リースバックにデメリットはある？後悔しないためのポイントを解説！

家の売却を検討する際には、一般仲介や不動産買取とは別に、「リースバック」という選択をするオーナーもいます。

株式会社価値総合研究所が公表の「リースバックの現状」に関する資料によると、利用ユーザーは高齢者が多く、主に生活資金の充当が目的だそうです。

このように、需要のあるリースバックですが、デメリットがないわけではありません。

そこで、リースバックで後悔しないためにも、この記事で解説するリースバックのデメリットや注意点を参考にしましょう。

リースバックとは

そもそもリースバックとは、どのような仕組みなのでしょうか。

この章で下記のような内容について詳しく解説します。

リースバックの仕組みやからくり

リースバックは不動産買取の1種で、不動産会社が買主として買取をする売却方式です。

ただし、通常の買取とは違い、元オーナーは所有権を取得したリースバック業者と賃貸借契約を締結し、そのまま売却した家に住み続けることになります。

そのため、元オーナーは家を売却しても生活拠点を変えることなく、資金を調達することができます。

ただし、居住の権利が所有権から「賃借権」に変わるため、リースバック業者に賃料を支払うことになります。

このように、不動産売買契約と賃貸借契約を同時に締結することで、資金調達と生活拠点の維持を可能にできるのが、リースバックの特徴といえます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとよく似た資金調達方法にリバースモーゲージがありますが、仕組みは大きく異なります。

どちらも生活拠点を変えることなく住み続けられますが、リースバックはあくまでも不動産買取のため、所有権はリースバック業者に移転され、その上で「借家」として住み続けることになります。

一方、リバースモーゲージは家を担保として金融機関が融資し、所有者が死亡後に家を売却し一括返済する仕組みです。

そのため、リバースモーゲージの場合は所有権の移転はありません。

それぞれの特徴は次のようになるため、ライフスタイルに合わせてどちらを利用するのかを検討するのが良いでしょう。

	リースバック	リバースモーゲージ
所有権	移転する	移転しない
資金の使用用途	自由	制限される
固定資産税の費用負担	リースバック業者	家のオーナー
火災保険の費用負担	リースバック業者	家のオーナー
家の修繕割合	重要な重説はリースバック業者	全て家のオーナー
居住者死亡後の扱い	同居人がいなければ家を売却	速やかに売却

リースバックのデメリット

リースバックは非常に便利な買取方式ですが、全てのオーナーにとってメリットがあるわけではなく、デメリットとなる部分もあります。

たとえば以下のような点です。

そのため、リースバックを利用する際にはメリットとデメリットについて十分に検討し、判断する必要があるでしょう。

この章では、リースバックのデメリットについて、解説します。

売却価格は相場よりも安くなる

そもそも不動産買取のデメリットとして、一般仲介よりも買取額（売却価格）が安くなるという点があります。

なぜなら、不動産会社は買取し再販売をすることで利益を得ることを目的としているからです。

また、再販売時の価格は相場に近い価格帯にする必要があり、そのためには買取額を相場よりも安くしなければなりません。

このように、不動産買取は一般仲介よりも諸費用や修繕費、利益分だけ安くなってしまいまうが、リースバックの場合ではさらに火災保険や保証料、耐震補強などの諸費用が追加されるため、通常の買取よりも安くなってしまうでしょう。

