空き地の土地活用で駐車場をおすすめしない理由がわかる口コミとデメリット！

空き家の土地活用をする場合には様々な方法がありますが、その中でも駐車場としての活用はデメリットが多いと言われています。

アパートの建築やコインランドリーの設置よりも手軽にできそうな駐車場経営ですが、なぜおすすめされない活用方法なのでしょうか。

この記事では、空き地の土地活用において駐車場経営がおすすめされない理由について、解説します。

土地活用で駐車場にすると儲からない？

駐車場という選択肢が土地活用に向いていない理由として、利益が出にくいという点があります。

そこで、この章では駐車場経営が儲からない理由として、必要な初期費用と支払う税金について、解説します。

駐車場にするための初期費用

整備されていない空き地を駐車場にするためには、次の費用がかかります。

初期費用内容	費用
舗装費用	約5,000円/㎡
フラット板	約10万円/台
精算機	約50万円
車止め	約3,000円/台

未舗装状態でも駐車場として貸し出しすることはできますが、多くの駐車場はしっかり舗装されているため、賃料を下げなければ借り手を見つけるのは難しいでしょう。

つまり、空き地を駐車場にするためには、舗装をし駐車設備を導入するのが必須だといえます。

たとえば50坪（約165㎡）の空き地を駐車場にした場合、平均で6台駐車スペースを確保することができます。

この場合では、舗装費用が約825,000円、フラット板が約60万円、精算機が約50万円、車止めが約1.8万円となり、合計で約195万円の費用が必要です。

これ以外にも、駐車場用地としてインターネットに掲載する広告料や現地の看板設置費用など、細かい費用がかかります。

つまり、50坪の空き地を駐車場にするためには、初期費用は約200～250万円かかることを知っておきましょう。

駐車場にした時の税金

駐車場にした場合、賃料とオーナーの所得に応じた所得税が課せられます。

また、駐車場の設備に対しては償却資産税、地域によっては個人事業税などが課せられることになり、さらに税制優遇もほとんどありません。

このことからも、駐車場経営は支払う税金が高く、利益率が高い土地活用とはいえないでしょう。

駐車場経営の年収と利益

駐車場経営によって年収が高くなると所得税の税率も高くなり、本業と合算した税率計算になります。

所得税は年収から給与所得控除額を指し引いた「所得」が課税額となり、所得と税率の関係は次のようになります。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

たとえば所得が899万円だった場合、約192万円が所得税となります。

これに対し副業として駐車場経営を行い、年間216万円（月3万円×6台×12ヶ月）の利益を得るとさらに20万円が課税されることになり、実質の利益は約196万円となるでしょう。

