用途地域の一覧！13種類をそれぞれわかりやすく徹底解説！

用途地域は不動産における専門用語で、一般的にはそこまで意識することはありませんが、戸建てや事務所などの建築を行う場合には注意が必要です。

そこで、この記事では用途地域の一覧として、13種類の用途地域をそれぞれ解説します。

不動産を購入し、その後に建築を検討している場合は参考にして、失敗しない建築を目指しましょう。

用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、土地の利用目的を指定する制度です。

具体的には、住宅地・商業地・工業地など、土地利用の目的に応じて区分されます。

用途地域制度は、都市計画の基本となる制度であり、都市の機能的な分担や土地の有効活用を促進するために定められました。

用途地域が指定されることで、土地の利用目的が明確になり、不適切な利用や衝突を防ぐことができます。

また、都市計画全体を見渡して、土地利用のバランスや調和を図ることができます。

そして、用途地域制度には、用途地域の指定や変更に関する手続きや規定があります。

具体的には、都市計画マスタープランの策定、用途地域の指定、用途地域の変更には都市計画委員会や自治体の承認が必要です。

このように、用途地域制度は、都市計画を適切に進めるための重要な仕組みであり、都市の発展に欠かせないものとなっています。

用途地域は市街化区域に設定される

用途地域は、市街化区域と呼ばれる都市化が進んでいる地域で、都市計画法に基づき、市町村が指定した地域でその区域内に設定されることが一般的です。

都市計画法においては、市街化区域内に用途地域を設定することが原則となっています。

市街化区域内であれば、住宅地、商業地、工業地、公園など、土地利用に応じて用途地域を設定することができます。

ちなみに、市街化区域外にも用途地域を設定することができますが、原則として用途地域を設定しません。

用途地域は3つの種類に分類される

用途地域は、一般的に、住居系、商業系、工業系の3つの種類に分類されます。

住居系

住宅地や宅地など、居住用途に利用される地域を指します。

住宅地は、一般的に、住宅建設に適した土地で、周辺環境に応じて、高層マンションや一戸建て住宅などの形態が異なります。

また、宅地は、個人が住宅を建設するために区画された土地を指します。

商業系

商業地、商業用地、商業地域など、商業的な利用に適した地域を指します。

商業地は、商店やオフィス、ホテルなどの商業施設が集積する地域で、交通の便が良く、人口密度が高い場所に立地することが多いです。

工業系

工業地、工業用地、工業地域など、工業的な利用に適した地域を指します。

工業地は、工場や倉庫、物流施設などが集積する地域で、交通の便が良く、周辺に住宅地が少ない場所に立地することが多いです。

これらの用途地域は、都市計画法に基づいて指定され、土地利用に関する基本的なルールや制約が設けられています。

国土交通省が定める用途地域一覧

下記に国土交通省が定める用途地域の一覧と概要をまとめました。

用途地域名	特徴
第一種低層住居専用地域	低層の住宅が主体となる地域
第二種低層住居専用地域	低層の住宅が主体となる地域
第一種中高層住居専用地域	高層住宅が建設可能な地域
第二種中高層住居専用地域	高層住宅が建設可能な地域
第一種住居地域	住宅が主体となる地域で、商業施設等も認められる
第二種住居地域	住宅が主体となる地域で、商業施設等も認められる
準住居地域	住宅と商業施設等が混在する地域
田園住居地域	農村部における住宅地域で、農業との共存が求められる
近隣商業地域	住宅地と商業地が混在する地域で、商業施設等が多く立ち並ぶ
商業地域	商業施設等が主体となる地域
準工業地域	住宅地と工業地が混在する地域で、工場等が立地する
工業地域	工場等が主体となる地域で、住宅の建築も可能だが学校やホテルは不可
工業専用地域	工場専用となる地域で、どんな工場も建築可能だが住宅や学校は不可

用途地域はそれぞれに建ぺい率と容積率が割り当てられます。

建ぺい率とは、建物の敷地面積に対する建物面積の割合を示すものであり、容積率とは、建物の容積に対する敷地面積の割合を示すものです。

例えば土地が100坪あり、第一種低層住居専用地域の建ぺい率50％・容積率80％に建物を建てる場合は、土地全体の50％つまり50坪までの敷地で建築可能で、延べ床面積が80坪以内にしなくてはなりません。