つまり、リースバックは手元に残る資金が一般仲介や不動産買取よりも少なくなってしまうため、注意が必要です。

家賃の支払いが必要となる

リースバックはリースバック業者と賃貸借契約を締結するため、毎月家賃を支払うことになります。

そのため、仮に住宅ローンを組んでいた家をリースバックによって売却したとしても、毎月の返済額が賃料に変わるだけで費用負担は変わらないでしょう。

ただし、固定資産税の支払い義務は免除されるため、リースバック利用時は売却益だけでなく引渡し後の返済計画もしっかり検討する必要があります。

家の名義と所有権が変わる

家を売却し資金を得るリースバックは、当然家の名義と所有権が不動産会社に変更されてしまいます。

つまり、その時点で家の資産を放棄することになり、利用についても制限されてしまうでしょう。

たとえば、家を誰かに貸したり部屋の一部をお店に改修するなどの行為は原則できません。

また、家を相続させる権利もなくなってしまいます。

このように、リースバックには家の所有権がなくなるというデメリットがあり、再び所有権を得るためには買戻しする必要があるでしょう。

賃貸期間が設定される場合もある

賃貸借契約は通常、借主は好きなだけ住み続けることができますが、リースバックは「定期借家契約」となるため、賃貸期間は限定されてしまいます。

さらに、定期借家契約は更新できないことも多く、契約期間が切れたタイミングで退去することになります。

そのため、リースバックの賃貸借契約を締結する際には、賃貸期間について不動産会社としっかり交渉することが重要となるでしょう。

リースバックのメリット

ここまで、リースバックのデメリットについて解説しましたが、リースバックには当然メリットもあります。

下記の内容について、この章で詳しく解説します。

売却後も住み続けられる

リースバックの大きなメリットとして、生活拠点を変えなくて良い、という点があるでしょう。

自営業や高齢者など、生活拠点を変更することが難しいオーナーも多いです。

そのため、家を売却したくともライフスタイルの兼ね合いでできないケースもあり、リースバックはこのようなオーナーの要望に対応できるサービスといえます。

まとまった資金が短期間で手に入る

不動産買取のメリットでもありますが、リースバックは一般仲介よりも短期間で売却益を得られるため、効率の良い資金調達方法だといえます。

なぜなら、リースバックはリースバック業者が買い手になるため、販売期間がほとんどないからです。

そのため、リースバック業者が提示した買取額や賃料に合意した時点で、契約締結に進むことになるでしょう。

また、住宅ローンが残っている場合には早期完済できるため、金銭的な不安を解消することにも繋がります。

このように、すぐに資金が必要な場合に対応できるという点も、リースバックの大きなメリットといえるでしょう。

家を売却したことが周囲に知られない

家の売却を躊躇する理由の1つに、周辺住民に売却が知れ渡ることに抵抗がある、という点があります。

特に、自営業の場合は「家の売却＝経営が悪化」というイメージになりやすく、地域密着での仕事がしにくくなることもあります。

そこで、周囲に知られずに家を売却するために、リースバックを利用するオーナーも多いです。

将来的に買い戻せる

資金が一時的に必要となったためリースバックを利用するケースもありますが、その場合は資金問題が解決した時点で家を買戻しすることも可能です。

家を買戻しすると再び所有権を取得できるため、資産価値として手元に残すことができ、相続対策にもなります。

このように、一般仲介や通常の不動産買取では難しい家の買い戻しにおいても、リースバックであれば最初から買戻し前提で検討することができるため、様々なライフスタイルに対応できるでしょう。

リースバックで後悔しないためのポイント

リースバックにはメリットもデメリットもありますが、利用時に後悔しないためにも下記3つのようなポイントを押さえておきましょう。

そこで、この章ではリースバックで後悔しないためのポイントについて解説するため、参考にしてください。

複数の業者に査定を依頼する

リースバック業者の選定は、複数の業者に買取査定を依頼することが重要です。

なぜなら、経験の浅いリースバック業者に依頼した場合はトラブルが起きやすく、実績数の多い業者を選ぶことで安心して住み続けられるからです。

信頼のできる大手リースバック業者に依頼するのも一つのですね。

さらに、リースバック業者によって得意なエリアや不動産種別が異なるため、複数の業者を比較検討し判断する必要がある点には注意しておきましょう。

不動産の価格相場を理解する

リースバックの買取額はリースバック業者の提示によって知ることができますが、そもそも不動産の価格相場を事前に調べておく必要があります。

この事前調査によって正確な買取額を把握できるわけではありませんが、一般公開されている物件の価格を知ることで極端に安い買取額でないかをチェックすることができるからです。

そのため、低い買取額で契約するような失敗をしないためにも、事前に不動産の価格相場を調べ、イメージしておきましょう。

なお、不動産価格相場については、土地売却の相場やマンション売却の相場の記事も参考にしてください。

契約内容をしっかりと確認する

リースバックは不動産売買契約と賃貸借契約の両方を締結する必要があり、それぞれ内容が大きく異なります。

そこで、締結前には事前に契約書の案を入手し、次のポイントが希望通りなのかチェックしましょう。

なお、上記にあるキャピタルゲインとは、賃貸契約終了後にリースバック業者が再販売して得られる利益のことで、業者によってはキャピタルゲインの一部を元オーナーに変換するサービスを取り扱っています。

しかし、このサービスが適用されるのは、賃貸契約が解除され退去後に家が売れたタイミングとなるため、サービス自体を忘れてしまうこともよくあります。

このようなことがないよう、キャピタルゲインの一部返還がある場合は、連絡方法や返還方法について取り決めしておきましょう。

リースバックに関するよくある質問

この章では、リースバックに関するよくある質問について、解説します。

ぜひ参考にしてください。

リースバック後は何年住める？

リースバックは定期借家契約での締結が多く、この場合は3年もしくは5年の賃貸期間となるのが一般的です。

そのため、これ以上に長く住みたい場合は普通賃借契約でリースバックしてもらえる業者を探しましょう。

リースバックでよくあるトラブル事例は？

冒頭でも解説したように、リースバックの利用目的は生活資金であることが多いです。

そのため、一次的な資金ショートではなく日々の生活に困窮しているケースもあり、その場合は家賃が支払えないこともあるでしょう。

このようなトラブル事例は多く、家賃滞納によって契約解除とならないためにも、リースバックは利用前に家賃の支払いが可能かどうかを検討することが重要といえるでしょう。

おすすめの大手リースバック業者は？

リースバックは大手不動産会社も手がけるサービスとなっており、それぞれの会社が独自のサービスを提供しています。

その中で、買取額やサービス内容が最適な業者を選択することで、失敗のない借家生活を送ることができるでしょう。

たとえば、大手リースバックとして、マンションの売却であればマンション専門のリースバック会社であるスター・マイカ株式会社がおすすめであり、できるだけ長く住みたいのであれば普通賃借契約が可能な株式会社セゾンファンデックスがおすすめです。

このように、それぞれの業者が持つ特徴を知ることが、重要です。

なお、大手リースバック業者の特徴については、以下の記事を参考にしてください。

リースバックできない場合もある？

「買取額が希望額に届かない」「賃料が高すぎる」など、リースバック業者が提示した買取プランが希望に沿っていない場合には、リースバックを利用することはできないでしょう。

これ以外にも、家が任意売却となっており、債権者が合意しないというケースもあります。

リースバックのデメリットまとめ

リースバックは生活拠点を変えることなく資金を調達することができ、さらには近隣住民に知られないというメリットがあります。

そのため、多くのオーナーに利用されているサービスですが、トラブルが全くないわけではないため、利用時にはメリットと合わせて、デメリットと注意点もチェックし検討しましょう。