マンション買い替えに適した4つのタイミングを解説！注意点や買い替えの進め方もご紹介

「マンションを買い替えたいけど、ローンが残っていても買い替えられるのかな？」

なんて、思っている方も多いのではないでしょうか？

絶対に失敗できないだけに、不安もあるため慎重になりがちです。

買い替えは物件の売却と購入を同時に進めなければならないため、場合によって予期せぬ「ダブルローン」に陥ってしまう可能性があります。

そこで今回は、マンションの買い替えに適したタイミングや注意点、買い替えの進め方を解説します。

マンション買い替えに適したタイミングは？

結婚や出産などのライフスタイルの変化をきっかけに、検討し始める方が多いようです。

そうはいっても「タイミングがよく分からない」「住宅ローンが残っている」など、悩みはつきものです。

下記では、買い替えのベストなタイミングをピックアップしています。

一つひとつ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

子供が生まれた・独立したタイミング

結婚や出産を機に家族が増え、部屋数が足りないと感じたときに買い替えのタイミングと考える人が多いようです。

その一方で、子どもが独立し、それまで使用していた部屋が必要なくなったことで買い替えを検討する方もいます。

ファミリー用のマンションから、夫婦2人暮らしに最適なコンパクトタイプのマンションを新たに購入するケースが多いようです。

転勤・転職のタイミング

予期せぬ転勤や転職により、職場までの距離が遠くなることから、通勤通学の時間を減らすために、職場の近くに住み替えるケースも多いです。

また、転勤や転職の場合、短期間で買い替えなければならないケースもあるため、スケージュール管理を徹底することでスムーズに売却活動をおこなえます。

築10年前後を迎えるタイミング

マンションの買い替えを考えるタイミングで重視されるのが築年数。

具体的には、築10年が買い替えのタイミングを考える際の目安といわれています。

なぜなら、築10年以内の中古物件は需要が高く、住宅ローン控除が10年で終了することが影響しています。

また、一般的に築年数10年から15年を境に、修繕費積立金が値上がりする傾向にあるため、買い替えのタイミングは、築年数10年前後を目安にするとよいでしょう。

また、マンションの老朽化に伴い大規模修繕をおこなう必要があるため、場合によっては大幅な値上がりもしくは高額な一時金の徴収が必要となるケースもあるようです。

また、住宅ローン控除とは、家を購入する際に住宅ローンを利用した場合に、一定期間税金の控除を受けられる制度のことです。

築10年を超えると控除期間が終了し、減税措置の恩恵が受けられなくなるため、買い替えの目安にしている方もいらっしゃるようです。

事情があるなら2年〜3年以内の買い替えもアリ

上記の表をチェックすると、築年数により価格が減少することが分かります。

時間が経過するほど価格が落ちるため、築2〜3年の物件なら価格を落とさず売却可能です。

そのため、離婚や転勤によりライフスタイルに変化があった場合、突然の失業や転職などで住宅ローンの返済がきつくなってしまった場合、近隣トラブルなど物件に不満がある場合に、売却する人が多くいます。

上記のような場合は、自分らしく快適に過ごすためにも、ローン残債を確認しながら価格が下落する前に売却するのがおすすめです。

マンション買い替えの進め方は大きく分けて3パターン

マンションの買い替えの流れには「売り先行」「買い先行」「買取」の3つの方法があります。

それぞれ、メリットとデメリットがあるので、下記で詳しく解説します。

特徴を押さえ、自分の希望する条件に合うものを選んでください。

売り先行｜売却活動に専念できて高く売却しやすい

「売り先行」とは、今のマンションを売却してから新居を購入すること。

資金計画を立てやすく先にマンションを売却することで売却価格を知ったうえで新居を探せるのがメリットといえます。

住宅ローンが二重になる心配がないので、焦らず納得のいく価格で売却活動を進められるメリットがあります。

その一方で、マンションの売却を先におこなうことから、新居を見つける前に家を引き渡す際は仮住まいが必要です。

このケースでは、売却予定のマンション→仮住まい→新居という流れになるので、住居費や引越し費用、手間などがかかるので要注意。

仮住まいを回避するためには、売却・購入を同じタイミングでおこない、売却不動産の決済後に1週間程度住まわせてもらう「引渡し猶予」という方法を利用すると便利です。

1週間という期間で新しいマンションへ引越しをおこなうことになりますが、引渡し猶予を利用するためには、売却不動産の売買契約の特約に「引渡し猶予」を盛り込まなければなりません。

