媒介契約とは？3つの種類のメリット・デメリットと契約時の注意点も解説！

不動産売却の際に、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

しかし、媒介契約がどんな契約なのか？どの種類を選べば良いのか？

と疑問に思うかもしれません。

この記事では、媒介契約の種類やそれぞれのメリット・デメリットを解説しますので、失敗しない媒介契約として知識を身につけましょう！

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不動産売却の際に結ぶ媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買において、買い手や売り手に代わって媒介業者（不動産会社）が取引を仲介する契約のことです。

不動産業者は、売買物件の情報提供や見学の手配、価格交渉の仲介、契約書の作成や手続きの支援など、取引全般に関するサポートを行います。

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

専任・専属専任媒介契約は、売買物件を取り扱う業者が限定され、他の業者には売買物件を紹介できない代わりに、より熱心な販売活動が期待できます。

一方、一般媒介契約は、複数の媒介業者が同時に取り扱い、物件情報が広く公開される反面、熱心な販売活動を期待しにくいという特徴があります。

媒介契約は、不動産のような高額商品を売買する際に一般的に用いられる契約形態であり、媒介業者の専門知識やネットワークを活用することで、スムーズかつ安心な売買が行えます。

媒介契約の目的

不動産における媒介契約の主な目的は、売主と買主の間で円滑な売買取引を促進することで、取引全般に関するサポートを行います。

また、不動産業者は、不動産市場の動向や法律・税制などの情報に詳しく、その知識を活かして売買物件の適正な価格設定や条件付けを行います。

これにより、売主は適切な価格で物件を売却し、買主は自分に適した物件を適正価格で購入することができます。

さらに、媒介契約を締結することで、不動産取引におけるトラブルやトラブルのリスクを減らすことができます。

不動産売買の中でトラブルになりやすい傾向にあるのが個人間売買で、不動産会社を通さずに取引することです。

不動産業者が契約書の作成や手続きをサポートすることで、契約内容が明確になり、取引の過程での紛争やトラブルを未然に防ぐことができます。

このように、不動産における媒介契約は、売主と買主の両者にとって、円滑かつ安心な売買取引を実現するための重要な役割を果たします。

媒介契約の種類

不動産における媒介契約は、

の3種類があり、それぞれの特徴は以下のようになっています。

媒介の種類	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他仲介業者への依頼	◯	×	×
自己発見取引	◯	◯	×
レインズへの登録	義務なし	7営業日以内	5営業日以内
売主への販売報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
媒介契約期間	標準媒介契約約款では3ヶ月以内	宅地建物取引業法の定めにより3ヶ月以内	宅地建物取引業法の定めにより3ヶ月以内

さらにそれぞれの媒介の種類を詳しく説明するとともに、メリット・デメリットも解説していきます。

一般媒介

一般媒介契約では、複数の媒介業者に物件を仲介・販売を依頼するため、売却チャンスを最大限に広げることができます。

また、複数の業者に依頼することで、競争原理が働き、媒介業者が積極的に物件の販売活動を行うことが期待できます。

その分、レインズ（指定流通機構）という不動産会社しか閲覧できないネットワークへの登録義務がなかったり、売主への販売活動報告の義務がないということに関しては注意しておきましょう。

メリット・デメリット

【メリット】

一般媒介契約の最大のメリットは、売却チャンスを広げることができることです。

複数の媒介業者に物件を依頼することで、より多くの買い手に物件情報を提供できます。

また、複数の業者に依頼することで、物件の相場価格をより正確に把握することができ、適正価格での売却が可能になります。

【デメリット】

一方で、一般媒介契約のデメリットとしては、媒介業者間の連携がうまくいかない場合があることが挙げられます。

また、複数に依頼するという観点から、売却価格に変更があったり、内覧のための鍵の手配をそれぞれの不動産会社と行う必要があるので、単純に手間が増えると言う点もデメリットになります。

複数の業者が販売活動を行うため、誰が売買契約を締結したのか分からない、媒介業者の間で情報共有がされないなどのトラブルが発生する場合があります。また、販売活動に対して媒介手数料が高くなる可能性もあるため、注意が必要です。

以上のように、一般媒介契約は、売却チャンスを広げることができるため、売主にとってはメリットが大きい契約形態ですが、媒介業者の連携不足や媒介手数料の高さなどがデメリットとして考えられます。

