不動産投資のリスク一覧！初心者が失敗しがちなことやデメリットも解説！

様々な投資がある中で多くの人が一度は不動産投資に関し、耳にしたこと、興味を持った事があると思います。ここで一つ認識しておくべき事は不動産投資には必ずリスクがあるという事です。

勿論正しい知識を持って投資する事で、投資額以上のリターンや節税対策など行う事が可能となりますので、今回は様々な観点でリスク共有や、失敗しない為に行うべき事について解説していければと思います。

今後不動産投資を検討、成功したいと考えている人は是非本記事を参考にしていただければと思います。

不動産投資のリスク一覧

不動産投資には様々なリスクが存在しますので、リスク一覧と詳細に関して下記で解説していきます。

ワンルームマンションなどの空室リスク

不動産投資で多くの人が一番にリスクだと感じるものは空室に関するリスクと言えるでしょう。実際に予測と異なる空室が出てしまい、利回りが出ず売却する人がいるのも事実です。

そこで空室リスクが高くなってしまう物件の特徴を下記で確認してみましょう。

どんな好立地の物件でも入れ替わりなどによって一時的な空室は出てしまうものですが、物件選定の段階で誤った選定を行わない限り空室リスクは最低限に抑える事が可能と言えるでしょう。

地方で新築マンションに投資するよりも、好立地の築年数が立っているマンションなどの方が空室リスクは下がる傾向にありますので、トータルバランスを考え物件選びは行うと良いでしょう。

また下記がリスクラインナップとなっておりますので、その中でいくつかのリスクに関して抜粋して解説していきたいと思います。

空室リスク（滞納リスク）	物件の部屋に空室が出る、または家賃滞納により収入を得られないリスク
災害リスク	地震や火災・水害などの災害リスク
金利上昇リスク	借入金の金利が上昇してしまうリスク
物件価格下落リスク	売却時に価格が下落してしまうリスク
建物老朽化リスク	物件の老朽化により売却額や家賃が下がるリスク

入居者の家賃滞納のリスク

不動産投資で起こりうるリスクとして、賃貸経営における入居所の家賃滞納が挙げられます。

入居者の家賃滞納は家賃収入を得る事が出来ないだけではなく、場合によっては裁判沙汰など労力と費用を要する事も考えられます。

オーナー自体が家賃滞納への対応を誤ると法に触れる危険がありますので、万が一の場合も管理会社などと連携をとり適切な対処を行う事が必要となります。

不動産価格の低下リスク

不動産投資を行う上で不動産価格の低下リスクを考えておく必要があります。

不動産価格低下は主に、建物と土地の価格によって変動します。

建物は必然的に築年数が経てば価格低下を行いますし、土地の価格も人口の減少や不景気などによって低下してしまいます。

またイレギュラー要因としては事故物件となってしまった場合には、価格の低下は仕方ないと言えるでしょう。

イレギュラーへの対応は難易度が高いと言えますので、土地の価格などに重きをおいて選定すると良いでしょう。

金利変動のリスク

不動産投資においては金利変動の影響は受けにくいと言われていますが、念のためリスクとして挙げさせていただきます。

金利はインフレを抑える為上がるのですが、それに伴い家賃も上がる為受けにくいと言われてます。

一方で金利が上昇する事で、利息が増えますので家賃収入だけでは返済出来なくなる事がリスクとも言えますので、リスクを抑える為には5年ルールの適用や返済期間を長く設定しキャッシュフローへの影響を最低限にするなど備えは必要と言えるでしょう。

天災による被害リスク

不動産投資においては天災リスクは付きものと言えるでしょう。

そこで検討すべきは火災保険や、地震保険に加入しておくことです。

保険に加入しておくことで万が一の際補償を受ける事が可能となりますので、リスクを最小限に抑える事が出来ます。

天災は必ず起きるものと捉え、保険に加入しておく事が利益を守る事に繋がると言えます。

周辺環境の変化によるリスク

不動産投資におけるリスクとして購入時からの周辺環境の変化によるリスクが考えられます。

例えば学校近くでファミリー層に人気がある物件でも、少子高齢化の兼ね合いで廃校となった場合など周辺変化による影響を受けてしまう可能性は大いにあると言えます。

今後新たに発展していく可能性のある土地であれば、逆も然りありますが先を見越した物件選びが必要となりますので、事前調査は慎重に行うと良いでしょう。

政令指定都市	表面利回り
東京都	約4.3％
札幌	約5.5％
仙台	約5.5％
横浜	約4.9％
名古屋	約5.0％
京都	約5.2％
大阪	約4.8％
神戸	約5.2％
広島	約5.7％
福岡	約5.0％