用途地域によって、建ぺい率と容積率が異なるため、建築物を建てる際には、用途地域に応じた建ぺい率と容積率を守る必要があります。

住居系の用途地域一覧

住居系の用途地域の建ぺい率と容積率の一覧です。

用途地域	建ぺい率	容積率
第一種低層住居専用地域	30%〜60％	50%〜200％
第二種低層住居専用地域	30%〜60％	50%〜200％
第一種中高層住居専用地域	30%〜60％	100％〜500%
第二種中高層住居専用地域	30%〜60％	100％〜500%
第一種住居地域	50%〜80％	100％〜500%
第二種住居地域	50%〜80％	100％〜500%
準住居地域	50%〜80％	100％〜500%
田園住居地域	30%〜60％	50%〜200％

※建ぺい率は角地や地域の指定により10〜20％の増減があるため、土地ごとに確認が必要です。

※容積率は前面道路や地域の指定により緩和があるため、土地ごとに確認が必要です。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、都市計画法に基づいて設定された、住宅を主目的とする地域の一種です。

この地域は、主に低層の建物が建てられ、公共性を重視しており、緑地や公園が多く設けられています。

都市部に位置し、住宅地として開発された地域が多く、商業地や工業地に比べて静かな環境が求められる人々に向いています。

建築の制限

第一種低層住居専用地域では、敷地面積に対する建物面積の割合である建ぺい率が30〜60%、容積率が50%〜200%（土地や地域により変動あり）と定められています。

また、建物の高さについても10mもしくは12mと制限があり、地上3階建て以下と定められています。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域を利用することをおすすめできるのは、住宅を求める世帯や家族層、特に自然や公園などの緑豊かな環境を好む人々です。

また、都市部に位置しているため、都心へのアクセスが容易であることが多いため、通勤や通学にも適しています。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、住宅地域の中でも、比較的商業施設や公共施設が多く存在する地域で、生活利便性が高いことが特徴です。

都市計画法に基づく用途地域の一つで、地域内において主として住宅の用途が認められており、商業地域や工業地域と比較して建物の高さや規模の制限はやや緩和されています。

建築の制限

建物の制限については、建ぺい率が30〜60%、容積率が50%〜200%（土地や地域により変動あり）までとなっています。

また、建物の高さについては10ｍまたは12ｍの制限があり、周辺環境に配慮した建築物の建設が求められます。

具体的には、日照や風通しの確保、景観の保全、騒音や振動の軽減などが挙げられます。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域は、小規模の商店や飲食店、クリニックや診療所、学校や保育園などが周辺に多く存在するため、仕事や子育てにおいて、生活利便性が求められる方におすすめです。

また、中心市街地へのアクセスが良いことから、通勤や通学にも適しています。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、主に都心部や市街化地域で見られる用途地域です。

高層マンションやタワーマンションなどの高層住宅が建てられることが多く、住宅地域としては比較的密集しています。

周辺には商業地域や交通施設などが集積していることが多いです。

建築の制限

第一種中高層住居専用地域では、建築物の高さは制限されていません。

また、建ぺい率は60%以下、容積率は600%以下とされています。

このため、用途地域内には高層住宅が建てられる一方で、周辺地域と比べると建物密度が高いといえます。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域は、主に都心部で働くビジネスマンやファミリー層など、都市で暮らすことを希望する人におすすめです。

また、高級マンションやタワーマンションが多く建てられているため、高級住宅を求める人にもおすすめです。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、都市部において中高層住宅を建設するための用途地域です。

第一種中高層住居専用地域に比べ、建築物の制限が緩和されているため、より多くの住宅やマンション・店舗が建設されています。

建築の制限

建物の制限としては、第一種中高層住居専用地域と同様に建築物の高さ、建ぺい率、容積率が定められています。

具体的には、高さ制限は法定制限高さから制定され、建ぺい率は60％以下、容積率は500％以下とされています。

高層の建物が増えることから日影規制などの制限が設けられることがある。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域は、交通の利便性が高く、都市部の中心部に近い立地にあることが多いため、働く人や家族、シングル層の若者など、都市部で暮らす人に向いています。

