家の売却の手順！古い家やローン中の家を売る時などの注意点も徹底解説

子どもの独立や同居による住み替えなど、家を売却する決断をするオーナーは多いですが、家を売却するためにはどのような手順となるのでしょうか。

また、売却をする際の注意点をあらかじめ把握することで、後悔のない売却にすることができるでしょう。

そこで、この記事では家を売却する際の手順や注意点について解説します。

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家を売却するときの手順

この章では家を売却するときの手順を解説します。

家を売却するためには次のステップがあります。

それぞれのステップでは注意点があるため、この章で解説するポイントをしっかり押さえましょう。

家の査定

家を売却するためには、まず「いくらで売れるのか」を知る必要があります。

そして、そのためには家の査定を依頼しましょう。

家の査定額は不動産会社に依頼し、書類や家を確認してもらうことで提示してもらえます。

そのため、家の近くにある不動産会社に直接出向いたり電話やメールで予約をする必要がありますが、複数の会社に依頼する場合は多くの工数が必要です。

そこで、インターネットで複数の不動産会社に同時依頼できる不動産一括査定がおすすめです。

家の査定額を確認し、さらには説明や売却プランの提案に納得のいく不動産会社を選ぶことで計画通りに売却できる可能性が高くなるでしょう。

売買の方法を決める

査定額が決まり不動産会社が決まった時点で、「売却価格」と「販売方法」を決める必要があります。

家の売却を検討するオーナーが間違いやすい点として、査定額＝売却価格ではないというポイントがあります。

査定額は家の面積や築年数、土地の形状、道路の方位、周辺環境、周辺の成約実績を総合的に判断した、適切な売却想定額となります。

つまり、査定額＝売却価格とした場合は理想通りの売却となる可能性が高いでしょう。

ただし、オーナーが売却したい価格が必ずしも査定額と同じになるわけではありません。

住宅ローンが残っていたり売却益の使用用途が決まっていたりと、査定額よりも高く売りたいと考えるオーナーも多いです。

そのため、家の売却価格はオーナーの意向が強く反映されるケースも多いです。

また、売却方法には「仲介」と「買取」、「個人間売買」があり、売却価格や販売期間、リスクなどが大きく変わります。

それぞれの特徴をしっかり把握し、間違いのない選択ができるようにしましょう。

仲介：不動産会社に販売を委託し、買い手を探してもらう方法

大々的に買い手を探すことができ、希望の売却価格で売却できる可能性が高い方法といえます。

一方、契約成立によって不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、さらに売却価格によっては販売が長期化することもあります。

仲介手数料は売却価格によって変わるため、販売スタート前に確認しましょう。

〈仲介手数料の計算式〉

売却価格	仲介手数料
200万円以下	売却価格の5%＋消費税
200万円を超え、400万円以下	売却価格の4%＋2万円＋消費税
400万円を超える	売却価格の3%＋6万円＋消費税

