家の建て替えにかかる費用をシミュレーション｜建て替えの流れや費用の内訳も解説

家の老朽化が進んでいて痛みがひどい場合は、多くの人が修理や改築を検討します。

リフォームは耳にする機会が多いですが、家の建て替えについてご存じでしょうか。

築年数が古い場合や耐震性能がきになるときは建て替えがおすすめです。

とはいえ新築で建てる場合と流れが違うので、建て替えについてあまり詳細を知らない人も多いはず。

本記事では、家の建て替えについてメリット・デメリット、費用や流れまでを徹底解説。

家の老朽化が気になっている人は修理や改築と共に、建て替えも視野に入れてみてください。

家の建て替えとは

現在の建物を基礎部分も含めて取り壊し、新しく家を一から建てることを建て替えといいます。

土地は同じですが建物自体は全て壊してしまうので、完全に新しい家を建てるイメージです。

家を建て替えるほとんどのケースが老朽化ですが、中には家族のライフスタイルの変化が理由で行なわれることもあります。

建て替えは土地探しをする必要がないものの、引き渡しまでは準備も含めて1年ほどかかるのが一般的です。

ハウスメーカーや工務店選び、家の間取りや仕様の決定、契約や各手続きなど。人によってペースは違いますが、工事前の準備段階は半年ほどかかります。

その後の解体工事と新築工事は依頼する施工会社の状況で差はあるものの、こちらも半年近くかかるでしょう。

家の建て替えが必要となる老朽化の目安

家の寿命を、木造・鉄骨・鉄筋コンクリートのそれぞれの造りごとに年数で表してみます。

年数だけでみると意外にも早く劣化するような印象を抱きますが、家の性能は年々上がっているので一概には当てはまりません。

木造であっても耐震・耐性に優れている住宅はたくさんありますし、100年住める家づくりを謳っている住宅メーカーも多いです。

定期的なメンテナンスを行なっていれば、必ずしも上記の築年数で建て替えが必要になるわけではありません。

ただし、建築年月日が古いほど家の寿命は短い傾向にあるので注意してください。

現在とは性能や構造、使用されている資材が異なっているため、古い住宅ほど劣化が早い傾向にあります。

他にも、1981年の5月31日以前に建てられた住宅には、旧耐震基準が採用されているため地震に弱いことが分かっています。

築年数も1つの目安にはなりますが、新旧どちらの耐震基準で建てられた家なのかも建て替えを決める重要なポイントです。

家を建て替えるメリット

家の建て替えは時間もかかるので大変ではありますが、得られるメリットは大きいです。

新築で後悔したポイントがある人は建て替えでやり直すことが可能です。

リビングを広くしたい、家事動線を考えた間取りにしたい、部屋数を増やしたいなどの希望を再び反映できるのは嬉しいポイントではないでしょうか。

さらに断熱性や気密性など、より性能の良い住宅にして住みやすさにこだわることもできます。

老朽化が理由の建て替えでは最新の耐震性能にアップグレードできるので、安心して住むことができるでしょう。

家を建て替えるデメリット

家の建て替えは大きなメリットがある反面、デメリットもあります。

たとえば、家の建て替えでは下記2点のような苦労を経験される方が多いです。

まず費用については言うまでもなく、一から家を建てることになるのでまとまった金額がかかります。

土地代はかからないとはいえ、既存宅の解体工事費も必要なので安い買い物とはいきません。

家づくりに対するこだわりの程度によっては、新築と同様かそれ以上の費用が掛かる場合もあるでしょう。

また、建て替えの工事には半年近くかかることが予想されます。

工事期間中は別の住まいに移る必要があるため、仮住まい探しや引っ越しの準備などバタバタしがち。

慌てることがないように、計画的に余裕を持って準備を進めましょう。

家の建て替えとリフォームの違い

建て替えは現在の家をすべて解体して一から新たに家を建てますが、リフォームは家の基礎部分は残した状態で改築をします。

ゼロから建て直す建て替えとは違い、床だけ、水周りだけなど部分的な修理にも対応できるのがリフォームです。

また、リフォーム費用は予算に合わせやすく、優先順位を決めて行なえるので、修理したい部分が限定されている場合に向いています。

建て替えは固定資産税が上がることが一般的ですが、少数箇所のリフォームの場合であれば固定資産税は変わらないことがほとんど。

築年数が古く全体的に老朽化が進んでいるなら建て替え、部分的な劣化だけならリフォームがおすすめです。

リフォームの詳しい費用については以下の記事で解説しています。

