一戸建て売却をシミュレーション！相場や売れない戸建てを売るコツも解説！

現在住んでいる戸建ての売却を考えたことはありますか？

戸建てを売却するにはいくつか抑えておきたいポイントがあり、要点を抑えておかなければ想定よりも低い金額での売却を行うことになり、後悔してしまうケースも少なくありません。

販売時の一工夫で売却のスピード感や価格も変わってくるので、売却時の要点をしっかりと押さえ納得のいく売却活動を行いましょう。

一戸建てを売却する前の事前準備

現在所有している戸建てを売却しようと考えたときに、「いくらで売却できるのか？」という大きな枠で考える方は多いと思いますが、売却の際にマイナスになるものがあるのはご存じでしょうか？

ここでは、売却の際にかかる諸費用や必要書類を解説します。

諸費用の計算

戸建ての売却の際には、売却による収益だけではなく、税金や手数料といった支出も生まれます。
イメージとしては、

売却額 － 諸費用 ＝売却益

として、手元に入ってくる金額となります。

主な諸費用の一覧は下記になります。

仲介手数料

仲介手数料とは売買を仲介してもらった不動産会社に対し、報酬として手数料を支払う必要があります。

取引を行う物件の金額により仲介手数料の上限は定められております。

売買金額	上限額
200万円以下	物件売買金額の5％＋消費税
200万円以上400万円以下	物件売買金額の4％＋消費税
400万円以上	物件売買金額の3％＋消費税

こちらの上限は国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」を引用したものですが、計算をするとなると細かく計算を何度もする形になるので、覚えておきたいのは下記の簡易計算になります。

売買金額	上限額
200万円以下	物件売買金額の5％＋消費税
200万円以上400万円以下	物件売買金額の4％＋3万円＋消費税
400万円以上	物件売買金額の3％＋6万円＋消費税

自身の物件の売買金額に応じてどの程度の仲介手数料が必要になるのかはこの表を参考にし、計算を行い事前に把握しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、自身が所有している不動産を売却した際に得た売却益に対して発生してくる税金のことです。

譲渡所得税は下記の式で求められます。

譲渡所得税＝（収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除）×税率

また、譲渡所得税には、物件を所有してから売買をして手放すまでの期間によって税率が変わる税制度でもあるので、どの程度の税率がかかってくるのかは把握しておきましょう。

名目	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超え	20.315％

自身が住んでいた物件であれば、3000万円控除という税控除が使用できる可能性が高いため、税率と同様に押さえておきましょう。

3000万円特別控除とは？

3000万円特別控除とは、国税庁が定める「マイホームを売ったときの特例」にあるように、不動産の売却時に発生する売却益を控除できる特例のことです。

3000万円特別控除の要件は、

と、細かく定められているものの自宅として居住をしている方であればほとんどの方が当てはまる内容になっています。

また、購入時の価格よりも3,000万円も高く売却ができるケース、つまり3,000万円以上の売却益を得られるケースはほとんどないため、基本的には控除できるものとして認識しておいた方が良いです。

ただ注意したい点としては、この特別控除は自動的に反映されるものではないということです。

必要書類を揃えた上で確定申告が必要になるので、該当する方は売却後の確定申告で必ず漏れがないように注意しましょう。

印紙税

印紙税は物件の取引金額に応じて、必要額の印紙を売買契約書に貼付し納税をします。

不動産売買では売買契約書の原本にのみ貼付するため、納税者は買主になることが多いですが、売主側でも原本が必要になった場合は同様に印紙が必要になりますので、どの程度の金額がかかるのかは把握しておきましょう。

契約金額	税額（印紙税額）	軽減税額
500万円を超え、1,000万円以下の場合	10,000円	5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下の場合	20,000円	10,000円
5,000万円を超え、1億円以下の場合	60,000円	30,000円
1億円を超え、5億円以下の場合	100,000円	60,000円

