不動産売買契約書とは？入手方法や確認ポイントを解説！

不動産を売買する際には不動産売買契約を締結する必要がありますが、その際に交付される「不動産売買契約書」には、何が記載されているのでしょうか。

不動産売買契約書は重要な文書であるにもかかわらず、非常に難解な用語で書かれています。

そのため、意味が分からず署名押印してしまう売主や買主も多いでしょう。

そこで、この記事では不動産売買契約書の確認ポイントについて解説します。

不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書とは、「売主と買主の約束ごと」が記載された文書です。

本来、不動産の売買において書面は不要で口約束でも問題ありません。

しかし、このような「諾成契約」では多くのトラブルが発生するため、不動産売買契約書に取り決めした内容を記載し、売主と買主が確認の上で署名押印します。

契約書の入手タイミングや作成者はあらかじめ決まっているため、この章で詳しく解説します。

　

契約書は契約後にもらう

契約書は契約日に入手することができます。

一般的には契約書は2通作成され、売主と買主がそれぞれ保管します。

ただし、売主は不動産を手放すことになるため、契約書の原本を保管する必要はありません。

そのため、売主は契約書の原本ではなく、コピーを入手するケースもあります。

また、買主が不動産会社である場合も原本ではなくコピーとするケースが多いです。

　

契約書は不動産会社が作成

契約書は不動産会社が作成するのが一般的です。

契約書は売主と買主の「約束ごと」が記載されていると解説しましたが、不動産の専門家でない限り、どのような約束をすれば良いのか分からないでしょう。

また、片方が専門家であった場合、知らない間に不利な約束をしてしまうリスクもあります。

そこで、不動産会社が売主と買主の代わりに書面を作成し、それを契約書の代わりとして流用することになります。

この書面は宅地建物取引業第37条で規定されており、不動産売買に関わる一般的な約束ごとに加え、売主と買主の要望を加筆することが可能です。

このようにして作成された契約書を売主と買主が確認し、問題なければ契約は締結となります。

　

契約書の雛形

契約書はいくつか雛型があり、不動産会社は自社が所属する団体の形式を使用しますが、どの団体も構成に大きな違いはありません。

契約書は物件詳細と契約条項、特約条項、署名押印欄という構成になっています。

この中でも特約条項には雛型にはない決めごとを記載するため、しっかりチェックしましょう。

不動産売買契約書の注意点と確認ポイント

この章では不動産売買契約を確認する際の注意点と、確認ポイントについて解説します。

解説に使用する雛型は公益社団法人「全国宅地建物取引業協会連合会」が公開している書類になりますが、他の団体と大きな違いはないため、参考にしてください。

　

物件の表示

契約書1ページ目には、売買する不動産の表示が記載されています。

売主と買主は売買される物件や面積に間違いがないかをここでチェックすることになりますが、ここで記載される情報は法務局に備え付けられている「全部事項証明書」の転記となります。

そのため、物件資料や売主の記憶と異なるケースも多いため、注意が必要です。

　

売買代金や手付金の金額や支払い期日

契約書2ページ目には、売買代金や手付金額、支払いの期日が記載されています。

不動産売買では、まず契約時に売買代金の一部を手付金として売主に支払い、残りを期日までに支払うのが一般的です。

そのため、契約時に支払う手付金額や残代金期日に間違いがないかをチェックしましょう。

　

土地の実測と清算単価

この団体では土地の実測と清算単価が記載されており、契約時点の面積と実測によって清算する価格を確認することができます。

契約する土地面積は1ページ目に記載されていますが、契約後に仮測量しさらに確定測量することで正しい面積が判明します。

そして、確定測量を実施した場合、全部事項証明書の面積と変わるケースがほとんどです。

なぜなら土地によっては全部事項証明書に記載された時期が何十年も前になり、測量技術の向上や法改正、周辺環境の変化、杭の劣化によって修正されるからです。

つまり、不動産売買において土地は「全部事項証明書の面積を確認→測量によって契約後に売買金額が修正される→修正後の金額で清算」という流れになることを知っておきましょう。

