不動産売却の費用で売主が負担する金額と計算式をシミュレーション付きで解説！
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不動産売却を行う場合、最も一般的なのが不動産会社に委託する方法です。
しかし、不動産売却には売主が負担しなければならない様々な費用が存在するため、予め知っておく必要があります。
こちらのページでは、不動産売却にかかる費用と、その費用を少なくする方法について解説します。
住み替えや相続などにより、不要になった不動産に困っている方も、今後売却の可能性がありそうな方も、ぜひチェックしてみてくださいね。
目次
不動産売却でかかる費用・税金一覧と計算方法
まず、不動産売却でかかる費用と税金についてお話しします。
不動産売却でかかる費用と税金には、以下のようなものがあります。
費用の計算方法と支払い時期は、各項目により異なるので、一覧表にまとめてみました。
実際にどれくらいの金額を支払うことになるのか、4,000万円で売却する時の費用も記載しています。
| 費用 | 4000万円で売却する時の費用 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 ※売却価格が400万円以上の場合 |
138.6万円 | 売却契約成立時と決済後 |
| 印紙税 | 1,000〜6万円程度 | 1万円 | 売買契約書作成時 |
| 登記費用 司法書士手数料 |
5,000円〜2万円程度 | 5,000円〜2万円程度 | 抵当権抹消時 |
| 抵当権抹消費用 | 1,000円 | 1,000円 | 抵当権抹消時 |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000円〜3万円程度 | 5,000円〜3万円程度 | 住宅ローン一括返済時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 譲渡所得金額×税額 | 状況により異なる | 確定申告後 |
| 必要書類の取得費 | 1通300円程度 | 1通300円程度 | 書類発行時 |
不動産売却にはこのような費用が発生します。
一つ一つは小さな金額であっても、積み重なると結構な金額になります。
さらに、譲渡所得税・住民税のように売却後に確定申告を行うことで、後々差し引かれるものもあるため注意が必要です。
売却で得た金額が全て手元に入るわけではないということを理解しておきたいですね。
なお、この他にもハウスクリーニング費用や解体費用など、物件の状況によっては費用がかかる場合もあります。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産売却の仲介業務を担ってくれる不動産会社へ支払うものです。
不動産会社は、不動産情報サイトへの物件情報掲載や、チラシの作成、購入希望者の物件見学への立ち合いといった業務を、あなたの代わりに行ってくれます。
そういった不動産売却に向けた活動への報酬として、仲介手数料を支払います。
仲介手数料の支払い時期としては、売却契約成立時に半分、決済後に残りの半分を支払うのが一般的です。
仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。
| 売却価格 | 計算方法 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売却価格×4％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格×3％＋消費税 |
このように、売却価格により仲介手数料の金額が異なるため、計算がしづらいといった問題が発生します。
そこで、400万円を超える物件を売却する場合には以下の速算式が用いられます。
仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
4,000万円で物件の売却を行った場合、こちらの計算式に当てはめると以下のように求められます。
（4000万円×3%+6万円）＋12.6万円＝138.6万円
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書、建築工事請負契約書、土地賃貸借契約書、代金領収書などといった文章に関して課税される税金です。
不動産売却の場合、不動産売買契約書に印紙を貼ることで、納税したとみなされます。
印紙税の金額も、仲介手数料同様に売却価格により異なります。
| 売却価格 | 印紙税の金額 |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円以上5億円以下 | 6万円 |
なお、不動産売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成されます。
売主と買主がそれぞれ1通ずつ負担するのか、売主が2通分負担するのかは、事前に確認しておきたいポイントの一つとなります。
登記費用・司法書士手数料
住宅を建てる際、多くの場合に住宅ローンを組みます。
この時、住宅ローンの借入先である銀行などでは、融資を行う代わりに、その物件を担保とします。
そのため、住宅ローンが残っていると不動産を売却することができない仕組みとなってお
り、不動産売却時には住宅ローンを一括返済しなければなりません。
