フラット35はやめたほうがいい？メリット・デメリットや金利について解説！

マイホームの購入を検討し始めると同時に悩むのが住宅ローンの金利です。

フラット35は全期間固定金利タイプの住宅ローンなので、借入当初から完済までの月々の返済額が一定で、年収や職業、勤続年数の制限がないことから申し込みやすい住宅ローンとして知られています。

その一方で、フラット35には金利が高いなどのデメリットがあるのも事実です。

そこで今回は、フラット35のメリットだけでなくデメリットにも注目し、損をしないための注意点や金利についても詳しく解説していきます。

2024年のフラット35の金利

住宅金融支援機構のフラット35の2023年4月度の金利が発表されました。

4月度は利用の多い「借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、団信付帯」の場合、最低金利が1.76％となりました。

変動金利は低水準が続いており、平均金利は0.40%となっているため、変動金利とフラット35の金利（固定金利）の金利差は1.36％と大きく開いています。

フラット35の金利推移

2023年4月のフラット35の金利は、前月から大幅な引き下げとなり、昨年末から続く金利上昇にブレーキがかかった結果になりました。

フラット35の金利は10年国債金利と連動性が高いといわれています。市場金利については、世界的な金利上昇により、日本の市場金利も上昇する可能性が指摘され、横ばいか上昇していくとみられているため、今後の動向にも注目しなければなりません。

また、フラット35は2022年10月に商品改定や割引ポイント制度の導入などがありましたが、同時に従来1％前後だった金利を2023年4月現在では0.8％まで削りました。結果、0.2%以上割り引いているため、民間銀行の全期間固定の住宅ローンと比較しても、遜色ありません。

フラット35の金利の引き下げについて

フラット35には、いくつかの金利引き下げ制度が設けられています。たとえば、フラット35の中のフラット35Sは、省エネルギー性や耐震性などにすぐれた住宅を取得する場合に、一定期間金利が年率0.25 %下げられる制度です。

また、フラット35・地域連携型やフラット35地方移住支援型は、子育て世代や地方移住者などに対する積極的な取り組みをおこなう地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、地方公共団体による補助金交付などと合わせてフラット35の金利が一定期間引き下げられます。

フラット35Sやフラット35・地域連携型、フラット35・地方移住支援型、フラット35リノベをうまく併用することで、単独で利用した時よりも金利を引き下げることが可能です。

フラット35の金利引き下げ制度がポイント制に変わったことで、「住宅性能」、「管理・修繕ノン状況（維持保全）」、「エリア（地域連携９」、「管理・修繕の状況（維持保全）」「エリア（地域連携）」などの状況によりポイント取得が可能になりました。

合計ポイント数が多い人ほど金利の引き下げ期間が長く、金利も引き下がる仕組みになっています。

フラット35をやめた方がいい理由や注意点

民間と住宅金融公庫が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンがフラット35です。完済するまで月々の返済額が変わらないことが大きなメリット。

また、最長35年借入できることや年収・勤続年数の制限がないことから銀行や不動産業者からおすすめされることが少なくありませんが、「フラット35はやめておいた方が良い」といわれることがあります。

その理由として、「安易に選んでしまうと損をしてしまうことがある」という点が挙げられます。

下記では、「フラット35」をやめた方が良い理由や注意点などを詳しく説明していきます。

デメリット1：変動金利よりも金利が高い

フラット35の固定金利には保証料なども含まれているため、変動金利（借入期間中に金利が変動するタイプ）よりも金利が高くなってしまいます。

また、全期間固定金利となっているため、借入以降に市場金利が下がったとしても、変動することはありません。

『フラット35-自己資金1割以上の場合』

返済期間	21年以上35年以下
金利	年1.76～3.07％
最頻金利※1	年1.76％(2023年4月現在)

デメリット2：融資率が9割超えで金利が高くなる

頭金（自己資金）なしで借入すると金利が高くなります。フラット35では融資率（住宅の建設費や購入費に対する借入の割合）が9割を超えてしまうと、9割以下で借りるよりも金利が高くなってしまいます。