日常に必要な施設も立ち並ぶことも多いため、これまでの住居地域よりも生活の利便性がある地域です。

第一種住居地域

第一種住居地域は、主に住宅が建ち並ぶ地域で、大型の公共施設や商店などの商業施設も比較的少ない地域です。

住居をメインとしたエリアとなり、パチンコ屋やカラオケなどが建てられない特徴があるため、比較的閑静な住宅地として栄える傾向にあります。

建築の制限

建ぺい率が50%〜80％・容積率が100％〜500%の区域となっており、床面積が1,500㎡を超え、3,000㎡以下のものであれば建築可能となるため、スーパーや喫茶店などの建築は可能です。

絶対高さ制限もないため、高い建物のも建築可能であることからマンションの建築もよくみられます。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域は、住宅を主体とした生活を送りたい人や、家族での生活を重視する人、環境や景観を重視する人に向いています。

また、子育て世帯や高齢者など、生活の拠点としての住環境が重要な人にもおすすめできます。

第二種住居地域

第二種住居地域は、都市部において住宅以外の施設が混在する場所に設定されます。

商業地域や準工業地域、公園などが隣接することが多く、商業やオフィス、保育園、学校などが混在しています。

また、交通の便が良く、生活に必要な施設が近くに揃っていることが多いため、生活利便性が高いことが特徴です。

建築の制限

住居専用地域では無いため、商業施設等の床面積が3,000㎡を超え、10,000㎡以下のものまで建築可能です。

高さ制限や日影規制などの制限もそれほど厳しくなく、パチンコ屋やカラオケなどの建築も可能となる。

この用途地域のおすすめポイント

第二種住居地域は、商業やサービス業を営んでいる人、子育て中のファミリー、学生や単身者など、幅広い人が利用することができます。

商業施設が近くにあるため、買い物や外食などがしやすく、暮らしの利便性が高いことがメリットとなります。

準住居地域

準住居地域は、住居地域に準じた緩和された建築基準が適用され、住居用建築物のほか、事務所、店舗、教育、福祉、医療、保育、飲食店、旅館、ホテルなどの施設が建設可能な用途地域です。

商業地域や工業地域に隣接することが多く、街の中心部や商業地区、市街地の縁辺部などに設定されることが多いです。

建築の制限

準住居地域は国道などの大きい道路沿いに指定されることが多く、自動車屋や病院、映画館のような大型施設も立ち並びます。

高さ制限なども厳しく無いため、住居としてはマンションが多い傾向にあります。

この用途地域のおすすめポイント

準住居地域は、住居地域よりも商業的な利用が多く、事業所や店舗、飲食店などの開業に適しています。

また、医療・福祉施設や保育所など、公共施設の建設も認められるため、人々の生活に密接に関わる施設が集積しやすい特徴があります。

一方で、工場や工場に近しい施設は建設が制限されるものの、これまでの用途地域よりは緩和されていきます。

田園住居地域

田園住居地域とは、自然環境を保全しながら、農業や林業などの生産活動と共存できる住宅地域を指します。

敷地面積が比較的広く、周囲に自然環境が豊かであることが特徴です。

建築の制限

田園住居地域では、建物の建ぺい率は30%〜60%、容積率は50%〜200%以下となっており、建物高さも制限されています。また、周囲の自然環境を保全するため、緑地や水辺、景観に配慮した建物の外観や色彩を求められることもあります。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域は、自然環境や風土を大切にし、自然と共生する生活を望む人におすすめです。

また、農業や林業に興味がある人や、自給自足的な生活を送りたい人にも向いています。

商業系の用途地域一覧

用途地域	建ぺい率	容積率
近隣商業地域	60%・80％	100%〜500％
商業地域	80％	200%〜1300％

※建ぺい率は角地や地域の指定により10〜20％の増減があるため、土地ごとに確認が必要です。

※容積率は前面道路や地域の指定により緩和があるため、土地ごとに確認が必要です。

近隣商業地域

近隣商業地域は、住宅地域に近接し、商店や事務所、公共施設などが集積した地域です。

地域内には商店街や商業施設があり、地域住民の買い物や生活に密接に関わっています。

建築の制限

建物の制限については、建ぺい率は60％・80%、容積率は100％〜500%と定められています。

また、日当たり・日影の制限はあるものの、そこまで厳しい制限ではないため、マンションや商業施設が密集するエリアになることが多いです。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域を利用することをおすすめできる人は、商業やサービス業を営んでいる人や、地域住民に対して商品やサービスを提供する業種の人たちです。