住宅ローンの返済が完了したら、登記簿上の抵当権を抹消する手続きが必要となるのですが、この手続きを行う際には司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に支払う手数料は場合により異なりますが、5,000円〜2万円が相場だと言われています。
抵当権抹消費用
先ほど、抵当権抹消の手続きに関して、司法書士へ依頼した場合5,000〜2万円程度の費用が発生するとお話ししました。
抵当権抹消費用自体は、不動産1件につき1,000円です。
司法書士に依頼した場合、司法書士手数料の中に含まれることがほとんどです。
住宅ローン返済手数料
先ほどもお話しした通り、住宅ローン支払い中の物件を売却する場合、住宅ローンを一括返済しなければなりません。
金融機関などで住宅ローンを借りる際、金融機関では確実に貸したお金が回収できるよう家を担保に取ることができます。
万一、住宅ローンの返済が滞った場合には、不動産を差し押さえて競売にかけ、ローンの返済に充てるためです。
これを抵当権と呼ぶのですが、住宅ローン返済中の不動産には抵当権がついており、売却することができない仕組みとなっているのです。
そのため、不動産の売却を行う場合には、住宅ローンを一括返済する必要があります。
住宅ローンの一括返済には、手続きにおける手数料が発生します。
手数料は、各金融機関により異なります。
さらに、窓口・電話・インターネットといった手続き方法によっても料金が変わります。
一部大手銀行の住宅ローン返済手数料を調査してみました。
今後変更される場合もありますが、2024年時点では上記の金額でしたので参考にしてください。
譲渡所得税・住民税
不動産売却によって得た収入は、譲渡所得とみなされ、税金が発生します。
これを譲渡所得税と呼び、所得税と住民税がかかります。
譲渡所得税は、管轄の税務署で確定申告を行い、納税しなければなりません。
住民税については、確定申告の内容に基づき、申告した年の5月以降に納付書が届くので、それに従って納税するようになります。
譲渡所得税は、譲渡所得金額×税額で計算します。
譲渡所得金額は、不動産の売却価格−（譲渡費用＋取得費用）−特別控除で求められます。
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。
上項にて紹介した仲介手数料や印紙税、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用などが対象となります。
取得費用とは、売却した不動産の購入代金を意味します。
不動産の購入にかかった費用はもちろん、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料や、購入時に納めた税金などが対象です。
さらに、不動産購入後、増改築にかかった費用やエアコンの取り付け費なども取得費に含むことができます。
このように売却する不動産を購入するにあたって発生した様々な費用を計算したものに、定められた税率をかけるのですが、税率は不動産を所有していた期間により異なります。
5年を境として、税率が半分近く下がるので、所有期間が5年以下の方は、売却時期を検討してみるのも一つの手です。
| 【短期譲渡所得】 所有期間5年以下 |
39.63％ （所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％） |
|---|---|
| 【長期譲渡所得】 所有期間5年超 |
20.315％ （所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％） |
必要書類の取得費
不動産売却には、住民票や印鑑証明書などの書類が必要です。
各市区町村の窓口で、1通300円程度で発行してもらえます。
住民票や印鑑証明書などのように、書類によっては発行から3ヶ月以内のものでないと使えないといったものもあるため、あまり早く発行手続きを行わないよう注意しましょう。
その他費用
仲介手数料や税金など、不動産売却の際に一般的に発生する費用についてお話ししてきました。
実際には、売却する不動産の状況によっては、そのほかの費用が発生する可能性があります。
例えば、ハウスクリーニング・測量・解体・不用品処分・引越しなどが挙げられます。
不動産売却費用を安くする方法はある？
不動産売却には様々な費用がかかるため、残念ながら実際の売却金額が全て手元に残るわけではありません。
できることなら不動産売却費用を少しでも安くしたいですよね。
不動産売却費用を抑えるための方法としては以下の4つがあります。
- 仲介手数料はケースバイケース
- 譲渡所得税は控除を利用する
- 自治体の補助金を利用する
- 不動産一括査定で少しでも高く売却する
それぞれ解説していきますので、ぜひご自身が活用できそうな方法がないか確認しましょう。
仲介手数料はケースバイケース
不動産を売却する際に必要な営業活動を代わりに行ってくれた不動産会社に支払う仲介手数料。
先ほど計算方法についてお話ししましたが、その計算方法によって求められるのは仲介手数料の上限金額です。
そのため、仲介手数料は会社によって異なるのです。
基本的には仲介手数料を値引きしてもらうことは難しいですが、割引や無料サービスを実施しているところも存在します。
複数の不動産会社から見積もりを取り、手数料の交渉を行うことで、費用を抑えることができる可能性があります。
同時に、複数の不動産会社で査定をしてもらえば、売却したい不動産の相場も見えてきます。