【融資率＝住宅ローン借入額÷住宅の建築費もしくは購入額】

『フラット35自己資金1割未満・融資率9割の場合の金利』

返済期間	21年以上35年以下
金利	年1.90～3.21％
最頻金利	年1.90％(2023年4月現在)

上記のように、自己資金がある場合とない場合では金利に差が生じ、借入額によっては月々の返済に1万円以上の差がでます。

借入金額の1割もしくは2割の頭金を準備すると、月々の返済額を抑えることが可能です。もし、頭金を用意するのが難しい場合は、フラット35以外の全期間固定金利の住宅ローンも検討してみてください。

デメリット3：省エネ基準を満たす条件が必要

フラット35で求められてきた基準は、断熱性能等級相当以上でしたが、2023年4月以降の設計検査審査分より断熱性能等級が4以上となり、さらに一時エネルギー消費量等級も等級4以上という条件が追加されました。

フラット35Sなどの金利引き下げメニューの適用の有無にかかわらず、すべての新築住宅において、基準を満たさなければなりません。

『フラット35の省エネ基準』

2023年3月まで	2023年4月以降の設計検査申請分から
断熱等性能等級2相当以上	断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上 または 建築物エネルギー消費性能基準

省エネ基準とは、外皮基準と一次エネルギー消費量基準のこと。建築するエリアの区分に応じた基準値をクリアする必要があります。

外皮基準：屋根・外壁・床などの断熱材・窓の性能に関する基準＝断熱等性能等級

一次エネルギー消費量基準：
エアコン・照明・給湯器などの設備機器の性能に関する基準＝一次エネルギー消費量等級

デメリット4：繰上げ返済の設定金額が高い

フラット35では下記のように、繰り上げ返済の最低金額が高めに設定されています。

『フラット35の繰り上げ返済の最低金額』

	インターネット返済	窓口返済
フラット35	10万円	100万円
民間の住宅ローン	1万円～	50万円～

特に、窓口での繰り上げ返済の最低金額が100万円以上と高額です。こまめに繰り上げ返済したい方にとっては、最低金額の高さはデメリットといえるでしょう。

一部繰り上げ返済は少額からできる民間の住宅ローンの方がメリットがあります。

デメリット5：市場金利が低下しても借入金利は変わらない

全期間固定金利のフラット35は、基準金利が下がっても借入金利は変わりません。

商品の定価のような基準金利は、経済の動きに合わせて毎月変動します。景気が良くローンを利用したい方が多い場合は金利が上昇し、不景気になれば基準金利は下がるのが一般的です。

天候などの影響で不作になり、野菜などの供給量が減ると、需要が高まり価格が上がるのと同じと考えると良いでしょう。

ただし、基準金利はあくまでも基準。ローンにより所定の条件を満たすことで適用金利が基準金利よりも低くなる場合もあります。

フラット35が良かったと思えるメリット

「金利が高くなりがち」というデメリットが注目されますが、下記では、フラット35を利用する4つのメリットを解説していきます。

メリット1：金利が固定なので返済額が安定する

固定型の住宅ローンのため、返済中に金利変動の影響を受けません。そのため、変動金利や固定期間選択型の住宅ローンと比較すると、返済額が安定するため返済計画が立てやすいメリットがあります。

例えば、3,000万円の住宅ローンを借りた場合、借入から10年後に金利が2％上昇した場合であれば、以下のように返済額が生じます。

『金利上昇があった場合のフラット35の金利と変動金利の返済額』

	適用金利	毎月の返済額
フラット35	完済まで：年1.76％ (2023年4月現在適用金利)	完済まで86,151円
変動金利	当初10年間：年0.32% (2023年4月現在適用金利) 11年目以降：年2.320%	当初10年間：75,512円 11年目以降：95,695円

※借入金額：3,000万円、返済期間：35年、返済方式：元利均等返済

 

借入当初は変動金利の方が月々の返済額が少ないものの、金利が上昇すると変動金利の方が返済額は高くなります。

メリット2：団信保険の加入が任意

フラット35への加入が任意のため、健康に不安のある方でもローンを組むことが可能です。団信なしのプランを選べば、団信ありのプランよりも金利が0.2%引き下げられます。

