ワンルームマンションを売却する流れは？適切なタイミングや注意点も解説

ワンルームマンションを売却したいと考えたとき「売却するタイミングは？」、「ワンルームマンションでも、投資用・自宅用で売却方法は同じなの？」など、疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

ワンルームマンションを売却するにあたり、売却の流れや注意点を前もって知っておくだけで、売却活動もスムーズに進められます。

本記事では、ワンルームマンションの売却を検討している方に向けて、売却すべきタイミング・注意点・売却する場合の流れなどを詳しく解説します。

ワンルームマンションを売却する流れ

ここでは、ワンルームマンションを売却する流れを説明していきます。

順序を追って解説するので、これからワンルームマンションの売却を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。

マンション価格を査定する

まず、自分の住んでいるワンルームマンションの相場をチェックするために、マンションの価格を査定しましょう。

複数の不動産会社で比較するのが、売却を成功させる重要なポイントなので、マンション査定サイトを利用するのがおすすめです。

マンション価格の査定には、訪問査定（現地を不動産会社の担当者が訪問し、調査して査定する）と、机上査定（物件の情報・データのみで査定する）の2種類があります。

机上査定はあくまでも概算で、訪問査定はより詳細な査定がおこなえるというのが、査定方法の違いです。

各社の査定金額が提示されたら、内容を比較しながら自分に最適な不動産会社を選んでください。

不動産会社と媒介契約を締結する

査定を依頼したら、ワンルームマンションの売却実績のある不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

