不動産評価額の調べ方は？4つの評価額とその調べ方を解説！

など、不動産に関するお金の仕組みについて「よくわからない」という方は、意外に多いはずです。

そんな不動産価格や税金などを調べる際に用いられるのが「不動産評価額」。

不動産評価額には、固定資産税・路線価・公示価格・実勢価格の4種類あります。

そこで今回は、4つの不動産評価額の調べ方や計算方法を徹底的に解説します。

不動産評価額の種類と用途

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不動産評価額とは、土地や家などの不動産を評価する際に用いる指標のこと。

不動産評価額は下記の5つです。

上記の5種類の違いは、下記の4つです。

金額が最も高いのは実勢価格で、低いものは固定資産税評価額といわれています。

不動産評価額が必要になるのは、不動産売買や資産価値のチェックや固定資産税・相続税・贈与税などの税金の算出など多岐にわたります。

【不動産評価額①】固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方には、下記の3つの方法があります。

それぞれの方法の特徴をまとめているので、いざというときは参考にしてみてください。

固定資産税の納税通知書をチェックする

日本国内に不動産を所有している人に、市区町村から毎年届く固定資産税の納税通知書のなかに、課税明細書が添付されています。

この課税証明書の「価格」という欄に記載されている金額が、「固定資産税評価額」です。

固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産税評価額は、固定資産税台帳を閲覧することでも確認できます。

固定資産税とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所有者、所在、価格などが記載された帳簿のこと。

この帳簿は、各市区町村の役所で閲覧可能です。

なお、東京23区の場合に限り、固定資産のある区の都税事務所で閲覧できます。

固定資産評価証明書を入手する

「固定資産評価証明書」は、固定資産課税台帳に登録されている内容を証明するためのものです。

各市区町村の役所で入手できます。

ただし、固定資産評価証明書を取得するためには、下記の書類を役所に提出して申請しなければなりません。

また、役所へ出かけなくても、郵送で申請し取り寄せることも可能です。

その場合は、下記の書類を役所の担当課に送付しなければなりません。

固定資産評価証明書を取得する際は、詳しい申請方法などを各市町村のホームページで事前にチェックするようにしましょう。

実際の用途例

このように、固定資産税評価額は主に税金の計算で用いられます。

【不動産評価額②】路線価(相続税路線価)の調べ方

「路線価」とは、国税庁が公表する土地価格のこと。

道路に面する土地の1㎡あたりの価格のことです。

宅地（建物の敷地として用いている土地のこと）にかかる相続税や贈与税を計算する際や、土地評価額を算出する際に使用されます。

下記では、路線価を調べる2つの方法を紹介しています。

路線価図・評価倍率表で調べる

路線価は、国税庁のウェブサイトにある「路線価図・評価倍率表」で調べられるため、下記では、路線価図・評価倍率表の調べ方の手順を解説します。

路線価方式は下記の6ステップで調べることができます。

一つずつ解説いたします。

STEP1：国税庁の「路線価図・評価倍率表」のサイトを表示する

まずは国税庁の「路線価図・評価倍率表」のサイトにアクセスしましょう。

もちろん、Googleなどで検索してアクセスしても構いません。

STEP2：調べたい土地のある都道府県をクリックする（※例では東京都を選択）

STEP3：路線評価図を選択する

STEP4：市町村を選択する

STEP5：選択すると一覧表が表示される（※例では渋谷区を選択）

STEP6：詳細を知りたい場合は、地名の右側に記載されている「路線価図ページ番号」をクリックする

上原1（40027）をクリックすると以下のような路線価図が表示されます。

たとえば、上記の地図の「西原一丁目」の対象地に面している道路に「740」と記載されている場合について解説します。

路線価は千円単位で記載されているので「740=740,000円」となります。

この土地の1㎡当たりの路線価は74万円です。

たとえば、ここが100㎡の土地の場合「74万円×100㎡＝7,400万円」

この土地の路線評価額は7,400万円となります。

全国地価マップで調べる

一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用すると、簡単に路線価を調べられます。

全国地価マップでは「住所を入力する」「目標施設を入力する」などで検索可能です。

また、調べたい土地の前面道路に記載されている数字が路線価になるので、土地面積をかけるとおおよその固定資産税評価額が算出できるでしょう。

【不動産評価額③】公示価格(地価公示価格)の調べ方

公示価格とは、国土交通省が公表している土地の取引価格の目安になる価格です。

実際の売却価格＝公示価格ではありませんが、特定の土地のある程度の価格の目安が分かります。

下記では、公示価格の調べ方について詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

標準地・基準値検索システムで検索する

不動産の公示価格は、国土交通省のウェブサイト「標準地・基準地検索システム」に記載されているので、公示価格を知りたい場合は、こちらのサイトにアクセスしてみてください。

