土地探しのコツは？基礎知識やおすすめの土地検索サイトも紹介
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土地を探す際にはいくつかコツがあり、基礎知識を押さえた上で探すことをおすすめします。
また、土地探しをする際には多くの専門用語を見ることになり、きちんと理解しなければ失敗することも考えられます。
そこで、この記事では土地探しのコツとおすすめの土地検索サイトについて、解説します。
目次
土地探しの前に知っておきたい基礎知識
この章では、土地探しをスタートする前に知っておくべき基礎知識について、解説します。
建ぺい率とは
インターネットや不動産会社から提案される土地の情報には、建ぺい率というワードを目にすることがあります。
建ぺい率とは、建築基準法で定められた制限のことで、敷地面積と建築面積の最大割合を示しています。
たとえば土地の大きさが50坪の場合、建ぺい率60%のエリアでは建築面積は最大30坪です。
この割合はエリアによって異なり、密集地や住宅地では40%や50%など、制限が厳しくなる傾向にあります。
容積率とは
建ぺい率は敷地面積と建築面積の割合ですが、容積率は建築面積ではなく延床面積との割合です。
容積率も建築基準法によって定められる制限となっており、容積率200%のエリアで土地の大きさが50坪の場合だと100坪が延床面積の最大となります。
ただし、容積率は角地や前面道路の広さ、建物の構造によって緩和措置を利用することができるため、どのような家を建てられるのかを不動産会社に質問することをおすすめします。
土地の用途地域とは
用途地域は都市計画法に定める市街化区域に定められるエリアのことで、エリアによって建築できる建物が制限されることになります。
つまり、家を建てる目的で土地探しをする際には、一般住宅の建築が可能なエリアを選ぶ必要がある、といえます。
また、用途地域には住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類あり、工業系に属する「工業専用地域」のみ一般住宅を建築することができないため、注意が必要です。
なお、前述した建ぺい率や容積率は用途地域の影響を大きく受けることになるため、合わせてチェックすべきといえます。
用途地域は次のようになりますので、参考にしてください。
| 用途地域名 | 系統 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 住居系 |
| 第二種低層住居専用地域 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | |
| 第一種住居地域 | |
| 第二種住居地域 | |
| 田園住居地域 | |
| 準住居地域 | |
| 近隣商業地域 | 商業系 |
| 商業地域 | |
| 準工業地域 | 工業系 |
| 工業地域 | |
| 工業専用地域 |
土地探しのコツや注意点
土地は一戸建てやマンション選びと違い、良い物件と悪い物件の区別がつかないことが多く、購入の判断がしにくい不動産とされています。
そこで、この章では土地探しのコツや注意点について、解説します。
条件の優先順位を事前に決める
条件を全て満たした土地だけを探した場合、何年も土地が見つからないことになってしまいます。
そのため、まず家族で条件を洗い出した後に優先順位を決め、上位にある条件を満たす土地から検討するのが、コツです。
こうすることで土地決定のスピードを早くすることができ、他の人に買われる前に土地を購入することができます。
現地に行って自分の目で見て確かめる
インターネットに公開されている画像やGoogleマップでもある程度の現地確認は可能ですが、臭いや音などの情報を入手することができません。
また、不動産会社やGoogleの情報更新が遅く、最新の現地情報になっていないことも多いです。
このような情報の偏りに対応するためにも、現地確認は重要なポイントといえます。
期間を決めて土地探しをする
「時間をかければ良い土地が見つかる」という意見もありますが、期間を決めることで集中して土地探しをすることができるようになり、おすすめです。
また、土地の大きさや相場は時間をかけても大きく変化することはなく、いわゆる「掘り出し物物件」が公開されたとしても、買えるかどうかは運次第になってしまいます。
そのため、適切な期間で土地探しをすることで、運任せではない納得の土地を購入することができます。
実際の暮らしをイメージする
公開されている土地に検討している建物プランをイメージし、実際に住んでいる場面を想像することが、土地探しのコツです。
こうすることで間取りと土地の位置関係が明確になり、窓の位置に太陽が通るかなどのチェックが可能となります。
そこで、土地の現地確認をする際には建物の参考図面を持参することをおすすめします。
角地と中地のメリット・デメリットを理解する
角地は日当たりが良い一方で外構費が高くなり、中地は日当たりが悪い一方で外構費が比較的安くなります。
このように、角地と中地にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、注意が必要です。
そのため、候補の土地が角地と中地だった場合は、それぞれに建物プランの作成をハウスメーカーに依頼し、総予算と建物の配置が分かるようにしておくのが、失敗しないコツといえます。
災害のリスクを確認する
ゲリラ豪雨や台風、地震など、土地を購入する際には災害に関する情報のチェックは必須です。
そこで、土地探しをする際には物件情報だけでなく、国土地理院が公開している「重ねるハザードマップ」などのサイトを並行して確認することをおすすめします。