経年劣化による修繕のリスク

経年劣化は長年賃貸経営を行う上では必ず誰しも共通のリスクと言えます。

畳、フローリング、建物に関して明らかな経年劣化によるものが影響している場合、入居者ではなく、管理者側に修繕の義務があると言えます。

その為どんな物件でも築年数が長くなれば必ず出てくるリスクと言えるでしょう。

家賃下落のリスク

不動産投資を行う上で家賃の下落に伴うリスクが存在します。

多くの場合土地の選定に誤りがある場合が多いと言えるでしょう。

事実東京23区、大阪市、名古屋市の三大都市では、マンションの賃料は上昇していますし、近畿地方で見てもマンション価格が10年間で1.5倍になったというデータも公表されています。

家賃の下落リスクは物件のある場所の方が重要になってくると言えるでしょう。

不動産投資にリスクがあると言われるデメリット

次に不動産投資にリスクがあると言われるデメリット部分に関して解説していきたいと思います。

物件選びが大変

不動産投資において重要とされている物件選びですが、かなり選定が大変だと理解しておきましょう。

高利回りに重きを置きすぎても後に修繕や空室によって赤字を負うリスクはありますし、ですので複数を天秤にかけて選ぶことが最善と言えるでしょう。

また信用のおける不動産業者からおすすめ物件を紹介してもらう事もありでしょう。

投資として回収に時間がかかる

不動産投資は初期投資が高いだけではなく、投資として回収にかなりの時間を要してしまう点がリスクと言えるでしょう。

基本的に元をとる目安は5年～10年と言われており、トータルで利益が出るかが重要になってきます。

不動産投資で得る利益としては、家賃収入と物件の売却益となりますので家賃収入のみで長く利益を得る事も、分岐時点で売却益を得る事も共に選択肢として持つことが可能ですので、選択次第で回収速度は違いが出てくるとも言えるでしょう。

維持管理が大変

物件の管理に関しては自らで行う場合には、手間も労力もかかる事を認識しておきましょう。

自らで管理できる距離にない物件の場合は、空きや管理サービスなども存在しますので、手間や労力をお金で解決出来る場合もありますので、トータルどちらが得なのか検討し、活用も視野に入れると良いでしょう。

不動産投資はリスクがあってもおすすめできるメリット

次に不動産投資のメリットに関して解説していきたいと思います。

銀行融資で投資ができる

不動産投資においては原則銀行から融資を受ける場合がほとんどとなっています。

銀行からの融資に関しては、アパートローンとプロパーローンの二つが存在し、アパートローンの場合は、保証会社を通したローンとなっており、プロパーローンは銀行直接のローンとなっています。

銀行などによって違いはありますが、銀行融資を受ける事が出来る最低ラインとして年収400万円とも言われています。

副収入が安定する

不動産投資のメインは家賃収入となりますので、物件選びさえしっかりとしていれば手間なく、副収入を得る事が出来る仕組みとなっています。

副業禁止企業に関しても、不動産投資に関しては資産運用と捉えられる事が多く、労力がかかるものではないので問題なしと判断されることが多いです。

しかし銀行員や公務員は原則禁止となっていますので、注意が必要と言えるでしょう。

節税ができる

不動産投資において所得が高ければ高いほど節税効果が受けやすい事を認識しておきましょう。

また節税対策のみに重きを置くと築古木造物件がおすすめだと言えるでしょう。

築古木造物件に関しては、減価償却費が大きく取れる為節税対策が行いやすいのです。

ですので、節税目的の場合は新築物件は向かないと言われています。

万が一の保険になる

不動産投資においては副収入が作れる為、万が一体調を崩し本業の収入を得る事が出来ない場合などに保険となる利点があると言えるでしょう。

不動産投資は生命保険に変わる側面も持ち合わせており、万が一資産保有者が亡くなった場合、現物資産として家族に引き継ぐ事が可能となっていますので生命保険と比較される事があるのです。