公示価格を調べる手順は以下の通りです。

【不動産評価額④】実勢価格の調べ方

実際に不動産が市場で売買された価格が「実勢価格」です。

売り手と買い手の間で実際に取引が成立した価格のことで、需要と供給のバランスが取れた価格のこと。

実勢価格は、固定資産税評価額から計算したり、取引価格を確認したり、おすすめの不動産一括査定サイトを活用することで調べられます。

最終的に取引が成立した価格のことなので、国土交通省が土地取引の目安として公表している公示地価や売り出し価格とは異なることもあるので、注意してください。

固定資産税評価額から計算する

実勢価格の目安は、各市町村から毎年送られてくる納税通知書の評価額でチェックできます。

毎年、4〜6月ごろに届く納税通知書のなかの「課税明細書」と記載されたページの「価格」もしくは「評価額」と書かれた欄に「固定資産税評価額」が記載されています。

固定資産税評価額は公示価格の70％が基準となり、実勢価格は公示価格の1.1倍程度。

ここから逆算すると、下記の計算式で実勢価格の目安を算出できます。

仮に所有している土地の固定資産税評価額が5,000万円の場合であれば、目安の価格は以下の通りです。

土地情報総合システムで取引価格を確認する

国土交通省の土地総合情報システムを活用すると、土地の実勢価格（過去の取引価格）は簡単に調べられます。

トップページから「不動産取引価格情報検索」をクリックし、日本地図が表示されたら、都道府県を選択しましょう。

ページの左側に取引の時期や市町村などの条件を指定する表示があり、条件を指定して検索すると「価格」「土地の広さ」「形状」「前面道路」などの情報も開示されます。

自分の保有する土地の条件に近いものをチェックすると、不動産取引の際の目安として活用できます。

より正確な実勢価格を知りたい場合は不動産一括査定

上記では、実勢価格を知りたい場合の方法や不動産評価額をもとに算出する方法を紹介しました。

条件の近い土地の実勢価格を調べても、不動産取引を検討している土地の売買価格の目安にしかなりません。

なぜなら、似たような条件の土地でも、複合的な要素を加味して価格が決められるため、同じ価格にはならないからです。

そのため、土地固有の要因を織り込んだ適正価格を知るためには、個別に査定をしてもらうことがベスト。

不動産会社に依頼すれば、周辺の相場をもとに個別の加点ポイントや減点ポイントを織り込み査定してもらえます。

ただし、査定額は不動産会社により異なるため、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。

複数の不動産会社に依頼することで、取引を有利に進められます。

不動産の取引が初めてで、どの会社を選べばよいのか分からないという場合は、不動産一括査定がおすすめです。

このサービスを使用すれば、必要な情報を一度入力するだけで、自宅にいながら無料で複数の不動産会社にまとめて依頼できます。

不動産評価額と実際の売却価格に差があるのはなぜ？

実際の売却価格は、マーケット価格ともいわれ、実際に取引される際につけられる価格のことです。

市場の需給関係で決定される価格なので、税制上の不動産評価額と乖離してしまうことがあります。

そこで、実際の売却価格と不動産評価額に差が出る理由を解説していきます。

評価額では不動産の特性などが考慮されていないから

土地は土地ごとに特徴があり、完全に一致することはありません。

住所や面積が似通っていても、土地の形状や正面道路の幅、間口の広さ、周辺施設への距離など、価格に与える要素はたくさんあります。

ただし、公的な評価額というのは、あくまでも徴税目的や偏りのない健全な不動産取引を促進することが目的です。

一方、実際に不動産を売買する際は、「不動産市場の目線を超える価格を割り込む価格」であっても、土地を「売りたい」「購入したい」という場合があるため、評価額と実際の売却価格に差がでてしまうのです。

評価額にマイナスの影響を与える要素

一般的には、下記のような土地は評価額にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。

土地の特徴を総合的に判断し、マイナス要素が多ければ評価額に影響があるため、実際の売却価格と不動産評価額に差が生じます。

不動産評価額に関するよくある質問

下記では、不動産評価額に関するよくある2つの質問をピックアップしました。

固定資産税の計算方法は？

目安となる固定資産税評価額を知りたい場合、宅地なら以下の方法で簡易的に計算できます。

宅地の固定資産税評価額は、一般的に公示価格の70％程度になるケースがほとんど。

そのため、公示価格に「0.7」をかけることで簡易的に算定できます。

たとえば、4,000万円の土地（宅地）の場合

上記の計算から、公示価格4,000万円の宅地の固定資産税評価額（目安）は、2,800万円となります。

正確な固定資産税評価額を知りたい場合は、以下の方法で確認してください。

なお、東京23区の場合、土地を管轄する区の都税事務所で閲覧申請をおこなってください。

役所により「資産税課」や「課税課」など、呼び名が異なります。

課税標準額とは、税額を計算する際の基準となる金額で、固定資産税評価額と同額になります。

ただし、住宅用地などで特例措置が適用される場合は、固定資産税評価額を下回る課税標準額になることもあります。

購入予定の不動産の固定資産税を知る方法は？

家を所有していなければ固定資産税の納税通知書が届きません。

そのため、購入予定の不動産の固定資産税を知るには、

ただ、モデルルームや不動産仲介会社から伝えられる固定資産税の金額は、あくまでも参考値です。

実際の固定資産税とは異なる可能性があるので注意してください。

まとめ

今回は、不動産評価額の調べ方や計算方法を紹介しました。

4種類の不動産評価額はあくまでも目安の数値です。

不動産の売却を検討しているなら、事前に参考値を調べることは可能ですが、自分で判断するのではなく不動産のプロである不動産会社に依頼しましょう。

また、不動産取引が初めてで、どの不動産会社を選べばよいのか分からないという場合は、おすすめの不動産一括査定を活用するのがベストです。