※軽減措置は平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成される契約書が該当する

必要書類の確認

戸建てを売買する際には、下記のような書類が必要になります。

引き渡し時に必要な書類となりますが、事前に用意しておくことで直前に慌てることがなく進めることができます。

建築確認済書や検査済書については、売買契約書作成時にも使用されるものになるので、売買契約を締結するまでには用意できるように保管しておきましょう。

書類名	内容
建築確認済書、検査済書	建築基準法で定められた建物として工事が完了していることを証明する書類。
印紙	売買契約の金額によって必要額は変動。 10,000円～100,000円程度が相場。
登記済書または登記識別情報	法務局より発行される書類。 物件の所有者を証明できる。 現在は登記識別情報に統一されている。
印鑑証明書	発行してから3カ月以内のものが一般的。 共有名義の場合は共有名義者全員分の印鑑証明書が必要になる点に注意。
本人確認書	運転免許書、パスポート、マイナンバーカード、健康保険書などの自己を証明できる本人確認書類。
固定資産税納付書	固定資産税や都市計画税の納付書

希望金額と売却期間の確認

売却を検討される際には、希望の金額をまずは考えておくことが重要です。

どの程度で売却できれば目的を果たせるのかなどは事前に検討しておき、販売希望額や最低売却額は不動産会社と話せる状態にしておきましょう。

また、売却期間については6ヶ月～8か月ほど見込んでおくと無理のないスケジュール感で売却に当たれます。
大枠の期間イメージとしては下記になります。

項目	期間
情報収集～査定	1ヶ月
不動産会社選定～媒介契約締結	1ヶ月～2ヶ月
売却活動開始～売買契約の締結	2ヶ月～4ヶ月
引き渡し	1ヶ月～2ヶ月

物件によって差分は出てきますが、大きなスケジュール感としてはこちらが一般的な形になります。

また、自宅を売却される場合は住み替えの方がほとんどだと思いますので、いつまでに資金化しなければならないのかという逆算を行った上で早めに売却活動を始めることが重要です。

一戸建てがいくらで売れるかシミュレーション

どの程度の物件が、どの程度で売買できるのかをシミュレーションしていきます。

まず手取り額の計算方法ですが、ざっくりと以下の式を用います。

手取り ＝ 売却価格 － 住宅ローンの残債 － 諸費用（仲介手数料含む） －税金

物件価格は経年劣化や立地によって変動してくるため最新の情報を認識しておく必要があります。

新型コロナウイルスの影響により一時的に価格上昇が続いている状態が訪れましたが、現在もその傾向は続いています。

顕著なのは、

という形になります。

以下のケースでシミュレーションしてみましょう。

5000万円で買った築15年の戸建て

以下の条件の場合のシミュレーションです。

以下の形で費用を算出します。

首都圏ではあるものの、地方に寄っているため販売ニーズが落ちていることが要因で金額の値下げを行わなければ売却が成立しないケースが考えられます。
そのため大きな手取り額が得られない例です。

4000万円で買った築20年の戸建て

以下の条件の場合のシミュレーションです。

以下の形で費用を算出します。

築年数がある程度経っているものの、東京都内物件であることから土地の資産価値の高さや需要があり、高価格での販売を行える例になっています。
築20年のタイミングは、外壁のリフォームなどを行っているかどうかも査定に影響する部分になるので、リフォームの実施有無で価格を検討しましょう。

3000万円で買った築25年の戸建て

以下の条件の場合のシミュレーションです。

以下の形で費用を算出します。

東北地方の主要都市を参考にシミュレーションしています。

購入から25年経過すると大半の人は住宅ローンを完済ないしは残ローンがもうまもなく完済という方が多いので、売却金額から住宅ローンの返済に充てる費用は少なくなりがちです。