このように、駐車場経営をすることで得られる利益は、税金によって圧迫されてしまいます。

土地活用で駐車場経営して失敗した口コミ

土地活用で駐車場経営を選択し、失敗したという口コミは多いです。

ここではそういった口コミの一部を紹介します。

駐車場経営って楽だけど儲からないなー
駐車場に貸家を建てる計画を進めていこう😅

— だいきち☆築古戸建て投資（謄本×手紙で物件取得） (@daikichitoushi) January 28, 2023

この人は駐車場経営のメリットとデメリットの両方を感じているようです。

空き地を駐車場にする場合、建造物はほとんどありません。

さらに駐車場経営の検討から収益化までの期間が短く、経営としても難易度は低めといえるでしょう。

一方、利益が少なくプラスマイナスゼロで長期間経営するケースも珍しくありません。

そのため、大幅な収益改善をするには、駐車場経営を中止する必要もあるでしょう。

のり出さない！しかし、500円の現地公園駐車場が半分くらいしか埋まらないというのは、駐車場は儲からないというサインだぞ。

— KUGI (@KUGIshugyou) October 24, 2020

この人は公園の駐車場に無断駐車する人が少ないという観点から、有料の駐車場に需要がないのではというツイートをしています。

公園の無断駐車は非常に問題視されていますが、無断駐車すらされないエリアが多いのも事実です。

このことからも、駐車場経営で利益を得るためには好立地が前提条件といえるでしょう。

ほとんどの飲食店や観光施設が自前で駐車場完備しているから、コインパの需要薄いんだろうけど、民間だと儲からないような駐車場事業を自治体がやらないと、

— ダンディ田中 (@dandytanaka) April 2, 2023

この人は飲食店や観光施設が土地を保有し、駐車場を確保しているという点に駐車場経営が儲からないというポイントを置いているようです。

駐車場経営は利益を上げることが難しく、固定資産税というランニングコストもかかることから長期経営は難しいとされています。

しかし、民間の駐車場は路上駐車を防ぐためにも、なくてはならないビジネススキームです。

そのため、自治体が一括管理し、安定した利益をオーナーに還元する仕組みが必要だとツイートしています。

土地活用で駐車場・コインパーキングにするデメリット

土地活用で駐車場やコインパーキングを選択する際には、以下のようなデメリットがあります。

空き地を保有し有効活用の方法で悩んでいる人は、参考にしてください。

舗装すると初期費用が高い

駐車場は舗装しなければ借り手がつかず、収益を上げることができません。

しかし、舗装には約5,000円/㎡の費用がかかり、強度の高い舗装をする場合には約8,000円/㎡が舗装費用の相場となります。

そのため、収益を上げるためには舗装をし、初期費用を高くするというジレンマに悩まされるでしょう。

収益性が低い

50坪の土地であれば駐車台数は約6台となり、月3万円の賃料収益だと年間216万円が年間利益となります。

ただし、駐車場経営は諸費用が約200万円～約250万円かかるため、初年度は実質利益ゼロです。

翌年度以降は収益化しますが、満車状態が常に続くとは限らず、さらに設備の劣化もあります。

このような理由から、駐車場経営は収益性が低く、大きな利益は期待できないでしょう。

固定資産税が高くなる

固定資産税は建物を建築することで1/6に圧縮することができますが、駐車場の場合は特例を受けることができず、不動産評価額に1.4%をかけた額が課税されます。

また、フラット板や精算機といった償却資産税についても課税されるため、通常の空き地よりも税金が高くなることを知っておきましょう。

土地の有効利用性が低い

空き地の有効活用できる部分は、地面に接している部分だけです。

一方、3階建てアパートを建築し家賃収入を得る場合には、2階と3階の床部分を有効活用することが可能です。
このように、アパート経営であれば地面に接している部分以外を利用することで不動産収益を上げることができますが、駐車場経営はそれができません。