マンションの売却代金を住宅ローンの返済に充てたい方は、ぜひチェックしてみてください

買い先行｜納得いくまで住宅探しができる

「買い先行」とは、新居購入後にマンションを売却するため、住宅ローンを完済していて資金計画に余裕のある方におすすめです。

新居を確保した状態で住んでいるマンションを売却できるので、仮住まいを用意する必要がありません。

ただし、新居の購入後、スムーズにマンションを売却できなければ、売却できるまでの期間は二重ローンになってしまう可能性があります。

せっかく、気に入ったマンションで新生活を始めても、返済が苦しいとマンションを手放さなくてはならなくなるため注意してください。

買取｜売却時期が決まっているなら検討

マンションを早く売却したい場合は、「買取」を選ぶのがおすすめです。

仲介の場合は不動産会社が買主を探してくれますが、買取は不動産会社が買主となります。

そのため、買主を探し、内覧をおこなう期間が大幅にカットできるため、通常よりも早めに売却することが可能です。

仲介でマンションを売却すると、一般的には3〜6か月もしくはそれ以上の期間が必要といわれていますが、マンションの買取なら1〜3か月程度で売却できます。

ただし、買取を選択すると、売却額は相場の7〜8割程度になってしまうので注意してください。

マンション買い替え時の住宅ローンに関する注意点

買い替えのタイミングの目安が分かっても、住宅ローンを返済中の方は買い替え事態が可能なのか不安に思ってしまうかもしれません。

下記では、マンション買い替えの際の住宅ローンに関する注意点をまとめました。

基本は住宅ローンの完済がマンション売却の必須条件

結論として、住宅ローン返済中の方でもマンションの買い替えに向けて準備することは可能です。

ただし、住宅ローンは今住んでいる家を担保として借りているケースがほとんどなので、マンションを売却する前に住宅ローンを一括返済しなければなりません。

また、住宅ローンの完済とともに、抵当権を抹消することを忘れないようにしましょう。

「抵当権」とは、住宅ローンを借り入れる際の担保として金融機関が設定するものです。

この「抵当権」が抹消されていることが、ローンを完済している証明になるので、マンションを売却する際は、必ずローンを完済し、抵当権を抹消しましょう。

買い替えローン｜ローン残ありでも組めるが注意点も

現在住んでいるマンションの売却額で一括返済できず、自己資金を持ち出しても住宅ローンを完済できない場合は「買い替えローン」を利用することで買い替えが可能になるケースがあります。

買い替えローンは、住んでいる不動産の売却額だけでは住宅ローンを完済できない場合に、買い替え後の住宅の購入代金とあわせて借りられるローンのこと。

買い替えローンでは、住宅ローンが残っていても住み替えできる点や、二つの住宅ローンを
一本化できるのがメリット。

ただし、元の物件の住宅ローンの残債と購入する物件のローンを合わせるため、借入額が多くなるので審査が厳しくなるうえ、返済額が高くなります。

実際にマンションを売却したものの、市場相場と住宅ローンの残額に開きがあり、売れないケースも想定されるので、あらかじめ資金計画をしっかり検討しておくようにしましょう。

つなぎ融資｜一時的な費用不足に便利だが金利が高め

現在、住んでいるマンションが売却できるまでの間、新居の購入費用の融資を短期間受けられるローンがつなぎ融資です。

住んでいるマンションを売却出来た際に、つなぎ融資を一括で返済するシステムになっています。

マンション買い替えの費用・税金

マンションの買い替えには、売却価格に応じた税金が発生します。

マンションを売却する過程で、どのような税金がかかるのか、事前にチェックしておきましょう。

下記では、マンションの売却時や購入の際にかかる費用と税金についてまとめました。

売却時にかかるマンションの費用・税金

マンションを売却する際にかかる税金は、下記の2つです。

印紙税は不動産売却の契約をする際に、その契約金額に基づいた分の収入印紙を契約書に添付しなければなりません。

譲渡所得税は、売却した際に発生する利益（譲渡益）にかかる税金で所得税と住民税をあわせたものです。

譲渡所得税は、売却時の金額がその物件の購入時の金額を上回ったときに発生し、売却した家を所有していた期間に応じ税率が変わります。

また、勤務している会社の年末調整とは別に、自ら確定申告をおこない支払わなければならないので忘れないようにしましょう。

このほかには、下記の費用も必要です。

マンション売却にかかる費用	概要
仲介手数料	不動産会社に対して支払う報酬
登記費用	不動産登記に対してかかる登録免許税と登記を司法書士や土地家屋調査士に依頼した場合の報酬