その際は、査定金額やメールの対応だけでなく、電話や査定の際の態度なども含めた総合的な対応で判断するようにしましょう。

マンションの売却活動を行う

媒介契約を締結したら、不動産会社の営業担当者が売却のための活動をスタート。

居住用のワンルームマンションを売却する場合は、物件の購入希望者が室内の見学（内覧）に訪れます。

内覧に訪れた人に良い印象を与えるために、掃除と整理整頓をしっかりおこなうのがポイントです。

売買契約を締結する

買主が見つかったら、金額面や引渡し日などの交渉をおこなったあと、売買契約を締結し、売却成立。

決済とマンションの引き渡しを行う

売却が成立したら清算金を支払い、買主へ物件の引き渡しをおこないます。

売却するマンションに住んでいる場合は退去しなければなりませんが、退去のタイミングは不動産売買契約を締結する際に取り決めるようにしてください。

確定申告を行う

ワンルームマンションを売却した翌年には、確定申告をおこないます。

不動産を売却し、利益が出た際は、その利益を申告しなければなりません。

また、利益が出ていない場合でも、控除を受けるために確定申告は必要です。

ワンルームマンションを売却すべきタイミング

2024年はマンションの売り時です。

しかもワンルームマンションの人気が上昇していることから、売却を検討している方にとっては絶好のチャンス。

下記では、居住用のワンルームマンションと投資用のワンルームマンションの売却に最適なタイミングを解説しています。

自宅用のワンルームマンションを売却すべきタイミング

自宅用のマンション売却はマンション価格の今後を見据えた上で判断することが大切です。

売りたいタイミングといえば、

など、ライフプランの変更などで、オーナーが売りたいときに売却するのがおすすめですが、2024年はマンションの売り時です。

マンションの価格は2013年から上昇傾向にあり、戸建て住宅と比べても価格に大きな差があります。

マンションの価格指数の上昇の理由としては、東京オリンピックによる地価の高騰やロシアのウクライナ侵攻による建材や人件費の高騰が挙げられます。

今後さらに上昇するのかはわかりませんが、2024年現在が最も高値の年といっても過言ではありません。

投資用のワンルームマンションを売却すべきタイミング

都心部に多い投資用のワンルームマンションの売却タイミングには、下記のポイントが大きな影響を与えます。

賃貸需要は人口の推移や家賃相場、地価推移などから推測できます。

所有するワンルームマンションのあるエリアの人口推移と家賃相場を調べ、下落傾向にあるのか、上昇傾向にあるのかが、売却のタイミングを見極める際に役立ちます。

一方、不動産投資ローンの金利動向も見逃せません。

不動産投資ローンの金利は長・短期プライムレートによってきまるため、金利が上昇すると不動産価格が下落し、低金利になると不動産価格は上昇しやすくなります。

2024年時点、変動タイプの不動産投資ローンは低金利の水準にあるといえますが、固定金利については上昇傾向にあります。

不動産投資ローンの影響は限定的とはいえ、実需目的で利用されるワンルームマンションにおいてはチェックしておきたいポイントです。

上記のグラフをチェックすると、新規登録のマンションの平均築年数よりも、成約したマンションの平均築年数の方が3〜4年程度新しいことが分かります。

成約築年数は増加傾向にあるものの、新規登録の築年数の増加スピードよりも緩やかなため、マンションの売却の成約に築年数が与える影響がいまだに大きいと予想されます。

そのため、上記の3つのポイントから売却タイミングを検証し、個別に判断することをおすすめします。

投資マンションを途中でやめることはできる？

投資用マンションは、途中でやめることが可能です。

人によってタイミングは異なるものの、下記の3つのタイミングがベストといえます。

ワンルームマンション投資をスタートさせる際、目標収益を決めるのが一般的です。

そのため、目標収益をクリアした後はやめるタイミングとして設定してもよいでしょう。

投資する前に収益目標を設定すると、物件を手放すチャンスを見逃しません。

事業用ローンを利用して購入した場合は、ワンルームマンションの売却時にローンを完済する必要があるので、完済しても収益がでるタイミングでやめるのがおすすめです。

下記は、国土交通省が公開している不動産価格指数です。

区分所有マンション
日付	不動産価格指数	前月比
2010/01	98.3	1.1
2015/01	117.4	0.7
2021/01	157.3	▲0.4
2022/01	175.1	1.6
2022/02	178.6	2.0
2022/03	178.3	▲0.2
2022/04	179.5	0.7
2022/05	181.8	1.3
2022/06	179.8	▲1.1
2022/07	183.8	2.2
2022/08	183.2	▲0.3
2022/09	184.6	0.8
2022/10	185.6	0.5
2022/11	187.0	0.8
2022/12	187.4	0.2
2023/01	188.7	0.7
2023/02	188.7	0.0
2023/03	188.4	0.3
2023/04	192.0	1.4

日本の不動産価格の動向を指数化した統計データなので、数値が高ければ物件価格が上昇していることを表しています。

ほぼ毎月価格が上昇し、2010年や2015年と比較しても大きく上昇傾向にあり、所有しているだけで売却時に売却益がでるケースも珍しくありません。

そのため、価格が上昇している時がワンルームマンションの投資をやめるタイミングと設定するのもアリです。

ワンルームマンションを売却する際の注意点

ワンルームマンションの売却を決めたら、下記の注意点をしっかり把握しておきましょう。

売却前にマンションのローン残債を確認する

ローン残債がある場合は、一括返済して清算しなければなりません。

清算は売却代金でおこないますが、売却代金で清算できなかった場合は、自己資金で補う必要があります。

売却代金だけではローンの残債を返済できないと分かったら、売却活動をスタートさせる前に不動産会社や金融機関の担当者に相談するのがおすすめです。

ワンルームマンションの売却にかかる費用や税金を把握する

ワンルームマンションを売却する場合は、下記の費用や税金が必要です。

居住用か投資用かにより、特例が適用されるかどうかかわるため、正しく把握する必要があります。

▽横にスクロール可能です▽

投資用マンションを売却する場合は、上記の費用の中でも特に「譲渡所得税」に気を付けなければなりません。

譲渡所得は下記の方式で算出可能です。

投資用マンションは居住用ではないため、マンションを売却した際の「3,000万円特例控除」をはじめとする控除がないため、譲渡所得税がかけられます。

そのため、上記の表に記載した保有期間による税率を意識して確定申告をおこなわなければなりません。

保有期間が5年以下もしくは5年越えにより税率が2倍程度変わるので、投資用マンションは5年以上保有してから売却するのがおすすめです。

信頼できる不動産会社を選び、適切な価格で売却する

ワンルームマンションの売却をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産会社と担当者を選び、マンション売却の相場を知る必要があります。