専任媒介

専任媒介契約では、物件の販売を1社の媒介業者に限定して依頼するため、販売活動が統一され、媒介業者が積極的に物件の販売活動を行うことが期待できます。

また、媒介業者と売主の間には専任契約が締結されるため、媒介業者は売主の利益を最優先に考えた販売活動を行うことができます。

販売活動報告も2週間に1回は送られてくるため、どんな状況かを把握しやすく、見通しが効く契約形態と言えるでしょう。

メリット・デメリット

【メリット】

専任媒介契約の最大のメリットは、媒介業者と売主との信頼関係が構築されることです。

1社の媒介業者に販売を依頼することで、媒介業者は売主のニーズや要望を把握し、最適な販売活動を行うことができます。

レインズへの登録義務もあるため、他の不動産会社も買主のための物件探しで仲介することができるため、1社への依頼であったとしても大きく露出が減ることなく販売活動をすることができます。

【デメリット】

一方で、専任媒介契約のデメリットとしては、売却チャンスを限定してしまうことが挙げられます。

1社の媒介業者に販売を依頼するため、買い手に物件情報を提供できる範囲が限定されます。また、不動産業者によっては、販売活動を行う意欲が低い場合があります。

あまり露骨に行う業者は少ないと思いますが「囲い込み」には注意しておきましょう。

囲い込みとは、自分たちで買主も見つけて、双方から仲介手数料をもらうために、まだ売れていない物件であっても、商談中というように見せかけ、他の不動産会社への紹介を遮断することを言います。

もし早期に売却したい・せっかくの買主を逃したくないという売主にとってはデメリットになってしまいます。

以上のように、専任媒介契約は、媒介業者と売主との信頼関係が構築されることが最大のメリットとなりますが、販売チャンスが限定されるデメリットがあります。

不動産業者の選定が重要となる契約形態であるため、売主は慎重に選定することが求められます。

専属専任媒介

専属専任媒介契約では、専任媒介と同様に物件の販売を1社の媒介業者に限定して依頼するため、販売活動が統一され、媒介業者が積極的に物件の販売活動を行うことが期待できます。

さらに、自己発見取引も禁止となるため、売主自ら見つけてきた買主と個人間の取引もできません。

しかし、販売活動報告が1週間に1回以上、レインズへの登録も5営業日以内となるため、積極的な販売活動が行われます。

メリット・デメリット

【メリット】

専属専任媒介契約の最大のメリットは、媒介業者と売主との信頼関係が構築され、販売活動が最も積極的に行われることです。

販売報告義務が1週間に1回以上であることから、毎週何かしらのアクションがないと売主への報告が簡素なものになってしまいます。

それを避けるためにも、各ポータルサイトへの登録やチラシの作成、オープンハウスなど、できる販売活動を行う可能性が高いです。

【デメリット】

一方で、専属専任媒介契約のデメリットとしては、他への依頼が一切できない点です。

他者への売却依頼ができないのは、専任媒介でも同じですが、自己発見取引もできなくなるため、万が一、不動産業者が全く販売活動を行なってくれない場合でも、売主であるあなたは手出しができなくなってしまいます。

また、媒介契約の期間は3ヶ月以内となっていますが、多くの不動産会社は3ヶ月で契約することが多いため、貴重な販売期間を無くしてしまう可能性があります。

専任媒介でもお伝えしたように、一定期間は1社の不動産会社に任せてしまう契約形態のため、慎重に選定する必要があります。

不動産における媒介契約の注意点

不動産売却で媒介契約を不動産会社と締結しますが、締結時に下記の注意点に留意しましょう。

トラブルにならないためにも、しっかりと確認するようにしましょう。

売却期間や売却金額などの希望を明確に伝える

売却期間については、売主が物件を売却する期間を明確に伝えることが必要です。

これにより、媒介業者は販売活動のスケジュールを立てることができます。

また、売主が売却期間を明確に伝えることで、媒介業者がより効果的な販売活動を行うことができます。

不動産業者は、物件の評価額や市場動向などを考慮して、適切な売却価格を設定しますが、売主が望む売却金額と異なる場合もあります。

そのため、売主が希望する売却金額を明確に伝えることで、不動産業者との間で適切な売却価格を設定することができます。

以上のように、媒介契約を締結する際には、売主が媒介業者に対して売却期間や売却金額などの希望を明確に伝えることが大切です。

不動産会社の販売活動内容を確認する

次に、不動産会社の販売活動内容を確認することにも注意しましょう。

具体的には、不動産会社がどのような販売活動を行うのか、どのような媒体や手法を使って広告を展開するのか、販売スタッフの質や人数はどうなっているのか、などを確認することが大切です。