　

所有権移転や解除の期日

売主と買主は所有権移転の期日までに引渡しの準備を進めることになりますが、買主の住宅ローンが通るかどうかは非常に重要なポイントです。

その一方で、不動産売買契約は買主が事前審査を通過した時点で締結することになるため、完全にローン審査が通過していない状況ということになります。

そこで、買主は指定された期日までに本審査を通過させることができなければ、後述するローン特約による解除を利用できます。

また、合わせて所有権移転の期日についても記載があるため、売主は解体や測量のスケジュールもその期日に間に合うよう進めましょう。

　

ローン特約・瑕疵担保責任

3ページ目以降にある契約条項となっており、一般的な不動産売買の決め事が記載されています。

これらの契約条項には「契約解除」に関連する条項が5つ記載されていますが、その中でも第20条（融資利用の場合）と第21条（瑕疵担保責任）は必ずチェックしましょう。

第20条（融資利用の場合）は前述したローン特約のことです。

ローン特約とは、期日までに買主が住宅ローンの本審査を通過させられなかった場合に、契約を解除できる特約です。

契約は通常、買主が事前審査を通過した後に締結するため、買主の責任ではない理由で本審査が通らず、住宅ローンを借りることができない場合には解約できます。

ただし、事前審査の後に転職や退職をすることで本審査が通らなかった場合は買主の責任を見なされ、ローン特約の利用ができないでしょう。

これ以外にも、住宅ローン審査を進めずに放置し、その結果期日を超えた場合でも買主責任と見なされます。

この場合は契約違反による解除となり、違約金の支払い義務が発生するため注意が必要です。

なお、ローン特約利用時には手付金の返還を受けることはできますが、印紙代は返還されませんので注意してください。

また、第21条（瑕疵担保責任）とは不動産売買において目に見えない部分（瑕疵）で問題が発生した場合の対処についての記載がされています。

2020年4月1日より「契約不適合責任」と名称と内容が変わり、建物であれば重要な木部の腐食や雨漏り、白蟻被害が対象となり、土地の場合は建築に支障をきたす地中埋設物が対象です。

このようなトラブルが発生した場合には買主は売主へ責任追及することができ、追及内容には「契約の解除」や「修理請求」、「代金減額請求」などがあります。

このような契約不適合は不動産の引き渡し後に発生するため、売主としては引き渡し後であっても指定期間内は完全に売買が完了したとはいえないでしょう。

そのため、契約不適合責任が発生する可能性については、十分に不動産会社と協議しておくことが重要です。

　

その他

前述したポイント以外にも、重要な契約条項があります。

これらの条項は難解な専門用語で記載されているため、全て頭に入れることは難しいでしょう。

そこで、次に挙げる特に条項に絞ってチェックすることをおすすめします。

不動産売買契約の流れ

この書では不動産売買契約の流れについて、解説します。

不動産会社によっては説明もなく契約がスタートする場合もあるため、この章で解説する流れを頭に入れておきましょう。

　

必要書類の準備

契約前には不動産会社から契約案内文が届きます。

案内文には当日持参する書類が記載されていますが、主な持参物は次のようになります。

持参物	売主	買主
認印	必要	必要
身分証明書	必要	必要
印紙代	必要（コピーでよければ不要）	必要（コピーでよければ不要）
手付金	不要	必要
手付金領収書	必要	不要

契約時には印鑑を持参する必要がありますが、実印でなく認印でも問題ありません。

実印は不動産決済のタイミングで必要となるため、印鑑証明登録をしていない場合は決済までにしておきましょう。

また、身分証明書は本人確認法により、「顔写真付きなら1種類、顔写真なしなら2種類」と定められています。

そのため、運転免許証やマイナンバー、パスポートがない場合は注意しましょう。

契約時の準備物において、売主は手付金領収書、買主は手付金を用意するという点が異なりますが、手付金領収書は不動産会社が用意し、売主は当日署名押印するというケースも多いです。

