不動産査定とは？査定の種類や手順など失敗しないための全知識

不動産売却する際には「不動産査定」を依頼するオーナーがほとんどです。

査定はただ不動産の価値を知るだけでなく、売却の方法やステップについてアドバイスをもらうことができるからです。

そこで、この記事では不動産査定の種類や手順、失敗しないためのコツについて解説します。

不動産査定とは

不動産査定とは、不動産の売却や購入、相続などの際に、その不動産の現在の市場価値を評価することです。

具体的には、土地の広さや地形、建物の種類や築年数、設備や構造、周辺環境や交通アクセスなど、様々な要素を総合的に考慮し、その不動産が現在どの程度の価値があるかを専門家が評価することになります。

不動産査定は、不動産の売却や購入を検討する際には欠かせない重要な手続きです。

売却価格を決定する際には、査定価格が大きな役割を果たします。

また、相続などの場合には、相続税の評価額にも影響を与えます。

査定額は適正である必要がある

査定額を算出するベースは、大きく分けて「不動産自体の価値」か「周辺の成約事例」になります。

そのため、厳密にいえばどの不動産会社に依頼をしたとしても同じ査定額になるでしょう。

しかし、複数の不動産会社に依頼した場合、実際には全く同じ査定額にはなりません。

その理由として、不動産会社が保有している成約事例の違いや近隣情報に差があるからです。

そのため、査定額は適正である必要があるものの、不動産会社によって「適正価格」が異なるという特徴を知っておきましょう。

査定額＝売却価格ではない

査定額の算出には周辺の成約事例が用いられるため、査定額＝適切な販売価格となることが多いです。

しかし、だからといって査定額＝売却価格とならないという特徴があります。

不動産を売却する際にはオーナーが売却価格を決めますが、査定額を参考にして決めることになります。

なぜなら、オーナーや不動産によって売却価格が大きく変わるからです。

たとえば査定額が2,500万円の中古戸建てで住宅ローンが3,000万円残っている場合、売却価格は3,000万円よりも高くなるでしょう。

一方、坪50万円の土地相場で40坪の土地を査定した場合は2,000万円付近となりますが、土地に高低差があったり前面道路が狭いと2,000万円よりも安くなる傾向にあります。

このように、査定額はあくまでも参考価格とし、オーナーの事情や物件の状態を考慮して売却価格は設定されます。

また、査定額で販売を開始したとしても、最終的に値段を下げて成約することも多いため、必ずしも査定額で売却できるとは限らないことにも注意しましょう。

不動産査定の種類

不動産査定にはいくつか種類があり、オーナーが査定を利用する目的によって使い分けることが可能です。

そこで、この章では不動産査定の種類と特徴の違いについて解説します。

おすすめは不動産一括査定

不動産売却を依頼する不動産会社が決まっていないのであれば、「HOME4U」や「すまいValue」などの不動産一括査定がおすすめです。

一括査定サイトは複数の不動産会社に査定を同時依頼することができ、利用料は無料となります。

また、連絡手段や時間帯を個別に設定することができ、「平日18時以降メールのみ」などオーナーの都合に合わせた対応を指定することが可能です。

このように、査定額と査定額の平均値を効率良く調べることができるため、複数の会社にまとめて不動産の査定依頼を出したい方は一括査定サイトを利用してみましょう。

匿名査定

不動産査定サイトの多くは査定物件の情報を正確に入力する必要があり、虚偽の内容などで依頼した場合は査定の提示を拒否されることもあります。

しかし、査定サイトの中には匿名で不動産査定を依頼できるサイトもあり、「すまいステップ」も匿名査定できるサイトの1つです。

すまいステップでは物件種別と物件がある町名までを入力することで査定額をある程度の幅で表示することができ、売却実績や売却した不動産会社、必要な仲介手数料などを簡単に調べることができます。