物件の正確な評価額を知るうえでも役立ちます。
譲渡所得税は控除を利用する
譲渡所得税には、特別控除が受けられる場合があります。
適用条件がいくつかありますが、対象となるのは以下のような不動産売却です。
- 公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
- マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
（被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例） - 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
- 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
- 低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例
つまり、マイホームを売却した場合には譲渡所得から3,000万円が控除されます。
売却した不動産が条件に当てはまるという行政発行の証明書を添えて、確定申告を行うことで控除が受けられます。
なお、譲渡所得税の特別控除は上限額が5000万円と決まっています。
複数の不動産を売却した場合、上限額を超えた分は控除されないため、ご注意くださいね。
自治体の補助金を利用する
全国各地で空き家が増えています。
倒壊や崩壊、ごみの不法投棄、放火などによる火災発生などといったトラブルに繋がる可能性があるため、行政でも空き家問題を解決すべく様々な取り組みを実施しています。
例えば、神戸市の場合、昭和56年5月以前に着工された建物で、腐朽や破損がある家屋を解体する際に最大100万円の補助金を支給する「老朽空家等解体補助制度」を実施しています。
条件を満たせば、解体工事に要した費用の3分の1以内かつ上限60万円が、補助金として支給されるというものです。
更地として売却する場合には、こういった制度を使うことで費用を抑えることができますね。
この他にも民間事業者と連携し、解体業者の紹介などを行っている自治体もあります。
不動産売却を検討する際には、お住まいの自治体で、何か取り組みを行っていないか問い合わせてみましょう。
不動産一括査定で少しでも高く売却する
不動産会社には、それぞれに得意とするエリアや物件というものがあります。
そのため同じ不動産の販売を依頼しても、不動産会社によって売却金額に差が出ます。
また、物件には相場がありますが、不動産会社が安く見積もってしまう可能性もあります。
そこで、ぜひ活用して欲しいのが、不動産一括査定です。
おすすめの不動産一括査定を利用すれば、物件の適正価格を知ることもできますし、少しでも高く売ってくれそうな不動産会社を簡単に見つけられます。
不動産売却費用を安くする方法ではありませんが、少しでも高く売却できれば、結果として手元に残るお金は多くなりますよね。
一括査定によって、不動産会社を比較することで、それぞれのメリットやデメリットも見えてくるかもしれません。
個人売買は安くなるがおすすめしない
不動産売却にかかる費用で、非常に大きな割合を占めるのが仲介手数料です。
そこで不動産会社を通さず、個人で買い手を見つけるというのも一つの手です。
しかし、個人売買は全て個人間で手続きを行わなければならず、手間と労力がかかる上に、
売却後トラブルに繋がる可能性もあるため、おすすめしません。
不動産売却の費用に関するよくある質問？
最後に、不動産売却の費用に関するよくある質問を3つ紹介します。
気になる質問があれば、ぜひチェックしてみてくださいね。
売主が現金を用意する必要はある？
不動産会社に支払う仲介手数料は、契約時に半分、決済時に残り半分を支払います。
契約時に不動産を購入する人から受け取る手付金の中から、手数料を支払うことが多いため、実際に現金を持参しなくて良いこともあります。
しかし、不動産会社によって対応が異なるので、事前に確認しておけると安心です。
買主と折半になる費用はある？
不動産売却に関して、登記費用と印紙代は、基本的に買主と分担して支払います。
登記費用には抵当権抹消登記と住所変更登記・氏名変更登記、そして所有権移転登記があります。
抵当権抹消登記と住所変更登記・氏名変更登記は売主が負担しますが、所有権移転登記は買主が登記手続きを行い費用を支払います。
司法書士を使わないで登記できる？
登記の手続きは、司法書士を使って行います。
この時、司法書士に依頼する費用として5,000円〜2万円を負担しなければならないため、売却費用節約のために司法書士を使わないで登記しようと考える方もいるかもしれません。
実際のところ、司法書士を使わずとも登記の手続きは行えます。
しかし、いくつもの書類を用意する必要があるため、あまりおすすめはできません。
自分で登記する労力と時間を考えると、司法書士に依頼する方が良いといえます。
不動産売却の費用まとめ
以上、不動産売却にかかる費用についてお話ししました。
不動産を売却すれば大きなお金が入ってくるというイメージがありますが、実際には様々な費用がかかることが分かりました。
売却価格の全てが手に入るわけではないので、計画的に進めたいですね。
また、空き家の解体のための補助金や、譲渡所得の特別控除など、国や自治体でも様々な取り組みを実施しています。
不動産売却時には、利用できそうなものがないか、問い合わせてみられることをおすすめします。