家の建て替えにかかる費用シミュレーション

家の建て替えで気になるのが総額でいくらかかるのかという費用面について。

以下の5つの条件で家の建て替えが可能かどうかをシミュレーションしてみました。

自分の予算と照らし合わせて建て替えの参考にしてみてください。

費用3,000万円以下で家を建て替えられる？

結論から言うと、木造住宅であれば3,000万円の予算で建て替えは可能です。

住宅メーカーもローコストに限らず、多くの会社から選ぶことができるでしょう。

ハイスペックな家への建て替えは厳しいですが、ある程度のこだわりは叶えられます。

諸費用、解体工事、外構工事などその他諸費用を考えると、建物には2,500万円前後あてられるでしょう。

住宅メーカーによっては自分の希望をすべて詰め込める可能性もあるので、さまざまな会社で相見積もりをとって比べることをおすすめします。

2,600万円～3200万円の建築費で建て替えた実例をご紹介します。

もともとの4LDKから5LDKへと部屋数を増やし、希望だった収納の確保を実現。

ライフスタイルの変化とこれから先のことを考慮した建て替えで、高い満足感を感じているようです。

費用2,000万円以下で家を建て替えられる？

2,000万円以下の予算で建て替えることは可能ですが、大手メーカーでは予算オーバーしてしまう可能性があります。

ローコストの住宅メーカーであれば、2,000万円以下での建て替えは実現できそうですが、家の間取りや仕様を理想通りに建てることは難しいです。

設備のグレードアップはほとんどできないと思われるので、最初から標準設備が充実している住宅会社を選ぶ必要があります。

2,000万円の予算で建て替えはできますが、家づくりに強いこだわりを持っている場合は物足りないと感じるかもしれません。

実際に1,500万円～2,000万円の建築費で建て替えた実例を参考にすると、性能にこだわった家づくりを実現し、老後のことを考えた動線を取り入れることができています。

施工を依頼する会社によってはこだわりを反映することができそうです。

費用1,000万円以下で家を建て替えられる？

1,000万円以下の予算での建て替えは、正直かなり厳しいです。

条件が一致すれば目指せないこともないですが、既存宅の解体工事が相場通り、地盤改良が必要ない、引っ越しの仮住まいを実家にするなど、お金のかからない条件が揃っていることが前提です。

加えて建て替える家は、工事が複雑にならないシンプルな間取りであり、広すぎないことが求められます。

1,000万円以下の予算は難しいケースではありますが、減額に協力的なローコスト住宅を探して相談してみましょう。

50坪の家を建て替えるのにかかる費用は？

建築費用を坪単価50万円とすると、坪単価50万円×50坪の計算で、建物代が2,500万円。

解体工事、地盤調査や地盤改良、外構、引っ越しの費用も含めると、50坪の家を建て替えるには多めに見積もって3,500万円前後の費用が必要だと考えられます。

解体に余分な費用がかからなかったり、地盤改良が必要なかったりする場合は、総額がこれより下回る可能性もあるでしょう。

住宅メーカーによっては、建築費の坪単価がもっと高い場合もあります。

建物の坪単価は建て替え費用総額に大きく影響するので、相見積もりをして予算に合う住宅メーカーに依頼することが大切です。

50坪の住宅の実例では、空き家を工務店で建て替えたケースも。

建築費2,000万円後半で、車椅子を利用する家族のために広さにこだわった家づくりをしています。

40坪の家を建て替えるのにかかる費用は？

建築費用の相場である坪単価50万円で40坪の家を建て替える場合、建物には2,000万円かかることが予想されます。

その他の解体工事や土地関連、諸費用、外構工事、引っ越しも合わせると、40坪の家の建て替えは合計で3,000万円前後の費用が基準です。

実際に40坪の建て替え実例をみてみると、4人家族プラス両親で住めるように二世帯住宅に建て替えています。

収納を確保するため小屋裏を付けたこともあり、建築費は3,000万円に。

間取りや設備のグレードによって建築費は大きく変動するので、住宅メーカーに予算を伝えた上でどこまでできるか相談してみましょう。

家の建て替えにかかる費用の内訳

家を建て替えるときにかかる費用は、建築費の他にもたくさんあります。

• 設計・建築
• 解体工事
• 地盤調査
• 地盤改良（必要であれば）
• 土地の測量（必要であれば）
• 外構工事
• 仮住まい・引っ越し費用
• 登記や税金、住宅ローン契約などの諸費用

