古い家を売る方法9選！相場・税金や売却時の注意点に田舎の古民家の売却方法まで徹底解説

住んでいる家が古くなったり古い家を相続した場合、売却を検討するオーナーも多いです。

しかし、古い家が売れるかどうかは、エリアや立地が大きく影響するため、確実に売るためには、工夫が必要です。

そこで、この記事では古い家を売るための方法と、売却時の注意点について解説します。

古い家・田舎の古民家を処分・売る方法

古い家や田舎の古民家を処分するためにはいくつか方法がありますが、家の状態によって使い分けるのがおすすめです。

そのためにも、売却方法を事前に把握し、適切な選択をすることが重要といえます。

この章では古い家や田舎の古民家を処分する方法について、解説します。

不動産会社の仲介で現状のまま売りに出す

古い家や田舎の古民家を売却する際に、売主として最も手離れが良い方法が、現況のまま販売するという選択です。

古い家は経年劣化が激しく、修繕した方が売れるようにも思えますが、中にはまだ使えるという理由でそのまま購入する買主もいます。

このことからも、家の設備がまだ使える状態であれば、何も手をつけずそのまま販売するという方法も、おすすめです。

一部をリフォームしてから売る

現況販売は売却準備がほとんど不要ですが、水回りや給湯器などをリフォームすることで資産価値が上がり、高値で売却できるようになります。

しかし、大掛かりなリフォームは買主の好みに合わないことがあり、せっかくの売却チャンスを逃す可能性もあります。

なぜなら、古い家や古民家を検討している買主の多くは、自分の好みに合わせたリフォームを要望していることが多いからです。

そこで、最低限修繕が必要な設備だけをリフォームし、販売することも重要です。

ホームインスペクションで家の問題を調べてから売る

ホームインスペクションとは、有資格者の調査員が建物を診断し、キズやクラックの有無を把握する調査のことです。

この調査をすることで買主は建物の劣化状態を知ることができ、リフォームの内容を精査することができます。

また、耐震基準を満たすリノベーションを実施した場合には、住宅ローン控除を受けることも可能となるため、買主のメリットが増えることになります。

このように、ホームインスペクションの実施によって高値かつ早期売却できる物件にすることができるため、経年劣化が進んでいる古い家を売却する際には、おすすめ方法といえます。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、近年増加する空き家の有効活用と流通を促進するために、地方公共団体と宅地建物取引業者などが連携して運用・管理しているシステムのことです。

このシステムに登録することで、空き家を検討している買主に効率良くアプローチすることができ、期間損失を減らすことができます。

さらに、同じエリアの類似物件を把握できることから、価格のミスマッチがないかを売主自信がチェックでき、適切な売却価格の設定が可能です。

つまり、古い家や田舎の古民家をスムーズに売却するのであれば、空き家バンクの利用は必須といえます。

隣家に相談すると喜ばれる場合もある

古い家を売却する際には、隣地に声をかけることをおすすめします。

なぜなら、隣地を購入したいと考えている売主は多く、価格と条件が合えば一般公開することなく契約となる可能性があるからです。

むしろ、隣地が売却しようとしている家を欲しがっているにも関わらず一般公開し、成約させてしまうと後から不満を言われることもあります。

そのため、このようなトラブルを防ぐという意味でも、家を売却する際には必ず隣地に声を掛けることがポイントです。

劣化が激しいボロ家を売却する方法は？

既に劣化が激しい状態の家を売却するためには、いくつか工夫すべきポイントがあります。

そこで、この章では築年数が経過し劣化が激しいボロ屋を売却する方法について、解説します。

古い家付きの土地として売却する

ボロ屋の売却に苦戦する理由として、家の価値が低く中古戸建てを探している買主とマッチングしにくいという点が挙げられます。

そのため、古い家が付いている「土地」として売却し、中古戸建てを探している購入層から注文住宅を建てるための土地を探ししている層に、ターゲットを変える方法がおすすめです。

こうすることで、戸建てとしては価値がなくとも土地としての市場価値を見出すことができ、売却できる可能性が高くなります。

また、古い家を残したまま売却することで、中古戸建ての購入層もターゲット層として残すことができるため、幅広く販売網を広げられるというメリットがあります。

古い家を解体して更地にしてから売却する

古い家を残したまま土地として販売するのではなく、先に解体してしまう方法もおすすめといえます。

この方法は中古戸建ての購入層はターゲットにできないものの、土地全体を見やすくすることができます。

その結果、土地の購入検討者が建物のイメージを持ちやすくなり、購入の意思決定が早くなります。

ただし、古い家を解体した場合、解体した日から1年以内に売却を完了させなければ、固定資産税が6倍になってしまうため、注意が必要です。

このことからも、古い家を残すか壊すかは、慎重に判断する必要があるといえます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入した後で売却する