仲介手数料は不動産会社に支払う報酬で、売買契約成立後に支払うため、成約しない限り発生しません。

物件の売却価格により仲介手数料は異なり、400万超えの場合は仲介手数料の上限価格は以下のように定められています。

マンションを売却する際は、不動産登記に関する費用が発生します。

マンションを売却する際は、原則として住宅ローンを完済していなければなりません。

金融機関は、住宅ローンの返済が滞った場合に「土地」や「建物」を担保にできる「抵当権」を持っています。

この「抵当権」は、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されません。

そのため、マンション売却時にローンの残債を完済する場合は、抵当権を抹消し、住宅ローンの担保にかけられる状態を解消する必要があります。

抵当権が残った状態では、物件を債権者に差し押さえられるリスクを伴うため、売却しづらくなってしまうので注意しましょう。

購入時にかかるマンションの費用・税金

マンション購入時にかかる費用と税金について、それぞれ解説いたします。

購入時にかかるマンションの税金

マンションを購入する際に必要な税金は、下記の4つです。

印紙税は不動産の売却時と同じで、不動産を購入する際の契約書に添付する収入印紙にかかる税金のこと。

登録免許税は、購入した不動産の登記を行う際に発生します。

一般的に不動産の登記は司法書士に依頼するため、司法書士への謝礼とあわせて登記費用として支払われます。

また、不動産取得税は、土地や家屋の購入や譲渡などで不動産を取得した人にかかる税金で、不動産を取得したときに一度だけ支払います。

その一方で固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される税金で、毎年固定資産が所属する都道府県に支払わなければなりません。

購入時にかかるマンションの費用

マンションを購入したら、税金のほかに下記の費用が発生します。

売却時に支払った仲介手数料と司法書士への報酬は、マンションの購入時にも発生します。

仲介手数料は、マンションを見つけ契約するまでの仲介に発生する費用で、司法書士への報酬は、抵当権抹消費用や税金を含む依頼金などです。

火災保険料は、火災保険に加入した際にかかる費用。

マンションを購入したとき、住宅ローンを利用する場合は火災保険への加入が必須で、住宅ローンの返済期間中の火災保険への加入を条件としている金融機関が多いためです。

売買契約時には手付金を売主に支払い、売買契約が成立した証明となります。

マンション買い替えに関するよくある質問

ここでは、マンションの買い替えの際のよくある質問をピックアップしています。

下記で、詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを買い替える時は売るか貸すかどっちが良い？

マンションの買い替えの際、マンションを売るか貸すかで迷う方も多いと思います。

売却、賃貸ともに、メリットとデメリットがあるので、しっかりチェックすることが重要です。

まずは売却から見ていきましょう。

マンションを売却するメリット・デメリット

マンションを売却する際のメリット	・一時的にまとまったお金を得られる ・高く売却できれば大きな収入になる
マンションを売却する際のデメリット	・売却できなければ次のステップに進めない

所有しているマンションを売却すると、売却代金としてまとまったお金を得られるのがメリット。

売却代金を頭金にし、新規の住宅への住み替えが可能になります。

タイミングがよければ、不動産相場が高くなったり、マンションのあるエリアの価値があがったりして、売却益を得ることがあります。

マンションを売却する際の最大のデメリットが、売却できず次のステップに進めないこと。

必ずしも希望の価格で売却できるとは限らないため、自分の想定よりも査定が低い場合や購入希望者がなかなか出てこない場合は、売却額を下げなければなりません。

また、売却金額を新居の頭金に考えている場合は、買い手が決まらず長期間売却できなければ、住み替え住居購入のための次のステップに進めなくなってしまいます。

マンションを貸すメリット・デメリット

マンションを貸すメリット	・安定した家賃収入を見込める ・住宅ローンの金利や固定資産税などを経費として計上できる
マンションを貸すデメリット	・空室の場合は家賃収入がなくなる ・初期費用やリフォームに費用がかかる ・家賃滞納などの賃貸トラブルが発生する可能性がある ・売却の際に価格が下がるケースもある

