土地売却の流れまとめ！売却にかかる税金や費用、高く売るコツも解説

土地を高く売却するためには、流れやコツを理解する必要があります。

また、売却した価格がそのまま手残り額になるわけではなく、諸費用や税金がかかることも知っておくべきです。

そこで、この記事では土地売却の流れと、税金や費用について解説します。

土地を売却する手続きと流れ

土地を売却するためには、大きく分けて7つのステップがあります。

どのステップにも押さえておくべきポイントがあるため、この章で詳しく解説します。

土地売却の流れ	ポイント
ステップ1：査定額を調べる	不動産一括査定を利用し、効率良く査定額を確認するのがおすすめ。
ステップ2：不動産会社と媒介契約を締結する	媒介契約には3種類あり、最適な契約形態を選ぶのがポイント。
ステップ3：土地の売却価格を決める	手残り額をイメージし、逆算して売り出し価格を決定する。
ステップ4：売却活動をスタートさせる	不動産会社がレインズやポータルサイトに情報をアップし、買主を募集する。
ステップ5：買主と売買契約を締結する	契約時には印紙代が必要となるが、契約書がコピーでよければ不要となる。
ステップ6：土地を引き渡す	確定測量や家屋解体など、条件を整えるために、契約から引き渡しまで3ヶ月以上かかることもある。
ステップ7：確定申告する	譲渡所得税の計算や、税金控除などの特例を受けるために、確定申告は必ず実施する必要がある。

不動産会社に依頼して査定を行う

土地を売却するためには売却価格を決めることになりますが、そのためにはどのくらいで売れるのかを知る必要があります。

しかし、土地の売却に関する知識を持っていない売主にとっては、適切な価格を決めることは難しいです。

そこで、不動産会社に土地の査定を依頼するのが一般的なステップとなりますが、その際には不動産一括査定がおすすめです。

不動産一括査定サイトはインターネット上で複数の不動産会社に査定を同時に依頼することができ、不動産会社を回る手間を省くことができます。

さらに、連絡手段や連絡の時間帯を指定することができ、費用もかかりません。

このことからも、査定を行う際に不動産一括査定サイトを利用する売主は多いです。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社に査定依頼をし、販売を依頼する会社が決まれば、媒介契約を締結することになります。

媒介契約とは販売を依頼する不動産会社と締結する委託契約のことで、成功報酬として仲介手数料が発生することや、買主発見の条件などが記載されています。

また、媒介契約には次の3種類があるため、土地を売却する上で適切な契約形態を選択することが、重要です。

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土地の売り出し価格を決める

前述した媒介契約には販売価格が記載されることになるため、このタイミングで売り出し価格を決めておく必要があります。

売り出し価格は相場である必要はなく、高く売りたい場合や価格交渉を踏まえた価格にしたい場合には、相場よりも高い売り出し価格に設定することもあります。

また、早期売却を狙うのであれば、相場よりも安い金額に設定するのが、おすすめです。

このように、売主としてどのような売却を望むかによって、売り出し価格は変わります。

ただし、どのような価格設定であったとしても、後述する諸費用や税金を考慮し、手残り額をイメージして逆算することが、ポイントです。

売却活動を行う

売り出し価格が決まれば、売却活動をスタートします。

売却活動は、まず不動産会社がレインズと呼ばれるデータベースに情報登録し、他の不動産会社も物件の詳細が分かるようにする作業から始まります。

その後、SUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトに情報をアップし、一般の買主に対しても公開します。

こうすることで一般の買主からも不動産会社からも問い合わせを受けることになり、より販売の機会を増やすことが可能となります。

ただし、一般媒介を選択した場合にはレインズに登録する義務がなく、不動産会社によっては登録しないこともあるため、注意が必要です。

売買契約を結ぶ

物件を公開し、買主から購入申込書の提出があれば不動産会社から連絡が入り、内容を確認する必要があります。

そして、内容を売主として受諾した場合、物件は商談中となり販売活動は終了となり、売買契約の準備を進めるステップとなります。

なお、不動産売買契約時には、原則印紙代の準備が必要です。

そのため、事前に不動産会社に金額を確認しておく必要がありますが、売主が契約書の原本ではなくコピーを保管する場合、印紙代は不要です。

つまり、印紙代を削減するためにも、コピーで問題ないか不動産会社に確認することが、おすすめです。

土地を引き渡す

契約が締結されると、買主は資金の準備を進め、売主は引渡しの条件調整を進めますが、土地の引渡し条件で時間がかかる作業としては、「確定測量」と「家屋解体」があります。