つまり、これらの費用を大まかにまとめるだけでも、以下の3つに分かれるということです。

ここからは上記の費用それぞれについて解説いたしますので、詳しくみていきましょう。

建て替え工事にかかる費用

建て替えの工事に関連する費用を以下の4つに分けて解説していきます。

それぞれどのくらいの費用が必要になるのか、詳しくみていきましょう。

解体工事

まずは既存の住宅を取り壊す解体工事ですが、木造住宅の解体相場は一坪につき3万円～5万円ほどで、一般的に100万円～150万円の費用となることが多いです。

鉄骨や鉄筋コンクリートの場合は200万円以上の費用が予想されます。

土地の測量、地盤調査、地盤改良

建て替える場合でも必須で行うのが地盤調査です。

地震による地盤沈下や液状化の危険性を確認するために、家を建てる際には地盤調査を必ず行なうよう定められています。

調査の方法によって費用に幅があり、ボーリング方式なら30万円ほど、スウェーデン式サウンディング試験なら5万円前後。

また、調査の結果次第では地盤改良が必要と判断されることがあります。

地盤改良は50万円～150万円ほどと土地の状態に合わせた改良方法によって費用が変動します。

さらに、測量図が作成されておらず境界が曖昧な場合は、建築における土地の有効活用のためにも測量が必要です。

簡易的な現況測量であれば10万円～20万円ほど、不動産売却時に役立つ確定測量は40万円～50万円ほどかかります。

設計と建築

家を建て替える際の建築費は坪単価50万円が平均です。

30坪の家なら1,500万円、40坪の家なら2,000万円、50坪では2,500万円に。

家の広さや間取りによって坪単価は変動するので、これより高くなることもあれば安くなることもあります。

設計費は建築費の10％ほどかかるので、例えば建築費総額が2,000万円なら設計費は200万円必要です。

外構工事

玄関や駐車スペース、庭など、外構工事の費用は最低でも100万円～150万円ほどは必要になるはずです。

土地が広かったり、カーポートやガーデニングスペースを増やしたりすると値段は大きくなっていきます。

コンクリート部分を減らして砂利を多めにする、自分でできる部分はDIYするなど工夫をすることで安く抑えることが可能です。

工事中の仮住まいや引っ越しにかかる費用

建て替え工事中は仮住まいに引っ越す必要があります。

工事期間は半年ほどかかる場合もあるため、その間は一時的に賃貸物件に住むことが一般的です。

引っ越し代金は4人家族の場合は10万円前後、5人家族では15万円前後が相場。

住んでいた家を出るとき、新しく建て替えた家に移るときの2回必要なので、引っ越しにおよそ20万円～30万円かかりそうです。

さらに賃貸の家賃が1ヶ月あたり10万円ほどだと仮定し、半年借りると6ヶ月×10万円で60万円。

入居時は敷金・礼金・その他諸費用などに20万円～30万円ほど必要になることが多いです。

ざっくりと合計すると、引っ越し代金20万円＋6ヶ月分の家賃60万円＋敷金礼金20万円で100万円の費用に。

引っ越しと仮住まい合わせて100万円前後はかかると思っておきましょう。

その他の費用

家の建て替えにかかるその他の費用は主に以下の3つです。

どんな内容なのか、どのくらいの費用がかかるのか、それぞれの詳細に迫ります。

登記手続き

不動産に関する情報や権利関係を明らかにするための登記は、家の建て替えにも必要です。

登記手続きを専門家に依頼するケースの費用をまとめてみました。

登記名	費用相場	登記のタイミング
建物滅失登記	4万円～5万円	住んでいた家を取り壊した後
建物表題登記	8万円～9万円	新しい家が完成した後
所有権保存登記	2万円～3万円	住宅ローンを組む前
抵当権設定登記	3～5万円	住宅ローンを組む際

建て替えの登記にかかる費用は、合計で20万円前後になることが予想されます。

自己資金で建て替える場合は、住宅ローンに関連する登記は必要ありません。

税金

家の建て替えにかかる税金は以下の3種類です。

不動産登記の際にかかる登録免許税は、不動産価格×0.4％の計算で金額が決まります。

不動産を所有すると発生する不動産取得税の場合は、不動産価格×3％の計算で税額が決定。

建物の価格を2,500万円と仮定して計算式に当てはめると、登録免許税に10万円、不動産取得税に75万円かかることが分かります。

印紙税は契約書の金額によって変動しますが、1,000万円～5,000万円以下の契約金額の場合だと、2万円必要です。

住宅ローン手続き

住宅ローンを組む際には諸費用がいくつか発生します。

諸費用の種類	費用相場
融資手数料	3万円～5万円
保証料	借入額や期間による
団体信用生命保険料	10万円前後
火災保険料	15万円～50万円
地震保険料	10万円前後