マンションを賃貸にすると、順調に借り手が決まったら安定した家賃収入が見込めます。

不動産を所有しているということは、将来的に子どもに相続させることも可能なうえ、その不動産を担保に融資を受け新たな不動産物件に投資することも可能です。

マンションのあるエリアや立地条件によっては、その周辺の環境や再開発などにより価格が上昇する可能性もあります。

さらに、不動産オーナーとして残った住宅ローンの金利や修繕積立金、原価償却費などを経費として計上できるのも賃貸に出すメリットといえるでしょう。

ただし、賃貸に出してなかなか借り手が決まらず、長期間空室になると家賃収入がなくなるというデメリットがあります。

空室の間もローンの返済や維持管理費は発生するため、賃貸に出すならメリットだけでなくデメリットやリスクも考慮しておきましょう。

そのほかにも、入退去に合わせた修繕や客つけのためのリフォームなど、賃貸経営をするための費用が払えるのかも、チェックしておく必要があります。

万が一、家賃滞納などのトラブルが発生したら、保証会社を利用する方法などもありますが、この場合は手数料が発生します。

また、一度賃貸にしたマンションを売却する際は、オーナーチェンジ物件となり、投資家向けの売却となるので注意してください。

家賃から導かれる利回りが売却額の基準となり、通常よりも評価が厳しくなるので、賃貸に出す場合は、将来的なことも考えて決めるようにしましょう。

マンションを高く売るコツは何ですか？

マンションを高く売るには、下記のポイントをしっかり押さえておきましょう。

2024年現在、マンションは高く売却できるタイミングでチャンスですが、マンション価格の今後も見通しながら売却を検討しましょう。

東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの売却相場は2013年以降上昇中です。

中古マンションの価格はコロナウイルスが流行した2020年に一時的に下落しましたが、2022年4月には、1㎡あたり68万円を記録するなど、ここ10年で最高額に到達する勢いがあり、コロナ流行後も上昇し続けています。

その背景には、首都圏を中心とした新築マンションの価格の高騰が影響し、その価格に引っ張られる形で中古マンションの売却価格も上昇。

マンションの価格上昇に関しては専門家でも意見が分かれているようですが、今後もマンションの価格が上昇し続けるとは誰にもわかりません。

だからこそ、マンションの価格が上昇している2024年が売り時といえます。

不動産会社により、同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。

本当の物件の価値を知るためにも、まずはマンション査定サイトを利用し、自分が売りたい物件の相場もしっかりチェックしておきましょう。

分譲マンションの平均居住年数は？

分譲マンションの平均的な居住期間は10年前後といわれ、一戸建てに住み替えるためのワンステップと考えられる傾向があります。

しかし、2024年現在は、都心回帰現象やマンションの耐震性により、立地の利便性などから、マンションへの永住を考える人が増加しています。

国土交通省が公開している「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンション居住者の永年意識は62.8％と高く、立地条件の良さやセキュリティ面の安全・安心感から年々増加傾向にあるようです。

また、マンションの部屋内外のバリアフリー化が進み、築30年マンションだけでなく、築40年マンションも老後の住まいとして良い条件がそろっていることも、平均居住年数が長くなっている理由の1つといえます。

まとめ

人生最大の買い物である「マンションの買い替え」は、絶対に失敗したくないと考えている方は多いのではないでしょうか？

ライフスタイルの変化など、買い替えの理由は様々だと思いますが、買い替えるとなると「何からはじめればいいの？」と迷ってしまう方もいらっしゃるはずです。

売り先行、買い先行、買取とマンションを買い替える際の方法はいくつかありますが、実行してから後悔しないためにも、ある程度知識を得ておくことが重要です。

まずは、マンション査定サイトを活用し、現在住んでいるマンションがいくらで売却できるのかをしっかり把握するようにしましょう。

現在の自分のマンションの相場を把握することで、売却活動もスムーズにおこなえます。