不動産売却では何をする？知っておくべき基礎知識をまとめて解説！

不動産売却には、売却の種類や売却価格、期間、売却に必要な費用など、

検討しなければならないことが多数あり、注意深く進めなければなりません。

不動産売却が初めてという場合は、不安になることが多いはずです。

そこで今回は、不動産売却に関する基本的な知識・流れ・注意点について、詳しくまとめています。

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基礎知識①：不動産売却にも種類がある

不動産売却には、大きく分けて3種類の方法があります。

不動産会社が購入希望者を探す「不動産仲介」による売却と不動産会社が直接買い取る「買取」、さらに「任意売却」の3種類です。

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それぞれ特徴が異なるので、後悔しない取引にするためには自分に最適な方法をしっかり見極めましょう。

高値で売却を狙うなら『不動産仲介』

不動産を売却する際、一般的に用いられる売却方法が不動産仲介です。

不動産を売却したい売主が、不動産会社に売却を依頼し個人から買い手を探してもらうため、不動産会社の「仲介」により売買が成立する仕組みになっています。

仲介での売却の大まかな流れは下記の通りです。

不動産仲介で売却する最大のメリットは、少しでも高く売却できる可能性があるということ。

売却を依頼した不動産会社による売却活動によって、高値で購入してくれる買い手が見つかるチャンスが多くなるのが特徴です。

また、売主が売り出し価格を決められるため、希望の価格で購入してくれる買い手が現れやすい絶好のタイミングを見極めて売却できるのも仲介ならではのメリットといえます。

上記のような理由から、高値での売却を狙う場合は、不動産仲介での売却がおすすめです。

早期売却を狙うなら『不動産買取』

不動産会社や買取業者に不動産を直接買い取ってもらう不動産買取は、不動産を早期売却したい場合におすすめの方法です。

不動産仲介と異なる点は、買い手を探す必要がないということ。

下記が、買取で不動産を売却する際の流れです。

不動産買取のメリットは、早期に不動産を現金化できることです。

各不動産会社にもよりますが、現金化の目安は最短で数日から1週間以内です。

また、不動産売却と異なり、インターネットやチラシによる売却活動を行わないことから、周囲に知られることなく不動産売却ができます。

ただし、物件の状態や買取業者にもよりますが、おおよそ相場価格の7割程度と、不動産仲介よりも売却価格は安くなります。

そのため、買取で早期売却を狙うなら、相場価格を把握した上でできるだけ高く買い取ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。

