションは経年劣化による損傷も多いでしょう。

そのため、築40年のマンションに住む場合には、いくつか注意すべき点があります。

そこで、この記事では築40年のマンションについて、解説します。

築40年のマンションはいつまで住める？

国土交通省の公開している「築３０・40・50年以上の分譲マンション戸数」についてのデータによると、2021年時点では築40年以上のマンションは115.6戸あったのが、2041年には425.4戸になると推測されています。

このように、築40年以上のマンションが解体されることなく増加傾向にあることから、全く住めないわけではないことが分かります。

では、築40年のマンションはいつまで住めるのでしょうか。

また、長期間住むためにマンションを建て替えするという選択肢もありますが、実例についても知っておくべきでしょう。

マンションの平均寿命

国土交通省が公開している「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると、鉄骨造の建造物は平均寿命が68年となり、物理的な寿命という意味では117年と推定されています。

つまり、築40年のマンションは様々な問題を抱えながらも、最低28年は住み続けることができるといえるでしょう。

マンション建て替えの事例

マンションの平均寿命を考慮すると、築40年のマンションであってもまだまだ安心して住み続けることができます。

しかし、耐震性や設備の劣化を止めることはできず、ただ住むだけでなく快適な住環境を維持するためには、建て替えの検討も必要です。

マンション再生協議会が公表している「建替え事例」によると、2021年には築40年以上のマンションにおいて、5棟が建て替え決議の可決を受け、計画が実施されることになりました。

このように、築40年以上のマンションが増加することで、これまでほとんど実施されなかった建て替えについても増加することになるでしょう。

築40年のマンションを購入するメリット

築40年のマンションを狙って購入する人は多く、公開初日に申込が入ることも珍しくありません。

この章では、築40年のマンションを購入する次のメリットについて、解説します。

物件の価格が安い

最も大きなメリットとして、物件価格が安いという点があるでしょう。

低コストのマンションは初期費用を抑えられるだけでなく、リフォーム費用の割合を増やすことができます。

つまり、築40年のマンションを購入することは、理想のリフォーム計画を実施できる可能性を高められる、といえます。

また、設備や仕様が良いリフォームは資産価値そのものを高めることができ、10年程度住んだ後に売却する際にも売れやすくなります。

このように、築40年のマンションを購入することは、初期費用を抑えることも資産価値を高めることもできるため、自由度が大きいというメリットがあるといえるでしょう。

物件の価格が安定しやすい

減価償却による資産価値減少は、一般的に築5年までに大きく下落し、その後緩やかに減少します。

そして、減少幅は築年数の経過に応じて緩やかになり、30年を超えたあたりからほとんど横這いになる傾向にあります。

つまり、築40年のマンションは購入後も資産価値の減少が少なく、将来売却する際には購入時と同額で売却できることもあるでしょう。

そのため、マンションの資産価値が安定しやすいという点にメリットを感じ、築40年のマンションを購入する人は多いです。

立地条件のマンションを手に入れやすい

40年の月日は駅や商業施設を大きく発展させるため、築40年のマンションが建っている周辺エリアは生活しやすい環境が整っていることが多いです。

こういった背景から、築40年のマンションは物件よりも立地条件に価値が生まれるため、居住用としても不動産投資用としても人気が高いマンションといえます。

管理状況や入居者を確認できる

新築のマンションは管理組合が発足したばかりで、維持管理が手探りなケースもあります。

さらに、入居者もお互い初めて顔を見合わせる生活空間となるため、どのような人が住んでいるのかは購入した後に知ることになるでしょう。

このように、新築マンションに住むことには、後からルールが変わる可能性がある、というデメリットがあります。

その点、築40年のマンションには居住期間が長い人も多く、隣人のタイプを見て購入することが可能です。

また、マンションの維持管理を40年間継続することで、マンションに最適化した管理体制になっており、トラブルや突発的な設備の故障においても、迅速に対応してくれるでしょう。