（参考サイト：国土交通省）

買取：不動産会社に販売を委託せず、直接買取をしてもらう方法

この場合は査定額が買取額となるため査定額＝売却価格となり、オーナーが買取額に合意した時点で売却の目途が立ちます。

つまり、買取は販売期間がほとんどない売却方法となり、さらには買い手を仲介しないため仲介手数料が発生しないというメリットもあります。

一方、不動産会社は買取後に物件を再販売し、利益を得ることを目的としています。

そのため、買取額＋諸費用＋利益＝相場となるように買取額を設定するため、仲介よりも売却価格が安くなるという点がデメリットになるでしょう。

個人間売買：不動産会社に依頼せず、親族間や隣地に売却する方法

仲介のように希望金額で交渉することができ、買取のように販売期間がない上に仲介手数料もかからないことから個人間売買による売却は決して珍しくありません。

ただし、プロが介在せず進むため認識違いや手順の間違いが大きなトラブルに発展することも多く、人間関係も悪くなってしまうケースもあります。

そのため、個人間売買であっても不動産会社による仲介がおすすめです。

媒介契約後に売り出し開始

売却価格と売却方法、依頼する不動産会社が決まれば「媒介契約」を締結し、販売をスタートさせましょう。

媒介契約はオーナーが不動産会社に物件の販売を依頼し、契約となった際には仲介手数料を支払うことを約束した契約です。

宅建業法においても不動産会社がオーナーが所有する不動産の販売を進めるためには媒介契約が必要とあるため、内容を確認した上で署名押印しましょう。

販売はインターネットや紙媒体を使い買い手を捜索し、なるべく多くの反響を得ることで早期売却しやすい状況を作ります。

反響が少ない場合は価格や販売方法などを見直す必要があるため、定期的に不動産会社と打合せすることをおすすめします。

申し込みから売買契約締結

物件を公開し反響を集め、案内を繰り返すことで購入検討者から申し込みを受けることになるでしょう。

申し込みは一般的に購入申込書という書面を購入検討者から提示されることで受諾したことになり、購入申込書には契約条件が記載されています。

オーナーはその内容を確認し合意することで契約まで進むことができますが、価格交渉がある場合や家屋内の残置物撤去など、オーナーにとって不利となる条件となることも多いです。

そのため、契約条件をしっかり確認し受けるかどうか不動産会社と相談して決めましょう。

申込書が合意されると不動産売買契約の締結となります。

売主であるオーナーと買い手である購入検討者が不動産会社の事務所に集まり、契約書への署名押印と手付金の受領をもって締結となります。

ただし、双方の都合が悪いなどの理由で揃わない場合は別々の日に署名押印する契約も可能となるため、どうしても都合がつかない場合は不動産会社に相談しましょう。

決済と引き渡し

不動産売買契約の締結後、オーナーは家の引渡し準備のため残置物の整理や鍵、書類の準備を進め、買い手は資金を準備します。

そして、双方の準備が揃った時点で売却代金から手付金を差し引いた残代金や諸費用を支払い、所有権移転を実行することで決済となります。

一般的には不動産の引渡しも決済を同タイミングで行うため、玄関や勝手口の鍵をこのタイミングで買い手に引き渡しましょう。

確定申告

代金の支払いと所有権移転が完了した時点で不動産売買は完了していますが、オーナーは譲渡所得税の支払いを確定させるための確定申告が必要となります。

不動産の所有者が不動産を売却した際、取得した金額よりも高い金額で売却した場合は譲渡所得税を支払う必要があります。

取得した金額よりも低い金額で売却した場合は譲渡所得税の発生はありませんが、確定申告することで明示する必要があるため忘れずに行いましょう。

取得金額とは購入金額と諸費用を合計した金額となり、購入金額は売買契約書、諸費用は領収書が証明できる書類となります。

万が一これらの書類を紛失している場合、取得した費用は売却金額の5%に設定されるため、注意が必要です。

また、譲渡所得税は所有期間によって大きく変わるため、次に挙げる具体例を参考に税額計算しましょう。

〈取得費3,000万円、売却金額2,500万円の場合〉

譲渡所得税は0円

〈取得費3,000万円、売却金額3,500万円の場合〉

所有期間5年以内：（3,500万円－3,000万円）×39.63%＝約198万円
所有期間6年を超える：（3,500万円－3,000万円）×20.315%＝約101万円

〈取得費175万円（売却金額の5%）、売却金額3,500万円の場合〉

所有期間5年以内：（3,500万円－175万円）×39.63%＝約1,317万円
所有期間6年を超える：（3,500万円－175万円）×20.315%＝約676万円

なお、居住用財産を売却する際には譲渡所得課税額を3,000万円まで控除できる特例制度があります。

この制度を利用することで譲渡所得税を免税とできるケースも多いため、利用できるかどうかは必ず確認しましょう。

家の売却の注意点

家の売却はやり直しがきかないことが多く、売却した後に後悔しないためにも売却の注意点を知っておくことが重要です。

そこで、この章では家の売却に関する注意点について解説します。

古い家を売る

築年数が経過した古い家を売却する場合、売主の「契約不適合責任」について詳しく知る必要があります。

契約不適合とは、目的を達成できないことを指します。

そして、家を買う人の目的は「安全に居住できる」ことであるため、雨漏りやシロアリ被害、重要な木部の腐食といった問題があった際には売主が費用負担し補修する必要があります。