既存住宅売買瑕疵保険とは、古い家を有資格者が検査及び調査し、適合する処置をした後加入する保険です。

この保険は、引渡し後に発生した万が一の住宅トラブルに対して支払われることになり、売主だけでなく買主も確実に補償を受けられるというメリットがあります。

また、住宅トラブルの内容も、雨漏りや白蟻被害、重要な木部の腐食などに適応することができ、安心して暮らすために必要な補修費用を補填することが可能です。

そのため、築年数が経過したボロ屋であったとしても、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで買主に手厚い補償をアピールすることができるため、早期売却のコツといえます。

古民家専門の業者に買取を依頼する

古い家や田舎の古民家を専門に買取する業者があり、どうしても売れない場合には買取を依頼するという方法も、おすすめです。

そもそも不動産の売却には「仲介」と「買取」があり、買取は不動産会社が物件の販売をするのではなく、直接買取る仕組みとなります。

つまり、家を一般公開することがなく、買取額に満足がいけばそのまま契約まで進むことになります。

このことからも、古い家を売却する際には、仲介と買取を並行して検討することが重要です。

古い家を売るときの相場はいくら？

古い家を売却する際には、どのくらいで売れるのかを知っておく必要があります。

しかし、家の価値は築年数と共に減少する傾向にあり、ある一定の年数を超えた時点で、原価償却上の価値はゼロになってしまいます。

そのため、この章で解説する建物価値と築年数の相関関係を参考にし、相場を理解することがポイントとなります。

建物価値は築年数とともに減少、築20年を目安にゼロになる

上図は国土交通省が公開している、中古住宅の価格査定例となっており、このグラフによると築20年あたりを境に資産価値の減衰は10%となり、ほとんど価値がなくなることが分かります。

また、木造戸建住宅の減価償却年数も22年となることから、査定額だけでなく税務上の価値もなくなるラインが、築年数20年といえます。

築20年以降は基本的に土地の価格のみ

築20年を超えた場合、建物として使用できなくなるわけではありませんが、売却時の査定額に反映することは難しく、建物の状態が通常より良くなければ、土地の価格だけで査定されることになります。

つまり、築年数に応じて古い家の査定額は変わることになるため、土地価格の調べ方では築年数をチェックしておくことがポイントです。

古い家を売るのにかかる費用・税金

古い家を売却した場合、売却価格が全て手元に残るわけではなく、諸費用と税金を支払うことになります。

つまり、家の売却を検討している段階で諸費用と税金を把握し、手残り額をイメージした売却価格設定が重要といえます。

そこで、この章では古い家を売るのにかかる費用と税金について、解説します。

古い家の売却時に 必ずかかる費用と税金	費用： 仲介手数料 税金： 所有権移転登記費用
古い家の売却時に 場合によっては必要な費用と税金	費用： 測量費、解体費、 本人確認費用、 抵当権抹消費用、 滅失登記費用、 住所変更登記費用   税金： 印紙税、譲渡所得税

古い家の売却時に必ずかかる費用・税金

古い家を売却する際には、仲介手数料と所有権移転登記費用がかかり、次のようになります。

仲介手数料	古い家の契約が成立した際に支払う、仲介業者への報酬。 なお、仲介手数料の上限は国土交通省によって定められており、 次の計算式によって算出することができる。 売買代金が200万円以下： 売買代金×5%＋消費税 売買代金が200万円を超え400万円以下： 売買代金×4%＋2万円＋消費税 売買代金が400万円を超える： 売買代金×3%＋6万円＋消費税
所有権移転登記費用	売主から買主へ名義を変更する費用で、1,000円が相場となり、 司法書士の報酬を合わせて支払うのが一般的。