2000万円で買った築50年の戸建て

以下の条件の場合のシミュレーションです。

以下の形で費用を算出します。

築50年ともなると建物の価値もほとんどなく、土地だけの金額で見られがちです。

またこのような物件は、取り壊しを行い新築するケースやリノベーションするケースが大半のため、その費用を見越したうえで金額をつけなければ販売が難しく、結果的に想定よりも低い金額での売買になってしまう可能性があるので注意しましょう。

一戸建ての売却の流れ

戸建ての売却を検討した際に、どのような流れで売却に至るのかのポイントを確認しましょう。

大枠のステップとしては、7つに分かれます。

それぞれの項目での押さえておきたいポイントを解説しますので、売却を検討した際にお役立てください。

売却相場を調べる

まずはどの程度の金額で売却ができるのかを把握するために売却相場を調べましょう。

方法はいくつかありますが、代表的な方法を2つ紹介します。

売却相場を知るうえで最も間違いのない方法なのは、不動産会社に聞いてしまうことです。

不動産会社は不動産売買のプロなので、トレンドなども踏まえた上での価格相場を把握しております。

そのため、不動産会社に聞くことで売却相場を知ることは間違いのない一つの方法になります。

ですが、不動産会社とコンタクトを取ったりする時間もない方や、まだそこまで売却に本気でない方もいらっしゃると思いますので、そのような方におすすめなのが、ポータルサイトを活用する方法になります。

SUUMOやHomesといった不動産ポータルサイトを活用し、エリアや間取り、築年数が似ている物件の売買価格をいくつか見ることでおおよその売却額を算出することができます。

この方法であれば多くの時間を費やさずに売却相場をある程度把握することができるため、おすすめです。

どちらにせよ自分に合った方法でまずは売却相場をなんとなく掴んでおきましょう。

不動産一括査定サイトで査定

つぎはおすすめの不動産一括査定で物件の査定をお願いしましょう。

不動産一括査定サイトを使用することで、複数社より査定結果をもらうことができるため、相場観を知れる意味合いもあれば、わざわざ自分で足を運んで不動産会社を探す必要もなくなります。

「売却はしたいが時間がない…！」という方には特におすすめの方法です。

不動産会社と媒介契約

査定などを通じ、不動産会社とのコンタクトを取り終えた後は、媒介契約を締結します。

媒介契約には3種類あります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
媒介契約可能社数	1社のみ	1社のみ	複数社
自己発見取引可否	できない	できる	できる
依頼主への報告義務	1週間に1度	2週間に1度	なし
指定流通機構（レインズ）への登録義務	あり	あり	なし

目的に応じてどの媒介契約を選ぶべきなのかはしっかりと判断した上で媒介契約を締結しましょう。

媒介契約の締結が完了したらいよいよ物件の販売開始です。

内覧と申し込み

販売を開始すると内覧の希望者が出てきますので、対応が必要になります。

内覧では、陽当たりや物件の状態を見るのが主になりますがしっかりと見ていただけるように清掃はしておきましょう。

いわずもがな水回りの清掃は行うと思いますが、意外と抜け漏れが起こるのがバルコニーです。

陽当たりの確認でバルコニーに出る機会はあるはずなので、しっかりと清掃しておきましょう。

内覧を経て、条件が合えばお申込みをいただく流れになります。

売買契約の締結

申し込み後は売買契約の締結を行います。

売買契約書については、不動産仲介会社が基本的には作成してくれますが、今後のトラブルを避けるためにも【契約不適合責任】の項目についてはしっかりと確認しておきましょう。