資産が増える

不動産投資において、建物自体は自身の所有物になりますので資産は増える事になります。

自身の物件イコール資産となりますので、最悪の場合には物件を売却し資産を現金化する事も可能と言えるでしょう。

その場合まとまった金額を現金化出来ますので万が一の場合にも選択肢を持って対応が可能となっています。

リスクが低い低額不動産投資

不動産投資といってもいくつかの投資法が存在しています。ここでは不動産小口商品と不動産投資信託に関して解説していきたいと思います。

投資の種類	投資先	投資対象	運用益の内容
REIT	投資法人	不動産	分配金
投資信託	投資法人	国内外の株式、債券、CD、CP、デリバティブ、REITなど	分配金
現物不動産投資	実物の不動産	不動産	賃料収入

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、特定の物件を一口数万円から数十万などに小口化し複数名で物件を所有する商品設計となっています。

このスキームを「不動産特定共同事業」と言い投資する側のリスクを最小限に抑える事が出来るスキームと言えるでしょう。

また少額から不動産投資を行う事が可能ですし、賃料収入も売却益も手にすることが可能となっています。

不動産投資信託

不動産投資信託とは、小口化商品同様少額投資を行う事が可能となっており、複数の物件にリスクヘッジ兼ねて分散投資出来る利点があります。

小口化商品とは異なり、現物資産とはなりませんので運用している物件で不動産収入が得れない限り分配金は配布されないリスクがある事を覚えておきましょう。

不動産投資の初心者は本で知識を高めよう

次に不動産投資を始まる前に読んでおいた方が良いおすすめできる本について紹介していきたいと思います。

『一級建築士が教える 買ってはいけない収益物件の見分け方』

『一級建築士が教える 買ってはいけない収益物件の見分け方』に関しては、その名の通り収益物件に関する見分け方について参考になる本になっています。

不動産投資において購入物件選定が一番重要になってきます。

正しい知識を持ち合わせてないが故に不動産投資に失敗してしまった人は相当な数いるのが事実です。

多くの投資家は物件の利回りや、立地条件などの確認は入念に行いますが建物自体の調査が疎かになっている事が多いです。

建物の選定に関しては専門性が必要となってきますが、この本を読めば選定するにあたってのノウハウが事細かく書いてありますので、初心者でも理解する事が可能です。

ですので不動産投資初心者が建物選定において、適切に判断する上で力になってくれる良本と言えるでしょう。

『「不動産サイクル理論」で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術』

『「不動産サイクル理論」で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術』に関しては、これまでのデータに基づき理論的に解説されており、多くの人が実践する上で再現性の高いノウハウが詰め込まれた本になります。

日本は誰もが認識している通り、少子高齢化が深刻な問題となっており人口の減少により空き家問題が加速してくる事になってきます。

そんな現状の市場を鑑みてどう投資していく事で上手く運用できるのか、データに基づき投資において活かすことが出来る本と言えるでしょう。

不動産の市況の考え方も正しく持つことが出来るでしょう。

『Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて』

『Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて』に関しては、Excelにて収益計算、金利、経費、税金など様々な把握しておくべき内容が記された本となります。