そのため、査定物件があるエリアに強い不動産会社にさらに細かい査定を依頼することができます。

このように、不動産会社から営業を受けたくない場合や匿名で査定をしたい人には、すまいステップを利用しましょう。

AI査定

AIの不動産査定は匿名査定とよく似ており、簡易的な査定をする場合に有効です。

通常の査定は早くとも1～2時間はかかりますが、AI査定であれば数秒で回答が表示されます。

そのため、精度は低くとも早く査定額が知りたい方に向いている査定方法といえるでしょう。

すまいステップの匿名査定とは違い、成約実績の多い会社や成約事例を閲覧することができないため、あくまで参考の査定額として取り扱うという点が重要です。

机上査定

一括査定サイトでは「机上査定」と「訪問査定」のどちらかを選択することができ、前述した匿名査定やAI査定も厳密には机上査定となります。

机上査定とは、不動産会社の担当者が査定対象の物件を実際に見ずに、Googleマップや周辺物件の成約事例、現在販売中の物件をベースとして算出する査定方法です。

現地に担当者が行く時間を省き査定することができるため、スピーディーに査定額の回答を受けることができます。

また、担当者と実際に会うことがないため、不動産会社を選定する前に査定依頼する場合にはおすすめの方法といえるでしょう。

訪問査定

訪問査定は実際に担当者が査定対象の物件を訪問し、場合によってはオーナーも立会う査定方法です。

一括査定サイトでの机上査定や匿名査定、AI査定を実施した後に訪問査定を依頼するケースも多く、より精度の高い査定額の提示を受けることが可能です。

さらに担当者からは具体的な売却プランを提案されるため、不動産会社を数社に絞ることができ、さらに不動産売却が具体化している段階であれば訪問査定の依頼をしましょう。

不動産査定は無料でできる

不動産査定は一般的に「成功を伴う活動」ではないため無料です。

宅地建物取引業では「報酬の受け取り」について、「契約成立時の成功報酬」と定めています。

つまり、査定額は物件価格を設置するための参考価格となるため、報酬を得ることができず結果的に無料となります。

ただし、不動産会社は全く得にならない活動として査定額の提示を行っているわけではなく、査定を「オーナーとコンタクトを取る」ためのサービス提供として取り扱っています。

不動産会社にとって売却依頼を受けることは「商品」を入手できた状態となり、買い手からの問い合わせを受けることができる、重要な営業活動です。

さらに、もし自社で買い手を見つけることができた場合には買い手と売主の両方から仲介手数料の支払いを受けることができるでしょう。

このようなメリットがあるため、不動産会社は無料査定を積極的にサービス提供しています。

有料なのは不動産鑑定

不動産の「査定」は無料ですが、「鑑定」は有料です。

鑑定ができるのは不動産鑑定士の資格を保持している者だけとなっており、「鑑定」とは不動産の価値を適切に図ることを目的としています。

そして、鑑定は査定とは違い鑑定すること自体が報酬の対象となるため、有料となることを知っておきましょう。

ただし、一般的な不動産売却で鑑定を利用するケースは少なく、ほとんどが無料の査定で十分です。

一般的には次に挙げるケースでのみ鑑定を利用することが多く、費用は10～30万円が相場です。

内容や不動産鑑定士の作業によって価格が変動するため、鑑定依頼する際には事前に相談しましょう。

不動産査定で査定額が決まる3つの計算方法

この章では不動産の査定額を決める計算方法について、解説します。

不動産の査定額は成約事例をベースとして算出することを解説しましたが、その方法は「取引事例比較法」です。

それ以外にも原価をベースとする「原価法」や、賃貸としての価値をベースにする「収益還元法」があります。

不動産会社は物件の状況によってそれぞれの査定方法を使い分けるため、どの方法で算出したのかを聞くためにも、計算方法をあらかじめ知っておきましょう。

原価法

原価法は一般的に「中古戸建て」の査定で使用されることが多く、現存している建物を再建築したと仮定し、その上で築年数を考慮して査定する方法です。

計算式は「再建築価格×延床面積×残耐用年数÷耐用年数」となります。

再建築価格は現存する建物を解体し同じ建物を建てる際の坪価格となっており、木造であれば坪50万円、鉄骨造であれば坪65万円となるのが一般的です。

また、耐用年数においても木造は33年、鉄骨造は51年と定められており、建物の価値が残存する年数を表しています。

これらの指標を組み合わせて査定額を算出するのが原価法となり、仮に30坪の築20年木造住宅を原価法で査定した査定額は次のようになります。

坪50万円×30坪×13年÷33年＝約590万円

ただし、上記の査定額はあくまでも建物のみです。

そのため、土地の査定額を後述する取引事例比較法で査定し加算する必要があることを知っておきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は物件周辺の成約事例や現在販売中の価格をベースに算出する方法で、土地や戸建てなど物件種別に関わらず幅広く使用することができます。

ベースとなる情報はレインズと呼ばれる宅地建物取引業者のみが閲覧できるネットワークや、一般公開されているポータルサイトとなっており、実際に売却する際の適正価格として売却額を算出します。