住宅ローンに関連する諸費用は金融機関によって設定が異なります。

各種保険料についても、いくつかあるプランから選択することになるので価格に幅があります。

家を建て替える流れ

家の建て替えは新築で建てる場合とは流れが違います。

基本的な流れは同じですが、建て替えでは仮住まいへの引っ越しや解体工事が加わります。

それぞれの工程内容について触れていきましょう。

ハウスメーカー・工務店を選ぶ

まずは建て替えを依頼するハウスメーカーや工務店を選ぶところから始まります。

性能、構造、予算、デザイン性など家づくりに対して何を優先するかを決めておくと絞りやすいです。

スムーズに進めるために、不動産の相談カウンターを利用するのも良いでしょう。

建て替えプランを立てて工事請負契約を結ぶ

住宅メーカーと打ち合わせを行ない、建て替える家の間取りや仕様を決定します。

こうしたいという希望やこだわりがある場合は、ここでしっかりと相談しましょう。

家の詳細が決定後に工事の請負契約を締結します。

仮住まいに引っ越しする

契約後は工事に移るので、仮住まいに引っ越しをします。

家づくりと同時進行で準備を始めておくと、引っ越しがスムーズです。

建て替えを依頼する住宅メーカーが決まった時点で仮住まい探しを始めておくと、余裕のある引っ越し準備につながります。

解体工事と建て替え工事を行う

引っ越しが完了したらいよいよ工事が始まります。

まずは既存の建物を解体するところからスタートし、その後に新築住宅を建てる流れです。

外構工事を依頼している場合は建物完了後に行なわれます。

新築住宅に引っ越しする

工事が終わり、引き渡しが完了すれば新築住宅へ移ることが可能です。

慌てることがないように、引き渡し予定日までに引っ越しの準備を進めておきましょう。

家の建て替えに関するよくある質問

家の建て替えを検討する人が感じやすい疑問を集めてみました。

どれも家の建て替えを考えたときに浮かびやすい疑問ばかりではないでしょうか。

家の建て替えに関する上記4つのよくある質問に回答していきます。

家が老朽化した場合は建て替えた方が良い？

全体的に老朽化している箇所が多い場合は建て替えの検討をしても良いでしょう。

木造住宅では約30年、鉄骨住宅は約30年～50年、鉄筋コンクリート住宅は約40年～90年が寿命といわれています。

また、1981年の5月31日以前の建物は旧耐震基準で建築されているため、地震の際に倒壊する恐れがあります。

築年数や老朽化が気になる箇所の多さ、耐震基準が建て替えを決めるポイントです。

しかし、部分的な老朽化であればリフォームを行なう選択肢もあります。

建て替えに比べて予算を抑えられるので、気になっている箇所が限定されている場合はリフォームも視野に入れてみてください。

家を建て替える場合の仮住まいはどのくらいの期間になる？

仮住まいの期間は3ヶ月～6ヶ月に収まることが多いです。

住宅メーカーによって着工から引き渡しまでのスケジュールが異なるので、工事が立て込んでいる場合は6ヶ月近くかかることもあります。

家づくりの打合せが進むにつれて引き渡しまでの流れが見えてくるので、住宅メーカーに確認をとりましょう。

家の建て替えの仮住まいに便利なUR賃貸住宅とは？

仮住まいのような短期間の入居に向いているのがUR賃貸住宅です。

通常の賃貸には契約期間が設けられており、初期費用にまとまった金額がかかります。

短期間で退去する際は違約金が発生するので、仮住まいとして利用するには費用がかさみがち。

対してUR賃貸は契約期間の縛りがなく、初期費用が少ないというメリットがあります。

費用を抑える、退去しやすいという点からUR賃貸は仮住まいにピッタリです。

家の建て替えを安く抑えるコツは？

家の建て替え費用を安く抑えるには、建築費をかけすぎないことです。

建て替え金額の大部分を建築費が占めるので、間取りを工夫して坪数を落としたり、設備のグレードを下げたりすると費用を抑えられます。

大手住宅メーカーでは坪単価が高額になるケースが多いので、工務店やローコストのハウスメーカーも検討してみましょう。

家の建て替えまとめ

新築と同様にさまざまな部分に費用がかかる建て替えですが、資金計画を基に各住宅メーカーに相談することで、予算に合う家づくりが叶うでしょう。

建て替えは仮住まいの検討が必要なので大変ではありますが、暮らしに対する安心感が得られます。

現在住んでいる家に老朽化の不安を抱えている人は、建て替えを検討してみてください。