団信なしのプランを選ぶと、返済の万が一の保証がなくなってしまう点には注意が必要です。フラット35を利用する際は「残された遺族が返済を継続できるか」「ほかの生命保険で補填できるのか」など、万が一の場合も想定しておくことをおすすめします。

民間の金融機関の住宅ローンでは団信（団体信用生命保険）への加入は必須となっています。そのため、健康上の理由などから団信へ入れない方は住宅ローンが利用できません。

メリット3：繰上げ返済手数料や保証料が不要

住宅ローンを利用する際には、事務手数料や保証料と呼ばれる「住宅ローン諸費用」が必要です。

民間の金融機関の住宅ローンを利用すると、その費用が100万円以上かかるケースも少なくありません。しかし、フラット35は保証料が無料なうえ、事務手数料も安く設定されています。

『フラット35の事務手数料』

商品	融資事務手数料（税込）
フラット35（買取型）	借入金額×1.10％
WEB申込コース（変動金利）	借入金額×2.20％

フラット35は金融機関により事務手数料の設定が異なり、事務手数料の安い金融機関では「借入金額×1.1%（税込）」で設定されています。

一方、民間の金融機関が提供している住宅ローンの事務手数料は「借入金額×2.2%(税込）」とフラット35の倍の金額です。

3,000万円の住宅ローンの場合、その差額は33万円とかなり大きな金額になるため、借入当初の負担をなるべく少なくしたい場合は、事務手数料の金額もしっかりチェックしておきましょう。

『フラット35の保証料』

保証会社を利用しないため、保証料は必要ありません。

一方、一般の住宅ローンは、保証人役を銀行が指定する保証会社が担ってくれます。その民間の金融機関と提携している保証会社に支払う費用が保証料のことです。保証料は、借入金額に応じて算出され、60〜80万円ほど必要になります。

メリット4：個人事業主や勤続年数が短くても申し込める

『フラット35と民間住宅ローンの違い』

	フラット35	民間の住宅ローン
審査対象	物件中心	人物中心
団信加入	任意	必須
特徴	転職直後・フリーランスでもOK 勤続年数なし	審査は厳しいが比較的金利が低い

フラット35の審査基準には、勤続年数の制限がなく勤務先に関しても厳しくチェックされません。そのため、民間の金融機関の住宅ローンの審査基準より人の審査がやさしいといわれています。

また、最低所得金額に関する制限がありません。返済負担率を満たせば、所得金額に関係なく住宅ローンを組むことができ、収入の安定性や将来性などは問われません。

一般的には、個人事業主や転職直後の方、契約社員の方は住宅ローンの審査に通りづらい傾向がありますが、フラット35では勤続年数や職業を気にせず申し込むことが可能です。

フラット35が向いている人とやめたほうがいい人

フラット35のメリットとデメリットを踏まえ、フラット35に向いている人・向いていない人の特徴をまとめました。

向いている人

フラット35は、下記のような方に向いています。

フラット35の最大のメリットが、返済計画が立てやすいこと。そのため、住宅ローンを計画的に返済したい人に向いています。

全期間固定金利ということから、借入時の金利で総返済額が確定するため、毎月の返済額が完済するまで一定です。

一方、変動金利の場合は、半年ごとに金利が見直されるため、返済額も変動します。

金利見直し後の返済上限額は見直し前の125％というルールがあるので、急激に負担が増えることはありませんが、総返済額が見通せないのは計画的に返済したい方にとってはデメリットです。

金利が見直されるタイミングで、返済額に変更がなくても金利と原本比率は変動するため、金利が増え元本が減らない状態になり、総返済額が増えてしまう可能性があります。

計画的に返済したい方や金利変動のリスクを回避したい方には、フラット35が向いているといえるでしょう。

また、一般的な住宅ローンと比較し、フリーランスや転職直後の方でも審査に通りやすいといわれています。

なぜなら、フラット35は住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取る仕組みになっているため、金融機関にとってリスクが低いからです。