とはいっても、各不動産会社で「特定のエリアの売買に強い」「マンション売買に強い」など、特徴が異なります。

そのため、自分の所有するワンルームマンションを得意とする不動産会社や担当を見極めるためには、下記のポイントをチェックしましょう。

不動産会社に査定の根拠を聞くことで、得意な分野だから「高い査定額」なのか「高預かり」なのかを見極めることが可能です。

相場よりも高く売却した実績のある会社なら、過去の売却実績などの明確な根拠を示してくれます。

ただし、明確な根拠を示せない場合は、相場よりも高い査定額で仲介を得ようとする「高預かり」の可能性があります。

そのため、査定額を算出した理由に根拠があり、説得感があるかどうかで契約する不動産会社を選ぶのがおすすめです。

また、販売戦略が明確になっているのかも、不動産会社や担当者を見極めるためのポイント。

どのようにマンションを販売していくのか、戦略や方針を聞くことで、不動産会社としてマンションの売却が得意かどうかをチェックできます。

営業担当者を見極めるためには、査定金額になった根拠の良い点だけでなく悪い点も含めて聞くようにしましょう。

仲介と買取の違いを理解する

ワンルームマンションの売却には、仲介と買取の2種類の売却方法があるので、自分に最適な方法で選んで売却することが大切です。

仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入って仲介する一般的な方法で、買取とは買い手を見つけるのではなく、不動産会社が売主から直接買い取る売却方法です。

ただし、買取の場合は売却金額が大幅に安くなり、買取金額は相場の60〜80％を目安にしましょう。

そのため、可能な限り高く売却したい場合は「仲介」、時間と手間をかけずに確実に売却したい場合は「買取」がおすすめです。

ワンルームマンションを高く売却するコツ

ワンルームマンションの売却を決めたら、少しでも高く売りたいものです。

高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。

下記で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

複数の不動産会社に査定を依頼する

売却価格の決め方は複数あり、さらに個別の取引となるため査定額は不動産会社によって異なります。

そのため、不動産会社1社にだけ査定を依頼することは、その査定額が適正なのかどうかを判断できません。

自分の所有するワンルームマンションの適正な査定額を知りたい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

また、不動産会社により得意不得意があるため、各社が得意とする種別についても詳しくチェックしておきましょう。

たとえば、投資用のワンルームマンションは収益物件であり、居住用物件の取り扱いしかない不動産会社では査定のノウハウや取引実績が乏しい可能性があります。

どの不動産会社を選べばよいのか迷ってしまう方が多いようですが、初めてワンルームマンションを売却する場合は、マンション査定サイトを活用するのがおすすめです。

売却相場を調べて築年数に合わせた適正価格で売る

一般的には、築年数の浅い物件は売却相場が高くなります。

その一方で、築年数が立っている物件でも、駅から近いなど立地条件の良いワンルームマンションは価格が下がりにくく、売却相場に年数の影響が及びにくい傾向があります。

ただし、現行の耐震基準を満たさないマンションに関しては、立地が良くても売却相場は低くなることが多いので注意しましょう。

また、投資用のワンルームマンションは、築年数により大きく資産価値が変わります。

築20年以内の物件は評価額も高く、新築と変わらない35年ローンでの借り入れができるメリットも。

ローンの返済期間が長いと月々の返済額が少なくて済むため、高く売却できる可能性があります。

ただ、築20年を超えると評価額が高くてもローンを組める期間が15〜25年ほどと短くなり、築35年を超える物件の場合は、一部の金融機関ではローンを組めなくなることがあります。

