空き家を売却する方法まとめ！費用・税金・特例や売却の流れまでを徹底解説

空き家を売却する際には費用や税金が発生するため、売却価格が全て手元に残るわけではありません。

そのため、売却開始時点では手残り額を想定してすすめる必要がありますが、そのためには諸費用と税金について調べる必要があります。

また、税金については特例についても知っておくべきといえます。

そこで、この記事では空き家を売却する際に押さえておくべき費用や税金、特例、売却の流れについて、解説します。

空き家売却の特例『空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除』とは？

空き家を相続し売却する場合、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という特例を受けることができます。

この特例は、相続して3年以内に空き家を売却することで利用することができ、譲渡所得税の課税額から3,000万円が控除されます。

また、この特例は令和5年2月に改正され、基準日が令和6年1月1日より前は改正前、移行は改正後の特例が適用されます。

そのため、2024年に空き家売却を検討される人はどちらの運用基準になるのかが重要です。

空き家売却の特例の適用条件

空き家売却の特例に適用できるかどうかは、チェックシートで事前に確認することができるため、事前に把握することをおすすめします。

適用条件の大きなポイントは、次の通りです。

空き家売却の特例の必要書類

空き家売却の特例を受けるためには被相続人居住用家屋等確認書を取得し、確定申告を行う必要がありますが、この書類を入手するためには次に挙げる書類を準備することになります。

この場合、空き家を「家屋」として売却するか「土地」として売却するのかで準備する書類が変わるため、間違えないようチェックすることが重要です。

空き家売却の特例を受ける際の注意点

空き家売却の特例を受けるためには複数の条件をクリアする必要がありますが、この章ではその中でも注意すべきポイントについて、解説します。

特例は一度しか使えない

たとえば空き家を多く保有する被相続人から全ての空き家を相続した場合、この特例は任意の一戸建てのみが対象となり、一度しか利用できないという制限があります。

また、1億円以下の空き家が対象となることからも、どの空き家売却で利用するのかは十分に検討する必要があります。

収益利用した場合は使えない

相続後に賃貸に出すなど、他人が利用した場合には特例の対象外となります。

この条件を知らずに賃貸にだしてしまい、特例を利用できなくなるケースが多いため、注意が必要です。

相続人の数によって控除額が変わる

令和5年の法改正によって、相続人が3人以上いる場合は控除額が1人あたり2,000万円となるため、相続人の数を把握しておくことが重要となります。

確定申告が必要

空き家売却の特例に限らず、譲渡所得に関連する特例は確定申告をすることによって受けることができます。

つまり、条件を満たしたからといって自動的に税控除されるわけではなく、何もしければ控除されていない税金を支払うことになるため、確定進行は必須といえます。

空き家を売却する方法

空き家の特例を受けるためには「中古住宅」として売却するのか「土地」として売却するのかで、売主としての対応が変わります。

そのため、どちらで売却すべきかについては、正しく知っておくべきです。

そこで、この章では空き家の売却方法を検討する際のコツについて、解説します。

築20年以内なら『中古住宅』として売却できる

空き家の売却方法を検討する際、築20年が一つの基準年数となります。

なぜなら、国税庁の公開している減価償却表によると木造の耐用年数は22年となっており、資産価値の残存有無ラインとなるからです。

つまり、築20年以内であれば中古住宅として売却し、解体費を削減する方法がおすすめといえます。

築20年以上なら『古家付き土地』として売却

築20年以上の場合は古家付き土地として売却し、売主負担で解体する方法が一般的です。

ただし、空き家の状態が良く、設備の劣化や損傷が少ない場合には、中古住宅としても並行して売却する方法もあります。

家の劣化が激しいなら『更地』にして売却

築年数に限らず、空き家の劣化が激しい場合には買主の費用負担が大きくなってしまいます。

また、劣化が激しい空き家は台風や洪水、地震などによって倒壊するリスクもあることから、更地にして売却するのがおすすめです。

さらに、更地にすることで土地の全貌を把握しやすく、買主がつきやすくなるというメリットもあります。

このことからも、空き家の劣化状態を把握しつつ、状況に応じて更地売却を検討することが、重要といえます。

空き家売却にかかる費用や税金の相場

空き家を売却する際には、売却にかかる費用と税金について、相場を把握しておく必要があります。

この章では各諸費用と税金について解説しますので、売却開始前までに内容をチェックしておくことをおすすめします。

空き家売却の費用｜解体費用

一般的な解体費用は、木造2階建てで120〜150万円とされています。

ただし、家屋内の残存物やアスベストの含有有無によって大きく変わるため、必ず解体業者に見積を提出してもらう必要があります。

特にアスベストについては特殊な処理が必要となるため、数百万円規模で高くなるケースもあり、注意が必要です。

空き家売却の費用｜仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う手数料のことで、売買契約に伴う成功報酬となります。
この手数料は売却価格によって異なり、以下の計算式によって算出可能です。