売却後も住み続けられるリースバックも注目されている

近年では、不動産買取の一種のリースバックも注目されています。

リースバックとは、不動産会社やリースバック会社に不動産を買い取ってもらい、その後賃貸契約を結ぶことで売却した家に賃貸として住み続けられるという売却方法です。

まとまった現金は必要だけれど、勤務先や子供の学校の関係から転居したくない時に向いています。

リースバックの大まかな流れは下記の通りです。

リースバックのメリットは、買取同様に早期に不動産を現金化できる上、転居することなくそのまま家に住み続けられるということ。

同じ家に住み続けられるため、周囲に家を売却したことがバレないのも、リースバックならではのメリットといえます。

住宅ローンの返済ができない場合は『任意売却』を検討

多額の住宅ローンが残っていて、家の売却額では完済できない「オーバーローン」の場合に、家を売却する方法が任意売却です。

任意売却を行う際は、住宅ローンを借りている金融機関から承諾を得て、住宅ローンの完済なしで抵当権を外してもらい、家を売却します。

また、任意売却後、住宅ローンを完済できなかった場合は、残金分を返済し続けなければなりません。

任意売却の大まかな流れは、下記の通りです。

任意売却のメリットは、住宅ローンが残っていても売却できる上、競売よりも高く売却できる可能性が高いことです。

競売はオークション形式で行われるため、不動産の売却価格は不動産仲介で売却する際の約6割程度になってしまいます。

一方、任意売却であれば時間的な余裕はないものの、相場の約75〜90％と競売よりも高い価格で売却できます。

基礎知識②：不動産売却の流れと所要期間

不動産の売却を検討している場合、不動産売却の流れや所要期間を知っておくと安心して取引ができます。

不動産売却にかかる平均期間は3～9か月が目安なので、おおよそ半年くらいは必要と考えておくとよいでしょう。

ただし、戸建てやマンション、土地など、物件の種類により売約期間は多少異なります。

マンションは6か月、戸建ては11か月と、マンションの方が早く売却できる傾向にあります。

築年数やエリアによっても売れやすさに影響があるので、注意が必要です。

古い物件や人気のないエリアだと、売却までに1年以上かかるケースもありますが、売却期間の目安はあくまでも参考程度にしましょう。

下記では、物件の種類による売却の流れを解説します。

不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

戸建て売却の流れ

ここでは、戸建てを売却する際の流れを解説します。

戸建てを売却する場合は、「今すぐ売れる」状況になっているのかを確認しましょう。

以下の2点の状況次第では、売却に進めない恐れがあるので注意してください。

一戸建てに限らず、不動産は名義人本人でないと売却できません。

特に、相続した一戸建てなどの場合、名義が売主本人に書き変わっているかが重要です。

また、隣地との境界が確定していない場合もトラブルになりやすいため売却は困難になるので、境界確認書があるのかどうかも事前にチェックしておきましょう。

さらに、戸建ての査定を不動産会社に依頼する前に、売主自身でおおよその相場を調べておくことをおすすめします。

相場を把握していなければ、査定額の妥当性を判断できないので、以下の方法で調べてみて下さい。

ただし、戸建てはそれぞれ特徴があるため、上記で調べた相場はあくまでも目安として参考にするようにしましょう。

マンション売却の流れ

ここでは、マンション売却の流れを紹介します。

住宅ローンが残っている場合でも、マンションの売却は可能ですが、残っている住宅ローンを完済して抵当権を抹消したうえで引き渡すことが前提になります。

そのため、売却価格で住宅ローンの完済は可能か、諸費用も含めたうえで資金計画をしっかり立てる必要があります。

また、住宅ローン一括返済の場合、金融機関により手数料がかかることがあるので注意しましょう。

売却するマンションが今住んでいるエリアよりも遠い場合は、現地に行き不動産会社を探さなければなりません。

基本的に契約時と引き渡し時に本人が立ち会う必要がありますが、どうしても都合がつかない場合は、縁故者・知人・専門家に依頼することも可能です。

遠方のマンションを売却する場合は、売主が住んでいるマンションを売却する場合に比べ、現地までの交通費や宿泊費、郵送料など、通常よりも費用がかかるので注意しましょう。

土地売却の流れ

土地を売却するには、土地売却の流れを把握しておくことが重要です。

土地を売却する際は、以下の点に注意しましょう。

土地の売却は戸建てよりも長くかかる傾向があり、半年から1年ぐらいを想定しておきましょう。

土地をスムーズに売却するためには、余裕のあるスケジュールを立てることが重要です。

土地の売却では、境界確定や建物の解体などが必要になるケースがあり、これらの手続きや施工には、数か月という期間を要することがあります。

想定よりも時間や費用がかかってしまうことがあるので、資金計画はもちろんスケジュールも余裕をもって立てるようにしましょう。

基礎知識③：不動産を高値で売却する3つのコツ

ここでは、不動産を高値で売却する3つのコツをピックアップしています。

不動産売却を検討している場合は、高値で売却するコツをしっかり押さえておきましょう。

コツ1：3〜5社ほどに査定依頼を出す

不動産の査定は、1社ではなく3〜5社ほど、複数の不動産会社に依頼しましょう。

なぜなら、売却査定額は不動産会社により異なることが一般的なため、複数の会社の査定を受けてみないとどの不動産会社が高く売却してくれるのかが分からないからです。

なかには、同じ物件の査定を依頼したのに、一番高く査定したB社と一番安く査定したD社では、その差が数百万円というケースもあるようです。

もし、D社にしか査定を依頼していなければ、他社の査定額を知らないままに売り出すことになってしまいます。

どれくらいの価格が相場で、適正価格なのかも知らずに売却活動を進めてしまうと、売却後に「もっと高く売れたかも」と後悔してしまうかもしれません。

査定額は高ければ良いとは限らない

逆に、査定額が高すぎると「なかなか売れない」というリスクもありえます。

そのため、「なぜその査定額になったのか」という根拠を比較するためにも、3〜5社の不動産会社の査定を受けるようにしましょう。

それぞれの不動産会社に、プラスの評価ポイントとマイナスの評価ポイントをできるだけ細かく、周辺エリアの事例なども交えながら説明してくれる不動産会社の根拠は信頼性が高いといえます。

一方、高い査定額を出してくれたものの「周辺エリアはこんな感じなんですよ。」など、曖昧な理由しか出さない不動産会社は、契約を取りたいがために査定額を高めに提示した可能性があるので注意が必要です。