また、販売活動においては、不動産会社の独自のネットワークやデータベースを活用して、購買意欲の高い顧客に的確にアプローチすることが求められます。

このため、不動産会社が保有する情報やノウハウ、販売実績などを確認することも重要です。

これにより、より効果的な販売活動を行い、適切な売却価格を設定することができます。

仲介手数料やその他費用を確認する

仲介手数料やその他の費用についても、事前に確認するようにしましょう。

一般的に、不動産の売買や賃貸においては、不動産会社に仲介手数料が発生します。

この手数料は、契約物件の価格に応じて一定の割合がかかることが多く、高額なものになる場合もあります。

さらに、不動産会社によっては、特定の販売手法や物件紹介方法に特化したサービスを提供し、それに対する費用が発生する場合があります。

例えば、ホームステージングやプロモーション動画の制作、SNSやポータルサイトへの掲載などが挙げられます。

これらのサービスを利用するかどうかは、個々の契約に応じて判断する必要があり、費用がかからずに行なってくれる場合もあるため、事前に確認しましょう。

以上のように、不動産における媒介契約を締結する際には、仲介手数料やその他費用についてもしっかり確認することが大切で、不要な費用を回避し、円滑な取引を行うことができます。

不動産売却の媒介契約の締結の流れ

不動産会社に売却を依頼する際の流れとして、

の3点に分けて解説していきます。

媒介契約書のタイミング

不動産における媒介契約書のタイミングは、売主と不動産会社が物件の仲介・販売に関する条件などを話し合って、合意に達した後に締結されます。

具体的には、売主と不動産会社が面談を行い、物件の情報や希望条件、販売戦略などを確認した後に、媒介契約書の内容について話し合いを進めます。

売主が仲介業者に依頼する内容や仲介手数料などの条件が合意されたら、媒介契約書が作成され、契約が締結されます。

媒介契約書の作成には、不動産会社が作成することが一般的です。

契約書には、仲介業務に関する条件や仲介手数料の金額、販売期間などが明確に記載されます。

契約書に記載された内容については、売主がよく確認し、必要に応じて修正を依頼することができます。

媒介契約に必要なもの

不動産における媒介契約の際に、売主が必要なものは以下のようなものがあります。

媒介契約時には署名と印鑑だけで完了しますが、販売にあたっての資料として準備しておくとスムーズに進み、実際に売却できた時に原本が必要になるので、予め準備しておくとよいでしょう。