また、地域住民にとっても、買い物や生活に必要な施設が近くにあるので、便利な地域と言えます。

商業地域

商業地域は、商業施設やオフィスビルなどの商業用途を主目的として建設される地域です。

主に市街地の中心部や駅前などに位置し、商業地域は交通の利便性が高く、商業施設やオフィスビルなどのビジネス活動に適した環境が整っています。

建築の制限

商業地域には、一般的に高層ビルが建設されることが多く、建築物の高さに制限がないことが多いです。

また、建物の容積率や建ぺい率にも比較的緩やかな制限が設けられています。

この用途地域のおすすめポイント

商業地域は、商業施設やオフィスビル、銀行、ホテル、レストラン、デパート、ショッピングモールなどの建設に適しています。また、物流拠点や工場などの産業施設も建設されることがあります。

ビジネスマンや観光客、ショッピングや飲食を楽しむ人々などに利用されることが多く、交通の便が良いことから、通勤・通学にも適しています。

ただし、商業地域に住むことは、一般的に騒音や混雑などの問題があります。また、住居用の建物は建てられない場合が多いため、住宅需要にはあまり適していません。

工業系の用途地域一覧

用途地域	建ぺい率	容積率
準工業地域	50%〜80％	50%〜200％
工業地域	50%・60％	100%〜500％
工業専用地域	30%〜60％	100％〜400%

※建ぺい率は角地や地域の指定により10〜20％の増減があるため、土地ごとに確認が必要です。

※容積率は前面道路や地域の指定により緩和があるため、土地ごとに確認が必要です。

準工業地域

準工業地域は、住宅地域と工業地域の中間に位置する用途地域です。

主に小規模な工場や事務所、倉庫などが立地し、軽度な工業活動が行われます。

住宅との混在が認められているため、住宅との調和を考慮した景観づくりが求められます。

建築の制限

準工業地域における建物の制限は、高さや容積率、用途などについて規制があります。

これらの規制には、周辺住宅地域との調和を図るために設けられる場合があり、具体的には、高さについては周辺の建物の高さに合わせる必要がある場合があります。

また、容積率は、用途に応じた制限が設けられている場合があり、公害防止条例により、騒音や振動、匂いなどに関する制限もあります。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域を利用するのは、事業者や工場経営者などが中心です。