確定測量は杭が全て正しく設置されていない時に実施する作業で、隣地と道路管理者が集い、杭の位置を特定します。

なお、この作業は土地家屋調査士が行うことになるため、確定測量費がかかる上に2～3ヶ月の期間を要することになります。

さらに、家屋が地上に残存しており、売主負担で解体する契約条件になっている場合には、確定測量が完了した後から家屋解体がスタートします。

解体作業は一般的な木造2階建て住宅であれば2週間程度で完了し、その後1週間程度で家屋の登記を滅失する処理が完了します。

つまり、土地の引き渡し条件に「確定測量」と「家屋解体」が含まれている場合は、契約締結から引き渡しまで最低3ヶ月はかかることを、知っておくべきといえます。

そして、全ての条件が整い、買主の資金準備も完了した時点で引渡しとなり、銀行と法務局が開いている平日に行うのが一般的です。

そのため、仕事の都合がつくように早めに決済日を決めておくのが、ポイントです。

確定申告を行う

無事に引き渡しが終わり、費用の清算が完了すると、翌年度に確定申告をすることになります。

確定申告は土地の売却によって利益が出た場合に実施することになり、譲渡所得税の税額を決めるために必要です。

万が一確定申告を忘れたり意図的に隠蔽した場合には、追徴課税される可能性もあるため、注意が必要です。

また、土地を売却した際に確定申告をすることで、譲渡所得税の軽減税率や特例を利用できるケースもあります。

このことからも、土地の売却は確定申告で完了することになるといえます。

土地の売却にかかる税金や費用

前述した通り、土地の売却価格がそのまま手残り額になるわけではなく、税金や費用が差し引かれることになります。

つまり、マイナスされる額を事前に把握しておくことで、手残り額を見据えた売却活動にすることが可能です。

そこで、土地の売却で失敗しないためにも、この章では売却にかかる税金や費用について、解説します。

仲介手数料

不動産会社に販売を委託し、契約を締結した時点で「仲介手数料」と呼ばれる成功報酬が発生することになります。

この手数料は国土交通省によって定められており、計算式は次のようになります。

売買代金が200万円以下：売買代金×5%＋消費税
売買代金が200万円を超え400万円以下：売買代金×4%＋2万円＋消費税
売買代金が400万円を超える：売買代金×3%＋6万円＋消費税

たとえば土地を3,000万円で売却した場合、1,056,000円が仲介手数料の最大額となります。

ただし、不動産会社によっては仲介手数料を最大額で設定していないこともあるため、売却検討時に各社の仲介手数料を確認しておくことも、重要なポイントです。

土地売却にかかる主な税金

土地を売却した場合には税金がかかり、主な税金は印紙税と譲渡所得税です。

印紙税は契約書に印紙を貼付し、消印することで納税となる税金ですが、売却価格によって次のように変動します。

売買価格	印紙代
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円
1億円を超え5億円以下	60,000円
5億円を超え10億円以下	160,000円
10億円を超え50億円以下	320,000円
50億円を超える	480,000円

上記の表を利用し、事前に印紙代を確認しておくことは重要ですが、契約書がコピーで良ければ削減できる税金となります。

一方、譲渡所得税は土地を売却し得た利益に対してかかる税金となり、多くのケースで納税義務が発生します。

この税金は売却益が課税額となり、所有年数によって次のように税率が決まります。

たとえば2,000万円の土地を100万円の諸費用を支払って購入し、3,000万円で売却した場合、売却にかかった諸費用を300万円とすると、譲渡所得税は次のように算出できます。

ただし、相続時に相続税が課税され、取得してから3年以内に売却した際には、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例の利用が可能です。