1.不動産物件に関する情報

物件の所在地や面積、間取り、築年数、設備・機能、現況などの情報を把握しておくことが必要です。

2.権利証や登記簿謄本

売主が不動産の所有者であることを証明するために、所有権証書や登記簿謄本が必要になります。

また、抵当権や担保権の有無についても確認する必要があります。

3.税金に関する書類

不動産取引においては、売買代金に対して税金が課せられ、具体的には、所得税や固定資産税などがあります。それらに関する書類や証明が必要になることがあります。

4.その他の書類

土地区画整理事業や建築基準法に関する書類、建物の保証書や修繕履歴など、物件に関する様々な書類が必要になる場合があります。

媒介契約書の読み合わせと締結

不動産における媒介契約書の読み合わせと締結の流れは以下の通りです。

契約書の準備

不動産業者が媒介契約書を作成し、売主に提示します。契約書には、物件の情報、媒介業務の内容、仲介手数料などが記載されています。

契約書の説明と確認

不動産業者が売主に対して、契約書の内容を説明し、売主が納得した上で契約書に署名押印します。

不動産業者は、契約書に署名押印する前に、売主が契約書の内容を正確に理解していることを確認する必要があるため、可能であれば読み合わせを行います。

媒介契約の締結

売主と不動産業者が契約書に署名押印した時点で、媒介契約が成立します。

このとき、売主には契約書のコピーが渡され、契約書には契約締結日が記載されています。

契約書の保管

売主は、媒介契約書を大切に保管しておく必要があります。

媒介契約書は、物件の売却に関する最も重要な文書の一つであり、万が一紛失してしまうと、トラブルの原因になる可能性があります。

以上が、不動産における媒介契約書の締結の流れです。

売主は、契約書の内容を正確に理解し、納得の上で署名押印することが重要なので、可能な限り、読み合わせなどを行い、不明点はその場で解決するようにしましょう。

媒介契約の解除について

思うように売却が進まなかった場合や、専任・専属専任媒介をやめ、一般媒介にする場合などの理由から媒介契約の解除を行う場合があります。

多くの場合は3ヶ月で媒介契約を結ぶことが多いため、3ヶ月ごとに更新や解除を行いますが、それ以外の場合の解除方法なども解説します。

契約解除の条件や費用

不動産売却の媒介契約を解除する場合は、契約書に定められた解除条件や方法に従う必要があります。

一般的には、媒介契約の期間が終了している場合や、契約書に定められた解除条項に基づいて解除することができます。

ただし、媒介契約期間内での解除の場合は、契約書に解除時期や解除料金の規定があることが一般的です。

また、契約書に定められた条件に従わない場合や、契約書に記載された媒介業者以外での売却が成立した場合には、違約金や損害賠償が発生することがあるため、契約書をしっかりと確認するようにしましょう。

契約解除の手続き方法

契約期間満了での解除はどちらから連絡をして更新の有無を伝えれば完了しますが、万が一、契約期間中の場合は下記のような手続きを踏むことが一般的です。

不動産売却の媒介契約を解除する場合は、契約書に定められた解除手続きを取る必要があり、書面による解除通知を行い、受領確認を取ることが必要です。

解除通知書には、以下の内容が含まれることが一般的です。

解除通知書は、郵送やFAX、Eメールなどの方法で送付することができますが、確実な手続きを行うためには、受領確認を取ることが大切です。

また、媒介契約には解除時に支払う解除料や違約金の規定がある場合がありますので、契約書をよく確認し、手続き前に費用の詳細を確認するようにしましょう。

媒介契約に関するよくある質問

最後に不動産における媒介契約に関するよくある質問として、

の3つについて解説します。

媒介契約書の交付義務違反とは？

不動産において、媒介契約を結ぶ場合、不動産業者は媒介契約書を売主に交付することが法律で義務付けられています。

この媒介契約書の交付義務を果たさない場合、不動産業者は交付義務違反になります。

媒介契約はなぜ必要？

不動産において媒介契約が必要な理由はいくつかあります。

まず、媒介契約によって、売主や買主が不動産業者を通じて円滑に物件の売買や賃貸を行うことができます。

不動産業者は専門知識を持ち、市場動向や物件の相場などの情報を提供することができ、媒介契約を結ぶことで、不動産業者が物件の広告や販売活動を行い、適切な価格で売買契約が成立することが期待できます。

また、媒介契約によって、売主と買主の間のトラブルを防止することもできます。

媒介契約には、物件の状態や価格、契約条件などが明確に記載されるため、売買契約に不備が生じることを防ぐことができます。

媒介と仲介の違いは？

不動産において、媒介とは販売や賃貸をする物件を不動産業者が仲介することで、売主や貸主と買主や借主をつなぐ役割を指します。

媒介契約を結ぶことで、売主や貸主が物件を売却や賃貸するための広告や販売活動を行ってもらえます。

一方、仲介は販売や賃貸をする物件の売主や貸主からの依頼に基づき、仲介業者が買主や借主を紹介することで、売買や賃貸契約が成立する役割を指します。

つまり、媒介は売主や貸主側に対して行われる業務であり、仲介は買主や借主側に対して行われる業務です。

媒介契約まとめ

媒介契約はトラブルなく不動産売却を行うために、不動産会社と結ぶ契約です。

あなたの不動産を円滑に売却するサポートをしてくれるために結ぶものですが、どの不動産会社と結ぶのか？どの形態で結ぶのかも重要になります。

スムーズな不動産売却を目指すためにも、しっかりと内容を理解して媒介契約を結ぶようにしましょう。

まだ、どの不動産会社に依頼するか決めていない場合は、不動産一括査定を利用することもおすすめします！