マンションの資産価値を調べる方法は？価値が高いマンションの特徴も解説

マンションの売買を検討した時に「資産価値はどの程度になるんだろう？」と疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。

マンションの購入を考えた際にも、「今後の資産価値の推移がどうなるのだろう？」と不安を持ったまま検討される方もいらっしゃると思いますし、売却を考えた際にも「売り時はいつなのだろう？」と疑問を抱く方もいらっしゃると思います。

本記事では、マンションの資産価値を自分で調べる方法と今後のマンションの価格推移について解説していきます。

マンションの資産価値とは

マンションの資産価値とは、実際の市場で売買などの取引が行われる価格のことを指している内容になります。

資産価値の高いマンションとは、水準の高い金額で売却ができることや、投資を行った際に収益性の高いマンションを指します。

売却価値

マンションにおける売却価値とは、市場においてどの程度の価格で売買が行えるかという指標になります。

築年数の経過とともに本来であれば資産価値が減少し、売却価格が下落していくことが一般的です。

ただ、周辺環境の変化によるニーズの高まりなどにより、想定よりも売却価格が下がらないケースがあります。

その状態をいわゆる「売却価値が高い状態」と言い切ることができます

市場に出回った時に相場よりも高い金額で売買できれば「売却価値の高いマンション」と言えるでしょう。

収益価値

マンションにおける収益価値とは、主に投資用として利用する場合の指標になります。

保有している（保有予定の）マンションを賃貸物件として貸し出しを行った場合、どの程度の収益（家賃）が得られるかという考え方です。

収益価値は以下のような計算式で算出できます。

収益価値は売却価値と同様に築年数も大切ですが、賃貸の方が周辺環境や借りたい方のニーズがより反映される形になります。

資産価値が高いマンション4つの特徴

マンションの資産価値の分類について見てきましたが、具体的にはどのような指標でマンションの資産価値が判断されるのでしょうか。

ここでは代表的な4つの指標を紹介します。

人気のエリアにある

不動産サイトやメディアにて毎年「住みたい街ランキング」などが発表されると思いますが、その発表内の上位にランクインしているエリアがいわゆる人気エリアとなります。

人気のエリアの特徴としては

などが挙げられます。
具体的にどんな場所があるのか見てみましょう。

「SUUMO住みたい街ランキング2023　首都圏版～住みたい街（駅）1位は？～」を参考に人気エリアTOP3の特徴を紹介します。

首都圏のランキング上位は下記の通りです。

順位	駅名
1位	横浜/神奈川県
2位	吉祥寺/東京都
3位	大宮/埼玉県
4位	恵比寿/東京都
5位	新宿/東京都
6位	目黒/東京都
7位	池袋/東京都
8位	鎌倉/神奈川県
9位	渋谷/東京都
10位	東京/東京都

横浜/神奈川県

住みたい街ランキング1位は横浜です。

横浜の魅力は、多くの商業施設やレジャースポットを有するだけではなく、文化の発祥地としても栄え続けている点にあります。

赤レンガ倉庫や横浜中華街といった国際色豊かなスポットがあり、日本では味わうことのできない雰囲気を味わえることや、横浜モアーズや高島屋といったショッピングモールも兼ね備えており、一駅で生活が完結する魅力的な街になっています。

また、都内への交通の便も非常に良いのも魅力のひとつです。

横浜駅からは、渋谷駅、新宿駅などのような都内の中心部まで30分程度で出ることができるため、東京に勤めている方のベッドタウンとしても人気が高いです。

吉祥寺/東京都

住みたい街ランキング2位は吉祥寺です。

吉祥寺の魅力は、良い意味で東京らしくないところではないでしょうか。

東京と聞くと、ビル群が立ち並び夜も明かりが煌々としている風景を思い浮かべる方もいらっしゃると思いますが、吉祥寺は都会らしさと居心地の良さが両立された魅力があります。

都会らしさというと、コピス吉祥寺という複合施設を有しており、商業圏としての役割を果たしています。

その吉祥寺には、商業圏とは反対に自然を感じることのできるスポットがあります。

それは井の頭公園です。

広大な面積を有する井の頭公園はファミリー層だけではなく、カップルでも優雅に過ごすことのできるスポットとなっており、この公園が良い意味での都会らしさを取り除いてくれています。