この方法で算出された査定額は精度が高く、根拠もオーナーに分かりやすい内容であることが多いため、もっとも使用される査定方法だといえるでしょう。

収益還元法

収益還元法は一棟マンションや収益用の中古戸建てを査定する際に使用する査定方法で、一般的な売却で使用することはありません。

投資用不動産は「いくらで買って何年で資金回収できるのか」という点が重要視されるため、収益還元法は「1年間の利益合計÷利回り」という計算式になります。

利回りとは投資した物件の回収率の指標となり、エリアによって平均利回りは異なります。

そのため、収益還元法で査定する場合は事前にエリアの平均利回りを把握する必要があるでしょう。

仮に10%の利回りで年間収益が60万円（月額5万円）とした場合、査定額は600万円となり、5%であれば1200万円となります。

このように、不動産自体の価値ではなく「利回り」という基準が重要視される計算方法となります。

不動産査定の流れ

不動産査定にはいくつかステップがありますが、一般的には「簡易査定」→「詳細査定」と進みます。

簡易査定には一括査定サイトの机上査定やAI査定があり、詳細査定は実際に担当者が現地に訪問する訪問査定となります。

それぞれでポイントがあるため、この章で詳しく解説します。

不動産一括査定サイトなどで依頼

前述したように、不動産査定は不動産一括査定がおすすめです。

そのため、まずはインターネットで査定サイトを調べ、それぞれの特徴を理解した上で利用しましょう。

AIや机上査定による簡易査定

一括査定サイトを利用した際にはまず机上査定を選択し、簡易的に査定してもらうことをおすすめします。

なぜなら査定サイトは一括で不動産会社に査定依頼ができる反面、一度に多くの不動産会社から連絡がある可能性があるからです。

そのため、ある程度対応できる時間にかけてもらうか、メールでの対応を選択できるよう机上査定を選択しましょう。

また、現時点では売却する気がなく、査定額も参考程度で良い場合はAI査定が効果的です。

AI査定は査定地の詳細入力や個人情報の入力も不要で、おおまかな査定額を確認することができます。

このように、不動産売却がどのくらい具体化しているのかで査定サイトとAI査定を使い分けることが重要です。

訪問査定のための日時打ち合わせ

AI査定や机上査定である程度の査定額を把握することができますが、売却価格の参考にするには精度が足りないといえます。

なぜなら、物件の状態や所有の仕方によって手残り額が大きく変わるため、そういった事情を査定額に反映させる必要があるからです。

たとえばマンションを査定するにしても、リフォームの有無によって金額は変わるでしょう。

また、居住用なのか空き家なのかによっても支払う税金が変わります。

このような要因を査定額に反映し売却プランを具体化させるためにも、訪問査定のステップは重要です。

そのため、簡易査定で不動産会社を2～3社に絞った段階で訪問査定の日程調整をしましょう。

訪問査定で現地調査

訪問査定は査定物件に担当者が訪問し、現地の状況を確認しながら査定額を精査します。

約1時間～1時間半で物件をチェックしますが、主に次の項目をチェックします。

どの不動産にも共通する点として杭の有無があり、杭が全てあると越境の確認が可能です。

越境がある場合は覚書を隣地と締結する必要があり、締結できない場合は銀行からの融資を受けることができないケースもあるため、注意が必要です。

それ以外にも前面道路の交通量や周辺環境、鉄塔の有無などが査定額に影響を与えます。

戸建ては建物の傷み具合がそのまま査定額に影響するため重点的にチェックしますが、ほとんどの痛みはリフォームすることで修繕することができます。

そのため、修繕することができない設備の故障や周辺の騒音・異臭がないかが重要なポイントとなります。

また、井戸は買い手によっては心理的に避けられる傾向があるため、注意すべきでしょう。

マンションも戸建てと同じように建物の状態をチェックしますが、マンション特有のポイントとして管理修繕費の改定があります。

管理修繕費は最初の設定から固定というわけでなく、周辺環境や市況の影響、建物の劣化に合わせて上昇することもあります。

そのため、直近の議事録を提示できるよう準備しておくことをおすすめします。

土地の価値を決める大きなポイントは、高低差と擁壁、間知石の有無です。

敷地内に高低差がある場合、駐車計画と家を建てる位置の計画が非常に難しくなります。

そのため、高低差が大きい場合は相場よりも大きく査定額は下がるでしょう。

また、擁壁や間知石がある場合は建築課の許可があるかどうかを確認する必要があり、ない場合は安全性が認められません。

その場合は擁壁や間知石を買い手が一度解体し、再度造成しなければなりません。

このような土地は予算オーバーになりやすく、結果的に相場よりも安くしなければ売却が難しくなるでしょう。

物件に関わる書類の確認

訪問査定の際には、現在所有している書類を担当者に確認してもらいましょう。