給与所得者でなくても年収に対する総返済負担率の基準を満たせば申込できるほか、所得金額に制限がないこともフラット35が審査に通りやすいといわれる理由に挙げられます。

住宅ローンを利用する際、融資手数料や保証料など、諸費用といわれる手数料が発生します。

フラット35と一般的な住宅ローンの最大の違いは、保証料が必要か必要でないかです。

保証料とは、万が一のことが起こり返済を続けられなくなった場合、代わりに返済してくれる保証会社へ支払う料金のことを指します。

借入金額に応じ、保証料の金額は異なります。例えば、返済期間が35年で3,000万円のローンを利用すると、保証料は60万円程度かかります。

事務手数料が一般的な住宅ローンより安いというのも、フラット35ならではの特徴です。一般的な住宅ローンでは、融資事務手数料は借入金額×2.2％が一般的ですが、フラット35なら一律数万円もしくは借入金額×1.1％が相場になります。

3,000万円を借り入れた場合、一般的な住宅ローンでは66万円の事務手数料が必要ですが、フラット35なら約半分の33万円となります。

一般的な住宅ローンを利用した場合の融資事務手数料の差額が約33万円と保証料の60万円で、総額100万円近くの諸費用を抑えられる計算です。

さらに、繰り上げ返済にも手数料が発生しないため、住宅ローンに関する諸費用をできるだけ抑えたい方にフラット35は向いているといえます。

やめたほうがいい人

一般の金融機関が提供する住宅ローンに比べ、住宅ローンを組みやすいといわれていますが、下記のような方には向いていません。

フラット35でシミュレーション

フラット35を利用しマイホームを購入する際に気になるのが、毎月の返済額や総返済額です。下記では、5,000万円、3,000万円、2,000万円の住宅ローンの返済シミュレーションを解説します。

頭金なし・頭金10％・頭金20％や年収に占める返済負担率もまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

5000万円の住宅ローンの場合

下記では、5,000万円の物件を35年ローンで購入する設定で頭金なし・10％・20％の比較し、表にまとめました。

	頭金なし	頭金10％	頭金20％
借入額	5,000万円	4,500万円	4,000万円
金利	年1.90％	年1.76％	年1.76％
毎月の返済額	163,076円	143,585円	127,631円
総返済額	68,492,196円	60,305,845円	53,605,174円
頭金＋総返済額	68,492,196円	65,305,845円	58,605,174円

上記の比較では、総返済額に最大1480万円の差がでました。この結果から頭金を多く払った方が、毎月の返済や金利の負担が軽くなります。

頭金を支払い、借入額を調整し、無理なく返済できる額が理想的です。下記では、5,000万円借りた場合の年収ごとの返済負担率をまとめました。

年収	実際の返済負担率
750万円	約26.092％
800万円	約24.461％
850万円	約23.022％
900万円	約21.743%

5,000万円の住宅ローンを無理なく返済するためには、年収800万円は必要です。年収800万円未満だと返済負担率をオーバーしてしまいます。上記の表をチェックすると、年収800万円は返済負担率25％以内に収まるギリギリの範囲だと分かります。

3000万円の住宅ローンの場合

3,000万円の物件をフラット35を利用して購入する設定で、シミュレーションしました。

	頭金なし	頭金10％	頭金20％
借入額	3,000万円	2,700万円	2,400万円
金利	年1.90％	年1.76％	年1.76％
毎月の返済額	97,846円	86,151円	76,579円
総返済額	41,095,123円	36,183,389円	32,162,927円
頭金＋総返済額	41,095,123円	39,183,389円	38,162,927円