また、土地の面積が決まっているため駐車台数を増やすこともできず、駐車場経営は有効利用性が低いといえるでしょう。

雪国だと除雪費もかかる場合がある

雪が降ると車を移動することができず、借り手からクレームが起きることもあります。

そのため、雪国では常に出入庫できる状態を保つ必要があり、除雪費がかかります。

また、雪で設備が破損し予想外の出費に繋がる可能性もあります。

土地活用で駐車場・コインパーキングにするメリット

空き地を駐車場やコインパーキングとして活用するにはデメリットがありますが、実際多くの空き地が駐車場として活用されています。

なぜなら駐車場経営にはデメリットだけでなく、メリットもあるからです。

そこで、この章では以下4つのような空き地を駐車場経営するメリットについて、解説します。

投資としてのリスクが少ない

駐車場経営は利益が少ないというデメリットがありますが、それは「投資」としてリスクが少ないというメリットにもなります。

多くの利益を短期間で得られる投資ほどリスクが高くなり、利益が少なく運用期間が長期になるほどリスクは低くなります。

つまり、駐車場経営は不動産投資の中ではリスクが少なく、スタートしやすい土地活用といえるでしょう。

初期費用が少ない

駐車場経営の初期費用は約200～250万円かかりますが、アパートやコインランドリー経営の場合は数千万円の初期投資が必要です。

そのため、駐車場経営は比較的初期費用が少ない投資といえるでしょう。

他の用途に容易に転用できる

アパートやコインランドリー経営は建物や事業自体に価値がありますが、老朽化によって価値がなくなると有効活用が難しくなります。

その点、駐車場経営は舗装と設備の設置だけとなるため、再び更地に戻すことが容易です。

そして、更地にすることができれば他の用途に転用することができ、柔軟な土地活用を実施できるでしょう。

このように、土地の活用方法が定まっていない段階で駐車場経営を「つなぎ」として採用する方法はおすすめです。

ただし、土地の「地目」や都市計画エリアによっては自由な活用ができない場合も多いため、検討段階で実施可能な土地活用を把握することが重要です。

立地や土地の形に左右されにくい

アパート経営は立地、コインランドリー経営は道路に接道する広さが重要です。

しかし、駐車場経営はそういった制限を受けにくく、どのようなエリアでも需要があります。

そのため、いびつな形状で使い道がない土地であっても、駐車場経営であればしっかりと利益を得ることができるでしょう。

駐車場として土地活用した時の経営シミュレーション

空き地を駐車場として土地活用した場合、具体的にはどのくらい収益があるのでしょうか。

この章では駐車場経営の代表例である「月極駐車場」「カーシェア」「コインパーキング」の3パターンについて、シミュレーションします。

なお、この章で解説するシミュレーションの条件は、以下の通りです。

月極駐車場とした場合の利回り

月極駐車場を選択した場合、次のようなシミュレーションになります。

利益とランニングコストの内容	収支
年間賃料	2,160,000円
管理費	‐108,000円

この場合、月極駐車場の利回りは（216万円‐10.8万円）÷2,500万円×100%＝8.2%となります。

このシミュレーションによると、土地価格が2,500万円のため13年以上駐車場経営することで土地価格よりも高い利益を生み出せることが分かります。

ただし、設備の故障や空車があると利回りが下がるため、注意が必要です。

カーシェアを設置した場合の利回り

カーシェアを選択した場合、次のようなシミュレーションになります。

なお、1日の平均利用時間を1台あたり1時間とします。

利益とランニングコストの内容	収支
年間賃料	1,752,000円
管理費	‐87,600円

この場合、カーシェアの利回りは（175.2万円‐8.76万円）÷2,500万円×100%＝6.65%となります。

カーシェアは都心部などで需要があり、さらにマンションやコンビニの一部を活用してコンパクトスタートできるのが魅力です。

その一方で人口や世代によって大きく需要が変わるため、カーシェアを検討する際には需要調査がポイントになるでしょう。

コインパーキングとした場合の利回り

コインパーキングを選択した場合、次のようなシミュレーションになります。

なお、1日の平均利用時間を1台あたり1時間、回転率を3回とします。

利益とランニングコストの内容	収支
年間賃料	3,285,000円
管理費	‐164,250円

この場合、コインパーキングの利回りは（328.5万円‐16.4万円）÷2,500万円×100%＝12.4%となります。

月極駐車場やカーシェアに比べて利回りが非常に高くなりますが、日によって収益が異なるという特徴があります。

また、コインパーキングは参入障壁が低いことから競合のコインパーキングができやすく、価格競争に巻き込まれるケースも多いです。

このことからも、コインパーキングはシミュレーションどおりの収益が確保できない可能性が高いことを知っておきましょう。

土地活用で駐車場にする場合の大手管理委託先

空き地を駐車場として活用する際には、管理会社に委託するケースが多いです。

オーナーが管理することもできますが、賃料の回収や設備の管理などはプロに任せる方が手間がかからないため、駐車場経営は管理会社に委託するのがおすすめです。

そこで、この章では大手管理会社である「タイムズ」「三井のリパーク」「アップルパーク」の特徴について、解説します。

	タイムズ	三井のリパーク	アップルパーク
最低契約年数	2年	3年	3ヶ月
初期費用	無料	無料	無料
舗装などの費用負担	オーナー負担あり	オーナー負担なし	オーナー負担なし
緊急時の連絡	24時間365日対応可	24時間365日対応可	24時間365日対応可
その他	違法駐車への対応	ANAマイルサービス	一括借り上げ方式

タイムズ

黄色い看板が特徴のタイムズですが、最低契約期間は2年で初期費用のオーナー負担はありません。

ただし、フェンスの設置や撤去、舗装についてはオーナー負担となるため、注意しましょう。

タイムズならではの特徴として、不正駐車や放置車両といったトラブルがあってもタイムズが対応してくれるという点があります。

そのため、違法駐車が多発地域で駐車場経営を検討する場合は、タイムズを検討するのがおすすめです。

三井のリパーク

三井のリパークもタイムズと同じく初期費用は不要ですが、舗装についても費用負担がないという特徴があります。

また、コインパーキングの利用者にANAのマイルが溜まるというサービスを提供しており、三井のリパークだけを探して駐車するユーザーも多いです。

このことからも、毎日の収益を安定させたいオーナーであれば、三井のリパークを検討してみましょう。

アップルパーク

アップルパークの特徴は、最低契約期間が3ヶ月と短く、一括借入方式であるという点です。

契約期間が短いことで駐車場経営を中止し他の土地活用を素早く選択することができます。

また、土地自体をアップルパークが一括で借り上げし、アップルパークからオーナーに賃料を支払うことから、収益の安定性は非常に高いといえるでしょう。

初期費用の負担もないことから、とにかくオーナーの手間がかからない管理会社だといえます。

土地活用で駐車場にする際のよくある質問

この章では、土地活用で駐車場にする際のよくある質問について、解説します。

駐車場経営は儲かる？

駐車場経営は利益が低く、他の不動産投資と比較すると儲からない土地活用だといえるでしょう。

ただし、投資リスクも低く、利益が少なくとも何も活用しない空き地よりは有効活用できます。

20坪で車何台停められる？

車を駐車するためには1台あたり約5坪の駐車スペースが必要ですが、出入庫するスペースも必要となります。

つまり、20坪の土地であれば2～3台が駐車可能台数となるでしょう。

コインパーキングと月極駐車場はどっちが儲かる？

賃料設定によっても変わりますが、一般的にはコインパーキングの方が儲かります。

月極駐車場は収入が固定化されるというメリットがありますが、満車状態でなければ安定させることができず、さらにコインパーキングよりも1時間あたりの収益は下がります。

その点、コインパーキングは1台の駐車スペースで何回も利用者が変わり、繁華街など需要が多い場所であればコインパーキングの方が収益モデルは優秀だといえるでしょう。

駐車場経営のリスクやトラブルはある？

駐車場経営は駐車車両へのイタズラや盗難、違法駐車などがあります。

この場合は土地所有者であるオーナーが対応すべきですが、対応を一任できる管理会社もあります。

そのため、収益だけでなくトラブル回避という点についても、しっかり協議することが重要です。

駐車場の土地活用まとめ

空き地を駐車場として活用する場合は、他の不動産投資ほど利益を生み出すのが難しいとされています。

なぜなら、駐車場経営は賃料に対してランニングコストや税金が高いというデメリットがあり、手残り額が少なくなるからです。

一方、他の不動産投資よりも初期費用が少なく、立地や土地形状に左右されることなく収益をあげられる、というメリットもあります。

このことから、「空き地を有効活用したいけれど、どの方法がいいか分からない」というオーナーであれば、駐車場経営を「つなぎ」として実施するのがおすすめです。