どのような瑕疵に対し、どの程度の期間保証しなければいけないのかなどを買主と合意を取っておくことで売却後のトラブルの可能性を減らすことができます。

決済と引き渡し

決済と引き渡しは平日に銀行で行われます。

売買契約時に手付金として受領した金額以外の残代金をここで決済し、住宅を引き渡す形になります。

ほとんどがこのタイミングで不動産会社に対し、仲介手数料を支払うことになるので、自身で仲介手数料を用意しておくことも忘れないようにしましょう。

また、実印や本人確認書類がないと決済が滞りなく進められなくなるので、そのような書類も忘れないようにしましょう。

確定申告

不動産の売買が完了した翌年には確定申告が必要になります。

基本的には、不動産を売却し売却益が出た場合のみ確定申告が必要になりますが、売却益が出なかった場合でも税金の緩和や還付金などを受けられる可能性があるため、確定申告は原則行うものと思っておきましょう。

期間は翌年の2月16日～3月15日の1ヶ月間のみとなるので、書類の準備や申請漏れが起こらないようにスケジューリングしておきましょう。

売却益の計算には、国税庁の定める「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」にもありますが、売却益がどの程度出たのかは下記の式で求めることができるので覚えておきましょう。

課税譲渡所得金額　＝　収入金額　－　（取得費＋譲渡費用）　－　特別控除額

一戸建ての売却で売れない時の対処法と注意点

売りに出したものの中々売れないという事態が起こることがあります。

ここでは下記のケースの時の対処法や注意点の一例を紹介します。

郊外の一戸建てが売れない場合

郊外に物件を持っており、需要の面から中々販売活動が上手くいかず売り切れないという事態が起こります。

対処法としては、地方の販売が強い不動産会社に依頼をしてみることで解決するケースがあります。

近くに住んでおり、地域に根差した実績を持っている地場業者を自身で探すことが理想的ではあるものの、一筋縄では探すことは難しいかと思います。

そのためには、自分で足を運んで探すのではなく、販売地域の売却実績を持っている会社をネット上で探すのが最も効率の良い方法になります。

そこで有効なのは、おすすめの不動産一括査定を活用することです。

一括査定サイトの中には都心だけではなく地方にも強い業者が揃っているサイトもあります。

そのようなサイトを探し、査定を実施することで地方販売に強い不動産会社を見つけることのできる可能性が広げられます。

地方物件の販売でうまくいかない場合は、査定サイトを利用して業者を探し直してみることをご検討ください。

駅近の狭小住宅で売れない場合

駅近の物件を所有しており、需要や希少性が高いことから売れるだろうと思われる方もいらっしゃると思いますが、その物件が狭小物件の場合、その限りではありません。

狭小物件は、住みにくさや建物の耐震性を気にする買主が多く、どんなに立地が良くとも敬遠されがちな物件です。

売れないケースとしてよく考えられるのは、駅近というだけで強気な価格設定をしているケースが多くあります。

そのため、中々売れない場合は販売価格を下げてみることも検討しましょう。

また、売り切るためには内覧に来ていただいた買主候補に魅力をしっかりと伝えることが対処法になります。

どの程度の採光が確保できるのか、生活をした場合どんな生活になるのか、周辺環境は気にならないかなど買主候補の方が不安に思われるであろうポイントをしっかりと説明してあげることで契約締結を近づけることができます。

1年以上も売れない場合

販売を開始してから1年以上経過してしまった、いわゆる長期在庫化してしまった物件については、多くの要因が考えられます。

このような場合、短期で解決を図る場合は、販売価格を見直す、不動産会社を変更するなどの対策が有効です。

販売価格は1年も経てばトレンドも変わり、エリアの価格水準も変わってきます。

そのため、自身が販売しているエリアでの価格が適正価格なのかどうかをまずは調べ直しましょう。

適正価格で販売できているものの長期在庫化してしまっている場合については、エリアの需要にマッチした物件ではない可能性が高いため、適正価格よりも下げた価格での販売を行うことで解消することがあります。

また、販売している不動産会社を1年間変更していないのであれば変更することも検討しましょう。

残念ながら不動産会社の中には、ポータルサイトに掲載のみして放置して販売活動をしてしまうケースも存在します。

自社のリストへのアプローチやポスティングなど積極的な活動を行ってくれる販売会社に変更したことで売却が進むケースもありますので、販売活動が長期化してしまった場合は不動産会社の変更も視野に入れましょう。