このようにすることで、住んだ後の災害リスクを事前に把握することができ、安心して暮らすための対策をすることができます。
建築したい家が建てられる坪数・建ぺい率・容積率か確認する
たとえばエリアの相場よりも安い物件が見つかったとしても、家が建てられなければ意味がありません。
また、相場よりも安い土地は何かしらの理由があると考えられ、一般的には土地の大きさが小さいことや建ぺい率と容積率の制限が厳しく、建築できる建物が限定化されるという理由が多いです。
そのため、気になる土地があれば坪数と建ぺい率・容積率を確認し、希望の建物が建築可能かどうかをチェックすべきといえます。
未公開土地の探し方と裏ワザ
多くの土地情報はインターネット上に公開されていますが、一部未公開の物件もあり、オーナーによってはベストな土地になることもあります。
そこで、この章では未公開土地の探し方について、解説します。
不動産会社に依頼して土地を探す
土地情報を最も早く入手できるのが不動産会社ですが、積極的に条件や要望を伝えることで、未公開状態の土地を提案してくれることがあります。
なぜなら、不動産会社が土地の売却を売主から依頼され、公開されるまでには最大5日間あり、その間は非公開状態になるからです。
そこで、事前に購入意欲が高いことと詳細や条件を伝えておくことで、合致した物件情報を公開前に入手できる可能性を高めることができます。
ハウスメーカーに依頼して土地を探す
不動産会社と同様に、ハウスメーカーにも土地情報は集まりますが、ハウスメーカーも不動産会社から提案を受けることになります。
ただし、全ての不動産会社が同じ未公開物件を保有しているわけではないため、複数の不動産会社と提携しているハウスメーカーの方が、未公開物件は入手しやすいとされています。
このことからも、不動産会社だけでなくハウスメーカーにも土地情報の依頼をしておくのが、おすすめです。
自分の足で売地を探す
希望エリアが通勤途中や家の近くにある場合は、自分の足で土地を探すという方法もあります。
この場合は空き地や空き家を目視で確認することになりますが、所有者を知らなければ購入することができません。
そこで、法務局で空き家や空き地の所有者を調べ、不動産会社に売却の意志を確認してもらうのがコツです。
この方法で公開されるケースは非常に少ないですが、希望価格で売ってくれる場合には希望通りの土地を購入することができるため、土地が見つからない場合には検討すべき方法といえます。
土地検索サイトで土地を探す
不動産のポータルサイトは複数あり、公開されている土地に多少の違いがあります。
そのため、同じ条件で複数のポータルサイトで土地探しをすることが、重要です。
おすすめの土地検索サイト3選
この章では、おすすめの土地検索サイトを紹介します。
タウンライフ家づくり
タウンライフは資金計画からハウスメーカー選びなど、家づくりに関するサービスを提供していますが、土地探しも実施しています。
つまり、自分で探すよりも家づくり全体を意識した土地探しをすることができるため、便利です。
このことからも、家づくりを効率良くスピーディーに進めたいオーナーに向いているサービスといえます。
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ランディ
ランディはFREEDOM X株式会社が運営する土地検索のシステムで、アプリやPCソフトで検索できます。
非公開物件や複数の不動産会社から公開されている物件を一度に検索することができ、さらにマップ上にマッピングできることから、効率良く土地探しをすることができます。
この他にも、駅までの距離や学区のマッピングなど、文章では分かりにくい重要項目を視覚化することができるため、土地探しをスタートしたばかりのオーナーにおすすめです。
スーモ(SUUMO)
SUUMOはリクルートが運営する不動産ポータルサイトで、物件公開数は日本最大級です。
そのため、土地探しをする際には必ず利用すべきサイトといえます。
また、SUUMOでは希望エリアと価格、その他の条件を入れることで土地を検索することができますが、条件を登録することで新着物件をメールで受け取ることもできます。
このような機能を有効活用することで、土地情報を漏らすことなく検討することが可能となります。
土地探しのコツに関するよくある質問
この章では、土地探しのコツに関するよくある質問について、解説します。
土地選びの優先順位はどのように付けるとよい？
土地に関する優先順位はオーナーによって様々なため、家族で話し合い決めることがポイントです。
ただし、どの要望も重要で順位付けできないこともあるため、不動産会社やハウスメーカーに相談するのもおすすめです。
土地探しの期間は1ヶ月くらいがよい？
希望のエリアと坪数、価格帯で検索しヒットした全ての物件を検討すべきですが、1ヶ月以上捜索しても物件数はそれほど増えないことが分かります。
そのため、一般的には土地探しは1ヶ月を目安とすることが多いです。
土地の探し方に裏ワザはある？
どうしても土地が見つからない場合には、建築条件付きの土地を検討に加えることをおすすめします。
建築条件付きの土地はハウスメーカーが限定されてしまいますが、好立地であることが多いです。
また、販売価格よりも高い金額を提示することで建築条件を外すことができる土地もあるため、土地探しが難航した際にはこういった方法も検討すべきです。
それでも見つからない場合は、エリアや価格の再検討が必要といえます。
土地探しのコツまとめ
土地探しは専門用語の基礎知識が必要となり、さらに失敗しない土地を購入するためには探し方にコツや注意点があります。
このことからも、土地探しをする際にはなるべく早い段階で不動産会社やハウスメーカーに相談し、プロの意見を踏まえた上で検討することが重要といえます。