体感的な予測ではなく、数字に基づいた予測が可能となりますので初心者には考え方含めてかなり参考になるでしょう。

数字で把握しておくことで、金利が先々変動してきた際のリスクを恐れる必要がなくなるとも言えるでしょう。

表面的な知識ではなく実際に計算して理解できる状態に自らを引き上げる事も可能な本なのです。

『不動産の価格がわかる本　改訂版』大和不動産鑑定

不動産鑑定士は、不動産の市場サイクルや不動産予測のテクニックなど、「率」についての幅広い理解を披露しています。

住宅、オフィスビル、複合商業施設、モーテル、倉庫、ゴルフ場など、主要な資産をすべて紹介し、それらの項目とそれぞれの評価技法について読者に発見を与えている。

かなり専門的な内容なので、一般的な不動産投機家というよりは、むしろ専門家の方に読んでいただきたい。

不動産投資に興味がある人は、自分の戦略にとって重要な部分だけ読めば、他の本では得難い包括的な理解を得ることが出来ます。

専門家ではない一般の不動産投資家は、第1章「不動産市場のサイクル」、第2章「価格査定の基本」、第4章「住宅」、第11章「構造に関する基礎知識」を読めば十分です。

これによって、今後の物件環境や住居費の見通しを知ることができます。

また、各章の最後に収録されているコラムにも目を通しておくことをお勧めします。

「固定資産税がややこしい」「新耐震と旧耐震の違いは何か」「検査済証がない場合はどうすればいいのか」など、不動産投資家の多くが疑問に思っていると思われる事項ですが、その解説が別の書籍に載っていることはほとんどありません。

解説は短く、わかりやすいので、「複雑で難しいテーマでも、気持ちよく理解できる」のです。

不動産投資のリスクでよくある質問

次に不動産投資におけるよくある質問に関して解説していければと思います。

不動産投資の最大のリスクは何ですか？

いくつかリスクは存在しますが、最大のリスクを挙げるとすると「空室リスク」と言えるでしょう。

基本的にローンにて物件を購入する形となりますが、空室の場合家賃収入がないにも関わらず、ローンの支払いのみ必要となります。

空室リスクを出来る限り減らす為に必要な事は、好立地である事、優良な管理会社と付き合う事が必要となります。

好立地であれば文句がつくような物件でも、必然的に需要が生まれる事になり空室リスクを抑える事に繋がると言えるでしょう。

不動産投資の一番のメリットは何ですか？

不動産投資の最大のメリットは、毎月の不労所得を形成できる事だと言えるでしょう。

スタート段階ですと、家賃収入がありながらもローンの残債を支払っていく必要がありますがローン完済後に関しては、基本的に全てが利益になる構造となっております。

長期的に収入に繋がりますし、急なキャッシュが必要になった場合にも物件を売却するなど資産として捉える事も可能です。

不動産投資で失敗したらどうなる？

不動産投資で失敗した場合に考えられる事としては、物件購入の為に組んだローンを返していく為にどうしていくのか考える必要があります。

仮に支払いが出来ない場合には、自身が所有する物件を差し押さえられてしまう事になり、それでも返しきれない場合は、その他資産に変わるものが差し押さえの対象となってしまう状態となります。

投資にリスクは付き物ですのでスタート時点でその事も念頭に置いた上で失敗を最小限に抑える為に注力しましょう。

不動産投資のリスクまとめ

ここまで不動産投資におけるメリット、デメリット、様々なリスクに関して解説させていただきました。

どんな投資においてもリスクは必ず存在する事を認識しておきましょう。

また正しい知識を持ち合わせないと後に痛い目に合う可能性を高めますし、リスクとリターンの悪い投資となる可能性を高めます。

不動産投資とは	不動産を購入して賃料収入や売買益を得る方法
やり方	投資スタイルを決める 不動産会社に相談→購入 収入を得る
予算（初期費用）	自己資金は物件価格の10～30％程度 少額不動産投資なら1万円から可能
リスク	高い （運用方法によっては抑えられる）
利益を得る方法	家賃収入（インカムゲイン） 売買益（キャピタルゲイン）
メリット	銀行からの融資で始められる 安定的に収入を得られる
デメリット	初期費用がかかる さまざまなリスクを考える必要がある 維持管理が必要 固定資産税がかかる
初心者へのおすすめ度	低

リスクが存在する一方で不動産投資で、確かなる安定収入を形成している人がいる事も事実です。

投資手法を確立させ、投資で得たキャッシュを運用し、いくつかの物件を所有することで収入はより安定しますし、インパクトあるものとなりますので確かな知見と確かな行動にて不動産投資に向き合ってみる事を本記事ではおすすめします。