大宮/埼玉県

住みたい街ランキング3位は大宮です。

大宮の魅力は一駅で完結する街づくりがなされている点と都心へのアクセスの良さです。

大宮の商業施設は、ルミネ、マルイ、アルシェ、高島屋、そごうといった名だたる面々が揃っており、ショッピングでは他の首都圏にも引けを取らない充実度を備えています。

アクセス面でも乗降者率が埼玉県内で1位となっており、人気のエリアであることがわかります。

大宮からは東京駅まで約35分、池袋、新宿へも30分～40分と都心部へのアクセスが非常に良いことが魅力になっています。

また、新幹線の発着駅にもなっており、出張などの多いビジネスマンにも好まれる街になっています。

交通アクセスがよい

交通アクセスが良いというのは、大きく二つの見方ができます。

まずは、都心部に近いことや電車1本で都心に出ることができるなどの利便性です。

もちろんどの程度の時間でアクセスできるのか、急行が止まるのか、各駅停車しか止まらないのかなどの細かな条件によって変わってくる部分にもなりますが、一つの指標として覚えておきましょう。

こちらの交通アクセスはエリア全体の評価とイコールになることが多いです。

もう一つの考え方としては、駅やバス停から物件が近いかどうかという考え方です。

駅から徒歩10分以内に位置する物件は、ニーズが高いため自ずと資産価値が高まる傾向にあります。

日当たりがよい

日当たりの良い物件も資産価値が高まる傾向にあります。

日当たりが良いと聞いてまず思い浮かぶのは面している方角だと思いますが、面している方角が資産価値に与える影響は大きいです。

一般的には下記の順番で資産価値の高い方角に面していると考えられます。

ただし周りに遮る建物が少ないマンションでは南向きに面していることで夏の暑さが他の方角に面しているマンションよりも厳しいこともあるので、資産価値が高い＝入居者のニーズが高いとはならない可能性がある点には注意が必要です。

また、日当たりだけではなく、マンションから有名な建物が見えることや、花火が見えるなどの眺めが良い物件の場合、付加価値として評価され資産価値が高まる可能性があります。

周辺の物件に対する優位性がある

周辺物件に対する優位性があるとは、差別化できる要素を持っているかどうかが重要な要素になります。

例えば、周辺物件に比べてデザインが優れている物件であれば資産価値は高くなります。

一般住宅に比べ、デザイナーズ物件の価格が高いことがこちらを裏付けています。

また、周辺物件にない機能を有していることも資産価値を高める要素になります。

例えば、シンプルに住宅に備え付けられている設備の機能が周辺物件に比べ良いなどという目に見える要素がわかりやすいですね。

他にはブランド力のある施工会社が建設を行なったことなども影響してくると考えるべきでしょう。

マンションの資産価値を表す4つの評価額

マンションの資産価値が高いということについて様々な要素を説明してきましたが、これらの要素を数値化することで資産価値を試算することができます。

見ておきたい要素は大きく4つです。

どのように見ていけばいいのかを説明します。

実勢価格

実勢価格とは、不動産が実際の市場で取引をされ、売買された価格のことを言います。

よく耳にする言葉ですと「時価」という単語を使用することもあります。

最も確実に大枠の価値を算出する方法としては、実勢価格を調べることではないでしょうか。

自身が保有しているマンションと類似する内容で取引された価格を調べることで大体の相場感を算出することができます。

国土交通省のサイトである「不動産取引価格情報検索」を使用することで、実際の取引成立金額を調べることができるので、類似条件で検索をかけ、大枠の相場は掴んでおきましょう。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年、地価公示法に基づきエリア内における一般的な土地価格を公表した価格のことです。

毎年3月に発表されるため、最新情報を把握するようにしましょう。

公示地価を用いることで、土地の参考値を算出することができます。

計算方法としては、

にて計算することが可能です。

固定資産税評価額で建物の金額を算出することができるので、合算すると売買金額の参考値つまり資産価値を割り出すことができます。

路線価と相続評価額

路線価とは、道路に面している1㎡あたりの土地価格を国税庁が定めたものになります。

主に相続税などを算出するときに使用される参考価格となっています。

そのため路線価は、相続税評価額と称されることもあります。

路線価は公示地価のおおよそ80％程度になると言われているため、公示地価に80％を掛け合わせることで簡易的に算出することができます。

路線価を調べたい方は国税庁が運営している「路線価図・評価倍率表」を利用しましょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、毎年納付している固定資産税の基準となる指標です。

固定資産税評価額は、毎年4月～6月頃に各市町村より送付されてくる固定資産税納付通知書の中にある、課税明細書を確認することで、土地・建物の固定資産税評価額を知ることができます。

また、固定資産税評価額は概ね、公示地価の7割程度になると言われています。

固定資産税評価額を用いることで、建物の資産価値を算出することができます。

公示地価で算出した土地価格参考値と足し合わせることで物件の資産価値を算出することができます。

マンションの資産価値の実例

築年数と資産価値の推移の参考値として、レインズが出している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」のデータを見てみましょう。

築年数	成約価格 （万円）	平均面積	㎡単価 （万円）
0年～5年	6,136	64.84	94.63
6年～10年	5,538	66.86	82.83
11年～15年	4,886	70.38	69.41
16年～20年	4,685	72.80	64.35
21年～25年	3,746	69.24	54.10
26年～30年	2,275	61.23	37.15
31年～	2,040	57.28	35.61