また、補修できない場合は買い手から費用の減額請求や契約自体の白紙解除を求められることもあり、訴訟に発展するケースも少なくありません。

このようなトラブルは古い家を状態チェックせずに売却した場合に起きやすいため、必ず不動産会社と一緒に家屋内を確認しましょう。

ローン中の家を売る

住宅ローンが残っている家を売却する場合、住宅ローン残債が売却価格よりも低い「アンダーローン」と住宅ローン残債の方が高い「オーバーローン」があります。

アンダーローンの場合だと住宅ローン残債＋売却に必要な書類の合計を超える売却価格まで価格交渉を受けることができるため、比較的売却しやすいといえます。

一方、オーバーローンは価格交渉を受けなくとも自己資金を捻出する必要があるため、交渉がまとまらずに決裂することも多くなります。

そのため、住宅ローンをどのように処理するのかで販売計画は大きく変わるでしょう。

リースバックでの売却

リースバックとは家を専門業者に買取してもらい、さらに賃貸借契約を締結することで「借家」として家に住み続けることができる売却方法です。

近隣住民にバレないよう売却したい人や、現金化することで相続を簡略化したいという人にはおすすめの方法ですが、いくつか注意点があります。

まず、賃料が発生するため持ち家だった時よりもランニングコストが高くなります。

また、借家となるため火災保険や耐震補強の費用を専門業者が負担する必要があるため、その分買取金額が安くなるでしょう。

このように、リースバックはメリットとデメリットをしっかり把握した上で検討することが重要です。

家の売却でやってはいけないこと

家の売却を進める上で注意すべき点を解説しましたが、注意点とは別にやってはいけないことがあります。

そのため、この章で解説する「やってはいけないこと」をしっかり把握しておくことが重要です。

個人売買

個人間売買は不動産の専門家が介在せずに進められるため、法的に問題のある約束ごとをしてしまうことがあります。

たとえば建物と土地の名義が違う家を隣地に売却する場合、両方の合意が必要です。

しかし、「既に許可を得ているから」と言われそのまま契約し、後から「聞いていない」と争乱になることもあります。

この場合は詐称行為とみなされ、民意と刑事の両側面から訴訟になる可能性があるでしょう。

このように、個人間売買は不動産売買におけるリスクを見落とすことが多いため、必ず不動産会社に仲介を依頼しましょう。

相場とかけ離れた販売価格

オーナーが家を少しでも高く売りたいと考えるのは普通ですが、相場よりもあまりに高い価格に設定した場合、反響も少なく売れる見込みが低くなってしまいます。

また、家は販売中にも築年数が経過し、劣化します。

つまり、家の価値は販売期間中に下がり続けることになり、相場より高い価格とのギャップはどんどん広がることになるでしょう。

そのため、販売スタート時点では相場の10%ほど高い価格で公開し、1～2ヶ月間の反響数を確認しながら最適な売却価格に寄せる方法がおすすめです。

内覧前に掃除をしない

インターネットで公開している物件画像は露光調整していることが多く、キレイな内観になっています。

それだけに掃除していない物件を内覧した場合、マイナスのギャップを感じる人も多いでしょう。

そのため、内覧を受ける前は必ず掃除と整理整頓をしておくことが重要です。

ただし、業者に依頼するハウスクリーニングをする必要はなく、日常的な掃除で問題ありません。

特に玄関と水回りをキレイにしておくことで、購入検討者も気持ちよく内覧し物件を検討することができます。

このように、掃除をしないことで売却するチャンスを逃すことにもなりかねないため、注意が必要です。

売却前のリフォーム

売却前にリフォームをし、キレイな状態で売却するケースもありますが、売却前リフォームは結果的に失敗することが多いです。

なぜなら、リフォーム済み物件はリフォーム費用が売却価格に加算されるため、物件が高くなるからです。

また、どうせリフォームするのであれば自分で好きな壁紙や設備を選びたいと考える人は多いでしょう。

さらに、売却した後に販売が長期化した場合は設備の経年劣化が進んでしまいます。

このような理由から、売却前のリフォームは失敗することが多いといえます。

1社の不動産会社に査定依頼

依頼する不動産会社を選ぶ場合、複数の不動産会社に査定依頼するのが通常ですが、手間がかかるため1社にしか査定依頼しない人もいます。

この場合は不動産会社を選ぶ手間は省けるものの、適切な売却価格に設定できないリスクを抱えてしまいます。

たとえば査定額が相場よりも高い場合は売却価格も高くなり、販売は長期化するでしょう。

一方、相場よりも低い場合は反響数が多く早期売却することが可能ですが、売却益も通常より安くなってしまいます。

このように、査定額の根拠が明確でない状態で価格設定をした場合は大きな失敗に繋がるため、おすすめできません。

家を売るならどこがいい？

家を売却する際には不動産一括査定サイトがおすすめです。

無料で利用することができ、不動産会社に査定を同時依頼することができるからです。

そこで、この章では代表的な一括査定サイトを紹介します。

HOME4U

提携不動産会社数	2,100社（2022年12月時点）
査定対象物件種別	戸建、土地、マンション（部屋/1棟）、 アパート1棟、ビル（部屋/1棟）、店舗・事務所・倉庫
おすすめポイント	・大手NTTグループが運営 ・厳選された不動産会社が登録されている ・国内累計査定数50万件（2022年11月時点）