3,000万円の住宅ローンを返済するためには、年収500万円は必要です。年収500万円未満だと無理なく返済できる「返済負担率」をオーバーしてしまうからです。

返済負担率とは、稔雄に対して返済が占める割合のことで、一般的には返済負担率25％以内なら無理なく返済できるといわれています。

3,000万円を借りた場合の年収ごとの返済負担率表にまとめました。年収500万円は25％に収まるギリギリのラインです。

年収	実際の返済負担率
450万円	約26.092％
500万円	約23.483％
550万円	約21.348％
600万円	約19.569%

※フラット35・35年ローン・年1.90％・元利均等返済方式

3,000円を借りる場合は、年収500万円以上を目安にしましょう。

2000万円の住宅ローンの場合

フラット35を利用して2,000万円を借りた場合の返済額を頭金なし・頭金10％・頭金20％でシミュレーションしました。

	頭金なし	頭金10％	頭金20％
借入額	2,000万円	1,800万円	1,600万円
金利	年1.90％	年1.76％	年1.76％
毎月の返済額	65,230円	57,434円	51,052円
総返済額	27,396,758円	24,122,157円	21,441,953円
頭金＋総返済額	27,396,758円	26,122,157円	25,441,953円

下記が2,000万円借りた場合の年収ごとの返済負担率です。

年収	実際の返済負担率
300万円	26.092％
350万円	22.364％
400万円	19.569%
450万円	17.394％

2,000万円を借りる場合は、年収350万円以上を目安にしましょう。月収では約23万円は必要です。返済負担率は、住宅金融普及協会のシミュレーションで計算できます。事前に自分の年収でシミュレーションしてみてください。

実際は、借りられる限度額に近い住宅ローンは審査に通りづらい傾向があります。余裕をもって返済できる年収は450万円以上です。

返済負担率を考える際は、年収から税金・社会保険料を引いた手取り年収の25％以内で考えると余裕ができます。

フラット35よくある質問

ここでは、フラット35に関するよくある質問に回答しています。

フラット35は固定金利ですか？

独立行政法人・住宅金融支援機構が提供する「フラット35」は、「全期間固定」の金利タイプしかありません。

金利は高めというデメリットがあり、実際の販売窓口は民間の銀行などとなっています。

『フラット35と民間銀行住宅ローンの比較』

	フラット35	民間銀行
金利タイプ	・全期間固定金利のみ	・変動金利 ・期間固定金利 ・全期間固定金利

フラット35は何歳まで利用可能？

申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上の方も申込可能です。

また、借入申込時の年齢から80歳となるまでの期間が最長の借入期間となります。

フラット35は繰上げ返済しないほうがいいって本当？

金利が1％よりも高い場合は、早めのタイミングで繰上げ返済し、利息の負担を減らすのがおすすめです。

金融機関により金利は異なりますが、固定金利のフラット35は金利が高く設定されているため、金利だけを考えると早めの繰上げ返済がおすすめですが、金利以外にもさまざまな条件を考える必要があります。

たとえば、一部繰り上げ返済をしたことにより、返済期間（初回返済日から最終回返済日までの期間）が10年未満になった場合、所得税の税額控除（住宅借入金等特別控除）の対象外となります。

そのため、税額控除を受けるために必要な「融資額残高証明書」は、送付されません。金利が1％よりも高かったとしても、資金に余裕がなければ早めのタイミングよりも住宅ローン控除が終了した後に繰上げ返済するのがおすすめです。

また、住宅ローン控除は減税できる金額が残債務の 1％から0.7％に見直されています。制度の見直しは定期的にあるので最新の情報をチェックしておきましょう。

繰上げ返済には、ある程度まとまった資金が必要になるため、しっかり計画を立てて検討するようにしましょう。返済条件の変更や一部繰り上げ返済の返済方法変更シミュレーションが可能です。

まとめ

理想の住まいで、安定した生活をサポートしてくれるのがフラット35です。民間の金融機関の住宅ローンは変動金利や借り換えが強みですが、フラット35は人に対する審査がやさしいというメリットがあります。

また、「全期間固定金利」は、長期にわたり、安定した生活設計が可能です。「フラット35」はやめた方が良いという声があるのも事実ですが、あくまでもそれぞれの人の条件によることが分かりました。

「金利変動に対する不安を抱えたくない」「将来のために十分な貯蓄もしたい」「収入面や雇用形態に不安がある」など、どの住宅ローンを選べば良いのか悩んでいる場合は、家族のライフプランに合わせて、全期間固定金利型のフラット35の住宅ローンを検討してみてはいかがでしょう。