この特例は上記の課税額700万円を大幅に削減できる可能性があるため、利用可能かどうかを不動産会社に確認してもらうのが、おすすめです。

土地売却にかかるその他の解体・抹消費用

上記以外にも、次に挙げる費用がケースバイケースで発生します。

買主との契約条件によって発生の有無が決まるため、事前に費用を知った上で契約条件を決めるべきといえます。

その他の費用	内容
確定測量費	確定測量の費用で、杭が未設置で測量図がない場合に必要な作業。 費用はエリアによって大きく変わる。
家屋解体費	家屋の解体費用。木造2階建ての一般的な住宅では、120～150万円が相場となる。 ただし、家屋内の残置物やアスベストの有無によっては、数百万単位で金額が変動する。
滅失登記費	家屋解体をした場合に、建物の登記を抹消する費用。数万円程度であることが多い。
抵当権抹消費	1抵当権につき、1,000円がかかる。ただし、司法書士の報酬は別途数万円かかるため、注意が必要。

土地をより高い値段で売却するコツ

土地を売却する理由は様々で、中には「持ってても仕方ないから」という理由で売却する売主もいます。

しかし、せっかく売るのであればなるべく高く売りたいと考えるのが、普通です。

そこで、この章では土地をなるべく高く売るためのコツについて、解説します。

高く売るためのコツ	内容
売却相場を調べる	まずは自分で調べて、相場を把握する。
複数の不動産会社に査定を依頼する	複数の査定依頼によって、査定額の精度を高めることができる。
売却のタイミングを知る	売却スタートは1月と8月以外がおすすめ。
売れやすい土地の状態にする	草むしりや粗大ごみの除去は、高値で売るための必須作業。

売却相場を調べて理解する

土地売却の相場は、不動産会社に査定依頼をすることでも調べることはできますが、まずは自分で調べて理解することが、おすすめです。

なぜなら、事前に相場を知ることで査定額の精査をすることができ、より精度の高い売却価格の設定が可能だからです。

そこで、まずはSUUMOやアットホームを閲覧して競合となる物件の販売価格をチェックし、さらに国土交通省が公開している土地総合情報システムを利用し、土地の取引価格推移を把握します。

このようにして相場を理解することで、より高く土地を売却することが可能となります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

土地の査定依頼を1社だけに依頼した場合、提示された査定額の精度を知ることは難しく、場合によっては相場からかけ離れた金額で売却することにもなりかねません。

こうした失敗をしないためにも、査定は複数の不動産会社に依頼し、なるべく高値で適正な査定額を提示した会社を見つけることが、高値売却のコツといえます。

なお、その際にはおすすめの不動産一括査定を利用することで、効率良く査定を依頼することができるため、おすすめの方法です。

売却のタイミングを考える

土地を売却するためには、なるべく反響が多いタイミングで公開することが、コツです。

そして、不動産の繁忙期は2月～7月、9月～11月と言われており、1月と8月は避けるべきです。

そのため、売却スタートのタイミングが正月とお盆になる場合には、1ヶ月間だけスタートをずらすのが、ポイントといえます。

土地を綺麗な状態にする

土地を高値で売却するためには、買主に「この金額を出す価値がある」と判断してもらう必要があります。

そのためには、買主が土地を購入した後のイメージを持ちやすくすることが、重要です。

たとえば草むしりをしたり、買主が敷地内をチェックしやすいよう粗大ごみなどの危険物を除去しておくことは、必須の作業といえます。

また、資金に余裕があれば、先に建物を解体する方法もありますが、この場合は解体から1年以内に売却しなければ、固定資産税が6倍になってしまいます。

こうした失敗事例は非常に多いため、どのような作業をすべきかについては、不動産会社に確認して進めるのがおすすめです。

土地を売却する際の注意点

土地の売却を成功させるためにはいくつか注意点があり、売主として準備しておくべきです。

そこで、この章では土地を売却する際の注意点について、解説します。

土地を売却する際の注意点	内容
売却期間には余裕を持つ	売却開始から半年以内に約70%の物件が成約となる。
必要書類をチェックする	税控除に使用できる書類や、紛失した場合には費用がかかる書類もあるため、売却前にチェックしておくことがおすすめ。
土地と杭の状態をチェックする	買主が購入しやすいように、キレイな状態を保つ。 また、杭の有無をチェックしておくことも重要。