手付金についても、大金を持ち歩くのに不安がある場合は不動産会社に事前振込の相談をしてみましょう。

　

不動産売買契約書と重要事項説明書の読み合わせ

一般的には契約日に売主と買主が不動産会社に集まり契約を進めますが、どちらかが遠方であったり高齢者で移動が難しい場合は、事前に片方だけ署名押印する「持回り契約」という形式で契約します。

この場合は不動産会社が署名と手付金を持ち回りし、署名押印が揃い売主が手付金を受領したタイミングで契約の効力が発生します。

そのため、契約日や契約場所の都合が悪い場合には、不動産会社へ相談しましょう。

また、売買契約は重要事項説明書を宅建士から説明を受け、不動産売買契約書の読み合わせへと移ります。

重要事項説明書は買主に向けて説明され、国家資格である宅建士でしか説明できない重要な書類となります。

このタイミングでは契約書の署名押印を実施していないため、気になる点があれば宅建士に質問し、契約書の読み合わせ前には疑問点や不安点を解消した状態にしましょう。

　

署名と押印をして締結

重要事項説明書の説明と契約書の読み合わせが完了し、双方が署名押印することで売買契約は締結となります。

重要事項説明書と契約書は押印する場所がいくつかありますので、不動産会社の指示に従って押印しましょう。

その後、印紙代の支払いと手付金と手付金領収書を交換し、決済までのスケジュールを確認して解散となります。

契約は全体で1～2時間程度の時間を要するため、予定をしっかり調整しましょう。

不動産売買契約書に関するよくある質問

この章では、不動産売買契約書に関するよくある質問について、解説します。

　

不動産売買契約書と土地売買契約書の違いは？

不動産売買契約書は不動産全般に使う契約書で、土地売買契約書は土地のみで使います。

つまり、不動産売買契約書を使うことで契約に必要な要素を全て補完することができるため、土地売買契約書を使うケースは非常に少ないといえるでしょう。

　

個人間で売買するときの不動産売買契約書は？

不動産会社を通さずに個人間売買をする際には、不動産売買契約書は不要です。

メールやラインで「自宅を2,000万円で売ってくれる？」「いいよ」というやり取りだけでも契約成立となります。

この場合は課税文書がないため印紙代が不要となり、仲介手数料も不要です。

このことから、知り合い同士で不動産売買を締結するのであれば個人間売買が良さそうですが、個人間売買は大きなトラブルになる可能性が高いため、おすすめできません。

そもそも契約書のベースとなる37条書面には、過去に起きたトラブルを防ぐための条項が記載されています。

つまり、規定に沿った契約書を使用せずに契約を進めるということは、どのようなトラブルに巻き込まれるのか分からないということになります。

そのため、個人間売買は避け、不動産会社に仲介を依頼しましょう。

　

不動産売買契約書は再発行できる？

不動産売買契約書は再発行できませんので、注意しましょう。

たとえ紛失しても不動産会社がコピーを保管しているため、内容の確認は可能です。

ただし、買主が契約後に紛失した場合には住宅ローン本審査が受けられない可能性もあるため、取引完了までは分かりやすい場所に保管しましょう。

　

不動産売買契約書でトラブルはある？

不動産トラブル事例データベースによると、次のようなトラブルが発生しているようです。

不動産売買契約書まとめ

不動産を売買する際に入手する契約書には専門用語が多く、不動産取引を何度も経験している売主や買主でなければ理解できない部分も多いでしょう。

そのため、契約時には不動産会社にしっかり質問することが重要です。

また、契約の流れを事前に把握することで、契約自体に集中することができるため、この章で解説した契約の流れはしっかり頭に入れておきましょう。

不動産売買におけるトラブルは多く、しっかり準備していても予想外の事態が起きることも少なくありません。

万が一そのような事態に遭遇しても適切に対処できるよう、不動産売買契約の内容は十分に理解することが重要です。