新築から約10年間は資産価値が高い状態にあるものの、10年を過ぎると大きく価値が落ちてくる傾向にあります。

また、次の下落傾向は21年目からになっていることも見て取れます。

住宅の資産価値は大きくは10年毎に目に見えて下落する傾向があるので、売却時期などを検討する際には10年スパンで考えてみるのもひとつの選択肢になりそうです。

ただ、本データはあくまで平均値のため今まで見てきた通りに築年数だけでは物件の資産価値は図れないので、売却を検討している方は不動産会社に依頼をして査定をしてみることをおすすめします。

マンションの資産価値の調べ方

マンションの資産価値を調べる方法には多くの方法があります。

分類をすると、自分で調べる方法と、業者に調べてもらう方法の選択が取れます。

物件の売却の検討度合いによって、どの方法を選択するのかを判断しましょう。

ここでは、マンションの資産価値を調べる具体的な方法を3つ紹介します。

土地総合情報システムを利用する

一つ目の方法は、国土交通省が運営をしている土地総合情報システムを利用することです。

こちらでは、実勢価格を調べることができます。

過去の取引成約価格を調べることができるため、データの中より

などが類似する物件に絞って検索をかけることで、過去の取引成約価格がわかり、参考にすることができます。

ただし注意が必要なのが、不動産価格は変動的なものであるが故にあまりにも古いデータのみしか取引成約データがない場合はあまり参考にできないので、他の方法を模索するようにしましょう。

また、都心部やその周辺であれば件数が多くあるものの、地方になればなるほど情報量はどうしても減少してしまうため、こちらの方法に固執せずにできる方法で調べることをおすすめします。

不動産のポータルサイトを利用する

二つ目の方法は、不動産のポータルサイトを利用することです。

どのように利用するのかが重要になってきますが、検討はつきますでしょうか？

用いる方法としては、実勢価格を調べる方法に似ています。

調べ方は簡単で、エリアや駅からの徒歩分数、間取り、階数などが類似する物件を探すことです。

実勢価格は過去のデータを見て参考にするのに対し、不動産ポータルサイトの利用では現在のデータを活用します。

類似している条件の物件を見ることで、現在の取引相場を知ることができます。

参考値として自身で調べる方法としてはかなり簡単に行えるだけでなく、どのような物件が販売されているのかを見ることで現在の購入者のニーズなども知ることができるため、売却活動の足掛かりとしてはかなりおすすめの方法になります。

不動産会社による査定を受ける

最後に紹介するのが、不動産会社に査定を受けることです。

不動産会社に査定を受けるデメリットとしては、営業マンが何度も勧誘の電話をしてくるなどもあると思いますが、メリットの方が大きいためこの方法を選択することをおすすめします。

不動産会社に依頼をする場合、直接持ち込む方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。

一括査定サイトを利用すれば時間も取られずに複数の会社より査定結果を受け取ることができるため、方法に迷った際はおすすめの不動産一括査定サイトを利用してみましょう。

マンションの資産価値に関するよくある質問

マンションの資産価値についてよくいただく質問をまとめました。

気になるのは今後の推移について気になる方が多いです。

売り時を検討するためにも推移についての情報は知っておきたいですね。

マンション価格の推移はどうなっている？

全国のマンション価格の推移は過去10数年間で大きく伸びています。

2010年を100として見たときの伸び率はプラス89.4%（全国）となっています。

参考までに他の情報も見てみましょう。

これだけを見ても群を抜いてマンションの価格が上昇していることがわかりますね。

マンションの資産価値は今後上がる？30年後どうなる？

今後のマンション価格は上がり続けることが予想されます。

現在もアフターコロナの影響やウッドショックの影響を受け、価格上昇傾向が続いていますね。

また、海外の投資家が日本の不動産、特にマンションに積極的に投資を行っている影響もあり、今後もしばらくはこのトレンドが続くと思われます。

では、30年後の資産価値についてはどうでしょうか？

30年後の資産価値については、都心部と地方で大きな差が出てくるという見方が強いです。

人口減少の煽りを受け、都心部に人が集まることで都心部の価格は上がり続ける反面、地方の価格は下がっていく可能性があります。

今後の価格推移に注目しておきましょう。

マンションの資産価値まとめ

マンションの資産価値を調べる方法を見てきましたがいかがだったでしょうか。

マンションの資産価値については、自身で調べることができるので売却を検討し始めた方はまずは自身で情報収集をしてみても良いと思います。

最終的には直近のトレンドを把握している不動産会社と協力することで資産価値が高い状態で売却を進めることができるように事前に準備を進めていきましょう。