特に「登記識別情報通知（権利証）」と「取得時の書類」は非常に重要です。

なぜなら登記識別情報通知は再発行することができず、紛失した場合は不動産の決済時に数万円の費用がかかってしまうからです。

また、取得時の書類がない場合は税金が高額になることもあるでしょう。

そのため、次に挙げる書類の有無は売却価格と手残り額に大きな影響を与えるため、事前に探し用意する必要があります。

書類	書類がない場合の影響
登記識別情報通知	決済時に数万円の費用発生
取得時の不動産売買契約書	税金（譲渡所得税）が発生もしくは高くなる可能性がある
取得時の諸費用領収書
遺産分割協議書	相続発生時においてない場合、売却できない可能性がある
公図、測量図	なくとも影響はない
固定資産税明細書	なくとも影響はないが、委任状の署名押印が必要
家屋の取扱説明書	なくとも影響はない

査定結果の報告

担当者の訪問査定が完了し数日内に査定結果の報告を受けることになりますが、その場で査定額と売却プランの提示を受けることもあります。

不動産会社の担当者は訪問査定をすることでオーナーの事情や物件の状況を担当者が把握できるため、それに合わせた査定額と売却推奨価格、売却プランを立案することができます。

つまり、オーナーは訪問査定を受けることで売却依頼の営業を受けることになるため、あらかじめそのつもりで依頼しましょう。

どうしても決めきれない場合は査定額と売却プランが手揃うまで保留とし、信頼できる不動産会社だと判断できるまで打合せすることをおすすめします。

不動産査定の注意点

不動産査定は一般的に無料となるため、気軽に依頼できるというメリットがあります。

ただし、不動産会社からすると売却の依頼を受けることを目的とするため、様々な営業を受ける可能性があることを知っておきましょう。

そこで、この章では不動産査定の注意点について解説します。

高すぎる査定結果に注意

査定額は公開されている成約事例とは別に各不動産会社の売却実績が反映されますが、あまりにも高い査定額を提示する会社には注意しましょう。

不動産会社が無料査定をサービス提供する目的は、売却の依頼を受けるためです。

そのため、相場よりも高い査定額を提示することで売却依頼を受け、販売スタート後に価格を相場まで下げる不動産会社もいます。

中には買い手からも仲介手数料をもらうために他の不動産会社に紹介しない会社もあるため、不動産会社を選ぶ際には査定額以外も注視しましょう。

訪問査定時の担当の対応力を確認する

不動産売却の訪問査定には店長もしくは責任者が対応します。

なぜなら不動産会社にとって売却依頼は非常に優先順位が高く、多額の広告費を使って査定依頼を募集するからです。

つまり、訪問査定に来る担当者はその会社で最も信頼できる担当者となり、会社を測る重要な目安となるでしょう。

このことからも、担当者の対応力はしっかり確認することが重要です。

匿名査定では詳細な査定は難しい

匿名査定は地番が入力されないため査定地が特定されないというメリットがある一方、正確な査定が難しいというデメリットがあります。

また、売却する気がないオーナーだと見られる可能性もあり、真剣に対応してくれないこともあります。

そのため、売却を少しでも検討するのであれば訪問査定を依頼しましょう。

不動産査定に関するよくある質問

この章では不動産査定に関するよくある質問について解説します。

不動産一括査定でトラブルはある？

不動産一括査定は一度に多くの不動産会社から連絡があり、何日も営業連絡を受けることもあります。

また、「今は売る気がない」と伝えても定期的に不動産会社からアプローチがあるため、対応に時間が取られるというトラブルがあります。

このようなことにならないためにも査定の目的をしっかり伝え、しつこい営業を受ける場合は査定サイトに連絡し連絡の中断を依頼しましょう。

査定額が低かった場合は断れる？

査定額が低い場合は勿論、売却するつもりがなくなった場合でも断ることができます。

相続不動産の査定方法も同じ？

相続不動産の場合は相続登記がされているかどうかで大きく変わります。

相続登記されている場合は通常の査定方法と同じですが、相続登記されていない場合は誰が所有者になるか分かりません。

また、売却し換金する必要性もあるため、不動産査定ではなく不動産鑑定を依頼しなければならないこともあるでしょう。

不動産査定ができるアプリはある？

大手不動産会社のHOUSEDOや一括査定サイトのリビンマッチなど、不動産査定ができるアプリを公開している会社は多いです。

AI査定を採用していることが多いため、簡易査定として利用することをおすすめします。

不動産査定まとめ

不動産査定は不動産売却をする上で利用すべきサービスです。

査定を受けることで売却推奨額を把握できるだけでなく、売却プランやコツについてオーナーに合わせた提案を受けられるからです。

また、査定の方法は一括査定サイトを利用し効率良く査定を依頼しましょう。