複数の不動産会社の査定を受けることで、適正価格や実際の相場とは異なる売却できる価格帯が見えてきます。

また、どの不動産会社を選べばよいのかわからない場合や、

限られた時間の中でも高値での売却を狙いたい場合は、不動産一括査定がおすすめです。

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コツ2：信頼できる不動産屋を選ぶ

不動産売却の際に重要なポイントの1つが、信頼できる不動産会社を選ぶということ。

信頼できる不動産会社とは、売主自身にとって良い不動産会社ということになるので、信頼できる不動産会社を選ぶ際は、下記のポイントをチェックしてみてください。

不動産売却で後悔しないためには、不動産会社を決める際、売主が売却したい物件やエリアの「売買実績がどれくらいあるのか」もしっかりチェックしておきましょう。

例えば、杉並区の戸建てを売却したい場合は、直近2年くらいの杉並区の戸建ての売買件数を教えてもらいましょう。

不動産会社には、それぞれ得意とする分野があるため、大手不動産会社なら全国に支店があることから、買主を全国から見つけられるかもしれません。

一方、売りたい物件と同じエリアにある地域密着型の不動産会社なら、そのエリアで住み替えの家を探している人を知っているなど、地域のつながりならではの強みがあるケースもあります。

そのため、売買実績には不動産会社の「買い手を見つける力」が現れるので、大手か中小かで選ぶのではなく、実績をしっかりチェックするようにしましょう。

不動産屋の選び方については「不動産屋の選び方」の記事で詳しく解説しています！

コツ3：売り出し価格を査定額より少し高めに設定する

不動産売却では、売却活動をスタートさせるにあたり、売り出し価格を決めなければなりません。

不動産を売却する際は、購入希望者から値引き交渉されるケースがほとんどなので、実際の売却価格は売り出し価格よりも安くなってしまうのが一般的です。

そのため、住み替えなどで売却資金で新居の購入を検討している場合、ぎりぎりの価格で売り出してしまうと値引き交渉を受ける余裕がなくなってしまいます。

少しでも高く売却しないなら、不動産を売りに出すときに値引き分の幅を持たせて価格設定することが重要です。

不動産会社の担当者と相談しながら、最終的な希望価格に落ち着くように、売り出し価格は高めに設定する方が良いでしょう。

基礎知識④：不動産売却に必要なお金について

マンション・戸建て・土地などの不動産を売却する場合、売却するためにはさまざまな費用が発生します。

ここでは、どのような費用がどのくらい必要か詳しく解説します

不動産売却にかかる費用

不動産売却の費用は下記の通りです。

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不動産会社は、売主にかわって不動産売買の仲介業務として不動産情報サイトに物件情報を載せたり、購入希望者の物件見学に立ち会ったりなど、売却活動を行います。

そのため、仲介手数料は不動産会社に依頼した物件の契約が締結した時と引き渡しの際に1 /2ずつ支払います。

仲介手数料は不動産が売却できた際の成功報酬なので、仲介を依頼しただけでは発生しません。

ただし、売買契約締結後に売主もしくは買主の事情で契約を解除する場合や売買代金の未払いなどによる契約違反となった場合は、売買は成立していなくても仲介手数料を支払う必要があります。

気を付けなければならない点として、通常は仲介業務を行わない遠隔地へ交渉に行く場合の出張費や特別な広告宣伝をしてもらう場合の費用などは、仲介手数料とは別途請求されるケースがあります。

また、測量や建物の解体、荷物の保管やごみの廃棄などの費用も仲介手数料には含まれないので注意してください。

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合は、住宅ローンを一括返済する必要があります。

金融機関によっては「住宅ローン返済手数料」が発生します。

各金融機関により異なりますが、手数料の目安は1〜3万円で、一部繰り上げ返済の手数料よりも高く設定されています。

なぜ、住宅ローンを一括で返済しなければならないのかというと、住宅ローン返済中の不動産には抵当権が登記されているからです。

この抵当権を外さないと住宅ローン返済中の不動産は売却できませんが、司法書士に依頼すると手続きをしてくれます。

また、住宅ローンを完済したら抵当権を抹消しなければなりませんが、登記簿上の抵当権を抹消する手続きを行うためには登記費用が発生します。

抵当権抹消の費用は、手続きを依頼する司法書士への手数料を含めて、5,000円から20,000万円が目安です。

個人で手続きすると1,000円〜2,000円程度で済ませられますが、手続きが複雑なので司法書士に依頼するのがおすすめです。

上記のように、不動産売却にはさまざまな費用が発生します。

一つひとつは少額でも、積み重なると結構な額になってしまうので、資金計画は余裕をもって立てましょう。

不動産売却にかかる税金

不動産売却の税金は下記の通りです。

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不動産売却に伴う税金は、譲渡所得が発生した時に限り生じるため、不動産を売却すると必ず発生する税金ではありません。

譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスであれば所得税及び住民税、復興特別税が発生するのが基本。

そのため、譲渡所得がマイナスであれば譲渡所得は発生しません。

譲渡所得は、下記の計算式で算出可能です。

※譲渡価額：不動産の売却額

※取得費：売却した不動産の購入額（建物に関しては減価償却後の価格が建物の取得費）

※譲渡費用：仲介手数料・印紙税・測量費などの売却に要した費用

また、抵当権抹消関連費用に関しては、あくまでも抵当権を抹消するための費用なので、譲渡費用とはみなされません。

譲渡所得に関する税率は所有期間で異なり、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得になります。

下記がそれぞれの所得税率及び住民税率です。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

※2037年12月31日まで、所得税の2.1％分の復興特別所得税が別途課税されます

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基礎知識⑤：不動産売却を開始するまでに準備しておきたいこと