古い家の売却時に場合によっては必要な費用・税金

古い家を売却する際には、前述した仲介手数料と所有権移転登記費用以外にも、次の費用と税金がかかる可能性があります。

そして、これらの費用発生は売却方法や契約書の取り扱い、必要書類の準備によって変わるため、売却スタート前に不動産会社に確認しておくことが、おすすめです。

古い家の売却でやってはいけないことは？注意点を解説

古い家に限らず、不動産売却の注意点については、必ず押さえておくべきです。

そこで、この章では特に古い家の売却でやってはいけない注意点について、解説します。

古い家を取り壊す前に複数の不動産会社に相談する

古い家を取り壊す前には、必ず複数の不動産会社に連絡し、壊すタイミングや費用について相談することを、おすすめします。

なぜなら、建物を解体してしまうと中古建てとして売れなくなってしまい、さらに解体費は業者によって異なることがあるからです。

また、解体して売却する場合は解体後1年以内に売買契約を締結しなければならず、1年を超えると固定資産税の特例が適応外となることで、固定資産税額が6倍になります。

そのため、契約成立するまでのランニングコストが高くなってしまうことになり、解体費もかかることから、最適なタイミングで売却できるよう、判断材料を集めることが重要です。

売る前に家の中のモノは処分しておく

戸建てを売却する際、家屋内の家財や家電については処分し、残置物がない状態で引渡すのが一般的です。

中には家屋内の家具類ごと買受けたい買主もいますが、家を購入した後は新しい家電や家具を取り揃えたいと考える買主の方が多いです。

このことからも、残置物の処分費は諸費用として考慮すべきといえます。

自治体の補助金制度が適用できないかチェックする

ホームインスペクションや家屋解体費などは、内容によっては自治体から補助金制度がでることがあり、不動産会社も把握していないケースもあります。

つまり、損をしないためにも自分で市区町村に問い合わせし、古い家を売却する際に利用できる補助金を調べる必要があるといえます。

また、補助金を利用する際には指定された業者への依頼が必須となるケースもあり、注意が必要です。

古い家の売却で使える可能性がある特例

戸建てを売却することで利益を得た場合には、利益に対して譲渡所得税が課税されます。

なお、譲渡所得税における「利益」とは次の計算式で算出される課税額となります。

つまり、相続で取得し購入価格が不明な場合などは、相場以下で売っても課税されてしまうケースも多いといえます。

そこで、古い家を売却する際には、上記の計算によって算出された課税額から控除できる特例が用意されており、要件を満たすことで利用することが可能です。

このことからも、この章で解説する特例を利用できるかどうかについて、不動産会社もしくは税務署に確認しておくことが、おすすめといえます。

低未利用地等を売却したときの100万円特別控除

「低未利用土地等」とは、居住や事業などの用途に利用されておらず、周辺の土地よりも資産価値が明らかに劣っている土地のことで、非常に売りにくい土地とされてます。

そして、同条件の空き家においても低未利用土地として見なされることがあり、このような物件を売却した場合には、譲渡所得課税額から100万円を控除することができます。

この特例は、低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除と呼ばれており、次の要件を満たすことで利用できます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

古い家をマイホームとして居住している場合、譲渡所得課税額から3,000万円を控除することができます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と呼ばれるこの特例は多くの売主に利用されているものの、次の要件を全て満たすことが利用の条件となるため、注意が必要です。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例と呼ばれるこの特例は、マイホームではなく、相続した空き家が一定の条件を満たしてる場合であっても、譲渡所得課税額から3,000万円を控除することができます。

ただし、クリアすべき要件が多く複雑なため、不動産会社に相談しながら次の要件をチェックすることを、おすすめします。

古い家の売却に関するよくある質問

この章では、古い家の売却に関するよくある質問について、解説します。

古い家の解体費用の相場はいくらですか？

木造2階建ての一般的な住宅を解体した場合、120万円～150万円が相場です。

ただし、残置物が多かったりアスベストが含有している家屋の場合は、解体費が大きく増額されることがあるため、古い家の解体は注意が必要です。

売れない空き家はどうすればいいですか？

古い家の売却には様々な工夫が必要ですが、どうしても売れない場合には不動産会社に相談し、買取を検討するのがおすすめです。

買取は不動産会社の提示額が売却価格となり、相場よりも安くなるというデメリットがありますが、確実に売却できるというメリットもあります。

このことからも、古い家の売却で苦戦した場合には、買取を検討するのがポイントです。

土地を500万円で売った時の税金はいくらですか？

土地を500万円で売却した場合、所有期間が5年以内と5年を超える場合では、次のようになります。

上記に対し、低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除を利用した場合には、課税額が400万円となり、税額は約81万円となります。

このように、特例をうまく利用することで、手残り額を増やすことが可能です。

まとめ

古い家を売却するためには様々な工夫が必要となり、早期売却を目指すのであればしっかりと準備することが重要です。

また、古い家の売却には様々な特例が用意されているため、どの特例を利用できるかを事前に確認しておくことを、おすすめします。