売却期間には余裕を持つ

売却をスタートした直後は様々な問い合わせがあり、場合によっては価格交渉のある申込書がすぐに提示されるケースもあります。

このような場合に、「せっかくの機会だから」とすぐに決めてしまう売主も多いですが、慌てて売却を決定するのはおすすめできません。

不動産査定サイトのすまいステップのデータによると、売却開始から半年以内に成約になった割合は、約70%となったそうです。

そのため、売却期間には余裕を持ち、売主として適切な判断ができる準備をしておくことが、重要といえます。

必要書類を早めにそろえる

土地を売却するためには様々な書類を用意しておく必要があり、紛失していないかを事前に確認しておくことが、注意点としてあります。

そこで、以下の書類を売却前に確認し、不動産会社に内容をチェックしてもらうことで、円滑に売却を進めることができます。

必要書類	用意する理由
購入時の売買契約書	譲渡所得税の課税額を削減する際に使用する。
購入時の領収書	譲渡所得税の課税額を削減する際に使用する。
登記識別情報通知（権利証）	所有権を示すために必要。再発行ができず、紛失した場合には数万円の費用がかかる。
遺産分割協議書	所有権移転登記されていない場合に、所有権を示すために必要となる。
住宅ローン残債が分かる資料	手残り額を計算する際に使用する。
隣地との覚書	越境や通行に関する約束事を確認するために、使用する。

売却前に土地の状態や境界を確認しておく

土地は地中埋設物や境界、隣地との約束事などトラブルが起きやすいポイントが多いです。

また、買主が敷地内を確認しやすいよう、草むしりや粗大ごみなどを除去し、杭が見えやすいようにしておくことが、おすすめです。

なお、こうしたチェックによって境界杭がない場所が分かった場合、確定測量が必要になることを知っておく必要があります。

土地の売却に関するよくある質問

この章では、土地の売却に関するよくある質問について、解説します。

よくある質問	回答
2,000万円の土地を売却した際の税金は？	税金の内訳は次のようになる。 （所有期間10年、課税額1,500万円の場合） 印紙税：1万円 譲渡所得税：約304万円 滅失登記費用：約1万円～5万円 （司法書士の報酬含む） 抵当権抹消費用：約1万円～5万 （司法書士の報酬含む）
土地を売却した際の仕訳方法は？	個人の資産整理が目的なら、仕訳は不要。
土地を売却した際にかかる仲介手数料は？	売却価格と不動産会社によって変わり、 仮に2,000万円の土地を売却した場合は、726,000円が最大額となる。
土地の売買でよくあるトラブルは？	越境や地中埋設物に関するトラブルが多い。

土地が2000万円で売れたら税金はいくら？

2,000万円の土地を10年所有した後に売却し、諸費用を除いた課税額を1,500万円とした場合、税金は次のように計算することができます。

上記のように、約310万円が税金として用意する必要があることが分かります。

土地を売却した際の仕訳方法は？

土地を売却する際、事業目的として売却したのであれば「固定資産売却損益勘定」で処理することになりますが、個人の資産整理という目的であれば仕訳をする必要はありません。

土地を売却した際にかかる仲介手数料とは？

仲介手数料は売却価格によって最大額が変わり、仮に2,000万円で土地を売却した場合は726,000円となります。

ただし、不動産会社によっては規定よりも安い手数料になるケースもあるため、事前にチェックすべきポイントとなります。

土地の売買でよくあるトラブルは？

土地の売買で起き得るトラブルには、「越境」と「地中埋設物」があります。

越境とは隣地もしくは所有地の建造物や木などが境界線を超えている状態で、解消ができない場合には覚書を締結し、将来解消できるタイミングで解消することになります。

つまり、厳密には境界線の内側に他人物が存在する状態での売買、ということになります。

また、土地を引渡しした後に地中から瓦や昔の杭が見つかり、建築を阻害することもあります。

こうした「地中埋設物」は原則、売主の費用負担で撤去することになりますが、期間を超えていたり費用が多額すぎると対応できないケースも多いです。

このようなトラブルは買主と協議しながら進めることになりますが、協議が難航した場合は契約が白紙解除になったり裁判に発展することもあるため、注意が必要です。

土地の売却まとめ

土地の売却を成功させるためには、まず売却の流れを把握しておくことが重要です。

そして、失敗せずに高く売るための事前準備を行い、信頼できる不動産会社に販売を依頼することで、納得のいく土地売却に繋げることが可能です。

このように、土地を売却するためには売主としてやっておくべきことが多く、書類のチェックなどは早めにしておくことが、おすすめといえます。