下記では、不動産売却を開始するまでに準備しておきたいことをピックアップしています。

それぞれ詳しく解説しているので、不動産売却を検討している場合は参考にしてみてください。

自分でも売却相場を調べる

不動産売却を検討しているなら、不動産会社に相談する前に、ご自身の売却したい不動産に合わせて下記のような売却相場を把握しておきましょう。

提示される価格は不動産会社によって異なるため、相場を把握していなければ提示された査定価格が妥当な金額かどうかを判断できません。

できるだけ希望の価格で売却するためには、事前におおよその価格を確認するようにしましょう。

土地の売却相場は、下記のような方法でチェックできます。

なかには、物件を安値で買い叩く不動産会社も存在するので、売主である、あなた自身も不動産の相場をセルフチェックしておくのがおすすめです。

不動産売却の必要書類を揃える

不動産売却を行う際は、必要な書類を事前にそろえておきましょう。

下記が不動産売却の必要書類です。

不動産会社に売却の相談をする前に、あらかじめ書類があるかどうかを確認しておくと、いざという時に慌てずに済みます。

どの媒介契約が自分に合いそうか考える

提示された査定額に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは不動産会社に売買仲介を依頼する際に締結する契約で、この契約を交わさないと不動産会社の仲介で物件を売却することができません。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

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どの媒介契約を選ぶかにより、売却までのスピードや売却できる価格が変わることが多々あります。

どの媒介契約を選ぶのかは、売主自身が自由に決定できるので、自分に最適な媒介契約を選べばスムーズな売却につながります。

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不動産売却に関するよくある質問

ここでは、不動産売却に関するよくある質問を4つピックアップしています。

不動産売却を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却は何から始めればいい？

不動産売却を検討し始めたら、売却したい不動産がどれくらいの価格で売却できるのか周辺の相場を調べます。

不動産の価格はエリアにより異なるため、売却したい不動産の近隣で売却されている不動産情報を収集し、周辺の相場を把握するようにしましょう。

売却したい不動産と近い条件の物件や土地がいくらで売却されているのかチェックすることで、売却価格の相場を把握することが可能です。

売主自身で売却価格の相場を知りたい場合は、おすすめの不動産一括査定も利用してみてください。

不動産査定とは？

不動産査定とは、売却したいと思っている不動産にどのくらいに価値があり、いくらで売却できそうなのかを調査して売却価格を算出すること。

査定価格が分かると、売主自身が納得できる適切な売り出し価格を設定でき、資金計画を立てる際に便利です。

ただし、不動産会社により査定価格は異なるため、査定価格が妥当かどうかを判断するためにも、売主が不動産相場を把握しておきましょう。

不動産売却の注意点は？

スムーズに不動産を売却するためには、不動産売却の注意点をしっかり押さえておく必要があります。

まず、納得のいく売却活動を行うためには、不動産売却の相場をチェックし把握しなければなりません。

相場よりも高く売却価格を設定すると、売れ残ってしまう可能性が高くなるからです。

また、相場よりも低い売却価格に設定してしまうと、高く売却できた不動産を安く売却してしまうことになるため、同じエリアの不動産、同じような条件の物件がどの程度の価格売却されているのか、売主自身が相場を把握しておく必要があります。

不動産売却のベストなタイミングを見逃さないことも重要なポイントです。

不動産が最も高値で売却できるタイミングは、一般的に1〜3月の進学や就職する方が多い年度末になります。

一方、新年度や新学期の時期である4月に入ってしまうと、不動産売買が行われにくいため、この期間は不動産が売れにくい時期となります。

少しでも高値で売却するためには、ベストなタイミングを逃さないようにしましょう。

住宅ローン中の家でも売れる？

住宅ローン中の家を売却することは可能です。

ただし、ローンの残債を完済しなければなりません。

住宅ローンが残っていると、「抵当権」と呼ばれる金融機関の権利が付いたままなので、この「抵当権」を抹消することが売却の条件となります。

まとめ

不動産売却は高額な取引であるため、売却する場合も購入する場合も慎重になるのは当然です。

そのため、高い価格で売却したい、早期に現金化したい、売却後も住み続けたいなど、自身の希望や状況にあった売却方法を選ぶことが重要です。

いずれの売却方法でも、できるだけ良い条件で不動産売却を行うためには、相場価格を調べるなど、売却に必要な知識を身につけて情報収集した上で、納得のいく売却活動を進めるようにしましょう。

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