共有者がいる場合は委任状が必要

土地や建物が自身の名義だけではなく、親族の名前の入った共有名義である場合は売却時に委任状が必要になるので注意が必要です。

共有名義の不動産を売却する場合は、共有名義に含まれている方全員の売却合意や売却時の立会いが必要になります。

ですが、委任状をもらっておき自身が代理人となることで、上記の方法を取らずに売却活動を進めることができます。

不動産会社で委任状のフォーマットが用意されていることが多いため、売却を始める際に不動産会社に説明し、委任状のフォーマットを受け取った上で、親族からの委任状を回収しておきましょう。

一戸建ての売却で売れやすくするコツ

戸建ての売却を進めるにあたり、売れやすくするコツがいくつかあるので紹介します。

のようなコツがあるので紹介していきます。

最低限の清掃はする

買主候補の方が物件を見られる際に最低限の清掃はしておきましょう。

少し汚れた物件を見るよりも清潔な物件を見た方が買主候補の方の購入モチベーションを高められるためおすすめです。

清掃だけでなく整理整頓をしておくことで居住スペースを広く見せることも可能です。

生活のイメージを持ってもらえることが売却への近道なので、手を抜くことなく清掃、整理整頓は行いましょう。

物件のアピールポイントを整理する

買主候補に対してどういう物件であるのかを説明できるようにしておきましょう。

例えば、

などの訴求できるメリットをしっかりと伝えられるようにしましょう。

またメリットだけではなく、デメリットも伝えてあげることも重要です。

そのデメリットに対し、どういう対策をして過ごしているのかを伝えてあげることで生活をイメージしやすくなり購入に近づけることができます。

戸建の売却が得意な不動産会社を選ぶ

売却をする際にはどういう物件やエリアに強い不動産会社であるのかを把握するようにしましょう。

特に物件種別は大切で、土地の売買に強い業者、マンション売買に強い業者、戸建て売買に強い業者と多様な業者が存在します。

自身の販売を検討しているエリアで特に戸建ての売買に強い業者を販売実績を聞きながら探していきましょう。

適正価格で販売する

販売を開始するにあたって、最も大切なのは適正価格で販売することです。

どんなにニーズのある立地、間取りの物件だとしても相場価格よりも遥かに高い額で販売されている物件は売れ残ってしまうリスクが高いです。

適正価格で販売をするのにおすすめな方法は不動産一括査定のおすすめを用いることです。

査定サイトを利用して複数社の査定結果を確認することで大体の相場感を掴むことができます。

その情報を参考に相場前後の価格で販売を行うことで早期に売買を成立させることができます。

一戸建ての売却まとめ

戸建ての売却時の流れやシミュレーション、注意点を見てきましたがいかがだったでしょうか。

売却は皆様が考えている以上にスピード感が重要になります。

ひとつ、指標として覚えておいていただきたい内容としては、「販売会社が公表している平均売却期間以上に販売に時間を要する場合は販売会社の変更を検討すること」です。

物件によって売却までのスピードが違うのは必ず起こりうることですが、まだ判断できないとずるずる販売会社を変更せずに売却活動を行ってしまった場合、物件を長期間チェックしているユーザーからは「売れ残り物件」とみなされ、大幅な値下げを待たれてしまうことも起こりうります。

販売会社と戦略をしっかりと建て、その計画通りに進んでいるのか、どのタイミングで値下げを行うのかなど大枠のスケジュール感を握っておくことで、売却活動をスムーズに進めていただければと思います。

現在はWebサイトを利用して不動産会社を探すことのできる時代のため、不動産会社選びに苦戦しそうな方、不動産会社を変更しようとしている方はぜひ一度、おすすめの不動産一括査定を活用し、いくつかの不動産会社とコンタクトを取ることをおすすめします。