例えば、小規模な製造業や物流業、商社などが、事務所や倉庫を建てる場所として適しています。

また、個人事業主が自宅内に事務所を構えることもできます。

工業地域

工業地域とは、工場や倉庫、工事現場などの産業用途が許可された地域のことです。

主に大規模な工場や物流拠点が置かれ、商業地域や住宅地域から離れた場所に位置しています。

騒音や振動、臭い、排ガスなどの問題があるため、住宅や商業などの居住用途とは分離されていることが多いです。

そのため、周辺に住宅地域がある場合は、建物の高さや距離、防音対策などの制限が設けられることがあります。

建築の制限

建物の制限としては、建ぺい率が50%か60%、容積率が100%〜400%と決められています。

また、防音対策なども必要となり、さらに排ガスや振動などの問題を軽減するため、建物周辺には緑地帯や防音壁が設けられることがあります。

この用途地域のおすすめポイント

工業地域は、工場や倉庫などの建物が多く、道路幅も広く取られているため、車やトラックなどの大型車両の出入りも容易のため、物流拠点としての利用が多いです。

また、自動車産業、電子部品産業、化学工業、食品産業など、多くの産業が集積しており、労働者や技術者などの居住用途としても利用されることがあります。

工業専用地域

工業専用地域は、工場や製造工場、物流施設などの工業関連施設が主に設置される用途地域です。

一般的には、工業の発展や都市計画において、工場や製造工場を市街地から離して設置することが目的とされています。

建築の制限

工業専用地域では、建ぺい率が30%〜60%、容積率が100%〜400%の制限があります。

学校・病院・ホテルなども建てることができない地域です。

この用途地域のおすすめポイント

この用途地域を利用するのは、工場や製造業者、物流業者などの企業が主です。

また、これらの企業に関連する業務やサービスを提供する企業や倉庫業者なども利用することができます。

用途地域と用途制限の違い

用途地域と用途制限は、都市計画法に基づく用途の制限に関する規定であり、用途地域とは都市や市町村が土地利用に対して定めた用途を示す地域区分のことを指します。

一方、用途制限は、用途地域内において、建築物の形態や建築物の用途に関する細かな制限を指します。

用途地域は、都市計画法に基づき、各都市や市町村が編成する都市計画において、土地利用に対して定めた区分です。

用途地域には、住宅地域や商業地域、工業地域など、土地利用に対して制限が設けられています。この制限に従って、土地の利用形態が決定されます。

一方、用途制限は、用途地域内において、建築物の形態や建築物の用途に関する細かな制限を定めたものです。

たとえば、住宅地域内でも、建物の高さや建築面積、用途（例えば、一戸建て住宅やマンションなど）によって制限が設けられます。

用途制限は、各自治体が条例や規則で定め、都市計画法に基づき、用途地域と共に土地利用に対する制限として運用されます。

要するに、用途地域は土地利用の大枠を示し、用途制限は建築物の形態や用途に対する細かい制限を示していると言えます。

両者は、土地の利用形態を決める上で共に重要な役割を果たしています。

建築物の用途制限の概要

建築物の用途制限とは、土地の用途地域や建築基準法などにより、建物に許可される用途や目的を制限することを指します。

建築物の用途制限は、建物の利用形態や周囲の環境との調和を図り、建築物の適正な利用を促進するために設けられています。

具体的には、住居用、事務所用、店舗用、工場用、倉庫用、駐車場用、公共施設用など、建築物の用途ごとに制限が設けられています。

例えば、住居用地域では住居用建築物以外の利用が原則禁止されていますし、工業用地域では工場や倉庫の建築が認められていますが、事務所や店舗の建築は禁止されています。

用途制限は、周囲の環境に配慮しながら、適正な用途での建築物の利用を促すことが目的です。

建物が許可された用途以外で使用される場合は、建築行為違反となり、違反行為に対しては罰則が課せられることがあります。

用途地域は変更可能？

用途地域を変更するには、まず、現在の用途地域から変更したい用途地域に変更するための手続きを行う必要があります。

この手続きは、都市計画法に基づいた申請手続きとなり、市町村の都市計画担当部署に申請することになります。

申請書や図面などの資料を提出し、審査を経て、許可が下りた場合には、用途地域が変更されます。

ただし、用途地域の変更は、必ずしも容易に許可されるわけではありません。

市町村の都市計画に適合し、周辺環境への影響が最小限に抑えられるような提案であることが求められます。

また、用途地域の変更には、手続きにかかる費用や時間がかかる場合があるため、事前に市町村の都市計画担当部署に相談することが重要です。

用途地域の見直しは各市町村で確認

用途地域の見直しには、各市町村の都市計画課や建築課などの担当部署に確認が必要です。

都市計画法により、用途地域の変更は基本的に地方自治体によって行われます。

一般的に、用途地域の変更には都市計画の策定や変更手続きが必要であり、専門的な知識が必要となります。

用途地域に関するよくある質問

用途地域に関する質問として

について解説します。

用途地域は誰が決める？

用途地域は、都道府県や市町村が定める都市計画に基づいて決定されます。

一般的に、都市計画は市町村の都市計画部門が策定し、都道府県知事が認可することで法的な効力を持ちます。

ただし、大規模な都市計画の場合は国や地方自治体との協議を経て策定されることもあります。

具体的には、地域住民や関連する企業・団体の意見を聴取しながら、地域の将来的な発展を見据えて用途地域が決定されます。

用途地域の調べ方は？

用途地域を調べる方法は、市町村のホームページや都市計画課の窓口で確認することができます。

具体的には、以下の手順で確認することができます。

また、市町村によっては、用途地域の調査依頼をすることもできます。

詳細は各市町村のホームページや都市計画課にお問い合わせください。

用途地域まとめ

用途地域とは、都市計画法に基づき、市町村が指定する土地の利用目的を区分するための区域のことで、用途地域は、住宅地、商業地、工業地、農地など、様々な種類があります。

それぞれの用途地域には、建物の形状や高さ、建物の用途などについての規制があるため、不動産の購入において、建築したい建物に制限がかかることに注意しましょう。