ローンが組めたとしても評価額が低く、短期間・高金利のローンになってしまいます。

投資用マンションは、ローンで購入するのが一般的なため、よほど利回りの良い物件でなければ書いては見つからず、売却は困難です。

そのため、明確に利回りの良い物件以外を売却する場合は、築20年を目安にすることをおすすめします。

適切なタイミングで売る

金利の見極めや所有しているマンションの情報チェックも重要です。

住宅ローンの金利が低いときに売却するのも、ワンルームマンションを高く売る手段の1つ。

特に、2024年現在は、金融緩和による低金利対策で住宅ローンが低金利になっているため、住宅を購入しやすい環境が整っています。

また、所有するマンションの周辺で自分が売却したい価格以上で他のマンションが売りにだされていたら、売却すべき絶好のタイミングです。

一方、高値での売却を重視する場合、周辺の物件価格が安い時期は売却活動をおこなわないほうが良いでしょう。

不動産の需要が高まれば、自然と不動産の価格は上昇するので、タイミングの見極めが重要です。

ワンルームマンションの売却に関するよくある質問

下記では、ワンルームマンションの売却に関するよくある質問をピックアップしています。

それぞれ、詳しく解説しているので、ワンルームマンションを売却する際にお役立てください。

サブリースのワンルームマンションは売却できる？

結果、サブリースのワンルームマンションを売却することは可能ですが、大変難しいのが現状です。

サブリースとは、不動産会社などの業者がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸し、管理業務をおこなうこと。

不動産会社が物件を借り上げるため、毎月必ず家賃収入が入ってくるため、メリットがたくさんあるように感じますが、実際は異なります。

長期間の契約が多く、中には30年間家賃保証を謳い、オーナー側に得があるように勧誘しますが、年数が経過すると一定期間ごとに賃料が下がっていくことがほとんど。

契約当初の家賃収入が保証されることはあり得ません。

また、最大のデメリットは、オーナー側からは解約できないということ。

不動産投資家の大半がサブリース契約の実態を知っているため、サブリース物件を購入する人はほとんど現れないのが現実です。

そのため、投資用物件をサブリース契約している場合は、事前にサブリース契約を外せるのか確認しておく必要があります。

ただし、オーナーと業者双方の合意があれば、サブリース契約とはいえ、解約可能です。

相応の立ち退き料を支払えば、オーナー側からも解約が可能な正当事由として認められるケースもあります。

まずは、サブリース契約を解約した場合の違約金などを含め、契約書類などを確認のうえ担当者と金融機関の担当に相談してみるのも手段の一つです。

ワンルームマンションの10年後の価格はどうなる？

10年後の価格を見極めるには、所有するマンションと同じエリアで築年数を10〜15年足した物件をポータルサイトで検索するのがおすすめです。

検索することで、賃貸・売買それぞれの価格の相場を簡単にチェックできます。

ただし、ポータルサイトに掲載されているということは、成約していない物件ということになります。

成約しない理由として、売却価格が相場よりも高く設定されている可能性があるので、売却価格を決める際の参考にしてみてください。

また、中古マンションの仲介業者に、所有するワンルームマンションの査定を依頼するのも価格の動向を知る方法の1つです。

無料で査定をおこなっている会社がほとんどなので、うまく利用すると所有するワンルームマンションの価値を把握できます。

10年後の価値も気になりますが、10年後に価値の下がりにくいワンルームマンションの特徴は下記の通りです。

これからワンルームマンションを売却予定の方も、購入予定の方もこのポイントをしっかり押さえておきましょう。

2024年現在、東京都や首都圏では、ほとんどの不動産の価格が上昇し続け、ワンルームマンションも例外ではありません。

人気エリアや需要の高い地域では、経年劣化による価格の下落はほとんどなく、上昇する可能性もあります。

価格の推移や相場などをこまめにチェックすることで、売却価格の動向を把握することが可能です。

マンションの一室を売却することができる？

マンション一棟を所有している場合、マンション自体を細分化することで、その中の一室を分割で売却することは可能です。

ただし、購入した際の所有権が一棟マンションとなっているため、一部屋ごとに分割し複数の部屋を所有しているという形に申請し直す必要があります。

この細分化の手続きを「区分登記」といい、土地家屋調査士に依頼しておこないます。

その費用は数十万円にもなるため、部屋数が多ければ多いほど高額な費用がかかってしまう恐れがあります。

資金調達が目的で一部を売却したい場合は、その費用もしっかり計算しておかないとマイナスになってしまうケースもあるので注意してください。

ワンルームマンションの売却まとめ

今回は、ワンルームマンションの売却に関して、自宅用・居住用に分けて売却までの流れや売却するタイミング、注意点などを解説しました。

ワンルームマンションの売却を成功させるために重要な数値は査定価格。

まずは、自分の所有するワンルームマンションの売却相場を把握し、注意点をしっかり押さえて、ベストなタイミングを見極めて売却してください。

売却相場を調べるなら、不動産一括査定を利用し、複数の査定価格を比較することをおすすめします。