大手NTTグループが運営しているHOME4Uは一括査定サイトの運営サイトで最も歴史が古く、国内累計査定件数が50件以上となります。

そのため、オーナーが査定依頼をしやすいような動線やノウハウがあり、さらには不動産会社も厳選しています。

つまり、HOME4Uを利用し査定依頼することで安心できる不動産会社に情報公開されることになり、信頼できる不動産会社と出会える可能性が高くなるでしょう。

HOME4Uは評判も良いため、安心して利用できる一括査定サイトです。

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すまいValue

提携不動産会社数	6社
査定対象物件種別	戸建、土地、マンション（部屋/1棟）、 アパート1棟、ビル（部屋/1棟）
おすすめポイント	・大手6社が運営 ・全国で875店舗対応 ・成約件数11万件以上（2022年度）

すまいValueは「野村の仲介」「東急リバブル」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「小田急不動産」「三菱地所の住まいリレー」の6社が運営しています。

そのため、大手に不動産の売却を依頼したい場合はすまいValueがおすすめだといえます。

また、成約件数も非常に多く、早期売却に強い不動産会社を選ぶことができるでしょう。

安心と実績の大手6社が査定！

イエウール

提携不動産会社数	2,000社（2022年12月時点）
査定対象物件種別	戸建、土地、マンション、一棟アパート/マンション 一棟ビル、店舗・工場・倉庫、農地、区分マンション（収益）
おすすめポイント	・月間2万人以上が利用 ・47都道府県対応

イエウールは利用ユーザーが多く、対応エリアが47都道府県という特徴があります。

また、他の査定サイトでは取り扱っていないような郊外の物件も査定することが可能なため、査定サイトで迷った場合はイエウールを利用するのがよいでしょう。

年間20万円以上のサポート実績！

家の売却に関するよくある質問

この章では家の売却に関するよくある質問について、解説します。

お金がないので早く家を売れる？

家を早く売却できるかどうかは、物件と価格のバランスが重要です。

物件の設備や築年数を考慮し相場とギャップがない売却価格に設定することで、販売開始から半年以内を目途に売却することができるでしょう。

また、1ヵ月以内に売却しお金が欲しい場合は買取がおすすめです。

買取業者は現金支払いとするケースが多いため、月初に販売スタートして月末に決済とすることも可能でしょう。

ただし、買取は仲介よりも売却価格が安くなるため、どのくらいの手残り額がいつまでに必要なのかをしっかり検証し売却方法を決めましょう。

家を売るのにかかる税金は？

家を売却する場合、譲渡所得税という税金が必要となることを解説しました。

譲渡所得税は書類の有無や家の使い方によっては税制優遇を受けることができるため、売却前にどのくらいの税金がかかるのかと税制優遇を受けられるかどうかを確認しましょう。

家の売却にかかる手数料は？

家を売却する際には印紙代と仲介手数料がかかります。

どちらも売却価格によって変動するため、事前に不動産会社に確認しておくことが重要です。

家を売るには何が必要？

家を売却する際には次に挙げる書類が必要となるため、事前に確認しましょう。

書類	備考
権利証（登記識別情報通知）	再発行不可。紛失した場合数万円の費用が必要。
取得時の不動産売買契約書	譲渡所得税の計算時に必要。
取得時の領収書	譲渡所得税の計算時に必要。
家の間取り図	物件資料の作成に必要。
住宅ローン残債が分かる書類	売却価格を設定する際に必要。
設備の取扱説明書	買い手に引き渡すために必要。

家の売却まとめ

家を売却することに慣れているオーナーは少なく、ほとんどが初めてのケースです。

そのため、売却の流れや用意する書類が分からず慌ててしまうオーナーも多いです。

このようなことにならないためにも、売却の流れと注意点を押さえることが重要です。

また、査定額が高い不動産会社に依頼し、販売が長期化してしまうこともあるため、一括査定サイトは必ず利用しましょう。

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