なお、上記の計算方法は国土交通省によって定められており、不動産会社が上記を超えた手数料の請求はできないことになっています。

そのため、仲介手数料の請求を受けた際には、念の為セルフチェックするのがおすすめです。

空き家売却の税金｜譲渡所得税

譲渡所得税は空き家を売却した際に生じた利益に対して課税される税金で、所有年数によって以下のように税率が異なります。

所有期間	税率
5年以内	39.63%
5年超え	20.315%
10年超え	14.21%

たとえば3,000万円の空き家を相続し4,000万円で売却した場合※1は課税額1,000万円となり、所有年数に応じた課税額は次のようになります。

所有期間	税額※1
5年以内	約396万円
5年超え	約203万円
10年超え	約142万円

ただし、課税については空き家を取得した際の諸費用や売却した際にかかった諸費用を差し引くことができます。

つまり、取得した際の諸費用を200万円、売却した際の諸費用を300万円とした場合、課税額を500万円まで圧縮することができます。

さらに、空き家の特例を受ける場合は3,000万円まで控除することができるため、正しい課税額の把握は非常に重要といえます。

空き家売却の税金｜印紙税

売買契約を締結する際、契約書に印紙を貼付し、消印することで納税となります。

印紙税と呼ばれるこの税金は売買契約について変わるため、以下の表を参考にしてください。

売買価格	印紙代
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円
1億円を超え5億円以下	60,000円
5億円を超え10億円以下	160,000円
10億円を超え50億円以下	320,000円
50億円を超える	480,000円

空き家売却の税金｜登録免許税（相続登記費用）

登録免許税とは、所有権移転登記にかかる税金です。

そのため、被相続人から相続人、相続人から買主への変更が必要となり、書類の取得費や司法書士への報酬を含めて「登記費用」として支払うのが一般的です。

そこで、登録免許税は次のような内訳になることを知っておくことが、ポイントです。

登記費用	費用の内訳
登録免許税	被相続人→相続人：固定資産税評価額×0.4% 相続人→買主：1万円前後が相場
書類取得費	戸籍謄本：450円 除籍謄本：750円 改製原戸籍謄本：750円 戸籍の附票の写し：300円 住民票：300円前後 印鑑証明証：300円前後 固定資産税評価額：300円前後
司法書士報酬	10～20万円が相場

空き家売却の相場と高く売るコツ

空き家売却をスムーズに進めるためには、相場と高く売るためのコツを知っておくことが重要です。

この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

空き家の売却相場

空き家の売却相場は不動産会社にヒアリングすることでも把握できますが、自分で調べることも可能です。

その場合、SUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトで販売物件をチェックする方法が一般的ですが、より正しく相場を理解するためには、成約した価格を調べるべきといえます。