つまり、築40年のマンション生活には、既に出来上がったルールの中で暮らしていける、というメリットがあるといえます。

築40年のマンションを購入するデメリット

築40年のマンションを購入することにはメリットがありますが、次に挙げるようなデメリットもあります。

そのため、築40年のマンションを購入検討する際には、この章で解説するデメリットもあわせてチェックしてください。

耐震基準をクリアする必要がある

1981年に建築基準法が改正され、これ以降に建築された建物は新耐震基準となっています。

そのため、築40年のマンションであればギリギリ基準をクリアしていますが、築42年以上のマンションは旧耐震基準である可能性が高いといえます。

つまり、同じ築40年代のマンションであっても、建築時の耐震基準が異なるケースがあることを、知っておきましょう。

なお、万が一クリアしていない場合には行政から耐震補強工事を指示されることもあり、その場合には特別修繕費用が徴収される可能性があり、大きなデメリットといえます。

リフォームや建て替えが必要になる可能性がある

老朽化が激しいマンションはそのまま住むことが難しく、購入後にリフォームが必須であるケースがほとんどです。

この傾向は築40年のマンション購入においても同様であり、購入時にはリフォーム費用を加味した資金計画が必要となるでしょう。

また、議決権を持つ区分所有者の8割が賛成した場合、マンション全体の建て替えを実施することができます。

その場合は反対していた場合でも建て替えにより退去することになり、タイミングによっては購入直後に退去となることもあり得ます。

修繕積立金が高い傾向にある

築40年のマンションは廊下やエントランス、エレベーターといった共用部の損傷が激しく、設備の交換頻度も高くなってしまいます。

このような理由から、修繕積立金は築年数が浅いマンションよりも高くなる傾向にあり、さらに突発的な費用負担が発生するデメリットがあります。

そのため、築40年のマンションに住む場合には、問題なく支払うことができるランニングコストかどうかを見極める必要があるでしょう。

住宅ローンの審査が通りにくい

築年数が古いマンションは資産価値が低いため、住宅ローンの審査が通りにくい傾向にあります。

また、金融機関によっては審査条件に新耐震基準を加えていることもあり、マンションによってはそもそも住宅ローン審査を受け付けてももらえないことがあるため、注意が必要です。

このように、築40年のマンション購入には、資金計画に苦戦する可能性が高い、というデメリットがあります。

築40年のマンションを売却する流れ

マンションを売却するためには、不動産会社に査定を依頼し、売却価格や売却プランを知る必要がありますが、そもそも築40年のマンションは売れるのでしょうか。

また、なるべく早く・高く売るための方法についても、知っておくべきです。

この章では、築40年のマンションを売却する方法に関する、次のようなトピックについて、解説します。

築40年のマンションは売れない？

結論からいうと、築40年のマンションは売却できる築年数のマンションだといえます。

不動産を売るためには、買い手に「価値」を見出す必要があり、それは築年数が経過したマンションであっても同様です。

つまり、価格が安い場合や好立地といったメリットがあるマンションであれば、築40年であっても売却することは可能です。

さらに、アフターコロナとなり海外投資家が日本の不動産への投資を再開した後押しもあり、日本のマンション価値は上昇傾向にあります。

このような理由から、築40年のマンションは適切な売却方法を選択することで、スムーズに売却できるといえます。

また、少しでも高く売却したい・築古で売れるか心配という方には、不動産一括査定がおすすめです。

複数の不動産業者にまとめて依頼でき、売却に自信があるところに依頼することができますよ。

リフォームや建て替えをする

築40年のマンションは適正な価格と好立地であれば問題なく売却できますが、より早く・高値で売却する場合には、リフォームプランをセットで提案するのがおすすめです。

築40年のマンションを検討している買い手はリフォーム前提で資金計画を立てるものの、どのような仕上がりになるのかイメージできないケースが多いです。

そこで、ビフォアアフターが分かる資料をリフォーム会社に作成してもらい、買い手に提案することで購入意欲を高めることができます。

なお、リフォーム会社の選定で悩む人には、ハウジングバザールの利用がおすすめです。

複数のリフォーム会社を並行して検討することができ、価格交渉や断り連絡も代行してくれます。

そのため、リフォーム会社選びで失敗したくない人は、ハウジングバザールを利用しましょう。

また、建て替えが決議されている場合には、耐え替え後に売却することで、新築マンションと同額で販売することが可能となります。

このように、リフォームや建て替えの検討は築40年のマンションを売却する上で、重要なポイントとなるでしょう。

売却前に一括査定するのがおすすめ

築40年のマンションを売却する際には、不動産一括査定がおすすめです。

このサイトは一度の入力で複数の不動産会社に査定を同時依頼することができ、費用はかかりません。

また、一括査定サイトにはそれぞれ特徴があるため、詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

築40年のマンションに関するよくある質問

この章では、築40年のマンションに関するよくある質問について、解説します。

築40年のマンションを買った人が後悔することはある？

築年数が古いマンションに共通するデメリットとして、共有部が古いという点があります。

そのため、大規模修繕工事や突発的な修繕工事などに費用がかかり、結果的にランニングコストが高くなってしまいます。

このことからも、購入前にしっかり資金計画を立てなければ、「築40年のマンションは購入価格が安かったけれど、後から費用がかかった」という後悔をする人はいるでしょう。

築40年のマンションは20年後どうなる？

築60年のマンションは構造体としての平均寿命に近づいているため、建て替えや耐震補強などの大規模修繕工事が必要な時期となります。

つまり、20年後にはマンションを大幅に作り変えることについて、住民同士で協議する必要があるといえます。

築40年の賃貸マンションに住んでも大丈夫？

賃貸マンションの耐震性や共用部の修繕については、全て大家が負担します。

また、雨漏りやシロアリ被害、家の傾きを感じた場合であっても、最悪は引っ越しする選択肢があります。

そのため、築40年の賃貸マンションであっても、快適に住み続けられるのであれば、問題ないといえるでしょう。

築40年のマンションまとめ

築40年のマンションは一般的に築年数が古いとされており、耐震性などの不安を感じる人も多いです。

しかし、国土交通省の発表によると最低でも築68年までは寿命があるとされており、正しくメンテナンスすることで安心して住めるマンションといえるでしょう。

また、築40年のマンションを購入することにはメリットとデメリットがあり、売却する際にもコツがあります。

そのため、購入時には十分に検討し、後悔しない選択をしましょう。