そこで、国都交通省が公開しているレインズマーケットインフォメーションの活用がおすすめです。

このサイトは不動産会社専用のデータベースであるREINSの一部を閲覧することができ、全国の成約事例を確認することができます。

また、坪数やエリアなどを絞り込むことができるため、売却しようとしている空き家に類似した事例を参照することで、より正確に相場を理解できることになります。

このように、自分で相場を把握することで不動産会社に相談する前から売却イメージをつけることができるため、おすすめの方法です。

空き家を高く売るコツ

空き家を高く売るためには、複数の不動産会社に相談するのがコツです。

なぜなら、不動産会社によって得意な不動産の種類やエリアが異なるため、安心して任せられる不動産会社に依頼するためには、どうしても比較検討が必要だからです。

しかし、不動産会社は非常に多いため、1社1社連絡するのは工数がかかります。

そこで、おすすめの不動産一括査定を利用し、効率良く不動産会社を選定する方法が良いでしょう。

一括査定サイトは一度の情報入力で提携している不動産会社に同時依頼することができ、連絡方法や時間も指定することが可能です。

さらに、利用にかかる費用は無料となるため、なるべく早い段階で利用し不動産会社とコンタクトを取ることがポイントといえます。

空き家売却を依頼する不動産会社の選び方

不動産会社を検討する際には、担当者との相性が重要です。

なぜなら、売却するまでその担当者と打ち合わせすることになるため、ストレスなく売却活動を継続するためには必須のポイントとなるからです。

また、空き家売却を得意としていることも重要となり、空き家買取も取り扱っている会社などはノウハウ蓄積している可能性が高いといえます。

そこで、不動産会社を選ぶ際には空き家の売却実績数などを調べ、さらに担当者が信頼できるかどうかを確認することが、ポイントとなります。

空き家売却の流れ

この章では、一般的な空き家売却の流れについて、解説します。

手順①：不動産会社を決定する

まずは不動産会社を決定する必要がありますが、選定方法は前述した不動産一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社を比較検討することがポイントです。

そして、不動産会社を決定できた場合、販売を依頼する媒介契約を締結することになりますが、次のような種類があるため、最適な契約方法を選択することが、重要です。

媒介契約の種類	概要
専属専任媒介契約	依頼する不動産会社は1社となり、自分で買主を発見することもできません。 また、販売報告は1週間に1度受けることになり、更新タイミングは最長で3ヶ月に1度です。
専任媒介契約	依頼する不動産会社は1社となりますが、自分で買主を発見することが可能です。 また、販売報告は2週間に1度受けることになり、更新タイミングは最長で3ヶ月に1度です。
一般媒介契約	複数の不動産会社に依頼することができ、自分で買主を発見することも可能です。 ただし、販売報告の義務はなく、更新の義務もありません。

なお、不動産会社の選定はなるべく早いほうが望ましいとされており、早ければ依頼した当日に媒介契約を締結するオーナーもいます。

手順②：売却活動を開始し、買主を募集する

インターネットへの情報公開や折込チラシへの掲載によって、空き家の販売活動は行われます。

不動産査定サイトのすまいステップのデータによると、不動産の売却期間は1ヶ月以内が約15.3%、2〜3ヶ月が約30.3%、3ヶ月〜半年が約26.1%となるそうです。

つまり、売却開始から半年以内に約70%の物件が成約になっていることになるため、販売期間の参考にしてください。

買主が見つかれば売買契約を締結し、引渡しの期日を決めます。

なお、このタイミングで印紙代を支払うことになるため、忘れず用意しておくことが重要です。

手順③：空き家を引渡す準備を進める

売主は売買契約締結後に引渡しの準備を進めることになりますが、更地にして引渡すのが条件になっている場合には、建物を解体する必要があります。

しかし、その際は土地の測量が完了していることが前提となり、未実施の場合には解体の前に測量をすることになります。

なぜなら、杭の位置が正確に確認できなければ解体するエリアが定まらず、最悪の場合隣地の所有物を解体してしまう可能性もあるからです。

そのため、確定測量費と解体費を売却の諸費用として考慮しておくことが、ポイントです。

なお、確定測量は1～2ヶ月、建物解体は1ヶ月程度かかるとされています。

空き家売却に関するよくある質問

この章では、空き家売却に関するよくある質問について、解説します。

空き家売却の相談はどこで出来ますか？

不動産会社に相談するのが一般的ですが、市役所にも相談窓口があります。

また、不動産会社であればオンラインで相談も受け付けていますので、気軽に相談できる窓口と方法を選ぶことができます。

空き家を売却して確定申告をするにはどんな書類が必要ですか？

空き家の引き渡しが完了した際には、翌年に確定申告をすることになりますが、空き家売却の特例を受ける際には以下書類が必要となりますので、事前に準備を進める必要があります。

 

空き家買取のメリット・デメリットは何ですか？

空き家買取のメリットは販売期間がほとんどなく、いつ売れるか分からないというストレスを感じずにすむという点です。

一方、買取金額は相場よりも低くなり、手残り額が減ってしまうという点がデメリットとなります。

まとめ

空き家を相続し売却する場合には、かかる諸費用や税金を正しく把握し、手残り額をイメージすることが重要です。

しかし、不動産の売却に慣れている売主でない限り、税額計算などは困難といえます。

そこで、なるべく早い段階で一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社に相談することがおすすめです。

そうすることで適切な売却方法や期間、手残り額をイメージすることができ、失敗しない空き家売却に繋げることが可能です。